Tóm tắt: Trong những năm gần đây, các dự án bất động sản từ nhà ở thương mại, khu đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng đã thu hút nguồn vốn lớn từ các ngân hàng thương mại (NHTM) thông qua hoạt động cấp tín dụng. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản đi kèm với nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng. Những rủi ro này không chỉ ảnh hưởng đến các NHTM mà còn tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính và nền kinh tế. Bài viết này phân tích vai trò của tín dụng bất động sản tại Việt Nam, nhận diện các rủi ro phát sinh, đồng thời tổng hợp kinh nghiệm quản lý tín dụng bất động sản của một số quốc gia, từ đó đưa ra các khuyến nghị chính sách để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.
Từ khóa: Tín dụng bất động sản, bất động sản, rủi ro tín dụng.
REAL ESTATE CREDIT REGULATION: INTERNATIONAL EXPERIENCES AND POLICY RECOMMENDATIONS FOR VIETNAM
Abstract: In recent years, real estate projects including commercial housing, urban areas, resort properties have attracted substantial capital from commercial banks through credit extension activities. However, the rapid development of the real estate market has been accompanied by various risks, particularly those related to credit provision. These risks not only affect commercial banks but also have adverse impacts on the financial system and the overall economy. This article analyzes the role of real estate credit in Vietnam, identifies emerging risks, and reviews the real estate credit management practices of selected countries, thereby, proposing policy recommendations to improve the effectiveness of real estate credit, contributing to the development of a transparent and sustainable real estate market.
Keywords: Real estate credit, real estate, credit risk.
 |
| Ảnh minh họa (Nguồn: Internet) |
1. Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản tại Việt Nam
Nguồn vốn cho các dự án bất động sản tại Việt Nam hiện nay chủ yếu đến từ 4 kênh chính: Tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và vốn huy động từ khách hàng. Trong đó, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ yếu cho các dự án bất động sản, đặc biệt là trong giai đoạn đầu triển khai. Tín dụng bất động sản không chỉ đóng vai trò hỗ trợ hoạt động đầu tư, xây dựng, mà còn là công cụ tài chính quan trọng giúp triển khai các mục tiêu phát triển nhà ở, cải thiện chất lượng sống và cấu trúc đô thị. Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân theo Đề án 1 triệu căn nhà đến năm 2030, tín dụng bất động sản cần được định hướng theo hướng phục vụ an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tính đến ngày 30/6/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.640.682 tỉ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm 20241, cho thấy dòng vốn ngân hàng đang được nới lỏng hơn. Trong khi đó, chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng tiếp tục được triển khai mạnh, hướng tới các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Gói tín dụng này, cùng với chính sách lãi suất thấp, góp phần khơi thông thanh khoản thị trường và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Đối với thị trường bất động sản, tín dụng đóng vai trò then chốt trong quá trình vận hành và phát triển của toàn ngành, ảnh hưởng trực tiếp đến cả phía cung và cầu, qua đó chi phối chu kỳ tăng trưởng hoặc suy giảm của thị trường. Về phía cung, tín dụng là nguồn lực tài chính thiết yếu giúp các doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án, mở rộng quỹ đất và đưa sản phẩm ra thị trường. Từ cuối năm 2022 đến hết năm 2023, việc các ngân hàng nâng lãi suất và áp dụng điều kiện cho vay nghiêm ngặt đã khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiếp cận vốn, làm gia tăng chi phí tài chính và khiến nhiều dự án bị đình trệ hoặc tạm dừng.
Về phía cầu, tín dụng ngân hàng đóng vai trò quyết định đến khả năng sở hữu nhà của phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình. Khi lãi suất cho vay mua nhà giảm và thời hạn vay được kéo dài, áp lực tài chính hằng tháng giảm xuống, từ đó gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở. Ngược lại, trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt và lãi suất ở mức cao, khả năng vay vốn bị thu hẹp, khiến nhu cầu mua nhà giảm mạnh, kéo theo thanh khoản toàn thị trường suy yếu.
Đối với nền kinh tế, tín dụng bất động sản đóng vai trò thiết yếu và là một trong những động lực mạnh mẽ thúc đẩy phát triển kinh tế. Vai trò này thể hiện qua việc thúc đẩy tăng trưởng GDP, tối ưu hóa huy động và phân bổ nguồn vốn, gia tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời góp phần cải thiện an sinh xã hội và thúc đẩy quá trình đô thị hóa, cụ thể:
(i) Tín dụng bất động sản là động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế, thông qua việc kích thích hoạt động của các ngành liên quan. Bất động sản có tính liên kết cao với nhiều lĩnh vực như xây dựng, sản xuất vật liệu, nội thất, thiết bị gia dụng, vận tải và dịch vụ tài chính. Việc dòng vốn tín dụng được phân bổ hiệu quả vào thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện triển khai các dự án mới, kéo theo sự phát triển của các ngành phụ trợ, qua đó tạo ra nhiều việc làm và đóng góp đáng kể vào GDP.
