Mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử: Giải pháp minh bạch hóa thị trường trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia

Tóm tắt: Trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia đang được đẩy mạnh, yêu cầu nâng cao tính minh bạch, hiệu quả quản lý và khả năng tiếp cận thông tin của thị trường bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Mặc dù đã có những bước phát triển đáng kể, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn tồn tại một số hạn chế như thông tin phân tán, khó kiểm chứng, thiếu cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung và quy trình giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào hồ sơ giấy. Bài viết phân tích thực trạng thị trường bất động sản, làm rõ sự cần thiết phải minh bạch hóa thị trường thông qua ứng dụng công nghệ số, đồng thời đề xuất mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử như một giải pháp góp phần chuẩn hóa thông tin, số hóa quy trình giao dịch, hình thành cơ sở dữ liệu tập trung và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Từ khóa: Bất động sản, chuyển đổi số, sàn giao dịch bất động sản điện tử.

ELECTRONIC REAL ESTATE EXCHANGE MODEL: A SOLUTION FOR ENHANCING
MARKET TRANSPARENCY IN THE CONTEXT OF NATIONAL DIGITAL TRANSFORMATION

Abstract: In the context of accelerating national digital transformation, enhancing transparency, management efficiency, and access to information in the real estate market has become increasingly imperative. Despite notable progress, Vietnam's real estate market continues to face several challenges, including fragmented and difficult-to-verify information, the absence of a centralized transaction database, and transaction processes that remain heavily reliant on paper-based documentation. This article analyzes the current state of Vietnam's real estate market, highlights the necessity of improving market transparency through the application of digital technologies, and proposes the establishment of an electronic real estate exchange platform as a solution to standardize market information, digitize transaction processes, develop a centralized transaction database, and enhance the effectiveness of state management of the real estate market.

Keywords: Estate market, digital transformation, electronic real estate exchange platform.

Ảnh minh họa (Nguồn: Việt Bảo)

1. Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, là cầu nối giữa thị trường đất đai, thị trường vốn, thị trường xây dựng và nhiều ngành kinh tế khác. Đây cũng là lĩnh vực có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân, môi trường đầu tư và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách nhằm thúc đẩy chuyển đổi số quốc gia, phát triển khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo. Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia đã xác định, chuyển đổi số là động lực quan trọng để phát triển đất nước trong giai đoạn mới. Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân tiếp tục khẳng định vai trò của doanh nghiệp tư nhân trong nghiên cứu, phát triển và ứng dụng các nền tảng công nghệ phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, so với nhiều lĩnh vực khác như tài chính, ngân hàng hoặc thương mại điện tử, quá trình số hóa trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn chậm. Nhiều hoạt động giao dịch được thực hiện theo phương thức truyền thống, thiếu sự kết nối dữ liệu và chưa đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường hiện đại. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu và phát triển mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử là yêu cầu có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.

2. Tổng quan về thị trường bất động sản và sàn giao dịch bất động sản điện tử

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa - tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian xác định. Đây là một trong những thị trường có quy mô lớn, liên quan trực tiếp đến quản lý đất đai, phát triển đô thị, nhà ở và nhiều hoạt động kinh tế khác. Trong bối cảnh chuyển đổi số và phát triển Chính phủ số, việc tổ chức thị trường bất động sản trên nền tảng công nghệ số đang trở thành xu hướng tất yếu ở nhiều quốc gia.

Tại Việt Nam, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 29/2023/QH15) quy định, hoạt động kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và tuân thủ quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc tiếp cận thông tin bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, dữ liệu thị trường chưa được kết nối đồng bộ và việc xác thực thông tin giao dịch còn gặp nhiều khó khăn.

