Hoàn thiện phương pháp tính CPI tại Việt Nam: Góc nhìn từ yếu tố bất động sản và chi phí nhà ở

Tóm tắt: CPI là công cụ thống kê kinh tế vĩ mô quan trọng, phản ánh biến động giá cả và chi phí sinh hoạt của hộ gia đình theo thời gian. Ở Việt Nam, CPI vừa là thước đo lạm phát chính thức, vừa là căn cứ để Chính phủ điều hành chính sách tiền tệ, tài khóa và điều chỉnh tiền lương, trợ cấp xã hội. Vì vậy, việc đảm bảo CPI phản ánh trung thực biến động giá hàng hóa, dịch vụ có ý nghĩa đặc biệt đối với quản lý kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, cách tính CPI hiện nay vẫn chưa phản ánh đầy đủ yếu tố nhà ở và bất động sản - nhóm hàng hóa chiếm tỉ trọng lớn trong chi tiêu hộ gia đình và có tác động lan tỏa mạnh đến nền kinh tế. Do đó, cần xem xét điều chỉnh giỏ hàng hóa CPI để tăng tính đại diện và độ chính xác. Trên cơ sở phân tích lý luận và nghiên cứu trong, ngoài nước, bài viết làm rõ mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và lạm phát, khẳng định sự cần thiết của việc đưa chi phí nhà ở vào giỏ CPI, nhận diện thách thức và đề xuất giải pháp hoàn thiện phương pháp đo lường, hướng tới hệ thống CPI toàn diện và phản ánh sát thực hơn đời sống kinh tế - xã hội hiện nay.

Từ khóa: CPI, bất động sản, lạm phát.

IMPROVING THE METHODOLOGY FOR CALCULATING THE CPI IN VIETNAM: A PERSPECTIVE FROM REAL ESTATE AND HOUSING COSTS

Abstract: The Consumer Price Index (CPI) is an essential macroeconomic statistical tool that reflects price fluctuations and changes in household living costs over time. In Vietnam, the CPI serves not only as the official measure of inflation but also as a key basis for the Government to formulate monetary and fiscal policies as well as adjust wages and social benefits. Therefore, ensuring that the CPI accurately captures movements in the prices of goods and services is crucial for effective macroeconomic management. However, the current CPI calculation in Vietnam does not fully account for housing and real estate factors categories that represent a significant share of household expenditure and have strong spillover effects on the broader economy. Hence, it is necessary to revise the CPI basket to enhance its representativeness and accuracy. Based on theoretical analysis and domestic and international studies, this paper clarifies the relationship between the real estate market and inflation, underscores the importance of incorporating housing costs into the CPI basket, identifies key challenges, and proposes solutions to improve the measurement methodology toward a more comprehensive CPI system that better reflects Vietnam’s current economic and social realities.

Keywords: CPI, real estate, inflation.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)

1. Khái quát về CPI và giỏ hàng hóa

CPI là chỉ tiêu tương đối (tính bằng %) phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá chung theo thời gian của các loại hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng hàng ngày của người dân¹. Nói cách khác, CPI phản ánh sức mua của đồng tiền và mức độ lạm phát trong nền kinh tế.

CPI được tính theo công thức Laspeyres bình quân nhân gia quyền có dạng tổng quát như sau:

Danh mục hàng hóa và dịch vụ đại diện phục vụ tính CPI gồm các mặt hàng và dịch vụ chủ yếu, đại diện cho tiêu dùng của dân cư trong một giai đoạn nhất định. Danh mục hàng hóa dùng để tính CPI tại Việt Nam hiện nay bao gồm các nhóm chính như: Lương thực, thực phẩm và đồ uống; nhà ở, điện nước, chất đốt, vật liệu xây dựng; giao thông và viễn thông; y tế, giáo dục, văn hóa, giải trí; hàng hóa, dịch vụ khác. Mỗi nhóm hàng hóa, dịch vụ được gán trọng số khác nhau tùy theo tỉ trọng chi tiêu của người dân trong tổng thu nhập.