(ii) Tín dụng bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc huy động và phân bổ nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đây là kênh trung gian chuyển hóa hiệu quả các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội thành nguồn vốn dài hạn cho các dự án phát triển hạ tầng và nhà ở. Một thị trường bất động sản phát triển minh bạch, được hỗ trợ bởi hệ thống tín dụng hiệu quả, sẽ nâng cao năng lực thu hút FDI.
(iii) Hoạt động tín dụng bất động sản góp phần quan trọng vào tăng thu ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế và phí liên quan như thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập doanh nghiệp, phí cấp phép xây dựng... Các khoản thu này tạo nguồn lực tài chính cho Chính phủ đầu tư vào cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công thiết yếu.
(iv) Tín dụng bất động sản đóng vai trò tích cực trong cải thiện an sinh xã hội và thúc đẩy đô thị hóa. Đối với phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, tín dụng ngân hàng là công cụ tài chính quan trọng để tiếp cận và sở hữu nhà ở, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống và ổn định xã hội. Đồng thời, việc tài trợ các dự án bất động sản cũng giúp phát triển các khu đô thị mới, mở rộng và hiện đại hóa hạ tầng kỹ thuật xã hội như giao thông, giáo dục, y tế…, qua đó thúc đẩy quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước.
2. Rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản
2.1. Rủi ro từ biến động giá bất động sản
Biến động giá là một trong những rủi ro trọng yếu đối với hoạt động tín dụng bất động sản, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản bảo đảm và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng. Trong bối cảnh thị trường suy thoái, giá bất động sản có thể giảm sâu, khiến tài sản thế chấp mất giá, làm gia tăng tỉ lệ nợ xấu và đe dọa an toàn hệ thống tài chính. Ngược lại, khi giá tăng quá nhanh do đầu cơ hoặc mất cân đối cung - cầu, nguy cơ hình thành bong bóng tài sản là rất lớn.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong Quý II/2025, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất trong vòng một thập kỷ, đặc biệt tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nơi nhu cầu nhà ở lớn nhưng nguồn cung mới vẫn hạn chế. Nguyên nhân chính bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng và kỳ vọng lợi nhuận cao từ giới đầu tư. Dù giá tăng phản ánh một phần nhu cầu thực, nhưng cũng làm gia tăng rủi ro tín dụng nếu giá quay đầu giảm, khiến tài sản bảo đảm không đủ bù đắp dư nợ.
2.2. Rủi ro pháp lý trong triển khai dự án
Rủi ro pháp lý tiếp tục là một trong những rào cản trọng yếu đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại Việt Nam khi ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý của tài sản bảo đảm và khả năng triển khai dự án đúng tiến độ. Các vướng mắc thường gặp bao gồm: Chậm trễ trong thủ tục cấp phép đầu tư, khó khăn trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất cập trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như sự thiếu ổn định của quy hoạch và quá trình điều chỉnh quy hoạch.
Trong 6 tháng đầu năm 2025, Bộ Xây dựng ghi nhận hàng loạt dự án tồn đọng do chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, buộc Chính phủ phải ban hành Quyết định số 751/QĐ-TTg ngày 11/4/2025 của Thủ tướng Chính phủ thành lập Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho địa phương. Đồng thời, mặc dù Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã có hiệu ứng tích cực ban đầu, song việc triển khai tại các địa phương còn chậm, khiến nhiều tài sản thế chấp không đủ điều kiện pháp lý để xử lý khi phát sinh nợ xấu, qua đó làm tăng rủi ro cho tổ chức tín dụng.
2.3. Rủi ro từ năng lực tài chính và quản trị của chủ đầu tư
Một đặc điểm phổ biến của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là sự phụ thuộc lớn vào vốn vay, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp, với mức đòn bẩy tài chính cao và cơ cấu vốn ngắn hạn chiếm tỉ trọng lớn. Tuy nhiên, khả năng tài chính và dòng tiền của nhiều doanh nghiệp vẫn rất yếu. Báo cáo từ VIS Rating cho biết, tổng nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng 20% lên mức 208 nghìn tỉ đồng trong năm 2024, trong khi chi phí lãi vay tăng đến 41%, khiến khả năng trả lãi giảm sút đáng kể.
