Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng

Tóm tắt: Khái niệm, đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp luật Việt Nam quy định tương đối đầy đủ trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật. Các vấn đề liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã được chú trọng xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay các quy định còn chồng chéo và chưa thực sự rõ ràng khiến cho việc thực thi gặp nhiều khó khăn. Đối với các TCTD nhận thế chấp thì đây là loại tài sản bảo đảm khó xử lý theo thỏa thuận giữa các bên lẫn thông qua phương án tố tụng, thi hành án. Do đó cần có quy định, hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn nữa trong hệ thống pháp luật.

Từ khóa: Nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, xử lý tài sản thế chấp.

THE DISPOSAL OF MORTGAGED ASSETS BEING FUTURE-FORMED HOUSING
AT CREDIT INSTITUTIONS

Abstract: The concept and characteristics of future-formed housing have been comprehensively regulated in the Vietnamese legal framework. Issues related to the mortgaged assets and disposal of mortgaged assets that are future-formed housing have also been given significant attention in legal development. However, current regulations remain overlapping and lack clarity, leading to numerous difficulties in implementation. In the case of credit institutions accepting a mortgage, this is a type of collateral, which is difficult to dispose of both through mutual agreement between the parties and via litigation and judgment enforcement. Therefore, it is necessary to establish clearer regulations and guidance within the legal system.

Keywords: Future-formed housing, mortgage of future-formed housing, disposal of mortgaged assets.

1. Đặt vấn đề

Nhà ở hình thành trong tương lai là sản phẩm của quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Trong những năm gần đây, chế định pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại các TCTD ngày càng được cơ quan có thẩm quyền chú trọng xây dựng và hoàn thiện. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa thực sự đầy đủ và còn những bất cập, gây khó khăn trong việc áp dụng, đặc biệt là trong xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là một loại tài sản mang tính chất đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với các loại tài sản hiện hữu. Các quy định đặt ra phải đồng bộ và bao quát được các đặc thù của việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng loại tài sản này. Từ đó có cơ chế rõ ràng, hướng dẫn cụ thể để xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, giảm thiểu những rủi ro cho các TCTD trong việc nhận thế chấp loại hình tài sản này.

Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và sự phối hợp giữa các bên liên quan (Ảnh minh họa - Trần Hiền)

2. Quy định pháp luật Việt Nam về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở hình thành trong tương lai

2.1. Một số khái niệm

Tài sản hình thành trong tương lai là một khái niệm đã xuất hiện từ lâu trên thế giới và được pháp luật Việt Nam chính thức đề cập từ Bộ luật Dân sự năm 2005. Cụ thể: Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tiếp đó, khoản 2 Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Cho tới Bộ luật Dân sự năm 2015, khái niệm này dần được làm rõ hơn tại khoản 2 Điều 108: Tài sản hình thành trong tương lai gồm có các loại: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Đây là định nghĩa rộng, có thể thấy tài sản hình thành trong tương lai rất đa dạng và có thể hình thành nhiều loại khác nhau.

Đối với nhà ở, tại khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 định rõ khái niệm: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp. Nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở mang tính chất đặc trưng là chưa hiện hữu hoặc đã hiện hữu nhưng vẫn chưa hoàn thiện về mặt vật lý hoặc về mặt pháp lý. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng (khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023).

Về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, theo điểm a, c khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023, chủ thể thế chấp gồm: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư.

2.2. Quy định về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khái niệm và các quy định thì nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng phải bảo đảm được các điều kiện của pháp luật về xây dựng và pháp lý, gồm các điều kiện tại khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023: a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp; c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo”.

Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định các điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại TCTD, cụ thể đối với từng đối tượng:

Thứ nhất, chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; b) Có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; c) Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định, cụ thể là các loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại TCTD, gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Các loại dự án này hiện nay có rất nhiều thuộc các chủ đầu tư khác nhau, có nhiều phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm của nhiều người mua.