Trong bối cảnh đó, sàn giao dịch bất động sản điện tử được xem là một hướng tiếp cận mới nhằm ứng dụng công nghệ số vào toàn bộ hoặc phần lớn quy trình giao dịch bất động sản. Khác với các website đăng tin thông thường, sàn giao dịch bất động sản điện tử là nền tảng số cho phép kết nối người mua, người bán, doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp môi giới, tổ chức tín dụng, tổ chức công chứng và cơ quan quản lý nhà nước trên cùng một môi trường giao dịch. Theo định hướng nghiên cứu, mô hình này cho phép chuẩn hóa và xác thực dữ liệu bất động sản trước khi giao dịch; định danh điện tử các chủ thể tham gia; ghi nhận, lưu trữ và truy xuất toàn bộ quá trình giao dịch; đồng thời tạo lập cơ sở dữ liệu phục vụ quản lý nhà nước và phát triển thị trường.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc ứng dụng công nghệ số trong quản lý và giao dịch bất động sản đang trở thành xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia. Tại Hoa Kỳ, các nền tảng công nghệ bất động sản và hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản (Multiple Listing Service - MLS) đã góp phần chuẩn hóa thông tin thị trường, nâng cao tính minh bạch và giảm chi phí giao dịch. Tại Úc, việc xây dựng Hệ thống chuyển nhượng bất động sản điện tử (Property Exchange Australia - PEXA) đã cho phép thực hiện đồng bộ các thủ tục chuyển nhượng, thanh toán và đăng ký quyền sở hữu trên môi trường số, góp phần rút ngắn thời gian giao dịch và nâng cao hiệu quả quản lý. Trong khi đó, Trung Quốc đã đẩy mạnh xây dựng nền tảng giao dịch và đăng ký bất động sản điện tử, từng bước kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống dịch vụ công trực tuyến, qua đó tăng cường khả năng quản lý, giám sát thị trường và cung cấp dịch vụ công cho người dân, doanh nghiệp. Đây là những kinh nghiệm có giá trị tham khảo đối với Việt Nam trong quá trình nghiên cứu và phát triển mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử.

3. Sự cần thiết phải minh bạch hóa thị trường bất động sản thông qua sàn giao dịch điện tử

Thực tiễn cho thấy thị trường bất động sản hiện nay vẫn tồn tại một số hạn chế, ảnh hưởng đến tính minh bạch và hiệu quả vận hành của thị trường.

Trước hết, thông tin bất động sản còn phân tán và thiếu tính xác thực. Người dân thường phải tiếp cận thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như môi giới, mạng xã hội hoặc các trang thông tin điện tử. Trong nhiều trường hợp, thông tin về quy hoạch, pháp lý, quyền sở hữu hoặc hiện trạng bất động sản chưa được kiểm chứng đầy đủ, làm gia tăng rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, quy trình giao dịch bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào hồ sơ giấy và các thủ tục hành chính truyền thống. Từ khâu tìm kiếm khách hàng, xác minh thông tin, đàm phán, công chứng đến thanh toán và hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai đều được thực hiện qua nhiều đầu mối khác nhau. Điều này làm gia tăng chi phí giao dịch, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ và ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Một hạn chế quan trọng khác là thị trường chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung phản ánh đầy đủ và kịp thời diễn biến của thị trường. Việc thu thập, tổng hợp và phân tích dữ liệu còn phân tán, gây khó khăn cho công tác thống kê, dự báo và hoạch định chính sách. Tình trạng dữ liệu phân tán cũng làm giảm khả năng kết nối giữa thị trường bất động sản với các lĩnh vực tài chính, tín dụng, thuế và quy hoạch đô thị, dẫn đến việc cơ quan quản lý nhà nước gặp khó khăn trong theo dõi biến động thị trường và ban hành chính sách điều tiết kịp thời.

Trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia, yêu cầu minh bạch hóa thị trường bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc ứng dụng các công nghệ như dữ liệu lớn (Big Data), trí tuệ nhân tạo (AI), định danh điện tử, chữ ký số và hợp đồng điện tử đã tạo điều kiện thuận lợi để xây dựng các nền tảng giao dịch số có khả năng kết nối và chia sẻ dữ liệu giữa các chủ thể tham gia thị trường. Định hướng này cũng phù hợp với Quyết định số 749/QĐ-TTg ngày 03/6/2020 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình Chuyển đổi số quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm 2030, trong đó xác định phát triển nền tảng số, dữ liệu số và kinh tế số là nhiệm vụ trọng tâm nhằm hiện đại hóa hoạt động của Nhà nước và doanh nghiệp.

Việc xây dựng mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử có thể góp phần giải quyết những hạn chế nêu trên. So với mô hình sàn giao dịch bất động sản truyền thống, sàn giao dịch bất động sản điện tử có những ưu điểm nổi bật cả về phương thức tổ chức hoạt động, quy trình giao dịch và hiệu quả quản lý. Nếu như sàn giao dịch truyền thống chủ yếu thực hiện chức năng môi giới, giới thiệu sản phẩm và hỗ trợ các bên ký kết hợp đồng thông qua hồ sơ giấy, thì sàn giao dịch bất động sản điện tử được xây dựng như một nền tảng số tích hợp, cho phép kết nối đồng bộ các chủ thể tham gia thị trường trên cùng một môi trường giao dịch. Trên nền tảng này, toàn bộ quy trình từ đăng tải và xác thực thông tin bất động sản, định danh điện tử các bên tham gia, kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản, ký kết hợp đồng điện tử, thanh toán qua ngân hàng đến lưu trữ hồ sơ và chia sẻ dữ liệu với cơ quan quản lý nhà nước đều có thể được thực hiện trên môi trường số theo quy trình thống nhất.

Việc ứng dụng công nghệ số trong toàn bộ chuỗi giao dịch không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí và hạn chế các thủ tục hành chính trung gian mà còn nâng cao tính công khai, minh bạch của thông tin thị trường. Các thông tin về bất động sản trước khi được đưa lên sàn có thể được đối chiếu, xác thực từ các cơ sở dữ liệu chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, qua đó hạn chế tình trạng đăng tải thông tin không chính xác, bất động sản không đủ điều kiện giao dịch hoặc các hành vi gian lận, lừa đảo trên thị trường. Đồng thời, toàn bộ quá trình giao dịch được ghi nhận và lưu trữ dưới dạng dữ liệu điện tử, tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy xuất, kiểm tra, giải quyết tranh chấp và bảo đảm trách nhiệm pháp lý của các chủ thể tham gia.

Bên cạnh việc phục vụ hoạt động giao dịch, sàn giao dịch bất động sản điện tử còn tạo ra giá trị khác biệt so với mô hình truyền thống thông qua khả năng hình thành cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung. Dữ liệu được cập nhật theo thời gian thực sẽ hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước thống kê, phân tích và dự báo diễn biến của thị trường; làm cơ sở phục vụ công tác quy hoạch, quản lý đất đai, phát triển nhà ở, xây dựng chính sách tín dụng, chính sách thuế và định hướng đầu tư. Đây là lợi thế mà mô hình sàn giao dịch truyền thống hầu như chưa thể đáp ứng do dữ liệu còn phân tán, thiếu tính liên thông và chưa được số hóa đồng bộ.

Có thể thấy, điểm khác biệt cốt lõi của sàn giao dịch bất động sản điện tử không chỉ nằm ở việc chuyển đổi phương thức giao dịch từ trực tiếp sang trực tuyến, mà quan trọng hơn là hình thành một hệ sinh thái giao dịch số thống nhất, kết nối đồng bộ giữa người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước trên cơ sở dữ liệu số, qua đó góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại và phát triển bền vững.

