1. Thị trường BĐS và nền kinh tế
BĐS là lĩnh vực liên ngành phức tạp, có quan hệ mật thiết, phản ánh kết quả và là động lực phát triển nền kinh tế nói chung và nhiều ngành nghề nói riêng.
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng thu hút nguồn lực, tạo ra tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đáp ứng cơ sở hạ tầng, nhu cầu ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…
Thị trường BĐS lành mạnh và các cơ sở hạ tầng BĐS là điều kiện hàng đầu để mở rộng đầu tư các ngành sản xuất, dịch vụ; tăng cường thu hút FDI; tạo công ăn, việc làm, thu nhập cá nhân, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước; cùng với đó là sự phát triển lành mạnh các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động; đồng thời, là động lực trực tiếp hoặc gián tiếp hỗ trợ ổn định và phát triển lành mạnh nền kinh tế quốc gia và địa phương.
Khi nền kinh tế tăng trưởng mạnh, thị trường tài chính phát triển ổn định, thu nhập của người dân tăng lên, lãi suất cho vay và các sản phẩm tài chính khác được kiểm soát tốt, giúp duy trì mức độ rủi ro thấp đối với các nhà đầu tư và người tiêu dùng, thúc đẩy nhu cầu đầu tư BĐS, sự cạnh tranh lành mạnh nâng cao chất lượng, giá trị các sản phẩm BĐS, từ đó làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động, bền vững hơn. Đầu tư vào BĐS trở thành một lựa chọn hấp dẫn nhờ khả năng sinh lợi cao và tính ổn định. Điều này dẫn đến sự ra đời của nhiều dự án BĐS mới, từ nhà ở, căn hộ, khu đô thị đến các khu thương mại, dịch vụ. Các dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường, mà còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng và diện mạo đô thị, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Một nền kinh tế mạnh và thị trường tài chính phát triển ổn định không chỉ giúp duy trì sự sôi động của thị trường BĐS, mà còn bảo đảm sự phát triển bền vững, lành mạnh trong lĩnh vực này.
 |
| Thị trường BĐS phát triển tạo động lực thúc đẩy quá trình đô thị hóa, đáp ứng nhu cầu ở của người dân, tạo dựng lối sống mới văn minh, hiện đại, gia tăng động lực phát triển kinh tế - xã hội (Nguồn ảnh: Internet) |
Khi nền kinh tế phát triển sẽ làm tăng nhu cầu, khả năng thanh toán trên thị trường BĐS, tạo động lực phát triển cả sản phẩm và công nghệ cho thị trường này theo hướng đa dạng hóa, hiện đại hóa. Đặc biệt, thị trường BĐS phát triển còn phản ánh, tạo động lực thúc đẩy quá trình đô thị hóa, đáp ứng quyền về nhà ở của người dân, tạo dựng lối sống mới văn minh, hiện đại, gia tăng động lực phát triển mới của Việt Nam trong kỷ nguyên vươn mình…
Thực tiễn thời gian qua cho thấy, trên thế giới các cuộc khủng hoảng kinh tế ở nhiều cấp độ (tiêu biểu như cuộc khủng hoảng ở Thái Lan năm 1997 - 1998 và khủng hoảng ở Mỹ năm 2008) thường bắt nguồn từ các hoạt động đầu tư, đầu cơ quá mức, sai lệch cơ cấu sản phẩm, dòng tiền gây khủng hoảng thị trường BĐS, dẫn đến bong bóng BĐS, khủng hoảng nợ xấu, tăng sức ép tỉ giá, tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ; lan tỏa hệ lụy ra toàn bộ đời sống kinh tế - xã hội.
Theo Tổng cục Thống kê, BĐS là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1 và đứng thứ 11 về quy mô; đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS chiếm khoảng 10% GDP cả nước trong các năm gần đây. Trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 3,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Nếu tính thêm các tác động gián tiếp từ thị trường BĐS đến các ngành kinh tế phụ trợ, thì BĐS đóng góp 7,62% GDP quốc gia.
Thị trường BĐS đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách Nhà nước từ tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp của các doanh nghiệp hoạt động trong thị trường BĐS; đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS ở Việt Nam các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách nhà nước. Trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%.