Thứ hai, điều kiện đối với chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện bao gồm các điều kiện đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và các điều kiện khác như: Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: (i) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì cần đáp ứng: Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai; có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan; các điều kiện quy định cụ thể khác…; (ii) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư; có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định; có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở; không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở…

Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và sự phối hợp giữa các bên liên quan. Căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm các trường hợp: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Ngoài ra, các TCTD nhận thế chấp tài sản và bên thế chấp có thể thỏa thuận các điều kiện khác ngoài quy định nêu trên làm căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm, ví dụ như xảy ra các sự kiện, các trường hợp mà TCTD nhận thế chấp đánh giá là gây ảnh hưởng đến tài sản thế chấp như có tranh chấp về hợp đồng mua bán, hợp đồng mua bán bị vi phạm.

Về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, theo khoản 1 Điều 185 Luật Nhà ở năm 2023, việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm có: “Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; phương thức khác”. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Bộ luật Dân sự tài sản được bán đấu giá.

Tại Điều 55 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định về xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai hai trường hợp gồm:

“1. Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật; 2. Trường hợp tài sản bảo đảm đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản hiện có”.

3. Một số bất cập trong xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai

Mặc dù pháp luật Việt Nam đã có những quy định tương đối đầy đủ về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trong thực tiễn vẫn còn tồn tại một số bất cập, vướng mắc, gây khó khăn cho các bên liên quan, đặc biệt là các TCTD và người mua nhà. Cụ thể:

3.1. Về tính chưa hoàn thiện của tài sản và định giá tài sản

Đặc thù của tài sản này là chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng hoàn chỉnh. Nhà ở hình thành trong tương lai đôi khi chỉ mới là phần móng hoặc đang xây dựng dở dang, nhiều nhà ở đã hoàn thiện thì chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận. Điều này gây khó khăn trong việc định giá chính xác giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm thế chấp và tại thời điểm xử lý. Việc giá trị tài sản có thể biến động lớn tùy theo tiến độ xây dựng, tính đầy đủ của hồ sơ pháp lý và tình hình thị trường, gây nên rủi ro mất vốn cho TCTD nhận thế chấp. Khi định giá vay, tài sản định giá cao nhưng đến khi xử lý thì phụ thuộc vào nhiều nguyên do mà giá trị bị sụt giảm. Định giá nhà ở hình thành trong tương lai thường dựa trên giả định dự án sẽ hoàn thành và có đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng, nếu dự án đình trệ hoặc gặp vướng mắc pháp lý, giá trị định giá ban đầu có thể không còn phù hợp, dẫn đến thua lỗ cho bên nhận thế chấp. Thậm chí nhiều dự án đang xây dựng vì nhiều lý do mà bị chủ đầu tư bỏ dở khiến cho việc xử lý được tài sản thế chấp đó trở nên bất khả thi. Pháp luật chưa có hướng dẫn chi tiết về phương pháp định giá chuẩn đối với tài sản chưa hoàn thiện, dẫn đến sự thiếu thống nhất và khó khăn trong thực tiễn.

3.2. Về vướng mắc pháp lý và tranh chấp

Theo quy định thì chủ đầu tư có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần dự án vay vốn. Với điều kiện chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023. Tuy nhiên, nhiều trường hợp các căn hộ hình thành trong tương lai trong dự án đó được người mua thế chấp cho ngân hàng khác để vay tiền mua nhà trong khi dự án đó vẫn còn đang được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Khi dự án gặp phải vấn đề thủ tục pháp lý hoặc chủ đầu tư mất khả năng về tài chính, việc xử lý tài sản thế chấp gặp rất nhiều khó khăn do tranh chấp giữa ngân hàng của chủ đầu tư và ngân hàng của người mua nhà, cũng như ảnh hưởng quyền lợi của người mua nhà đã thanh toán đủ tiền nhưng chưa nhận được nhà. Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ chủ đầu tư chỉ được thế chấp phần dự án không có nhà ở mà chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở thuê mua hoặc đã bàn giao cho khách hàng. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Tức là trước khi ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng chủ đầu tư phải thực hiện trách nhiệm hoàn tất thủ tục giải chấp và thông báo cho khách hàng được biết, tuy nhiên việc này cũng cần có sự giám sát và đòi hỏi khách hàng mua nhà ở phải tìm hiểu kỹ về các thủ tục pháp lý trên.