Tại Việt Nam, Cục Thống kê là cơ quan có thẩm quyền thu thập, tính toán và công bố chỉ số này theo định kỳ hàng tháng, quý và năm. Từ cách tính chỉ số giá tiêu dùng trên cho thấy danh mục hàng hóa giữ vai trò nền tảng trong việc xác định chỉ số giá tiêu dùng vì nó phản ánh trực tiếp cơ cấu chi tiêu thực tế của hộ gia đình và sự biến động giá cả trong đời sống dân cư. Việc lựa chọn và xác định trọng số cho từng nhóm hàng hóa trong giỏ quyết định mức độ chính xác và khả năng phản ánh thực tiễn của CPI. Một giỏ hàng hóa được xây dựng khoa học giúp chỉ số CPI đo lường đúng sự thay đổi của chi phí sinh hoạt, qua đó phản ánh mức sống và khả năng tiêu dùng của người dân trong từng giai đoạn. Đồng thời, giỏ hàng hóa còn là cơ sở để các cơ quan thống kê và hoạch định chính sách sử dụng CPI như công cụ điều hành kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong các lĩnh vực tiền tệ, tài khóa và điều chỉnh thu nhập. Việc cập nhật quyền số và mở rộng danh mục hàng hóa trong giỏ CPI được xem là giải pháp quan trọng nhằm giúp chỉ số này phản ánh sát hơn biến động giá cả và cơ cấu chi tiêu thực tế của người dân. Các điều chỉnh định kỳ đối với giỏ hàng hóa không chỉ góp phần nâng cao độ chính xác của CPI, mà còn cung cấp cơ sở tin cậy để cơ quan quản lý nhà nước đánh giá xu hướng lạm phát và hiệu quả của các chính sách ổn định kinh tế vĩ mô.

2. Quan điểm học thuật về việc đưa yếu tố nhà ở vào giỏ hàng hóa CPI

Trên thế giới, yếu tố nhà ở (housing cost) được xem là một thành phần quan trọng trong giỏ hàng hóa tính CPI nhưng phạm vi và phương pháp tính có sự khác biệt giữa các quốc gia. Ở nhiều nước phát triển như Hoa Kỳ, Canada hay Nhật Bản, CPI chỉ tính giá thuê nhà (rental price) hoặc chi phí sử dụng nhà ở quy đổi (imputed rent) thay vì giá mua nhà do bất động sản được coi là tài sản đầu tư hơn là hàng hóa tiêu dùng thông thường². Tại Việt Nam, CPI hiện nay gồm 4 nhóm là nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng, song phương pháp tính chủ yếu dựa vào giá thuê nhà và chi phí bảo dưỡng, chứ chưa phản ánh đầy đủ giá mua bất động sản hoặc chi phí sở hữu nhà ở như giá đất, giá căn hộ hay chi phí lãi vay khi mua nhà.

Bảng 1. So sánh quốc tế về cách tính chi phí nhà ở trong CPI

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Theo báo cáo của Cục Thống kê, giá thuê nhà và nhà chủ sở hữu tính quy đổi tăng 4,58% trong quý IV/2024 góp phần làm CPI chung tăng 0,48 điểm phần trăm³. Điều này cho thấy chi phí nhà ở là một yếu tố có tác động đáng kể đến biến động giá tiêu dùng, đồng thời đặt ra yêu cầu cần xem xét lại cách thức đưa yếu tố bất động sản vào giỏ hàng hóa để phản ánh chính xác hơn thực tế chi phí sinh hoạt của người dân. Trong các kỳ công bố tiếp theo tiếp tục ghi nhận nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng là những yếu tố chính làm CPI tăng 0,05% trong tháng 8/2025⁴. Những minh chứng trên cho thấy, thành phần “giá thuê nhà” và “vật liệu bảo dưỡng nhà ở và dịch vụ sửa chữa” đã được tính đến trong giỏ hàng hóa CPI, phản ánh một phần chi phí sử dụng nhà ở thực tế của các hộ gia đình. Tuy nhiên, việc đưa yếu tố mua và sở hữu bất động sản vào chỉ số này vẫn còn nhiều hạn chế. Cách tiếp cận hiện nay chủ yếu tính chi phí sử dụng nhà ở (rental equivalent), chứ chưa phản ánh đầy đủ chi phí vốn, chi phí vay mua nhà hoặc biến động giá trị tài sản nhà ở là những yếu tố có thể ảnh hưởng lớn đến chi tiêu của hộ gia đình trong dài hạn.

