Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng

Tóm tắt: Tín dụng ngân hàng là một trong những hoạt động cơ bản của các tổ chức tín dụng (TCTD) nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế. Trong bối cảnh thúc đẩy kinh tế tư nhân phát triển và nhu cầu về vốn tín dụng ngày càng gia tăng, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng ngân hàng là hết sức cần thiết, trên cơ sở đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD cho vay và đảm bảo quyền tiếp cận vốn của khách hàng trong nền kinh tế. Đặc biệt, cầm cố, thế chấp là các biện pháp bảo đảm phổ biến được áp dụng tại các TCTD hiện nay nhằm bảo đảm khả năng thu hồi nợ, hạn chế rủi ro tín dụng và duy trì sự ổn định của hệ thống ngân hàng. Bài viết tập trung làm rõ những bất cập của pháp luật về cầm cố, thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay và nêu các giải pháp hoàn thiện những bất cập này.

Từ khóa: Cầm cố, thế chấp, tín dụng ngân hàng, tổ chức tín dụng.

LEGAL INADEQUACIES REGARDING PLEDGES AND MORTGAGES IN CREDIT ACTIVITIES
AND RECOMMENDATIONS FOR LEGAL IMPROVEMENT

Abstract: Bank credit is a fundamental activity of credit institutions aimed at meeting the capital needs of various entities in the economy. In the context of promoting the development of the private sector and increasing demand for credit, securing the performance of obligations in banking credit activities is essential to protect the legitimate rights and interests of credit institutions while ensuring customers’ access to credit in the economy. In particular, pledges and mortgages are common security measures currently applied by credit institutions to ensure debt recovery, mitigate credit risks, and maintain the stability of the banking system. This article focuses on clarifying the inadequacies of the current legal framework governing pledges and mortgages in banking credit activities in Vietnam and proposes solutions to address these shortcomings and improve the relevant legal framework.

Keywords: Pledge, mortgage, bank credit, credit institutions.

Ảnh minh họa (Nguồn: https://www.pvcombank.com.vn/)

1. Đặt vấn đề

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, hoạt động tín dụng ngân hàng ngày càng phức tạp, rủi ro tín dụng luôn tiềm ẩn, có thể dẫn đến nợ xấu, nguy cơ mất khả năng thanh toán và phá sản ngân hàng, vai trò của các biện pháp cầm cố, thế chấp ngày càng trở nên quan trọng. Hiện nay, pháp luật Việt Nam về cầm cố, thế chấp đã từng bước được hoàn thiện thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Các TCTD năm 2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 96/2025/QH15 ngày 27/6/2025) và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Tuy nhiên, quy định pháp luật về cầm cố, thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc, như trong đăng ký tài sản cầm cố, thế chấp, giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng cầm cố, thế chấp, cũng như thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm. Những bất cập này không chỉ làm giảm hiệu quả bảo đảm tiền vay mà còn ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng, làm gia tăng nợ xấu và tác động tiêu cực đến môi trường tín dụng.

Xuất phát từ thực trạng nêu trên, việc nghiên cứu những bất cập của pháp luật Việt Nam về các biện pháp cầm cố, thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng và đề xuất giải pháp hoàn thiện là yêu cầu cần thiết cả về lý luận và thực tiễn. Điều này không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về tín dụng ngân hàng mà còn bảo đảm sự an toàn, ổn định và phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng trong giai đoạn hiện nay.

2. Khái niệm, đặc điểm cầm cố, thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng ngân hàng

2.1. Khái niệm cầm cố, thế chấp tài sản

Trong nền kinh tế thị trường nói chung và hoạt động cấp tín dụng của các TCTD nói riêng, quan hệ nghĩa vụ tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro từ phía bên có nghĩa vụ (khách hàng vay vi phạm hợp đồng, mất khả năng thanh toán, phá sản). Do đó, các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp được thiết lập như công cụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi đối với các TCTD cho vay.

Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng ngân hàng là những biện pháp do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, theo đó bên bảo đảm (bên vay vốn hoặc bên thứ ba) sử dụng tài sản của mình hoặc cam kết thực hiện một hành vi để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, phí và các nghĩa vụ tài chính khác, nhằm hạn chế rủi ro và tạo cơ sở pháp lý để ngân hàng thu hồi nợ khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra.

Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản. Đối với hoạt động xét duyệt cấp tín dụng, khoản 11 Điều 102 Luật Các TCTD năm 2024 quy định TCTD và khách hàng thỏa thuận về việc áp dụng hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng. Trong số các biện pháp bảo đảm nêu trên, cầm cố tài sản và thế chấp tài sản là các biện pháp bảo đảm bằng tài sản thường được sử dụng trong hoạt động cấp tín dụng của các TCTD.

Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, cầm cố tài sản là việc bên vay hoặc bên thứ ba chuyển giao trực tiếp tài sản (hoặc các chứng từ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu tài sản) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình cho ngân hàng thương mại nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng cấp tín dụng.

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, quan hệ thế chấp tài sản được thiết lập giữa một bên là TCTD (bên nhận thế chấp - bên cho vay) và một bên là khách hàng vay vốn hoặc bên thứ ba (bên thế chấp). Bản chất của mối quan hệ này là việc ngân hàng kiểm soát quyền định đoạt số phận pháp lý của tài sản thông qua các chứng từ pháp lý hoặc việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chứ không trực tiếp nắm giữ hay quản lý vật chất đối với tài sản đó.

2.2. Đặc điểm cầm cố, thế chấp tài sản

Thứ nhất, cầm cố tài sản gắn với sự chuyển giao quyền chiếm hữu thực tế (hoặc quyền kiểm soát trực tiếp) đối với tài sản. Khác với thế chấp (chỉ giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản), cầm cố đòi hỏi sự chuyển dịch tài sản về mặt vật chất từ bên cầm cố sang bên nhận cầm cố (ngân hàng) hoặc giao cho người thứ ba giữ dưới sự kiểm soát của ngân hàng. Còn đối với thế chấp, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp (hoặc bên thứ ba) trực tiếp quản lý, lưu giữ và khai thác giá trị sử dụng, giá trị thương mại trong suốt thời gian bảo đảm nghĩa vụ¹.

Trong tín dụng ngân hàng, đối với các tài sản vô hình hoặc tài sản đặc thù như số dư tiền gửi (sổ tiết kiệm), giấy tờ có giá (trái phiếu, cổ phiếu), việc giao tài sản được thể hiện bằng việc ngân hàng thu giữ bản gốc chứng chỉ hoặc thực hiện thủ tục phong tỏa tài khoản trên hệ thống phần mềm lõi (Core Banking).

Thứ hai, đối tượng cầm cố chủ yếu là động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản dễ kiểm soát. Do đặc thù phải dịch chuyển quyền chiếm hữu, các tài sản được dùng để cầm cố thường là các vật có thể dịch chuyển được về mặt cơ học (động sản như vàng, kim loại quý, xe, máy móc thiết bị nhỏ) hoặc các quyền tài sản, giấy tờ có giá trị quy đổi trực tiếp ra tiền. Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, để tối ưu hóa tính thanh khoản và giảm chi phí kho bãi, ngân hàng ưu tiên nhận cầm cố giấy tờ có giá, số dư tiền gửi và bộ chứng từ hàng hóa xuất nhập khẩu. Đối tượng của thế chấp tài sản có phạm vi rất rộng: Tài sản được xác định là “vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”; đồng thời, tài sản bao gồm bất động sản và động sản, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Phạm vi tài sản thế chấp trong một số trường hợp, bao gồm vật phụ khi thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản, động sản có vật phụ; tài sản gắn liền với đất khi thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp; và quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản thế chấp được bảo hiểm².

Thứ ba, đối với cầm cố tài sản, thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba gắn liền với việc bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản. Theo khoản 1 Điều 310 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 310, cầm cố tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.

Đối với thế chấp, hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; tùy thuộc vào loại tài sản và quy định của pháp luật chuyên ngành, hợp đồng có thể phải đáp ứng các yêu cầu về công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Đặc biệt, theo khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Do đó, cần phân biệt hiệu lực của hợp đồng thế chấp với hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp đối với người thứ ba; việc đăng ký, trong những trường hợp pháp luật quy định, là căn cứ xác lập hiệu lực đối kháng chứ không phải đồng nhất với thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