Việc xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở hình thành trong tương lai dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên, căn cứ vào Điều 55 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm mà các bên không đi đến thỏa thuận được thì TCTD có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên khi có tranh chấp xảy ra, do tính đặc thù của loại tài sản này mà việc Tòa án đưa ra phán quyết cũng có vướng mắc nhất định. Tài sản vẫn chưa hình thành, thậm chí nhiều tài sản là căn hộ thuộc dự án chưa có phần móng nhà dẫn đến một số Tòa án e ngại trong việc tuyên phát mại tài sản thế chấp để thanh toán nợ cho ngân hàng. Bởi phải chờ tài sản hình thành mới thi hành được bản án. Đối với trường hợp tài sản thế chấp là quyền tài sản thì có một số quan điểm hướng đến việc tuyên công nhận và tiếp tục duy trì hợp đồng thế chấp cho đến khi tài sản hình thành và đầy đủ pháp lý chứ không tuyên phát mại tài sản. Hiện nay, các TCTD nhận thế chấp tài sản này dưới dạng Quyền tài sản hình thành từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thậm chí đối với các dự án do chính TCTD tài trợ khi chưa có hợp đồng mua bán thì vẫn có thể nhận thế chấp dạng quyền tài sản phát sinh từ các văn bản thỏa thuận về tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản và có cam kết tiếp tục thực hiện các thủ tục thế chấp khi các bên ký kết hợp đồng mua bán.

Việc thi hành án sẽ có những khó khăn nhất định do các quy định về thi hành án dân sự đối với tài sản hình hình thành trong tương lai còn chưa thực sự rõ ràng, dẫn đến khó khăn cho chấp hành viên trong việc kê biên, xử lý tài sản. Trên thực tế, thiếu các quy định pháp luật hướng dẫn cụ thể về điều kiện thi hành án đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật về thi hành án hiện nay chưa đề cập đến việc kê biên, xử lý đối với tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp quyền sở hữu cho người phải thi hành án, việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai chủ yếu là tài sản bảo đảm được tuyên trong các quyết định, bản án của Tòa án. Do chưa có quy định cụ thể nên cơ quan thi hành án dân sự lúng túng về thủ tục thực hiện, việc xác minh điều kiện thi hành án sẽ có những điểm khác nhau. Do đó Luật Thi hành án dân sự và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành chưa có quy định thi hành về thủ tục kê biên, xử lý nhà hình thành trong tương lai hay cả việc đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản là tài sản hình thành trong tương lai.

3.3. Về việc áp dụng các biện pháp xử lý khác thay cho con đường tố tụng

Đối với các TCTD, sau khi nhận bàn giao, có thể tự bán tài sản để thu hồi nợ, nhưng trên thực tế TCTD khó có thể áp dụng phương thức này do tính minh bạch, nguy cơ xảy ra tranh chấp về giá bán. Điều này cũng xuất phát từ vướng mắc liên quan đến định giá tài sản. Do đó, phương thức đấu giá vẫn là phổ biến nhất. Tuy nhiên, do thủ tục chuyển quyền sở hữu phức tạp đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc chuyển quyền sở hữu sau khi đấu giá thành tài sản đòi hỏi phải có các giấy tờ hoàn thiện, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nếu dự án chưa hoàn thành, chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, việc sang tên cho người mua được tài sản đấu giá sẽ bị trì hoãn, làm giảm giá trị tài sản đáng kể.

Ngoài ra, còn có phương thức nhận chính tài sản thế chấp để cấn trừ nợ. Phương thức này ít được áp dụng trong thực tiễn đối với nhà ở hình thành trong tương lai, vì TCTD không có chức năng kinh doanh bất động sản và việc nắm giữ một tài sản chưa hoàn thiện có thể bị tranh chấp sẽ gây khó khăn về thanh khoản và nghiệp vụ cho TCTD.

Hiện nay, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD đã hết hiệu lực và Luật Các TCTD năm 2024 đã dành Chương XII (gồm 6 điều) quy định về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm; trong đó, Điều 198 Luật Các TCTD năm 2024 quy định về mua, bán khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

4. Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, cần hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến thủ tục định giá đối với tài sản hình thành trong tương lai. Việc định giá tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được ghi nhận cụ thể và chặt chẽ trong luật. Vì vậy, cần thiết phải xây dựng các quy định về tiêu chuẩn thẩm định giá cho phù hợp với đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai, trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà để ở.