4. Một số giải pháp nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản thông qua sàn giao dịch điện tử

Trên cơ sở một số bất cập đã phân tích trên, nhằm tăng cường tính minh bạch cho thị trường qua sàn giao dịch bất động sản điện tử, tác giả đề xuất một số giải pháp sau:

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý cho giao dịch bất động sản trên môi trường số. Việc triển khai mô hình này cần được đặt trong tổng thể các quy định của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15), Luật Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Giao dịch điện tử (Luật số 20/2023/QH15), Luật Dữ liệu (Luật số 60/2024/QH15) và các quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân. Đồng thời, cần nghiên cứu hoàn thiện các quy định liên quan đến định danh điện tử, xác thực điện tử, hợp đồng điện tử và chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan nhà nước.

Thứ hai, xây dựng mô hình và hệ sinh thái sàn giao dịch bất động sản điện tử đồng bộ. Theo mô hình được đề xuất trong nghiên cứu này, quy trình giao dịch có thể được thực hiện thông qua các bước cơ bản gồm xác thực dữ liệu bất động sản, xác thực chủ thể tham gia giao dịch, ghi nhận giao dịch trên hệ thống, thanh toán qua ngân hàng và hoàn tất hợp đồng điện tử. Việc số hóa toàn bộ quy trình sẽ giúp giảm chi phí xã hội, tăng tính minh bạch và nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường.

Theo đó, sàn giao dịch bất động sản điện tử nên được tổ chức theo mô hình doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Nhà nước không trực tiếp thành lập hoặc vận hành sàn giao dịch mà thực hiện vai trò kiến tạo thể chế, ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật, quy chuẩn dữ liệu, cơ chế kết nối và chia sẻ dữ liệu giữa sàn giao dịch với các cơ sở dữ liệu quốc gia, đồng thời thực hiện chức năng quản lý, giám sát hoạt động của thị trường.

Sàn giao dịch bất động sản điện tử được thiết kế như một hệ sinh thái số, kết nối đồng bộ các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm: Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh và môi giới bất động sản, người mua, người bán, tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan. Mỗi chủ thể được phân quyền thực hiện các chức năng tương ứng theo quy định của pháp luật và được kết nối trên cùng một nền tảng giao dịch điện tử.

Khác với sàn giao dịch truyền thống chủ yếu thực hiện chức năng môi giới và hỗ trợ ký kết hợp đồng, sàn giao dịch bất động sản điện tử là nền tảng tích hợp toàn bộ chu trình giao dịch trên môi trường số. Các chức năng như xác thực thông tin và tình trạng pháp lý của bất động sản, ký kết hợp đồng điện tử, thanh toán qua hệ thống ngân hàng, lưu trữ hồ sơ điện tử và chia sẻ dữ liệu với cơ quan quản lý nhà nước được thực hiện trên cùng một nền tảng thống nhất. Mô hình này không chỉ nâng cao tính minh bạch, giảm chi phí và thời gian giao dịch mà còn hình thành cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản tập trung, phục vụ công tác thống kê, dự báo thị trường, quản lý quy hoạch, đất đai, nhà ở và hoạch định chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, mô hình được xây dựng theo hướng có khả năng mở rộng và tích hợp với các cơ sở dữ liệu quốc gia, đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ số, kinh tế số và xã hội số trong giai đoạn tới.

Thứ ba, xây dựng và khai thác cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản phục vụ quản lý nhà nước. Khi được kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu dân cư, dữ liệu quy hoạch, dữ liệu nhà ở và dữ liệu giao dịch bất động sản, Sàn giao dịch bất động sản điện tử sẽ hình thành cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung, phản ánh kịp thời diễn biến của thị trường. Nguồn dữ liệu này không chỉ hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước trong công tác thống kê, dự báo và giám sát thị trường mà còn là căn cứ quan trọng để xây dựng quy hoạch, ban hành chính sách quản lý đất đai, nhà ở, tín dụng, thuế và đầu tư, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và bảo đảm sự phát triển minh bạch, bền vững của thị trường bất động sản.