2.4. Rủi ro trong công tác quản trị tín dụng của ngân hàng
Dù hệ thống ngân hàng Việt Nam đã có nhiều nỗ lực trong việc cải thiện khung quản trị rủi ro, hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vốn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ vẫn bộc lộ nhiều bất cập. Một số ngân hàng vẫn đặt trọng tâm vào giá trị tài sản bảo đảm mà chưa thực hiện đầy đủ việc thẩm định năng lực tài chính, tiến độ triển khai dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, hệ thống cảnh báo sớm rủi ro tại nhiều tổ chức tín dụng còn mang tính hình thức, thiếu liên kết với dữ liệu thực tế và chưa được vận hành hiệu quả. Những yếu kém này dẫn đến việc phát hiện và xử lý các khoản vay có dấu hiệu bất thường còn chậm trễ, làm gia tăng rủi ro tín dụng hệ thống trong bối cảnh thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều bất ổn.
2.5. Rủi ro gián tiếp từ yếu tố hạ tầng và chuyển đổi số
Hạ tầng và đầu tư công là những yếu tố có thể vừa thúc đẩy, vừa tiềm ẩn rủi ro gián tiếp cho tín dụng bất động sản nếu không được quản lý đồng bộ. Việc triển khai các dự án lớn như cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giúp mở rộng không gian đô thị, tạo động lực phát triển bất động sản nhà ở và thương mại tại các khu vực mới nổi. Tuy nhiên, nếu các dự án hạ tầng chậm tiến độ hoặc không đồng bộ với quy hoạch đô thị, kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản có thể không thành hiện thực, dẫn đến mất khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, chuyển đổi số và phát triển đô thị thông minh đang làm thay đổi cấu trúc nhu cầu bất động sản. Các dự án không tích hợp công nghệ, không tối ưu hóa kết nối có thể trở nên lạc hậu, khó thu hút người mua và nhà đầu tư. Điều này đòi hỏi ngân hàng cần thiết kế sản phẩm tài chính phù hợp và nâng cao khả năng thẩm định dự án trong bối cảnh số hóa.
3. Kinh nghiệm quốc tế trong quản lý tín dụng bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện nhiều thách thức, việc nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về quản lý tín dụng bất động sản là rất cần thiết. Bài học từ Mỹ, Trung Quốc, Hồng Kông và Singapore được xem là minh chứng điển hình cho những cách tiếp cận khác nhau trong việc điều tiết và kiểm soát rủi ro tín dụng trong ngành bất động sản.
3.1. Mỹ
Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là hệ quả trực tiếp từ sự sụp đổ của thị trường nhà ở và tín dụng dưới chuẩn tại Mỹ - nơi các khoản vay thế chấp được cấp cho người đi vay có hồ sơ tín dụng yếu và thu nhập không ổn định. Giai đoạn 2000 - 2007, Mỹ theo đuổi chính sách tiền tệ nới lỏng kéo dài, với lãi suất điều hành giảm xuống mức 1% vào năm 2003 nhằm kích thích tăng trưởng sau các cú sốc như vụ vỡ bong bóng dot-com và khủng bố 11/9. Lãi suất thấp đã thúc đẩy mạnh mẽ tín dụng tiêu dùng và đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Chính phủ Mỹ cũng chủ động thúc đẩy sở hữu nhà ở như một quyền lợi xã hội, thông qua các chính sách ưu đãi tín dụng và sự hỗ trợ của các tổ chức bảo trợ như Fannie Mae và Freddie Mac là những đơn vị đứng sau mua lại và chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp từ các NHTM và công ty tài chính.
Trong môi trường chính sách khuyến khích, các tổ chức tài chính cạnh tranh mạnh mẽ trong việc mở rộng cho vay, kể cả với những đối tượng không đủ khả năng trả nợ, thông qua các hình thức tín dụng rủi ro như “No-doc” và “NINJA” loans (No income, No job, No asset), tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) lên đến 100% và các khoản vay với lãi suất điều chỉnh (ARMs) hoặc thanh toán cuối kỳ lớn (balloon payment). Đồng thời, các khoản vay thế chấp này được chứng khoán hóa hàng loạt thành các sản phẩm tài chính phức tạp như chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (MBS), nghĩa vụ nợ thế chấp (CDOs) được phân phối khắp hệ thống ngân hàng và nhà đầu tư toàn cầu.