Từ góc độ lý luận, việc đưa giá thuê nhà và chi phí bảo dưỡng vào CPI là hợp lý và phổ biến trong thông lệ quốc tế, vì đây là chi phí tiêu dùng có tính chất tái diễn và phục vụ nhu cầu ở. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia thống kê và kinh tế học nhận định rằng, việc xác định “nhà chủ sở hữu tính quy đổi” (imputed rent) tại Việt Nam vẫn còn gặp nhiều thách thức do hạn chế về dữ liệu và sự khác biệt lớn giữa các vùng, miền. Phương pháp này đòi hỏi phải ước lượng giá thuê tương đương đối với các hộ gia đình sở hữu và sử dụng chính ngôi nhà của mình, tức là xác định chi phí cơ hội của việc không thuê nhà.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu minh bạch, dữ liệu về giá thuê chưa được thu thập đầy đủ và thống nhất, việc ước lượng này có thể dẫn đến sai số đáng kể, ảnh hưởng đến độ tin cậy của chỉ số CPI. Bên cạnh đó, nếu bỏ qua phần biến động giá mua nhà và giá đất, CPI có thể chưa phản ánh đầy đủ áp lực chi phí mà người dân thực sự phải gánh chịu đặc biệt là các hộ mua nhà làm tài sản để ở hoặc trả góp. Việc không đưa biến động giá bất động sản vào phạm vi đo lường CPI khiến chỉ số này có thể thấp hơn mức lạm phát cảm nhận của người dân, đồng thời hạn chế khả năng dự báo của cơ quan điều hành chính sách đối với những rủi ro lạm phát xuất phát từ thị trường tài sản. Như vậy, có thể thấy rằng CPI Việt Nam hiện nay mới chỉ phản ánh một phần chi phí nhà ở dưới góc độ tiêu dùng ngắn hạn, trong khi yếu tố sở hữu và biến động giá trị tài sản bất động sản vẫn chưa được lượng hóa đầy đủ.

Trong những năm gần đây, các nghiên cứu trong nước đã bắt đầu xem xét mối quan hệ giữa thị trường bất động sản, giá nhà ở và các biến số vĩ mô như tín dụng, lãi suất, tăng trưởng GDP và lạm phát. Mặc dù chưa có nhiều công trình trực tiếp bàn luận về việc đưa bất động sản vào giỏ hàng hóa tính CPI, các kết quả thực nghiệm hiện có đều cho thấy mối tương tác đáng kể giữa biến động giá nhà và lạm phát chung, qua đó đặt ra nhu cầu nghiên cứu lại vai trò của bất động sản trong cấu phần CPI.

Bùi Ngọc Toàn (2025), trong nghiên cứu Credit and Housing Markets in Vietnam: Evidence from VECM Analysis, đã chỉ ra rằng thị trường tín dụng có tác động tích cực và dài hạn tới giá nhà ở tại hai trung tâm kinh tế lớn là Thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Dù nghiên cứu không trực tiếp phân tích mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và CPI, song kết quả khẳng định rằng, biến động giá nhà không thể xem là yếu tố ngoại sinh đối với lạm phát, bởi sự thay đổi trong tín dụng, giá nhà và các biến vĩ mô khác tạo nên chuỗi tác động lan tỏa đến ổn định giá cả và tăng trưởng kinh tế quốc gia.

Tương tự, nghiên cứu House Price Forecast Model: Case of Vietnam Housing Market của Nguyễn Tài Quang Định, Đặng Bích Ngọc và Ngô Thu Giang (2024) đã ứng dụng các mô hình kinh tế lượng ARIMA và VAR trên dữ liệu giai đoạn 1990 - 2022 để dự báo giá nhà ở Việt Nam. Kết quả cho thấy, chỉ số giá nhà (House Price Index) có hiệu ứng trễ rõ rệt và chịu ảnh hưởng đáng kể từ các biến vĩ mô như tỉ lệ đô thị hóa, GDP bình quân đầu người và mức chi tiêu cho nhà ở. Đặc biệt, mô hình VAR có khả năng dự báo dài hạn tốt hơn, cho thấy biến động giá bất động sản mang tính cấu trúc và có thể dự đoán được. Phát hiện này củng cố luận điểm rằng, thị trường nhà ở có vai trò như một biến kinh tế vĩ mô, có thể được tích hợp vào các mô hình lạm phát nhằm phản ánh toàn diện hơn xu hướng giá cả trong nền kinh tế.

Từ các luận điểm nghiên cứu trên có thể thấy, dù có sự thống nhất về tính cần thiết của việc đưa yếu tố bất động sản vào CPI, song việc triển khai đòi hỏi phương pháp đo lường và cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, đảm bảo chỉ phản ánh phần chi phí tiêu dùng thực tế của hộ gia đình mà không làm méo mó ý nghĩa của chỉ số CPI trong đo lường lạm phát.