Thứ hai, cần nhận diện và phân biệt rõ ràng giữa nhà ở hình thành trong tương lai với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hoặc các văn bản thỏa thuận về quyền ưu tiên mua tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này quan trọng để xác định tài sản thế chấp là tài sản hay quyền tài sản, từ đó áp dụng các quy định pháp luật tương ứng về đăng ký, xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản đó. Chính việc phân biệt rõ hai đối tượng này sẽ ảnh hưởng đến hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tòa án và thi hành bản án tại cơ quan Thi hành án dân sự.

Thứ ba, quy định pháp luật cần cụ thể hơn về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật cần có những quy định cụ thể, cũng như hướng dẫn về phương án xử lý, trình tự thủ tục tiến hành xử lý loại tài sản này, bởi tính phức tạp về mặt pháp lý của tài sản gây bất cập cho các bên trong việc xử lý tài sản gồm chủ đầu tư, TCTD, người mua nhà. Đối với Luật Thi hành án dân sự, cần sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục và những quy định pháp lý đặc thù cần thiết liên quan đến việc tổ chức thi hành các loại bản án, quyết định liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, cần phải tăng cường kiểm tra, giám sát và có biện pháp xử lý đối với phía chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai, đối với việc đáp ứng đủ các điều kiện để tiến hành mua bán, thế chấp nhà ở. Cần phải công bố đúng, đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án về việc thế chấp chính dự án đang mở bán cho khách hàng để tránh những tranh chấp phát sinh. Nên xem xét, xây dựng hệ dữ liệu để thông tin về tình trạng pháp lý, chủ sở hữu, các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai. Việc công khai các dữ liệu này để các bên thứ ba có thể dễ dàng tiếp cận, kiểm tra và đánh giá rủi ro và buộc các chủ đầu tư phải có đủ năng lực và minh bạch với khách hàng. Có thể ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử thuận tiện để mọi người đều có thể tự tra cứu.

5. Kết luận

Do tính phức tạp về pháp lý, tranh chấp và thủ tục hành chính, quá trình xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai thường kéo dài, ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi nợ, thậm chí gây thiệt hại cho các TCTD. Hiện nay, tình trạng nhiều chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ như sử dụng vốn sai mục đích, không hoàn thiện dự án, dẫn đến nhà không được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng đúng tiến độ, hoặc không đủ điều kiện pháp lý để cấp Giấy chứng nhận. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản thế chấp và khả năng thu hồi nợ. Chính người mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, phải gánh chịu nợ xấu tại các TCTD và đứng trước nguy cơ mất số vốn đã đầu tư. Mặc dù đã có các quy định về điều kiện được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, song việc giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước và các TCTD đôi khi còn chưa chặt chẽ đối với việc nhận thế chấp các dự án nhà ở có rủi ro cao. Do vậy, cần có các cơ chế rõ ràng, hướng dẫn cụ thể để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, giảm thiểu những rủi ro cho các TCTD trong việc nhận thế chấp loại hình tài sản này.

Tài liệu tham khảo:

1. Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

3. Luật Nhà ở năm 2023.

4. Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

5. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

6. Nguyễn Hà Phương Anh, Lê Thị Hiếu Hoài, Nguyễn Thị Thanh Tuyền (2024), Hoàn thiện pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, truy cập ngày 01/6/2025, https://tapchitoaan.vn/hoan-thien-phap-luat-ve-bao-dam-thuc-hien-nghia-vu-bang-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai12430.html

7. Bùi Đức Giang (2025), Nhận thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định mới, Tạp chí điện tử Ngân hàng, truy cập ngày 01/6/2025, https://tapchinganhang.gov.vn/nhan-the-chap-du-an-va-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-tu-chu-dau-tu-du-an-nha-o-thuong-mai-theo-quy-dinh-moi-15171.html

8. Hoàng Thị Thanh Hoa (2022), Hoàn thiện pháp luật về Thi hành án dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai, Cổng thông tin điện tử Cục Quản lý thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, truy cập ngày 01/6/2025, https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx?itemid=998

9. Lê Minh Thành (2021), Một số vướng mắc trong quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Khoa học Đại học Huế, Số 6C/2021.