Ở Việt Nam, trong thời kỳ đổi mới, các chu kỳ phát triển thị trường BĐS thường gắn kết chặt chẽ cùng chiều với các giai đoạn bùng nổ kinh tế. Thực tế đặt ra nhiều vấn đề nổi cộm trong phát triển thị trường BĐS, đặc biệt, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản còn nhiều bất cập cần sửa đổi như: Chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê, đấu giá quyền sử dụng, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, đấu giá, đấu thầu dự án sử dụng đất; thủ tục hành chính, thủ tục phê duyệt dự án đầu tư phát triển nhà ở tại các địa phương, thủ tục quy hoạch, xây dựng, đầu tư, dự án nhà ở, khu đô thị; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...
Hơn nữa, cơ cấu nguồn vốn cho thị trường BĐS còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án); chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường BĐS.
Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai, làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn thiếu chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp bất động sản còn khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp…
Đồng thời, tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu cân đối trong cơ cấu sản phẩm, thừa nhà ở thương mại, thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình; điều này vừa là hệ lụy, vừa là nguyên nhân khiến thị trường BĐS gặp khó khăn trong huy động và tiếp cận các nguồn vốn, trái phiếu doanh nghiệp BĐS bộc lộ nhiều rủi ro, trầm lắng, kéo theo sự đình trệ của nhiều thị trường khác và nền kinh tế.
Về tổng thể, sự vận hành thị trường BĐS Việt Nam luôn là một trong tổng thể các vấn đề chung liên quan đến nhiều đối tượng, chủ thể, khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế vận động của thị trường. Để duy trì vị thế cạnh tranh và đáp ứng kịp thời những đòi hỏi của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải liên tục đổi mới, không chỉ dừng lại ở việc cải tiến sản phẩm, dịch vụ, mà còn phải tối ưu hóa quy trình quản lý, áp dụng công nghệ mới và khai thác nguồn lực hiệu quả.
2. Triển vọng thị trường BĐS Việt Nam năm 2025
Về tổng thể, trong năm 2025, quy mô và xu hướng dòng vốn trên thị trường BĐS có nhiều khả năng cao hơn năm 2024; tiếp tục có sự không đồng đều giữa khu vực, phụ thuộc nhiều vào hiệu quả của các thành quả kinh tế tích hợp trong năm 2024, chính sách tài chính, những cơ hội mới, gắn với cải cách thể chế, biến động thị trường trong nước và quốc tế, cũng như khả năng giải quyết thách thức cấu trúc tại từng phân khúc thị trường, với những điểm nhấn nổi bật sau:
Thứ nhất, quy mô thị trường BĐS sẽ gia tăng do triển vọng tăng trưởng kinh tế, mở rộng đầu tư công lớn và tháo gỡ nút thắt thể chế
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), Việt Nam sẽ trải qua một giai đoạn tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và là đại diện Đông Nam Á duy nhất lọt vào top 10 các nền kinh tế mới nổi có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới, với dự báo tăng trưởng 6,4% từ năm 2024 - 2029.
Năm 2025, kế hoạch đầu tư vốn ngân sách nhà nước gần 800.000 tỉ đồng, cao hơn 670.000 tỉ đồng vốn kế hoạch năm 2024. Việt Nam tiếp tục mở rộng phát triển công nghiệp và đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường cao tốc, sân bay mới và hệ thống đường sắt đô thị, cũng như nhiều công trình mới, quy mô lớn…
Đà tăng trưởng kinh tế tích cực và mở rộng thu hút FDI sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở, văn phòng và các dự án bất động sản thương mại, giúp giá trị bất động sản gia tăng, tạo ra lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Ngoài ra, tình hình lạm phát được kiểm soát, chính sách tiền tệ linh hoạt, lãi suất cho vay mua nhà được dự báo sẽ ở mức hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và nhà đầu tư bất động sản.