Thứ tư, đối với cầm cố tài sản, bên nhận cầm cố phải trực tiếp bảo quản, giữ gìn tài sản và bị hạn chế quyền khai thác công dụng. Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 313 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận cầm cố có nghĩa vụ bảo quản tài sản và không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đối với ngân hàng, việc trực tiếp nắm giữ tài sản cầm cố làm phát sinh trách nhiệm bảo quản và các chi phí, rủi ro liên quan đến việc quản lý tài sản. Nếu làm mất, hư hỏng tài sản, ngân hàng phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng. Đồng thời, ngân hàng không có quyền tự ý bán, cho thuê, trao đổi hay sử dụng tài sản cầm cố để khai thác hoa lợi, lợi tức trừ khi có sự đồng ý bằng văn bản từ bên cầm cố. Trong khi đó, đối với thế chấp tài sản, ngân hàng không có trách nhiệm bảo quản tài sản vì thế chấp không gắn liền với việc chuyển nhượng tài sản cho ngân hàng cấp tín dụng. Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp (hoặc bên thứ ba) trực tiếp quản lý, lưu giữ và khai thác giá trị sử dụng, giá trị thương mại trong suốt thời gian bảo đảm nghĩa vụ³.

3. Những bất cập của pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay

3.1. Quy định pháp luật hiện hành

Pháp luật Việt Nam hiện nay đã tạo cơ sở pháp lý điều chỉnh các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó trọng tâm là Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Các TCTD năm 2024 (được sửa đổi, bổ sung năm 2025), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 09/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Như trên đã phân tích, khái niệm cầm cố, thế chấp được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự 2015, trên cơ sở đó, các bên tham gia quan hệ tín dụng ngân hàng có thể xác lập các hợp đồng cầm cố, thế chấp để bảo đảm các khoản tín dụng. Về bản chất pháp lý, cả cầm cố và thế chấp đều là biện pháp bảo đảm dựa trên tài sản, tức quyền của bên nhận bảo đảm gắn trực tiếp với tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, hai biện pháp này có sự khác biệt cơ bản về việc chuyển giao tài sản. Nếu trong quan hệ cầm cố, tài sản được chuyển giao cho bên nhận cầm cố quản lý thì trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp vẫn tiếp tục nắm giữ, khai thác và sử dụng tài sản. Chính vì vậy, trong hoạt động tín dụng ngân hàng hiện nay, biện pháp thế chấp được áp dụng phổ biến hơn nhiều so với cầm cố do phù hợp với nhu cầu khai thác, sử dụng tài sản của khách hàng vay vốn. Các tài sản thường được dùng để thế chấp bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh, quyền tài sản và nhiều loại tài sản khác.

Ngoài Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật chuyên ngành Ngân hàng cũng ghi nhận quyền của TCTD trong việc yêu cầu khách hàng áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm hạn chế rủi ro và bảo đảm khả năng thu hồi nợ. Đồng thời, pháp luật hiện hành cho phép TCTD được xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật. Đặc biệt, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã quy định cụ thể về xác lập hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, thứ tự ưu tiên thanh toán, tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai, tài sản bảo đảm là quyền tài sản, quyền đòi nợ, cổ phiếu, phần vốn góp và các loại tài sản khác. Điều này cho thấy pháp luật Việt Nam đã từng bước mở rộng phạm vi tài sản được dùng để bảo đảm nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường và hoạt động tín dụng hiện đại. Bên cạnh đó, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP đã tạo cơ sở pháp lý cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm xác lập hiệu lực đối kháng với bên thứ ba và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm. Đây là cơ chế có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD khi phát sinh tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm.

Có thể thấy, hệ thống pháp luật hiện hành đã tạo ra khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ cho việc xác lập, thực hiện và xử lý các biện pháp cầm cố, thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy pháp luật về giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế và bất cập, đặc biệt trong bối cảnh hoạt động tín dụng ngày càng phát triển phức tạp và xuất hiện nhiều loại tài sản mới có thể đưa ra để bảo đảm cho các khoản tín dụng ngân hàng như tài sản mã hóa, các hợp đồng thông minh...

3.2. Những bất cập chủ yếu

Thứ nhất, sự thiếu thống nhất và đồng bộ giữa các văn bản pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản

Một trong những hạn chế lớn nhất của pháp luật Việt Nam hiện nay về cầm cố, thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng là sự thiếu thống nhất và đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 được xem là đạo luật gốc điều chỉnh các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng trên thực tế việc xác lập, thực hiện và xử lý tài sản bảo đảm còn chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều luật chuyên ngành khác như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, pháp luật công chứng, thi hành án dân sự và đăng ký giao dịch bảo đảm⁴. Việc tồn tại nhiều văn bản điều chỉnh nhưng thiếu cơ chế phối hợp thống nhất đã dẫn đến tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình áp dụng pháp luật. Theo khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất, việc thế chấp phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai. Cụ thể, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng đất. Trên thực tế, nhiều tài sản có giá trị kinh tế lớn nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý hoặc đang trong quá trình cấp Giấy chứng nhận nên khó được ngân hàng chấp nhận làm tài sản bảo đảm. Điều này hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và cá nhân, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ còn thể hiện ở quy định liên quan đến xử lý tài sản gắn liền với đất, thủ tục đăng ký biến động sau khi xử lý tài sản bảo đảm và việc sang tên cho bên nhận chuyển nhượng tài sản. Trong nhiều trường hợp, mặc dù ngân hàng đã hoàn tất việc xử lý tài sản bảo đảm nhưng vẫn gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính do cách hiểu và áp dụng pháp luật giữa các cơ quan nhà nước chưa thống nhất. Điều này không chỉ kéo dài thời gian xử lý tài sản mà còn làm gia tăng chi phí xử lý nợ xấu của TCTD.

Bên cạnh đó, việc áp dụng pháp luật giữa các địa phương và cơ quan có thẩm quyền còn thiếu tính thống nhất. Cùng một vấn đề pháp lý nhưng quan điểm giải quyết của Tòa án, cơ quan thi hành án hoặc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thể khác nhau. Điều này gây khó khăn cho các TCTD trong việc dự liệu rủi ro pháp lý và thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm trên thực tế.

Thứ hai, bất cập trong quy định về tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai

Tài sản hình thành trong tương lai ngày càng được sử dụng phổ biến trong hoạt động tín dụng ngân hàng, góp phần tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cá nhân tiếp cận nguồn vốn vay. Theo khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, pháp luật dân sự Việt Nam thừa nhận việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. Đây là quy định có ý nghĩa quan trọng trong việc thúc đẩy lưu thông vốn và mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều bất cập trong việc điều chỉnh loại tài sản này. Trước hết, việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai còn nhiều khó khăn. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, pháp luật hiện nay chưa quy định thật sự rõ ràng về thời điểm xác lập quyền sở hữu, thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba và thứ tự ưu tiên thanh toán khi phát sinh tranh chấp⁵. Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư sử dụng dự án bất động sản hoặc căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp tại ngân hàng nhằm vay vốn triển khai dự án, đồng thời ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc dự án phát sinh tranh chấp, quyền lợi của ngân hàng và người mua nhà dễ xảy ra xung đột. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm do tài sản đã được chuyển giao cho người mua hoặc đang phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu.

Ngoài ra, đối với hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh hoặc tài sản chưa được hình thành hoàn chỉnh, ngân hàng khó có khả năng kiểm soát chính xác tình trạng pháp lý và giá trị thực tế của tài sản bảo đảm. Điều này làm gia tăng rủi ro tín dụng khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Pháp luật hiện hành tuy đã ghi nhận quyền nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai nhưng vẫn chưa xây dựng được cơ chế quản lý và kiểm soát hiệu quả đối với loại tài sản này.

Thứ ba, bất cập trong cơ chế xử lý tài sản bảo đảm

Một trong những hạn chế lớn nhất của pháp luật về giao dịch bảo đảm hiện nay là cơ chế xử lý tài sản bảo đảm còn phức tạp, kéo dài và chưa hiệu quả⁶. Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bảo đảm được xử lý khi thuộc một trong các trường hợp: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định. Tuy nhiên, trên thực tế, các tổ chức tín dụng vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

Trước hết, pháp luật hiện hành chưa xây dựng được cơ chế đủ mạnh để bảo đảm quyền thu giữ tài sản của TCTD. Trong nhiều trường hợp, mặc dù hợp đồng thế chấp đã quy định rõ quyền xử lý tài sản của ngân hàng nhưng khi khách hàng không hợp tác giao tài sản, TCTD vẫn phải khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Quá trình tố tụng và thi hành án thường kéo dài nhiều năm, làm phát sinh chi phí lớn cho ngân hàng và khiến giá trị tài sản bảo đảm bị giảm sút nghiêm trọng theo thời gian. Để tháo gỡ khó khăn này, Luật Các TCTD năm 2024 đã trao cho TCTD quyền thu giữ tài sản bảo đảm trong một số trường hợp nhất định. Ngoài ra, việc xử lý tài sản bảo đảm hiện nay vẫn phụ thuộc rất lớn vào sự phối hợp của chính quyền địa phương và cơ quan công an. Trong nhiều trường hợp, cơ quan chức năng không hỗ trợ ngân hàng thu giữ tài sản do lo ngại phát sinh tranh chấp dân sự hoặc ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Điều này làm cho quyền xử lý tài sản của bên nhận bảo đảm trên thực tế khó được thực hiện hiệu quả.

