Chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản: Cân bằng giữa ổn định tài chính và tăng trưởng thị trường

Tóm tắt: Bài viết phân tích Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản của Bộ Xây dựng nhằm cân bằng giữa ổn định tài chính và tăng trưởng thị trường tín dụng bất sản. Chính sách mới được kỳ vọng giúp giảm đầu cơ, kiểm soát rủi ro tín dụng và tái cơ cấu danh mục cho vay của ngân hàng theo hướng an toàn, bền vững. Tuy nhiên, việc triển khai cần lộ trình hợp lý, hướng dẫn rõ ràng và cơ chế giám sát chặt chẽ để tránh làm “đóng băng” dòng vốn. Bài viết cũng so sánh kinh nghiệm quốc tế và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi chính sách.

Từ khóa: Bất động sản, tín dụng bất động sản, ổn định tài chính.

REAL ESTATE CREDIT CONTROL POLICY: BALANCING FINANCIAL STABILITY AND MARKET GROWTH

Abstract: The article analyzes the Draft Resolution on mechanisms for controlling and stabilizing real estate prices proposed by the Ministry of Construction, which aims to balance financial stability and the growth of the real estate credit market. The new policy is expected to curb speculation, mitigate credit risks, and restructure banks’ lending portfolios toward greater safety and sustainability. However, its implementation requires a clear roadmap, detailed guidance, and strict supervision to avoid “freezing” capital flows. The article also compares international experiences and proposes solutions to enhance the effectiveness of policy implementation.

Keywords: Real estate, real estate credit, financial stability.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)

1. Giới thiệu chung

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều biến động, giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục neo ở mức cao so với thu nhập bình quân, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này đang trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm đảm bảo an toàn hệ thống tài chính và ổn định kinh tế vĩ mô. Thời gian qua, tăng trưởng tín dụng bất động sản có dấu hiệu tăng nhanh trở lại, tập trung nhiều ở phân khúc đầu tư và đầu cơ, tiềm ẩn nguy cơ tạo sức ép lên mặt bằng giá và rủi ro nợ xấu trong hệ thống ngân hàng, đặc biệt khi lãi suất cho vay đang có xu hướng giảm để kích cầu. Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) công bố, đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4,1 triệu tỉ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,79 triệu tỉ đồng (tăng 23,9% so với cuối năm 2024), còn dư nợ cho vay tiêu dùng gắn với bất động sản hơn 2,28 triệu tỉ đồng (tăng 12,4%). Tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,43%, vẫn trong ngưỡng kiểm soát¹. Điều này cho thấy, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực hấp thụ vốn lớn của nền kinh tế, đóng vai trò trụ cột trong tăng trưởng tín dụng, nhưng đồng thời ẩn chứa rủi ro đáng kể nếu dòng vốn tiếp tục chảy mạnh vào đầu cơ và các phân khúc kém hiệu quả.

Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó nhấn mạnh các biện pháp siết tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở lên, minh bạch hóa giao dịch thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm hướng thị trường vào quỹ đạo phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Khi Bộ Xây dựng đề xuất siết tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở đi trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, ngành Ngân hàng được dự báo sẽ đối mặt với những cơ hội và thách thức đan xen. Trong bối cảnh dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức rất lớn, quy định giới hạn tỉ lệ cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ hai và 30% đối với căn thứ ba trở lên không chỉ tác động đến tăng trưởng tín dụng ngắn hạn, mà còn buộc các tổ chức tín dụng phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh dài hạn theo hướng an toàn, bền vững hơn. Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở khoản 2, 5 và 6 Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật số 29/2023/QH15); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 (Luật số 43/2024/QH15), nhằm kiềm chế đà tăng giá bất hợp lý của thị trường nhà ở, góp phần ổn định và phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước. Nếu được thông qua, Nghị quyết dự kiến có hiệu lực kể từ ngày ký và được thực hiện đến ngày 01/3/2027.

2. Một số nội dung quan trọng trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, được xây dựng với nhiều nội dung quan trọng, tập trung vào ba nhóm chính sách lớn nhằm tăng tính minh bạch của thị trường, kiểm soát dòng vốn tín dụng và phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp.

Thứ nhất, đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, có chức năng công khai, minh bạch hóa các giao dịch bất động sản, tổ chức, giám sát và xác thực các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua. Trung tâm này sẽ là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức liên quan, bảo đảm thống nhất với quá trình chuyển đổi số và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, bất động sản.