Đặc biệt, năm 2025, cả nước tập trung ưu tiên thúc đẩy mạnh mẽ tăng trưởng kinh tế gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn và có thặng dư cao; tăng tốc, bứt phá, phấn đấu tốc độ tăng trưởng GDP cả nước năm 2025 đạt trên 8%; tăng trưởng GRDP của địa phương tối thiểu ở mức 8 - 10%, nhiều địa phương đã đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP tới 2 con số; điều tiết tỉ giá, lãi suất phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô và mục tiêu đề ra, đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế; giữ vững ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, thị trường vàng và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng; hạ lãi suất cho vay; triển khai hiệu quả các chương trình tín dụng ưu đãi (gói tín dụng nhà ở xã hội, hỗ trợ nông, lâm, thủy sản…); thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản, nhà ở xã hội, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; triển khai hiệu quả gói tín dụng 145 nghìn tỉ đồng cho nhà ở xã hội; đến hết năm 2025, quyết tâm xây dựng 100 nghìn căn nhà ở xã hội. Tập trung đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công ngay từ đầu năm 2025, nhất là các chương trình, dự án, công trình quan trọng quốc gia, các Chương trình mục tiêu quốc gia; tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực hiện những dự án hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bảo đảm nguồn cung nguyên vật liệu, kiểm soát giá nguyên vật liệu, chỉ tiêu sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ, bảo đảm chất lượng các dự án cao tốc. Tiếp tục đầu tư hoàn thiện hạ tầng nông nghiệp, nông thôn, hạ tầng ứng phó với biến đổi khí hậu, hạ tầng năng lượng; xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, thành lập Khu thương mại tự do tại một số địa phương; tận dụng dư địa về nợ công, nợ Chính phủ, bội chi để huy động thêm nguồn lực cho đầu tư phát triển. Tháo gỡ vướng mắc để khơi thông, huy động, sử dụng hiệu quả các nguồn lực từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. Phát triển kinh tế tư nhân trở thành một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế; xây dựng cơ chế phát triển mạnh doanh nghiệp dân tộc, quy mô lớn; tập trung rà soát, phân loại, đề xuất cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án, sớm đưa vào sử dụng, giải phóng nguồn lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội; phấn đấu tỉ lệ giải ngân năm 2025 đạt tối thiểu 95% kế hoạch được giao.
Các nút thắt thể chế đang từng bước được tháo gỡ sẽ góp phần khơi thông dòng vốn trên thị trường BĐS, gắn với triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn; Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP)...
Cùng với đó, chính sách tài chính và tiền tệ đang được điều hành linh hoạt hơn, bao gồm cả đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, mang lại nguồn lực quan trọng và hỗ trợ hiệu quả cho sự phục hồi của thị trường BĐS.
Đồng thời, Ban Chỉ đạo của Chính phủ, các Tổ công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của một số địa phương đã và đang phối hợp, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, đi đôi với nỗ lực của các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm để tồn tại, chờ cơ hội phục hồi trở lại.
Đặc biệt, đến đầu năm 2025, tất cả 63/63 tỉnh, thành đã công bố quy hoạch tổng thể được phê duyệt, là nền tảng quan trọng để gỡ nút thắt quy hoạch và giải bài toán phát triển đô thị hóa, vừa có quản lý nhà nước, vừa có tính thị trường, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS, phục hồi tích cực cả về niềm tin chính sách, thị trường và sự quan tâm của nhà đầu tư, cũng như nguồn cung, giá cả, giao dịch, mở ra chu kỳ mới theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.
Luật mới với các quy định chặt chẽ sẽ hạn chế việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh. Tất cả sẽ hội tụ tạo ra những yếu tố tích cực, giúp củng cố quá trình phục hồi và mở rộng quy mô vốn trên thị trường BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS công nghiệp tăng mạnh cùng dòng vốn FDI
BĐS công nghiệp và hậu cần năm 2025 tiếp tục là điểm sáng của thị trường, là tâm điểm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, gắn với nhu cầu thuê cao, nguồn cung và giá thuê tăng ổn định tại các thị trường trọng điểm, đi kèm tỉ lệ lấp đầy cao; từ đó, tạo tác động lan tỏa cho dòng đầu tư phát triển, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, cũng như các khu vực dịch vụ hỗ trợ và thương mại.
Lực đẩy chính của xu hướng này đến từ dòng FDI vào các ngành sản xuất, đặc biệt là xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc.