Tuy nhiên, quy trình xếp hạng tín nhiệm và quản trị rủi ro yếu kém đã làm che giấu bản chất kém chất lượng của các tài sản cơ sở. Khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bắt đầu nâng lãi suất từ năm 2004, chi phí vay tăng khiến nhiều người vay dưới chuẩn mất khả năng thanh toán, dẫn đến làn sóng vỡ nợ lan rộng, làm sụp đổ thị trường nhà đất và kéo theo khủng hoảng thanh khoản toàn hệ thống. Sự sụp đổ của Ngân hàng Lehman Brothers vào tháng 9/2008 đánh dấu bước ngoặt của khủng hoảng, gây ra hiệu ứng dây chuyền trong hệ thống tài chính toàn cầu. Tín dụng liên ngân hàng đóng băng, hàng loạt tổ chức tài chính rơi vào khủng hoảng, đẩy nền kinh tế toàn cầu vào suy thoái sâu rộng.
Chính phủ Mỹ sau đó đã nhanh chóng triển khai các biện pháp can thiệp mạnh mẽ: Cắt giảm lãi suất về gần 0%, quốc hữu hóa một số công ty tài chính tư nhân như Fannie Mae, Freddie Mac, đồng thời thông qua Chương trình Giải cứu tài sản khó khăn (TARP) trị giá 700 tỉ USD nhằm tái cấp vốn và xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Fed cũng áp dụng chính sách nới lỏng định lượng (QE) quy mô lớn, mua trái phiếu kho bạc và MBS để bơm thanh khoản, đồng thời ban hành các khoản vay khẩn cấp cho các tổ chức tài chính.
Để ngăn chặn khủng hoảng tương tự trong tương lai, Đạo luật Dodd-Frank (2010) được thông qua, với các nội dung cải cách toàn diện: Thành lập Hội đồng Giám sát Ổn định Tài chính (FSOC), thiết lập Văn phòng Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB), kiểm soát hoạt động đầu cơ của ngân hàng qua quy tắc Volcker... Khủng hoảng năm 2008 là lời cảnh báo sâu sắc về hậu quả của việc buông lỏng kiểm soát tín dụng, thiếu giám sát các sản phẩm tài chính phức tạp và mở rộng đòn bẩy tài chính quá mức. Đây cũng là minh chứng rõ ràng cho vai trò thiết yếu của giám sát vĩ mô thận trọng, khung pháp lý chặt chẽ và chính sách tiền tệ ổn định trong bảo vệ hệ thống tài chính quốc gia và toàn cầu.
3.2. Trung Quốc
Trong hai thập kỷ qua, Trung Quốc đã trải qua thời kỳ tăng trưởng kinh tế vượt bậc, trong đó bất động sản đóng vai trò như một động lực then chốt thúc đẩy tăng trưởng. Chính phủ khuyến khích phát triển bất động sản như một công cụ kích thích kinh tế, tạo công ăn việc làm, thúc đẩy xây dựng cơ sở hạ tầng và tăng thu ngân sách địa phương thông qua việc bán quyền sử dụng đất. Sự phát triển nóng của thị trường đã tạo điều kiện cho các tập đoàn bất động sản như Evergrande và Country Garden mở rộng nhanh chóng theo mô hình “ba cao, một thấp” - nợ cao, đòn bẩy cao, doanh thu cao và chi phí thấp. Mô hình này được hỗ trợ bởi dòng tín dụng khổng lồ từ hệ thống ngân hàng, vì vậy, khi các kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt, các doanh nghiệp chuyển sang huy động vốn từ hệ thống ngân hàng ngầm (shadow banking). Tín dụng, đặc biệt là tín dụng ngoài bảng cân đối, trở thành mạch máu cho toàn bộ hệ thống, nhưng cũng là nguồn rủi ro lớn khi thiếu sự kiểm soát và minh bạch.
Để ứng phó với rủi ro này, năm 2020, Chính phủ Trung Quốc ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kiểm soát đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực bất động sản. Ba giới hạn chính được áp dụng: (i) Tỉ lệ nợ phải trả trên tài sản không vượt quá 70% (không bao gồm các khoản trả trước); (ii) Tỉ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không vượt quá 100%; (iii) Tỉ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn tối thiểu là 1 lần. Tùy theo số lượng giới hạn bị vi phạm, các doanh nghiệp được phân loại theo bốn mức độ (xanh, vàng, cam, đỏ) với hạn mức tăng trưởng tín dụng tương ứng. Tuy nhiên, việc áp dụng đột ngột các tiêu chuẩn nghiêm ngặt này đã khiến nhiều nhà phát triển bất động sản vốn quen hoạt động với mức đòn bẩy cao rơi vào khủng hoảng thanh khoản. Tập đoàn Evergrande là trường hợp tiêu biểu, với khối nợ hơn 300 tỉ USD và vi phạm cả ba lằn ranh đỏ, không thể tiếp cận vốn mới để hoàn thiện các dự án hay trả nợ đáo hạn, dẫn đến vỡ nợ công khai năm 2021. Các tập đoàn khác như Country Garden dù có bảng cân đối tốt hơn cũng rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng khi nguồn vốn bị siết chặt, đặc biệt do mô hình bán nhà chưa xây và quy mô đầu tư lớn.