Thứ hai, theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Dự thảo Nghị quyết này, kể từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành, các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai và không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở từ nhà thứ 3 trở lên.

Thứ ba, quy định các địa phương phải dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026 - 2030 để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp². Các dự án thuộc nhóm này được áp dụng cơ chế đặc thù như: Lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu giá, lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư, tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đồng thời không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.

3. Một số tác động đến thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng ngân hàng

Với những nội dung nêu trên, Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra những tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản cũng như hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng, thể hiện trên nhiều khía cạnh từ kiểm soát dòng vốn, chất lượng tín dụng cho đến cơ chế vận hành và giám sát, cụ thể như sau:

Một là, hỗ trợ kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản đầu cơ và cơ cấu lại danh mục tín dụng. Việc giới hạn tỉ lệ cho vay tối đa 50% đối với căn nhà thứ hai và 30% cho căn thứ ba trở lên là biện pháp mạnh nhằm hạn chế dòng vốn ngân hàng chảy vào phân khúc đầu cơ bất động sản, vốn tiềm ẩn rủi ro cao cho hệ thống tài chính. Chính sách này hướng đến tái lập cân bằng giữa nhu cầu ở thực và đầu tư tài sản, qua đó giảm áp lực tăng giá và bong bóng giá nhà là vấn đề ngày càng đang trở nên đáng lo ngại trong những năm gần đây. Khi áp dụng tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) chặt hơn cho người mua nhà thứ hai trở lên, khả năng vay đòn bẩy tài chính của nhóm đầu cơ sẽ bị thu hẹp đáng kể, buộc họ phải sử dụng vốn tự có nhiều hơn, hoặc chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác có hiệu suất thực hơn. Điều này giúp thị trường bất động sản giảm sức nóng ảo và tiến gần hơn đến trạng thái cân bằng cung - cầu thực tế. Đối với các ngân hàng thương mại, nhóm tổ chức có danh mục tín dụng tập trung nhiều vào phân khúc đầu cơ, cao cấp hoặc bất động sản thứ cấp (secondary property) sẽ đối mặt với áp lực điều chỉnh danh mục, đặc biệt là giảm tỉ trọng cho vay cá nhân phục vụ đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các ngân hàng cơ cấu lại danh mục tín dụng, tăng tỉ trọng cho vay sản xuất, hạ tầng, nhà ở xã hội hoặc doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, qua đó đa dạng hóa nguồn thu và giảm phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Chính sách này không chỉ góp phần kiểm soát rủi ro tín dụng mang tính chu kỳ, mà còn tạo động lực cho tái cấu trúc chiến lược kinh doanh ngân hàng theo hướng bền vững hơn, tập trung vào các lĩnh vực có tác động lan tỏa tích cực đến nền kinh tế thực. Khi dòng vốn được phân bổ hợp lý, tăng trưởng tín dụng sẽ đi đôi với kiểm soát rủi ro, giúp củng cố sức khỏe tài chính của hệ thống ngân hàng và nâng cao tính ổn định vĩ mô của thị trường tài chính Việt Nam.

Hai là, cải thiện chất lượng tín dụng, giảm rủi ro nợ xấu. Chính sách siết cho vay đối với hoạt động đầu cơ bất động sản giúp nâng cao chất lượng tín dụng và giảm rủi ro nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. Khi tỉ lệ cho vay bị giới hạn với người mua nhà thứ hai, thứ ba, các khoản vay đòn bẩy cao, dễ vỡ nợ khi giá đảo chiều sẽ bị thu hẹp đáng kể. Nhờ đó, ngân hàng có thể chuyển hướng tín dụng sang các phân khúc an toàn hơn, như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, sản xuất và hạ tầng. Dự thảo cũng miễn trừ hạn mức cho vay đối với nhà ở xã hội, tạo dư địa cho tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực. Việc giảm tỉ trọng cho vay đầu cơ còn giúp ổn định hệ số an toàn vốn (CAR) và giảm áp lực trích lập dự phòng rủi ro, từ đó tăng hiệu quả hoạt động và sức chống chịu của hệ thống ngân hàng.

