Khơi thông dòng vốn cho vay nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vừa là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, vừa là giải pháp hữu hiệu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Thời gian qua, Đảng, Nhà nước ta luôn quan tâm, đôn đốc các bộ ngành, địa phương tập trung tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)

Ngày 11/3/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (Nghị quyết 33/NQ-CP). Theo đó, để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120 nghìn tỉ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại (NHTM) nhà nước (bao gồm Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), NHTM cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), NHTM cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), NHTM cổ phần Công thương Việt Nam (VietinBank)) trên thị trường trong từng thời kỳ và các NHTM ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Tạo điều kiện cho người dân vay mua nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP, để triển khai Chương trình tín dụng 120 nghìn tỉ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có nhiều văn bản chỉ đạo và hướng dẫn các NHTM triển khai chương trình bằng nguồn lực của các NHTM (triển khai tối đa đến năm 2030 hoặc kết thúc sớm hơn nếu doanh số giải ngân đạt 120 nghìn tỉ đồng, quy mô chương trình hiện nay là 145 nghìn tỉ đồng) và chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị đẩy mạnh giải ngân Chương trình, tham gia Hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội và chỉ đạo đẩy mạnh triển khai Chương trình do Chính phủ tổ chức.

Hiện nay, ngoài 04 NHTM nhà nước, còn có các ngân hàng: NHTM cổ phần Tiên Phong (TPBank), NHTM cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), NHTM cổ phần Quân đội (MB), NHTM cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank) và NHTM cổ phần Kỹ thương (Techcombank) cũng đăng ký tham gia Chương trình tín dụng, mỗi ngân hàng 5 nghìn tỉ đồng.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN đã có Công văn số 55/NHNN-TD ngày 03/01/2025 chỉ đạo các NHTM tham gia Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP, theo đó các NHTM không phải tính dư nợ cho vay các đối tượng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội mà các NHTM đã đăng ký tham gia với NHNN (hiện nay là 145 nghìn tỉ đồng của 9 NHTM) để thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm của các NHTM đã được NHNN thông báo; thời gian thực hiện chính sách này tối đa đến năm 2030 và doanh số cho vay không vượt quá số tiền mà NHTM đã đăng ký tham gia Chương trình.

Về lãi suất cho vay: Thời gian qua, NHNN đã thực hiện nhiều biện pháp, chỉ đạo các TCTD tiếp tục tiết giảm chi phí hoạt động, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số và các giải pháp khác để phấn đấu hạ lãi suất cho vay. Do đó, kể từ khi triển khai chương trình đến nay, mức lãi suất đã giảm 2,3% so với thời điểm ban đầu công bố (hiện đang là 6,4%/năm đối với chủ đầu tư và 5,9%/năm đối với người mua nhà, áp dụng từ ngày 01/7/2025 đến hết tháng 12/2025).

Đáng chú ý, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết số 46/NQ-CP ngày 08/3/2025 Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 02/2025, Nghị quyết số 77/NQ-CP ngày 10/4/2025 Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2025 và Hội nghị trực tuyến Chính phủ với địa phương, Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 01/3/2025 về các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm, đột phá thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, bảo đảm mục tiêu tăng trưởng cả nước năm 2025 đạt 8% trở lên, Thông báo số 120/TB-VPCP của Văn phòng Chính phủ về giao NHNN nghiên cứu triển khai gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở; ngày 29/5/2025, NHNN đã có Công văn số 4290/NHNN-TD triển khai đến các NHTM nói trên về việc cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội. Theo đó, NHNN yêu cầu các NHTM:

Tiếp tục quán triệt, đẩy mạnh triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP, theo đúng chỉ đạo tại các Nghị quyết của Chính phủ, Chỉ thị, Công điện của Thủ tướng Chính phủ và Công văn chỉ đạo của Thống đốc NHNN; trong đó, riêng cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội thì thực hiện chính sách cho vay ưu đãi hơn. Theo đó, tại ngày ký kết thỏa thuận cho vay, các khách hàng vay vốn mua nhà ở xã hội dưới 35 tuổi được áp dụng lãi suất như sau: (i) Lãi suất cho vay thấp hơn 2% lãi suất cho vay trung, dài hạn VND bình quân của 04 NHTM nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank) trong 5 năm đầu vay vốn (kể từ ngày giải ngân đầu tiên). Lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2025 là 6,1%/năm. Lãi suất cho vay áp dụng từ ngày 01/7/2025 đến ngày 31/12/2025 là 5,9%/năm. (ii) Lãi suất cho vay thấp hơn 1% lãi suất cho vay trung, dài hạn VND bình quân của 04 NHTM nhà nước trong 10 năm vay vốn tiếp theo. Kể từ ngày 01/7/2025, định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các NHTM tham gia chương trình.

Về nguồn vốn thực hiện: Sử dụng nguồn vốn của các ngân hàng đã đăng ký tham gia chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP.

Như vậy, với khách hàng dưới 35 tuổi được hưởng thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi tối đa 15 năm kể từ ngày giải ngân.

Theo báo cáo từ NHNN, đến ngày 30/9/2025, doanh số giải ngân cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 91 tỉ đồng, dư nợ đạt trên 89 tỉ đồng. Nhiều NHTM đã tự chủ động nghiên cứu và ban hành ngay chương trình cho vay đối với người dưới 35 tuổi để mua nhà. Trong đó, 04 NHTM nhà nước cũng đưa ra các gói tín dụng cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở với mức lãi suất 5,5%/năm trong 3 năm đầu tiên vay vốn.