Niềm tin thị trường của các doanh nghiệp FDI được củng cố qua con số FDI đăng ký vào ngành kinh doanh BĐS năm 2024 tăng đến gần 90% so với cùng kỳ, đạt khoảng 5,63 tỉ USD. Theo khảo sát của JETRO (Nhật Bản), trong hai năm 2024 - 2025, hơn 60% công ty Nhật Bản tại Việt Nam có kế hoạch mở rộng kinh doanh vào Việt Nam với lí do Việt Nam là điểm phát triển kinh doanh hấp dẫn nhất trong ASEAN. Những nỗ lực cải thiện khung pháp lý BĐS và phát triển hạ tầng đang góp phần giúp thị trường ngày càng hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư quốc tế.
Thứ ba, thị trường nhà ở sẽ tăng cung và cải thiện cân đối cơ cấu
Năm 2025, dòng vốn đầu tư và khả năng thanh khoản cho phân khúc nhà ở xã hội sẽ được cải thiện và bứt phá gắn với hệ quả tích cực từ triển khai Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới và Quyết định số 927/QĐ-TTg ngày 30/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ ban hành kế hoạch triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024.
Ngày 10/12/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 130/CĐ-TTg về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội, theo đó, cần đôn đốc các địa phương thực hiện rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân theo quy định pháp luật; thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở, khu đô thị và bảo đảm nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội...
Hiện trên cả nước đã triển khai 644 dự án nhà ở xã hội với quy mô 580.109 căn, trong đó 96 dự án đã hoàn thành, cung cấp 57.652 căn; 133 dự án đang được khởi công với quy mô 110.217 căn và 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 412.240 căn. Ngoài ra, chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội đã được triển khai với 16 dự án ký kết hợp đồng vay vốn, tổng mức cam kết cấp tín dụng đạt 4.200 tỉ đồng, với dư nợ là 1.727 tỉ đồng.
Hà Nội sẽ hoàn thành khoảng 16.000/18.700 chỉ tiêu căn nhà ở xã hội được giao giai đoạn 2021 - 2025 và đến giai đoạn 2026 - 2030 sẽ cung cấp thêm khoảng 57.000 căn, đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu được giao về phát triển nhà ở xã hội theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ. Hiện nay, Hà Nội đang triển khai 69 dự án với quy mô khoảng 4,17 triệu m2 sàn, tương đương 73.300 căn hộ. Trong năm 2025, Thành phố dự kiến khởi công hai dự án nhà ở xã hội tập trung tại Tiên Dương 1 và Tiên Dương 2 với tổng diện tích 80 ha; đang rà soát và bổ sung 15 khu đất mới để xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời bố trí 2 - 3 khu đất để xây dựng nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp.
Thành phố Hồ Chí Minh được giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025 là 2,5 triệu m2 sàn, tương đương 35.000 căn hộ. Từ năm 2021 đến nay, Thành phố đã hoàn thành 5 dự án với quy mô 2.377 căn nhà ở xã hội và một phần dự án nhà lưu trú công nhân với 368 căn nhà. Hiện tại, Thành phố đang thi công 4 dự án, tổng quy mô 2.874 căn nhà. Ngoài ra, có 21 doanh nghiệp đã đăng ký tham gia, dự kiến xây dựng 52.000 căn hộ tại quỹ đất tự tạo lập, cùng với 8.000 căn nhà từ 7 khu đất mời gọi đầu tư và 10.000 căn nhà từ nguồn đầu tư công. Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu cơ bản đạt 70.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Bên cạnh đó, năm 2025 dòng vốn sẽ chảy mạnh vào phân khúc đất nền do nhiều dự án đấu thầu đất được tiếp tục triển khai tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác.
Theo Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 và Công điện số 134/CĐ-TTg ngày 14/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, các địa phương đang nỗ lực chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm đúng pháp luật, công khai, minh bạch, lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp để hạn chế hành vi thông đồng, dìm giá hoặc thổi giá, thao túng giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường; công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị khu vực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các khu vực lân cận; rà soát, điều chỉnh, bổ sung giá đất tương ứng trong bảng giá đất tại khu vực, vị trí tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai, bảo đảm giá khởi điểm đưa ra đấu giá phải phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng đã đầu tư và mặt bằng giá đất thực tế tại khu vực tổ chức đấu giá; bổ sung quy định rút ngắn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, xác định mức tiền phải nộp lần đầu phù hợp để hạn chế tình trạng bỏ cọc; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý chặt thông tin về lịch sử tham gia đấu giá và dòng tiền trong tài khoản thanh toán của người trúng đấu giá, nhất là người tham gia đấu giá bỏ giá cao bất thường hoặc trúng giá cao nhưng bỏ cọc...