Ba là, đặt ra yêu cầu về vận hành, giám sát và tuân thủ. Khi Nghị quyết có hiệu lực, NHNN cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về cách xác định “nhà ở thứ hai, thứ ba” và giám sát việc thực thi tại các tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm thống nhất và minh bạch trong toàn hệ thống. Đồng thời, các ngân hàng thương mại phải nâng cấp hệ thống thông tin tín dụng, kết nối với Trung tâm giao dịch bất động sản và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia để tra cứu lịch sử sở hữu, giao dịch và thế chấp trước khi cho vay. Việc này giúp ngăn ngừa gian lận, giảm rủi ro cho vay vượt hạn mức và nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng. Cùng với đó, cần thiết lập chuẩn kết nối dữ liệu liên ngành giữa NHNN với Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, bảo đảm an toàn, bảo mật và đồng bộ thông tin. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để hiện đại hóa hoạt động giám sát tín dụng bất động sản, góp phần tăng tính minh bạch và ổn định cho thị trường tài chính - ngân hàng.

Trên thế giới, nhiều quốc gia đã áp dụng các công cụ tín dụng như LTV, tỉ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập (TDSR), tỉ lệ dịch vụ nợ (DSR) để kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản, ngăn ngừa đầu cơ và ổn định hệ thống ngân hàng.

Tại Singapore, theo Cơ quan Quản lý tiền tệ Singapore (Monetary Authority of Singapore - MAS, 2024), khung quy định về TDSR chỉ rõ, người vay chỉ được phép có tổng nghĩa vụ trả nợ tối đa bằng 55% thu nhập hàng tháng. Việc kết hợp TDSR với LTV linh hoạt theo chu kỳ đã giúp giảm khoảng 30% lượng vay phục vụ đầu cơ trong vòng hai năm kể từ khi chính sách được triển khai, đồng thời duy trì mức tăng giá nhà ở ổn định và phù hợp với tốc độ tăng thu nhập bình quân³.

Tại Hồng Kông, Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) thường xuyên điều chỉnh LTV theo chu kỳ kinh tế theo nguyên tắc giảm tỉ lệ cho vay khi thị trường nóng lên và nới lỏng khi giá giảm nhằm hạn chế rủi ro bong bóng tài sản. Theo HKMA (2024), cơ quan này quy định LTV tối đa 70% và DSR tối đa 50% đối với mọi khoản vay mua nhà, đồng thời giám sát chặt chẽ nợ hộ gia đình và thị trường thứ cấp để bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng⁴.

Tại Anh, thị trường cho vay bất động sản đầu tư (buy-to-let) được điều chỉnh chủ yếu thông qua quy định nội bộ của các ngân hàng thương mại. Hiện nay, nhiều ngân hàng như Paragon Bank, Virgin Money và Barclays đang áp tỉ lệ LTV dao động từ 75 - 80% tùy loại tài sản và hồ sơ của nhà đầu tư. Cụ thể, Paragon Bank (2025) công bố sản phẩm buy-to-let mới với LTV lên tới 80% dành cho khách hàng cá nhân có danh mục dưới ba bất động sản cho thuê và tổng giá trị vay không vượt quá 750.000 bảng Anh⁵. Trong khi đó, Virgin Money (2025) quy định LTV tối đa 75% và yêu cầu thu nhập cho thuê (rental income) phải đủ để bao phủ tối thiểu 135% khoản thanh toán lãi vay ở mức lãi suất giả định 5%⁶.

Bảng 1. So sánh hạn mức cho vay bất động sản giữa Việt Nam và một số quốc gia

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

So với kinh nghiệm quốc tế, mức hạn chế 50 - 30% trong Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản của Việt Nam được xem là tương đối nghiêm ngặt, thể hiện định hướng kìm cầu mạnh để hạn chế đầu cơ, song cần thiết kế linh hoạt theo chu kỳ kinh tế và kết hợp với công cụ DSR để tránh “đóng băng” tín dụng và giảm tác động lan tỏa tiêu cực đến các ngành phụ trợ như xây dựng, vật liệu và nội thất.

4. Một số kiến nghị nhằm bảo đảm hiệu quả thực thi về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản

Từ những kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn thị trường trong nước có thể thấy, việc triển khai chính sách siết tín dụng bất động sản cần được thiết kế thận trọng, linh hoạt và đồng bộ với các công cụ điều tiết khác. Chính sách tín dụng bất động sản luôn có độ nhạy cao, tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, tâm lý nhà đầu tư và tốc độ phục hồi của các ngành liên quan. Nếu triển khai quá nhanh, có thể gây sốc thanh khoản và làm chậm đà tăng trưởng tín dụng; nhưng nếu quá chậm, nguy cơ đầu cơ và bong bóng giá có thể quay trở lại. Do đó, cần có lộ trình thực hiện rõ ràng, cơ chế giám sát minh bạch và phối hợp chính sách chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, NHNN và chính quyền địa phương. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm bảo đảm hiệu quả thực thi của Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản như sau:

Một là, xây dựng lộ trình thực thi kéo dài từ 6 - 12 tháng sau khi Nghị quyết có hiệu lực. Việc xây dựng lộ trình thực thi kéo dài từ 6 - 12 tháng là yêu cầu then chốt để bảo đảm hiệu quả chính sách và ổn định thị trường tài chính - bất động sản. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các chính sách tín dụng có tác động trực tiếp đến dòng tiền, kỳ vọng thị trường và hành vi đầu tư, nếu áp dụng đột ngột có thể khiến nhà đầu tư rút lui, thanh khoản thị trường suy giảm nhanh, trong khi ngân hàng chưa kịp tái cơ cấu danh mục tín dụng. Lộ trình này cũng cho phép NHNN và Bộ Xây dựng theo dõi, đánh giá và điều chỉnh chính sách phù hợp, đảm bảo mục tiêu kiểm soát đầu cơ nhưng không triệt tiêu nhu cầu vốn chính đáng của nền kinh tế.

Hai là, ban hành hướng dẫn chi tiết cách xác định “nhà ở thứ hai, thứ ba” để đảm bảo tính thống nhất và khả thi khi thực thi. Hiện nay, hệ thống dữ liệu đất đai, thuế, cư trú và tín dụng chưa được liên thông đầy đủ, nên nếu không có quy định rõ, sẽ dễ phát sinh tình trạng áp dụng không đồng nhất giữa các ngân hàng và địa phương. Việc xác định đối tượng nên dựa trên thông tin đăng ký quyền sử dụng đất (sổ đỏ), mã số thuế, hồ sơ cư trú và dữ liệu tín dụng từ Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC), đồng thời liên thông với Trung tâm giao dịch bất động sản được thiết lập theo Dự thảo. Cách tiếp cận này vừa giúp xác minh chính xác người sở hữu nhiều bất động sản, vừa ngăn chặn hành vi lách luật thông qua người thân hoặc pháp nhân trung gian. Ngoài ra, cần có cơ chế chia sẻ dữ liệu liên ngành giữa Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính và NHNN kèm với quy định bảo vệ dữ liệu cá nhân để tránh vi phạm quyền riêng tư. Trong giai đoạn đầu, có thể thí điểm tại các đô thị lớn như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động đầu cơ diễn ra tập trung sau đó mở rộng đối với các tỉnh, thành khác trong cả nước. Song song, NHNN cần hướng dẫn quy trình kiểm tra, đối chiếu hồ sơ để các tổ chức tín dụng có cơ sở thống nhất khi xác định hạn mức cho vay. Việc làm rõ tiêu chí này không chỉ giúp ngăn chồng chéo và rủi ro pháp lý mà còn nâng cao tính minh bạch, củng cố niềm tin thị trường, hỗ trợ quản lý rủi ro tín dụng bất động sản một cách hiệu quả và công bằng hơn.

Ba là, kết hợp hạn mức cho vay theo giá trị tài sản với tỉ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập (DTI) để kiểm soát rủi ro tín dụng một cách toàn diện và bền vững. Kinh nghiệm từ Singapore và Hồng Kông cho thấy chỉ quy định mức LTV là chưa đủ vì người vay vẫn có thể tìm đến các nguồn vốn khác để lách luật, làm gia tăng rủi ro hệ thống. Khi kết hợp DSR, ngân hàng có thể đánh giá chính xác khả năng trả nợ thực của người vay bảo đảm dòng vốn được phân bổ vào đúng đối tượng có năng lực tài chính. Tại Việt Nam, việc áp dụng đồng thời hai công cụ này sẽ giúp tăng độ chính xác trong phân loại rủi ro, đồng thời tạo khung giám sát mềm dẻo hơn so với biện pháp hành chính thuần túy. Cơ chế kết hợp LTV - DSR cũng giúp các ngân hàng chủ động hơn trong đánh giá năng lực tài chính của khách hàng, hạn chế tình trạng người vay sử dụng đồng thời nhiều nguồn tín dụng vượt quá khả năng trả nợ, đồng thời củng cố nền tảng an toàn cho hệ thống tài chính - ngân hàng.