Khủng hoảng bất động sản không chỉ ảnh hưởng tới các nhà phát triển mà còn gây ra tác động dây chuyền đối với toàn bộ hệ thống tài chính. Các ngân hàng đặc biệt là khối quốc doanh đứng trước nguy cơ gia tăng nợ xấu vì liên quan đến hàng nghìn tỉ Nhân dân tệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Chính quyền địa phương, vốn phụ thuộc vào nguồn thu từ bán đất và tài trợ dự án thông qua các công cụ huy động vốn địa phương (LGFVs), cũng đối mặt với áp lực nợ lớn và khủng hoảng tài khóa. Trên thị trường quốc tế, các nhà đầu tư trái phiếu phát hành bởi doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc chịu tổn thất nặng nề, ảnh hưởng đến uy tín tài chính quốc gia và khả năng huy động vốn trong tương lai.
Từ năm 2023, Trung Quốc bắt đầu nới lỏng một số chính sách kiểm soát bất động sản tại các thành phố như Hàng Châu, Tây An, Bắc Kinh và Thượng Hải để kích cầu. Đến năm 2024, Chính phủ triển khai gói hỗ trợ trị giá 42 tỉ USD thông qua Ngân hàng Nhân dân Trung quốc (PboC) nhằm tái phát triển các dự án bỏ hoang và chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, bài toán dư thừa cung nhà ở, nhất là tại các thành phố nhỏ với dân số giảm và nhu cầu yếu, vẫn là thách thức lớn.
Tổng thể, cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc là minh chứng rõ ràng về rủi ro của mô hình tăng trưởng dựa vào tín dụng thiếu kiểm soát, minh bạch yếu kém và phụ thuộc vào kỳ vọng tài sản tăng giá. Từ kinh nghiệm trong quản lý tín dụng bất động sản tại Trung Quốc, ba bài học then chốt được rút ra đó là: (1) Mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát rủi ro hệ thống; (2) Minh bạch hóa nợ ngoại bảng và kiểm soát ngân hàng ngầm là điều kiện tiên quyết để bảo đảm ổn định tài chính; (3) Quản lý chặt tiền bán nhà hình thành trong tương lai là thiết yếu để bảo vệ người mua và duy trì niềm tin thị trường.
3.3. Hồng Kông
Hồng Kông nổi tiếng là một thị trường kinh tế tự do, với sự can thiệp của Chính phủ ở mức tối thiểu trong giai đoạn trước những năm 2000. Tuy nhiên, sau các chu kỳ biến động mạnh như cuộc khủng hoảng tài chính châu Á (1997 - 1998) khiến giá bất động sản sụt giảm tới 70% và giai đoạn bùng nổ (2009 - 2018) với giá nhà tăng hơn 200% do chính sách tiền tệ nới lỏng toàn cầu, Hồng Kông đã bắt đầu can thiệp mạnh mẽ hơn thông qua các công cụ vĩ mô thận trọng, đặc biệt là các chính sách tín dụng.
Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) đóng vai trò chủ chốt trong việc giám sát và điều tiết các hoạt động tín dụng bất động sản. Một trong những công cụ mạnh mẽ và linh hoạt nhất được HKMA sử dụng là LTV. Việc giảm LTV yêu cầu người mua nhà phải bỏ ra nhiều vốn tự có hơn, từ đó hạn chế đòn bẩy tài chính. Ví dụ, trong giai đoạn giá bất động sản tăng nóng sau năm 2009, HKMA đã liên tục thắt chặt LTV. Vào tháng 10/2009, LTV tối đa cho các căn hộ giá từ 20 triệu Đô la Hồng Kông (HKD) trở lên đã giảm từ 70% xuống 60%. Đến tháng 8/2010, LTV cho các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên giảm từ 70% xuống 60%. Đặc biệt, vào tháng 02/2015, đối với người mua nhà thứ hai trở lên, LTV cho các khoản vay thế chấp chỉ còn 40%, các căn hộ dưới 7 triệu HKD cũng bị cắt giảm LTV xuống 60 - 70%. Mục đích của việc điều chỉnh LTV là hạn chế rủi ro cho vay quá mức, giảm đòn bẩy tài chính của người mua nhà và nhà đầu cơ, từ đó hạ nhiệt thị trường và phòng ngừa bong bóng bất động sản, đồng thời tăng khả năng chống chịu của hệ thống ngân hàng trước những cú sốc giá bất động sản.