Việc đưa yếu tố bất động sản đặc biệt là chi phí nhà ở và sở hữu nhà ở vào giỏ hàng hóa tính CPI không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật thống kê, mà còn phản ánh đúng bản chất của chi phí sinh hoạt và biến động giá cả trong nền kinh tế hiện đại. Có ba lý do chính cho thấy việc này là cần thiết:

Thứ nhất, bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong chi tiêu và phúc lợi của hộ gia đình

Trong cơ cấu chi tiêu của hộ gia đình Việt Nam, chi phí liên quan đến nhà ở (bao gồm tiền thuê nhà, mua nhà, lãi vay thế chấp, chi phí bảo dưỡng và dịch vụ đi kèm) thường chiếm khoảng 30 - 40% tổng chi tiêu hằng tháng, thuộc mức cao nhất trong các nhóm hàng hóa và dịch vụ cơ bản. Theo nguyên tắc thống kê giá tiêu dùng, trọng số của các nhóm hàng trong giỏ CPI phải phản ánh đúng cơ cấu chi tiêu thực tế, do đó việc loại bỏ hoặc chỉ tính một phần chi phí nhà ở sẽ làm CPI bị “nhẹ đi” đáng kể so với mức độ lạm phát thực tế mà người dân đang gánh chịu. Việc đưa chi phí bất động sản vào giỏ hàng hóa sẽ giúp chỉ số CPI phản ánh sát hơn chi phí sinh hoạt toàn diện, đồng thời cải thiện tính đại diện và độ tin cậy của chỉ số trong phân tích kinh tế vĩ mô.

Thứ hai, biến động giá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến “lạm phát cảm nhận”

Trong bối cảnh giá nhà đất tại các đô thị lớn tăng nhanh trong những năm gần đây, người dân thường cảm nhận rằng chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ, dù chỉ số CPI công bố có thể vẫn ở mức ổn định. Điều này tạo ra khoảng cách giữa “lạm phát thống kê” và “lạm phát cảm nhận”⁵ dẫn đến tâm lý mất niềm tin vào các chỉ số vĩ mô chính thức. Việc đưa giá nhà đặc biệt là chi phí sở hữu nhà hoặc giá thuê quy đổi vào giỏ hàng hóa CPI giúp rút ngắn khoảng cách giữa số liệu thống kê và cảm nhận đời sống thực tế của người dân, qua đó nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của các chỉ số kinh tế vĩ mô. Ngoài ra, vì nhà ở là nhu cầu thiết yếu và mang tính lâu dài, sự tăng giá mạnh của bất động sản có thể kéo theo hiệu ứng lan tỏa đến các nhóm hàng hóa khác như nguyên vật liệu, xây dựng, nội thất… làm gia tăng áp lực lạm phát toàn diện.

Thứ ba, hỗ trợ việc hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô

Thị trường bất động sản có vai trò trọng yếu trong nền kinh tế Việt Nam liên quan chặt chẽ đến thị trường tín dụng, đầu tư công và khu vực ngân hàng. Biến động giá bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến chi tiêu của hộ gia đình mà còn tác động đến rủi ro nợ xấu, ổn định tài chính và tăng trưởng GDP. Nếu CPI không phản ánh phần biến động này, các cơ quan hoạch định chính sách như Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) và Bộ Tài chính… sẽ gặp khó khăn trong việc đánh giá đầy đủ rủi ro lạm phát và sức ép thị trường tài sản. Việc đưa chi phí bất động sản vào CPI vì vậy không chỉ phục vụ mục tiêu đo lường giá tiêu dùng, mà còn giúp tăng cường hiệu quả của chính sách tiền tệ, tài khóa và quản lý rủi ro vĩ mô, đặc biệt trong bối cảnh thị trường nhà ở có xu hướng gắn chặt hơn với dòng vốn tín dụng và đầu tư tư nhân.

3. Một số thách thức khi đưa bất động sản vào giỏ hàng hóa CPI

Một là, thách thức trong việc xác định bản chất kinh tế của bất động sản

Bất động sản mang tính chất kép, vừa là hàng hóa tiêu dùng (nhà ở phục vụ nhu cầu sinh hoạt), vừa là tài sản đầu tư (mua để tích trữ hoặc cho thuê sinh lời). Việc xác định ranh giới giữa hai chức năng này là vấn đề cốt lõi khi đưa bất động sản vào giỏ hàng hóa CPI. Nếu tính toàn bộ biến động giá nhà đất, chỉ số CPI sẽ bao gồm cả yếu tố đầu tư và đầu cơ là những thành phần không phản ánh chi tiêu tiêu dùng thực tế. Ngược lại, nếu chỉ tính chi phí sử dụng như tiền thuê nhà hoặc khấu hao tài sản nhà ở, CPI có thể chưa thể hiện đầy đủ áp lực giá mà người dân thực sự phải chịu, đặc biệt trong bối cảnh tỉ lệ sở hữu nhà cao như ở Việt Nam.