Bốn là, đầu tư phát triển và tích hợp hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản. Hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản liên thông giữa NHNN, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Trung tâm giao dịch bất động sản được xây dựng sẽ hình thành cơ sở thông tin tập trung về quyền sở hữu, lịch sử giao dịch, tình trạng thế chấp và định giá tài sản, giúp ngân hàng xác minh chính xác tình trạng pháp lý và khả năng vay của khách hàng. Hiện nay, thông tin bất động sản ở Việt Nam vẫn phân tán giữa nhiều cơ quan, cập nhật chưa đồng bộ, khiến ngân hàng gặp khó trong việc đánh giá rủi ro và kiểm soát tài sản đảm bảo. Khi hệ thống dữ liệu được liên thông, ngân hàng có thể tự động tra cứu thông tin sở hữu và nghĩa vụ tài chính của người vay, giảm rủi ro gian lận. Ngoài ra, cơ sở dữ liệu thống nhất cũng hỗ trợ Bộ Xây dựng và NHNN trong công tác giám sát tín dụng bất động sản theo thời gian thực, giúp phát hiện sớm dấu hiệu rủi ro hệ thống. Đây sẽ là hạ tầng số cốt lõi để triển khai hiệu quả các quy định về hạn mức tín dụng, định giá và kiểm soát đầu cơ. Việc đầu tư vào hệ thống dữ liệu minh bạch và liên thông không chỉ nâng cao năng lực giám sát thị trường, mà còn đặt nền móng cho phát triển tài chính - bất động sản bền vững và an toàn hơn.

Năm là, cần thiết lập cơ chế giám sát và đánh giá định kỳ. Thực hiện đánh giá về tác động của chính sách siết tín dụng bất động sản đối với tăng trưởng tín dụng, nợ xấu và thanh khoản của hệ thống ngân hàng nên được thực hiện định kỳ theo quý sẽ giúp cơ quan quản lý phát hiện sớm những tín hiệu lệch pha, như dòng vốn chảy sang kênh đầu cơ khác hoặc xu hướng siết vốn quá mức có thể làm thu hẹp tín dụng nền kinh tế. NHNN đóng vai trò chủ trì, phối hợp cùng Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính để thu thập dữ liệu, phân tích và công bố báo cáo giám sát thị trường tín dụng - bất động sản theo định kỳ. Báo cáo không chỉ phản ánh tình hình nợ xấu và thanh khoản mà còn giúp đánh giá hiệu quả chính sách theo từng nhóm đối tượng vay và khu vực địa lý từ đó làm cơ sở cho điều chỉnh linh hoạt hạn mức LTV hoặc DSR khi cần thiết. Cơ chế giám sát định kỳ cũng tạo tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong điều hành, giúp thị trường và nhà đầu tư nắm bắt định hướng chính sách rõ ràng hơn.

5. Kết luận

Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản cho thấy nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc điều tiết thị trường theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Việc siết tín dụng đối với người mua nhà thứ hai trở lên, kết hợp với cơ chế minh bạch hóa giao dịch và phát triển nhà ở giá phù hợp, thể hiện định hướng rõ ràng trong việc chuyển dòng vốn từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực và sản xuất thực chất. Nếu được triển khai với lộ trình hợp lý, phối hợp đồng bộ giữa Bộ Xây dựng và NHNN, cùng cơ chế giám sát chặt chẽ, chính sách siết tín dụng bất động sản không chỉ góp phần kiềm chế đầu cơ, mà còn giúp tái cấu trúc dòng vốn tín dụng theo hướng phục vụ sản xuất, hạ tầng và nhà ở xã hội là những yếu tố đảm bảo cho tăng trưởng kinh tế bền vững. Đây có thể trở thành bước ngoặt trong việc định hình thị trường bất động sản ổn định, minh bạch hơn, đồng thời củng cố nền tảng an toàn cho hệ thống tài chính - ngân hàng Việt Nam trong giai đoạn mới.

¹ https://baoxaydung.vn/cho-vay-bat-dong-san-dat-gan-4-trieu-ty-dong-192251003154107042.htm

² Điều 4 Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

³ https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules

⁴ https://www.hkma.gov.hk/eng/news-and-media/press-releases/2024/10/20241016-4

⁵ https://www.paragonbank.co.uk/intermediary/portal/buy-to-let/criteria

⁶ https://intermediaries.virginmoney.com/portfolio-buy-to-lets

Tài liệu tham khảo

1. Bộ Xây dựng (2025), Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

2. NHNN (2025), Báo cáo tín dụng lĩnh vực bất động sản tính đến tháng 7/2025.

3. Monetary Authority of Singapore (MAS) (2024), Explanation of Total Debt Servicing Ratio (TDSR) and Mortgage Servicing Ratio (MSR) Rules.

4. Hong Kong Monetary Authority (HKMA) (2024), Press Release: Countercyclical Macroprudential Measures on Property Mortgage Loans.