Công cụ quan trọng thứ hai được HKMA sử dụng là tỉ lệ phục vụ nợ (DSR). DSR giới hạn tỉ lệ thu nhập hằng tháng của người vay được phép dùng để trả nợ, nhằm bảo đảm khả năng trả nợ của họ ngay cả khi có biến động về lãi suất hoặc thu nhập. Từ năm 2010, HKMA quy định DSR tối đa là 50% đối với các khoản vay thế chấp. Các ngân hàng còn được yêu cầu thực hiện kiểm tra khả năng chịu đựng (Stress Test), đánh giá khả năng người vay trả nợ khi lãi suất tăng. Nếu sau Stress Test, DSR vượt quá 60%, khoản vay đó sẽ được coi là rủi ro cao và có thể không được chấp thuận. Biện pháp này buộc người vay phải có thu nhập ổn định và đủ lớn để gánh vác các khoản nợ ngay cả trong điều kiện kinh tế bất lợi, giảm thiểu rủi ro vỡ nợ dây chuyền trong hệ thống ngân hàng.
3.4. Singapore
Trái ngược với Hồng Kông, Singapore áp dụng một mô hình quản lý thị trường bất động sản chủ động, toàn diện và có mức độ can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Triết lý điều hành thị trường của Chính phủ Singapore nhấn mạnh sự kiểm soát sâu rộng và linh hoạt, với sự phối hợp chặt chẽ giữa các công cụ tín dụng, chính sách thuế và quản lý cung - cầu nhà ở. Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS) đóng vai trò trung tâm trong việc triển khai các công cụ chính sách tài chính vĩ mô thận trọng nhằm bảo đảm sự ổn định dài hạn cho thị trường và ngăn ngừa rủi ro tích tụ trong hệ thống. Một trong những yếu tố nền tảng giúp Singapore kiểm soát hiệu quả thị trường là chính sách phát triển nhà ở xã hội. Khoảng 80% dân số Singapore đang sinh sống trong các căn hộ do Ủy ban Phát triển Nhà ở (Housing and Development Board - HDB) xây dựng, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý cho phần lớn người dân. Ngoài ra, Chính phủ sở hữu tới 90% diện tích đất đai trên toàn quốc, cho phép chủ động trong quy hoạch, phát triển và kiểm soát giá cả. Nhờ đó, chỉ cần khoảng 5 năm thu nhập trung bình là một hộ gia đình Singapore đã có thể sở hữu nhà ở mức thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia phát triển2.
Về phía quản lý tín dụng, một trong những công cụ nổi bật và có tác động sâu rộng là tỉ lệ phục vụ nợ tổng thể (TDSR), được áp dụng từ tháng 6/2013. TDSR giới hạn tổng chi trả nợ hằng tháng (gồm vay mua nhà, vay tiêu dùng, thẻ tín dụng…) không vượt quá một tỉ lệ nhất định trên tổng thu nhập hàng tháng của người vay. Cơ chế này buộc các tổ chức tín dụng phải đánh giá toàn diện hồ sơ tài chính của khách hàng trước khi cho vay.
Ngoài ra, Singapore còn giới hạn thời hạn vay tối đa cho các khoản vay mua nhà, thường không quá 30 - 35 năm hoặc đến khi người vay đạt 65 tuổi, nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng kéo dài. Từ bài học của Singapore có thể rút ra rằng: (1) Sự thả lỏng tín dụng dễ dẫn đến mất kiểm soát thị trường và tích tụ rủi ro hệ thống; (2) Các công cụ vĩ mô thận trọng như LTV, TDSR… có vai trò thiết yếu trong việc định hình hành vi thị trường và bảo đảm ổn định tài chính dài hạn; (3) Việc kết hợp hiệu quả giữa chính sách tín dụng và cung ứng nhà ở công cộng là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản bền vững, cân bằng và thân thiện với người mua nhà ở thực.