Về kết quả chung trong cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP, theo NHNN, đến cuối tháng 9/2025 có 26/34 tỉnh, thành phố gửi văn bản hoặc công bố trên Cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số khoảng 109 dự án toàn quốc. Đến ngày 30/9/2025, doanh số giải ngân của Chương trình đạt trên 4.900 tỉ đồng, tăng 75,27% so với cuối năm 2024; dư nợ đạt trên 3.700 tỉ đồng.

Trước đó, đến cuối tháng 8/2025, đã có 26/34 tỉnh, thành phố gửi văn bản hoặc công bố trên Cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số khoảng 103 dự án toàn quốc. Đến ngày 31/8/2025, doanh số giải ngân của chương trình đạt gần 4.728 tỉ đồng; dư nợ đạt 3.685 tỉ đồng. Thời điểm đến cuối tháng 7/2025, doanh số giải ngân của Chương trình đạt 4.577,8 tỉ đồng; dư nợ đạt 3.607,8 tỉ đồng.

Như vậy, mặc dù có nhiều khó khăn nhưng với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và nỗ lực của ngành Ngân hàng, doanh số giải ngân đã có sự cải thiện qua thời gian, tháng sau cao hơn tháng trước, tương ứng với nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng. Tuy nhiên so với quy mô chương trình, doanh số giải ngân vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.

Tăng cung nhà ở xã hội và đa dạng nguồn vốn

Nguyên nhân chính là do nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu hụt. Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công xây dựng nhà ở xã hội còn hạn chế (chỉ đạt 59,6% so với chỉ tiêu đặt ra năm 2025). Việc bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương không đáp ứng yêu cầu; một số địa phương chưa quan tâm, bố trí nguồn lực thỏa đáng cho phát triển nhà ở xã hội. Nhiều địa phương hiện nay chưa có danh mục dự án. Một số quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội chưa được hướng dẫn cụ thể; vẫn còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật, gây vướng mắc cho việc thi hành. Ngoài ra, nhiều dự án đã hoàn thành, huy động được nguồn lực nên chưa có nhu cầu tiếp cận nguồn vốn tín dụng theo Chương trình. Vì vậy, chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội để các NHTM tiếp cận, thẩm định, cho vay. Hơn nữa, việc xây dựng nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp để bán thì khó tiêu thụ hơn do không phù hợp với đặc điểm lao động của công nhân (không ổn định trong dài hạn, thường chỉ có nhu cầu thuê nhà).

Về cầu, đối tượng đủ điều kiện tham gia chương trình chủ yếu là công nhân khu công nghiệp, người có thu nhập thấp, tuy nhiên các đối tượng này thường ưu tiên chọn thuê nhà để ở hơn là mua nhà. Tình hình kinh tế khó khăn, người dân ưu tiên các nhu cầu cấp bách, trang trải cuộc sống hơn là dành nguồn lực cho mua nhà. Một số dự án nhà ở xã hội ở xa trung tâm, chất lượng chưa bảo đảm nên không thu hút được khách hàng. Người mua không có nhiều lựa chọn đối với nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu của mình.

Nhận thấy khó khăn, vướng mắc chủ yếu của chương trình là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, NHNN đã có các văn bản báo cáo, đề xuất Chính phủ xem xét, chỉ đạo các bộ, cơ quan liên quan và các ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện giải pháp để giải quyết vấn đề này. Đồng thời, NHNN đã chỉ đạo các NHTM tham gia chương trình thường xuyên rà soát quy trình, thủ tục, hồ sơ, điều kiện vay vốn chương trình theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn trên cơ sở tuân thủ đúng các quy định pháp luật, chủ động tiếp cận, tư vấn cho khách hàng các thông tin về chương trình…

Thời gian tới, để khơi thông nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội, bảo đảm dòng vốn ưu đãi đến đúng đối tượng nhiều hơn nữa, cần giải pháp tổng thể, đồng bộ, không chỉ riêng sự nỗ lực của ngành Ngân hàng.

Về phía các bộ, ngành, cơ quan liên quan cần tiếp tục khẩn trương triển khai các giải pháp đã đề ra tại Nghị quyết số 201/2025/QH15, tổ chức thực hiện Nghị định số 192/2025/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; phối hợp với các địa phương rà soát, đánh giá, nhu cầu của người dân để xây dựng định hướng phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu; rà soát vướng mắc tại các dự án để có giải pháp tháo gỡ khó khăn nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội; đôn đốc các địa phương thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp được giao về phát triển nhà ở xã hội; tiếp tục báo cáo cấp có thẩm quyền bố trí vốn để Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai cho vay người mua, thuê mua nhà ở xã hội, cải tạo nhà ở theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các bộ, ngành cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung - cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp. Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa.

Nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc. Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.

Về phía các địa phương, cần tiếp tục rà soát, khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư để các NHTM có cơ sở xem xét, cho vay; thực hiện các giải pháp để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, bảo đảm hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội được giao.

Bên cạnh đó, cần quan tâm đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành quỹ nhà ở quốc gia, phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản…

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2024), Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

2. Quốc hội (2025), Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

3. Chính phủ (2025), Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.