Hai là, thách thức trong việc xác định giá trị sử dụng thực tế và lựa chọn phương pháp đo lường

Một vấn đề kỹ thuật trọng yếu là xác định nên sử dụng giá thuê, giá mua, hay chi phí khấu hao nhà ở trong tính toán chỉ số. Cách tiếp cận “giá thuê tương đương” (rental equivalence) được nhiều quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) áp dụng nhằm ước lượng chi phí sử dụng nhà ở của chủ sở hữu⁶. Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi dữ liệu thị trường cho thuê phải đầy đủ, cập nhật và có độ tin cậy cao là điều mà Việt Nam hiện còn hạn chế. Ngoài ra, việc xác định “giá chủ sở hữu tính quy đổi”, tức chi phí giả định nếu chủ sở hữu phải thuê chính căn nhà của mình cũng phức tạp và dễ sai lệch khi dữ liệu thị trường thiếu minh bạch hoặc biến động lớn giữa các vùng, miền.

Thứ ba, biến động chu kỳ của giá bất động sản có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của CPI

Khác với các hàng hóa tiêu dùng thông thường, giá bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh từ yếu tố chu kỳ dài như chính sách tín dụng, quy hoạch đô thị, tâm lý đầu tư và hoạt động đầu cơ. Khi thị trường bất động sản tăng nóng, giá nhà có thể tăng nhanh trong ngắn hạn mà không phản ánh đúng mức tiêu dùng thực tế của xã hội. Nếu đưa toàn bộ biến động này vào CPI, chỉ số có thể dao động bất thường, làm sai lệch việc đánh giá lạm phát tiêu dùng. Ngược lại, nếu loại trừ hoàn toàn yếu tố nhà ở, CPI lại thiếu đi một thành phần thiết yếu phản ánh chi phí sinh hoạt. Do đó, cần xây dựng phương pháp đo lường khoa học, có khả năng tách biệt phần tiêu dùng và phần đầu tư của bất động sản, nhằm bảo đảm tính ổn định và ý nghĩa của chỉ số.

4. Kết luận

Như vậy, việc đưa bất động sản vào giỏ hàng hóa CPI không chỉ là bài toán kỹ thuật, mà còn liên quan đến vấn đề khái niệm, phương pháp luận và quản lý dữ liệu thống kê. Giải pháp phù hợp cần hướng tới việc phản ánh đúng chi phí sử dụng nhà ở mà vẫn tránh lẫn lộn với biến động giá tài sản đầu cơ, nhằm duy trì vai trò của CPI như một chỉ số đo lường lạm phát tiêu dùng thuần túy, đồng thời vẫn nâng cao giá trị thông tin cho việc hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô.

¹ Nghị định số 94/2022/NĐ-CP ngày 07/11/2022 của Chính phủ quy định nội dung chỉ tiêu thống kê thuộc hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia và quy trình biên soạn chỉ tiêu tổng sản phẩm trong nước, chỉ tiêu tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

² https://www.oecd.org/en/about/directorates/statistics-and-data-directorate.html

³ Cục Thống kê (2025), Tổng quan thị trường giá cả tháng 12, quý IV và năm 2024.

⁴ https://thoibaotaichinhvietnam.vn/gia-thue-nha-dien-sinh-hoat-an-uong-ngoai-gia-dinh-keo-cpi-thang-5-tang-016-177825.html

⁵ https://www.centralcharts.com/en/gm/1-learn/9-economics/34-fundamental-analysis/607-actual-inflation-and-perceived-inflation

⁶ Methodological Notes Compilation of G-20 Consumer Price Index (Last update: 2 June 2020).

Tài liệu tham khảo

1. Nghị định số 94/2022/NĐ-CP ngày 07/11/2022 của Chính phủ quy định nội dung chỉ tiêu thống kê thuộc Hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia và quy trình biên soạn chỉ tiêu tổng sản phẩm trong nước, chỉ tiêu tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

2. NHNN (2025). Báo cáo điều hành chính sách tiền tệ và ổn định giá cả năm 2024.

3. Cục Thống kê (GSO) (2023). Phương pháp luận tính chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tại Việt Nam.

4. Nguyễn, V. T. (2021). Kinh tế vĩ mô và quản lý lạm phát ở Việt Nam. Nhà xuất bản Kinh tế Quốc dân.

5. Bùi Ngọc Toàn (2025). Credit and housing markets in Vietnam: Evidence from VECM analysis.

6. Nguyen Tai Quang Dinh (2024). House price forecast model: Case of Vietnam Housing Market.

7. Cục Thống kê (2024). Báo cáo tổng quan thị trường giá cả tháng 12, quý IV và năm 2024.

8. Cục Thống kê (2025). Báo cáo Chỉ số giá tiêu dùng tháng 5 năm 2025.