4. Một số khuyến nghị tăng cường hiệu quả tín dụng bất động sản tại Việt Nam
Dựa trên tổng quan tình hình thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam cũng như những bài học kinh nghiệm rút ra từ các quốc gia như Mỹ, Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông, một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện khuôn khổ kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện khung chính sách tín dụng bất động sản theo hướng tích hợp công cụ vĩ mô thận trọng và kiểm soát rủi ro hệ thống
Chính sách tín dụng bất động sản cần được thiết kế theo hướng minh bạch, chủ động và có tính chu kỳ nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống và ổn định tài chính vĩ mô. NHNN cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản thông qua việc phân loại rõ các mục đích vay vốn (mua nhà để ở, đầu tư, phát triển dự án...) gắn với các tiêu chí kiểm soát rủi ro tương ứng như tỉ lệ LTV, tỉ lệ nợ trên thu nhập (DTI), tỉ lệ TDSR. Đặc biệt, cần quy định tỉ lệ LTV ở mức thấp hơn với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên hoặc bất động sản đầu cơ, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng đánh giá toàn diện khả năng trả nợ dựa trên thu nhập thực tế và nghĩa vụ nợ tổng thể của người vay. Bên cạnh đó, định mức tăng trưởng tín dụng bất động sản nên được điều chỉnh linh hoạt theo mức độ rủi ro của từng ngân hàng, khu vực hoặc phân khúc thị trường, thay vì áp dụng trần đồng đều. Chính sách tín dụng cần mang tính dự phòng, phòng ngừa chu kỳ nóng - lạnh của thị trường, thay vì chỉ phản ứng thụ động trước các biến động ngắn hạn.
Thứ hai, tăng cường quản lý vốn tín dụng gián tiếp qua kênh trái phiếu doanh nghiệp và ngân hàng ngầm
Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy việc để các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn tràn lan qua trái phiếu không tài sản bảo đảm hoặc qua các định chế tài chính phi chính thức đã dẫn đến khối nợ khổng lồ và mất kiểm soát về dòng tiền, gây ra hiệu ứng dây chuyền khi niềm tin thị trường suy giảm. Để giảm thiểu rủi ro tương tự tại Việt Nam, cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là các trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành riêng lẻ, không có tài sản bảo đảm hoặc thiếu đánh giá tín nhiệm độc lập. Đồng thời, cần quy định rõ giới hạn đối với việc các tổ chức tín dụng tham gia đầu tư, bảo lãnh phát hành hoặc phân phối các sản phẩm trái phiếu bất động sản không bảo đảm tính minh bạch hoặc thanh khoản. Việc tăng cường công khai thông tin, thẩm định rủi ro tín dụng và xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung về trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp nâng cao năng lực giám sát, hạn chế chuyển giao rủi ro giữa các kênh tài chính và bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng và thị trường vốn.
Thứ ba, kiểm soát và minh bạch hóa nguồn vốn huy động từ người mua nhà hình thành trong tương lai
Một trong những rủi ro lớn đối với thị trường bất động sản là việc các chủ đầu tư lạm dụng dòng tiền huy động trước từ khách hàng mà không bảo đảm tiến độ và chất lượng công trình, gây mất niềm tin và bất ổn thị trường. Để kiểm soát hiệu quả dòng vốn này, Việt Nam cần xem xét ban hành quy định bắt buộc phân bổ toàn bộ hoặc một phần tiền mua nhà vào tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản giám sát tại NHTM tương tự mô hình Singapore, nơi các quỹ mua nhà chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công đã được xác nhận. Đồng thời, cần quy định rõ vai trò và trách nhiệm của ngân hàng trong việc kiểm soát dòng tiền, giám sát tiến độ xây dựng và bảo đảm vốn được sử dụng đúng mục đích. Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy sự buông lỏng quản lý tiền đặt cọc dẫn đến nhiều dự án đình trệ, mất thanh khoản và làn sóng phản ứng xã hội. Do đó, việc minh bạch hóa dòng tiền và thiết lập cơ chế giám sát độc lập là cần thiết để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, hạn chế rủi ro vỡ nợ và củng cố niềm tin vào thị trường bất động sản.