Cùng với đó, dòng vốn BĐS cũng sẽ tiếp tục chảy trong phân khúc nhà ở thương mại do những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Nhiều địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Định, Bình Dương đã có những bước tiến đáng kể trong giải quyết các vấn đề pháp lý, qua đó, tạo niềm tin cho sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường trong năm 2025. Đặc biệt, dòng vốn cho phân khúc nhà ở thương mại còn tăng do giá chung cư sẽ điều chỉnh về mức phù hợp hơn.
Nhìn chung, thị trường BĐS sẽ khởi sắc rõ rệt từ quý II/2025 và phát triển sôi động hơn năm trước trên mọi phân khúc, dù tốc độ không đồng đều. Cơ hội cao hơn thuộc về những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, có vị trí chiến lược và kết nối tốt với các tiện ích và phát triển cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín trong việc bàn giao đúng tiến độ, cấp sổ hồng và dịch vụ hậu mãi; nhu cầu sẽ tập trung vào căn hộ trung cấp, nhà phố/biệt thự xanh, đất nền có hạ tầng, tiện ích tốt và các dự án BĐS áp dụng công nghệ tiên tiến, giúp nâng cao hiệu quả quản lý và gia tăng giá trị BĐS. Các dự án “smart home” và có yếu tố bảo vệ môi trường với hệ thống quản lý thông minh sẽ thu hút sự quan tâm của người mua nhà, đặc biệt là thế hệ trẻ. Các căn hộ nhỏ, thiết kế thuận tiện cho cuộc sống đơn thân hoặc gia đình ít nhân khẩu tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư thời gian tới… Việc mở rộng đầu tư vào các khu vực ven đô hoặc những tỉnh thành đang trên đà phát triển công nghiệp và đô thị hóa sẽ mang lại nhiều cơ hội tiềm năng.
Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn có sự khác biệt rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng. Nhiều doanh nghiệp BĐS trong năm 2025 vẫn chịu nhiều sức ép từ tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính cao và khả năng trả nợ hạn chế. Dòng vốn sẽ dịch chuyển dần sang các BĐS vùng ven đô thị và tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, tương lai còn nhiều dư địa tăng trưởng; đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn chỉ” tại khu vực hạ tầng phát triển, tiềm năng cao và các dự án đại đô thị của chủ đầu tư lớn cũng sẽ hấp dẫn người mua …
Dòng vốn năm 2025 cũng chịu áp lực giá đất tăng, nhất là với các dự án bất động sản cao cấp, kéo theo áp lực tăng chi phí đầu tư và giá bán khó giảm, dẫn đến sự chững lại trong khả năng hấp thụ của thị trường. Điều này đòi hỏi nhiều thay đổi thích ứng từ Chính phủ về thuế đất, tiền thuê đất và định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.
Ngoài ra, việc cải thiện các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này, mà cả các loại hình BĐS khác ở cùng khu vực. Đồng thời, phân khúc đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất từ quy định cấm phân lô bán nền tại nhiều thành phố và thị xã, khiến nguồn cung giảm…
Cũng bởi vậy, nhu cầu bổ sung và đồng bộ hóa các công cụ hỗ trợ phát triển thị trường BĐS như hệ thống tư vấn định giá, thẩm định giá, chỉ số BĐS nói chung và cho từng phân khúc; các công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác, các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết để thị trường BĐS có thêm động lực và giá đỡ mới, an toàn và lành mạnh, chuyên nghiệp bước vào chu kỳ mới, đồng hành cùng cả nước bước vào kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.
Tài liệu tham khảo:
1. Bộ Xây dựng (2022), Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2022 và cả năm 2022.
2. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2023), Báo cáo kết quả Đề tài khoa học: “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách”.
3. Tổng cục Thống kê (2012 - 2022), Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội các năm, từ năm 2012 đến năm 2022.