Thứ tư, phát huy vai trò của khu vực kinh tế tư nhân trong nghiên cứu và phát triển hạ tầng số cho thị trường bất động sản. Nghị quyết số 68-NQ/TW đã xác định doanh nghiệp tư nhân là một động lực quan trọng của nền kinh tế. Trên cơ sở thực tiễn hoạt động bất động sản và định hướng chuyển đổi số quốc gia, Nhà nước cần nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư nghiên cứu, phát triển và vận hành các nền tảng giao dịch bất động sản điện tử; đồng thời xây dựng cơ chế hợp tác công - tư trong phát triển hạ tầng số phục vụ thị trường bất động sản. Thực tiễn tại nhiều quốc gia cho thấy sự kết hợp giữa vai trò kiến tạo của Nhà nước và năng lực đổi mới sáng tạo của doanh nghiệp là yếu tố quan trọng thúc đẩy thành công quá trình chuyển đổi số.

5. Kết luận

Minh bạch hóa thị trường bất động sản là yêu cầu khách quan của quá trình phát triển nền kinh tế thị trường hiện đại. Trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia đang được đẩy mạnh, việc nghiên cứu và phát triển mô hình sàn giao dịch bất động sản điện tử là xu hướng phù hợp nhằm nâng cao tính minh bạch, chuẩn hóa quy trình giao dịch và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước.

Không chỉ góp phần số hóa hoạt động giao dịch, mô hình này còn tạo điều kiện hình thành cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản tập trung, phục vụ công tác thống kê, dự báo và hoạch định chính sách. Với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, hạ tầng số quốc gia và sự tham gia tích cực của cộng đồng doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản điện tử có thể trở thành một trong những cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản số tại Việt Nam trong thời gian tới.

Tài liệu tham khảo:

1. Đình Phong (2025), Chuyên gia nói về đề xuất giao dịch nhà đất online như chứng khoán, https://tienphong.vn/chuyen-gia-noi-ve-de-xuat-giao-dich-nha-dat-online-nhu-chung-khoan-post1718016.tpo

2. Đinh Văn Thông (2015), Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Kinh tế và Kinh doanh, Tập 31, Số 3 (2015), 64-70.

3. Hồng Hạnh, Lê Minh Hoàng (2025), Hành lang pháp lý đối với hình thức đầu tư bất động sản Blockchain, https://lsvn.vn/hanh-lang-phap-ly-doi-voi-hinh-thuc-dau-tu-bat-dong-san-blockchain1640689215-a113510.html

4. Nghị quyết số 57-NQ/TW ngày 22/12/2024 của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

5. Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.

6. Phan Văn Lâm (2025), Khung pháp lý sàn giao dịch kinh doanh bất động sản trong thời đại số: Phân tích mô hình Trung Quốc và một số gợi mở cho Việt Nam, https://phapluatphattrien.vn/khung-phap-ly-san-giao-dich-kinh-doanh-bat-dong-san-trong-thoi-dai-so-phan-tich-mo-hinh-trung-quoc-va-mot-so-goi-mo-cho-viet-nam-d4077.html

7. Quang Huy (2025), Sàn giao dịch bất động sản điện tử: Chuẩn bị kỹ để tránh rủi ro, https://plo.vn/san-giao-dich-bat-dong-san-dien-tu-chuan-bi-ky-de-tranh-rui-ro-post837195.html

8. Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

9. Quốc hội (2023), Luật Giao dịch điện tử (Luật số 20/2023/QH15).

10. Quốc hội (2023), Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 29/2023/QH15).

11. Quốc hội (2023), Luật Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15).

12. Quốc hội (2024), Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15).

13. Toàn Thắng (2025), Hướng đến giao dịch bất động sản qua hình thức điện tử, https://baochinhphu.vn/huong-den-giao-dich-bat-dong-san-qua-hinh-thuc-dien-tu-102250226144412078.htm

14. Vũ Ngọc Dũng (2022), Mua chung bất động sản thông qua Blockchain và những vấn đề pháp lý, https://reatimes.vn/mua-chung-bat-dong-san-thong-qua-blockchain-va-nhung-van-de-phap-ly-202201224000015038.htm