Thứ tư, định vị lại vai trò của bất động sản trong tăng trưởng kinh tế theo hướng bền vững
Thị trường bất động sản cần được tái định vị, chuyển từ vai trò “động lực tăng trưởng” trong ngắn hạn sang “nền tảng hỗ trợ ổn định kinh tế - xã hội” trong dài hạn. Thực tiễn trong nước và quốc tế cho thấy, khi bất động sản chiếm tỉ trọng quá lớn trong nền kinh tế như trường hợp Trung Quốc hay giai đoạn tăng trưởng nóng tại Việt Nam sẽ tạo ra sự mất cân đối trong cơ cấu ngành, làm lệch hướng phân bổ nguồn lực, thúc đẩy đầu cơ và hình thành bong bóng tài sản. Trong bối cảnh giá trị bất động sản tăng vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của người dân, thị trường mất tính bền vững và dễ bị tổn thương trước các cú sốc chính sách hoặc biến động chu kỳ. Khi thị trường điều chỉnh, các nền kinh tế quá phụ thuộc vào bất động sản sẽ đối mặt với sự sụt giảm dòng vốn đầu tư, khủng hoảng thanh khoản lan rộng, tỉ lệ thất nghiệp gia tăng trong các ngành liên quan, và gia tăng áp lực lên hệ thống ngân hàng tài chính thông qua nợ xấu và mất giá tài sản thế chấp.
Do đó, việc định vị lại vai trò của bất động sản không chỉ nhằm bảo đảm sự phát triển cân bằng và bền vững của nền kinh tế, mà còn giúp giảm thiểu nguy cơ rủi ro hệ thống trong trung và dài hạn. Chính sách phát triển bất động sản cần tái định hướng, tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá hợp lý, thay vì dồn nguồn lực cho các sản phẩm cao cấp mang tính đầu cơ. Đồng thời, cần đẩy mạnh rà soát hiệu quả sử dụng đất, xử lý các dự án treo, và tái phân bổ nguồn lực theo hướng nâng cao hiệu quả đầu tư thực chất thay vì theo đuổi giá trị tài sản danh nghĩa.
Thứ năm, tăng cường năng lực giám sát và điều phối chính sách liên ngành để kiểm soát rủi ro hệ thống
Rủi ro tín dụng bất động sản mang tính chất hệ thống, lan tỏa và đa chiều, đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý như NHNN, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và chính quyền địa phương. Do đó, cần thiết lập một cơ chế điều phối chính sách liên ngành có tính thể chế hóa rõ ràng chẳng hạn như thành lập một bộ phận điều phối chuyên trách về tín dụng và thị trường bất động sản. Cơ quan này có vai trò cảnh báo sớm rủi ro, điều chỉnh chính sách kịp thời, đồng thời thúc đẩy cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các bộ, ngành. Đặc biệt, cần xây dựng hệ thống thu thập, chia sẻ và phân tích dữ liệu tập trung liên quan đến dòng vốn, tín dụng, giá nhà, nợ hộ gia đình và hàng tồn kho bất động sản nhằm hỗ trợ quá trình ra quyết định chính sách chính xác, linh hoạt và dựa trên bằng chứng. Việc củng cố năng lực thể chế và thông tin như vậy sẽ giúp tăng khả năng ứng phó với các cú sốc thị trường và giảm thiểu rủi ro lan truyền trong toàn bộ hệ thống tài chính.
1 Điểm 5.1 khoản 5 Mục III Phụ lục ban hành kèm theo Thông cáo 298/TC-BXD 2025 của Bộ Xây dựng.
2 https://www.channelnewsasia.com/singapore/focus-condo-private-property-housing-prices-social-mobility-3612396
Tài liệu tham khảo
1. Bộ Xây dựng (2024), Thông cáo báo chí số 298/TC-BXD về tình hình thị trường bất động sản.
2. Báo Chính phủ (2025), 6 tháng đầu năm 2025, vốn FDI thực hiện cao nhất cùng kỳ 5 năm.
3. Board of Governors of the Federal Reserve System (2007), Annual Report to the Congress.
4. Monetary Authority of Singapore (n.d.), Official Website.
5. Hong Kong Monetary Authority (n.d.), Official Website.
6. Channel News Asia, (2023), Focus: Condo, private property, housing prices and social mobility.
7. World Bank, (n.d.), GDP growth (annual %) - China.
8. Báo Chính phủ (2024), Năm 2024, nguồn cung bất động sản tăng trưởng mạnh,https://baochinhphu.vn/tin-dung-vao-bat-dong-san-chung-khoan-nhnn-khang-dinh-luon-theo-doi-sat-chi-so-an-toan-102250807143232407.htm
9. Trang Thông tin điện tử ban Chính sách, chiến lược Trung ương (2025), Vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 đạt mức cao nhất trong 5 năm, https://kinhtetrunguong.vn/kinh-te/kinh-te-nganh/von-fdi-thuc-hien-tai-viet-nam-6-thang-dau-nam-2025-dat-muc-cao-nhat-trong-5-nam.html
Nguyễn Thị Hà
Vụ Pháp chế, NHNN