Bên cạnh đó, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm hiện nay còn khá phức tạp và kéo dài. Theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và thi hành án dân sự, việc xử lý tài sản bảo đảm phải trải qua nhiều bước như thẩm định giá, thông báo công khai, tổ chức đấu giá và thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu. Trong nhiều trường hợp, tài sản được đưa ra đấu giá nhiều lần nhưng không có người mua, khiến quá trình thu hồi nợ của ngân hàng kéo dài trong nhiều năm và làm gia tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Thứ tư, bất cập trong quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

Đăng ký giao dịch bảo đảm có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác lập hiệu lực đối kháng với bên thứ ba và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể nhận bảo đảm. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế. Theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP, việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện tại các cơ quan có thẩm quyền đăng ký khác nhau theo từng loại tài sản bảo đảm. Chẳng hạn, đối với quyền sử dụng đất thì đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; đối với tàu bay, tàu biển hoặc phương tiện giao thông thì đăng ký tại cơ quan chuyên ngành tương ứng. Sự phân tán này khiến hệ thống thông tin về tài sản bảo đảm chưa được kết nối đồng bộ và gây khó khăn cho việc tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản.

Trong nhiều trường hợp, một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho những nghĩa vụ khác nhau tại các TCTD khác nhau nhưng ngân hàng khó có khả năng kiểm soát đầy đủ do cơ sở dữ liệu chưa được liên thông hiệu quả. Điều này làm gia tăng nguy cơ phát sinh tranh chấp về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm.

Đối với các loại động sản không bắt buộc đăng ký quyền sở hữu như hàng hóa luân chuyển trong kinh doanh, nguyên vật liệu hoặc máy móc thiết bị, việc xác minh tình trạng pháp lý của tài sản lại càng khó khăn hơn. Trên thực tế, nhiều trường hợp khách hàng sử dụng cùng một tài sản để bảo đảm cho nhiều khoản vay khác nhau mà ngân hàng khó phát hiện kịp thời.

Thứ năm, bất cập trong hoạt động định giá tài sản bảo đảm

Hoạt động định giá tài sản bảo đảm có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá trị khoản vay và hạn chế rủi ro cho TCTD. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn chưa xây dựng được cơ chế định giá tài sản thật sự hiệu quả và minh bạch.

Theo Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm; trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm tính khách quan và phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động định giá tài sản bảo đảm vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, gây khó khăn cho các bên trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

Trước hết, giá trị tài sản bảo đảm thường xuyên biến động theo thị trường, đặc biệt là đối với bất động sản. Có nhiều trường hợp tài sản được định giá rất cao tại thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng nhưng đến thời điểm xử lý lại giảm mạnh giá trị, khiến ngân hàng không đủ khả năng thu hồi nợ. Điều này làm gia tăng nguy cơ phát sinh nợ xấu và ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn của hệ thống tín dụng. Ngược lại, trong một số trường hợp, việc định giá quá thấp cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng vay vốn do làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng. Điều này đặc biệt bất lợi đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ khi tài sản bảo đảm là cơ sở quan trọng để quyết định hạn mức vay vốn.

Ngoài ra, pháp luật hiện nay chưa quy định đầy đủ trách nhiệm pháp lý của tổ chức thẩm định giá trong trường hợp kết quả định giá sai lệch gây thiệt hại cho các bên liên quan. Điều này dẫn đến tình trạng một số tổ chức thẩm định giá hoạt động thiếu khách quan hoặc bị chi phối bởi lợi ích của bên thuê thẩm định, làm giảm tính minh bạch và độ tin cậy của hoạt động định giá tài sản bảo đảm.

Thứ sáu, bất cập trong điều chỉnh các loại tài sản mới dùng để bảo đảm

Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế số đã làm xuất hiện nhiều loại tài sản mới có giá trị kinh tế lớn như tài sản mã hóa, tài sản số, dữ liệu điện tử, tài khoản trực tuyến, tài sản trí tuệ hoặc tài sản phát sinh từ hoạt động thương mại điện tử. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu tập trung điều chỉnh các loại tài sản truyền thống như bất động sản, động sản hoặc quyền tài sản thông thường.

Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa có quy định cụ thể về cơ chế xác lập, đăng ký và xử lý đối với các loại tài sản số dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, các loại tài sản này ngày càng có giá trị lớn và được sử dụng phổ biến trong hoạt động kinh doanh hiện đại. Việc thiếu quy định rõ ràng về cơ chế kiểm soát, định giá và xử lý tài sản số làm gia tăng nguy cơ tranh chấp và rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch bảo đảm. Đồng thời, điều này cũng khiến các TCTD gặp khó khăn khi muốn mở rộng hoạt động cho vay dựa trên các loại tài sản mới.

Trong bối cảnh nền kinh tế số phát triển mạnh mẽ hiện nay, việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản mới là yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho hoạt động tín dụng ngân hàng và đáp ứng yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường hiện đại.

4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cầm cố, thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay

Một là, rà soát và hệ thống hóa toàn bộ văn bản pháp luật có liên quan đến cầm cố, thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng nhằm loại bỏ các quy định mâu thuẫn, chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự 2015, Luật Các TCTD năm 2024, Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành. Về lâu dài, cần cân nhắc xây dựng một Luật Giao dịch bảo đảm độc lập, trong đó hợp nhất và pháp điển hóa toàn bộ các quy định về biện pháp bảo đảm, bao gồm cầm cố, thế chấp, cầm giữ, bảo lưu quyền sở hữu, theo mô hình của các quốc gia như Đạo luật bảo mật tài sản cá nhân (Personal Property Security Act - PPSA) của Philippines, Singapore, New Zealand.

Hai là, về bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai: Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có bước tiến khi thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, quy định tại Điều 108 về xác định loại tài sản này vẫn chưa thật sự bao quát, dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất. Theo đó, cần sửa đổi Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng bổ sung định nghĩa mang tính nguyên tắc, nhấn mạnh rằng tài sản mà bên bảo đảm sẽ xác lập quyền sở hữu trong tương lai có thể là đối tượng của biện pháp bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật cấm. Đồng thời, cần hoàn thiện cơ chế quản lý, đăng ký và kiểm soát đối với loại tài sản này.

Ba là, về xử lý tài sản cầm cố, thế chấp: Cần luật hóa quyền thu giữ tài sản bảo đảm của TCTD mà không cần có bản án, quyết định của tòa án, theo hướng: (i) Ghi nhận quyền thu giữ tài sản bảo đảm của TCTD là quyền dân sự hợp pháp khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ và có thỏa thuận về quyền này trong hợp đồng; (ii) Quy định cơ chế phối hợp cụ thể giữa TCTD và cơ quan công quyền (công an, chính quyền địa phương) trong quá trình thu giữ; (iii) Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm khi bị thu giữ tài sản, bao gồm quyền phản đối và cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh. Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD về thí điểm xử lý nợ xấu đã bước đầu ghi nhận quyền này, song mang tính thí điểm và đã hết hiệu lực thi hành vào năm 2024. Do đó, cần sớm luật hóa các quy định tiến bộ này thành quy phạm pháp luật thường trực.

Bốn là, về đăng ký giao dịch bảo đảm: Cần xây dựng một hệ thống đăng ký bảo đảm thống nhất, tập trung và điện tử hóa toàn diện thay thế cho mô hình phân tán hiện tại. Theo đó, đề xuất thành lập hoặc củng cố một cơ quan đăng ký quốc gia duy nhất về giao dịch bảo đảm (tương tự mô hình Sổ đăng ký chứng khoán tài sản cá nhân (Personal Property Securities Register - PPSR của Australia hay New Zealand), có khả năng tiếp nhận và công bố thông tin về mọi loại giao dịch bảo đảm, không phân biệt loại tài sản. Việc duy trì nhiều đầu mối đăng ký song song như hiện nay (Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và bồi thường nhà nước, Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký tàu bay, tàu biển…) không chỉ làm tăng chi phí giao dịch mà còn tiềm ẩn rủi ro xung đột về thứ tự ưu tiên thanh toán các khoản nợ tín dụng ngân hàng.

Ngoài ra, pháp luật cần quy định rõ hiệu lực đối kháng của việc đăng ký bảo đảm theo nguyên tắc: Đăng ký là điều kiện để xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba, không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm. Nguyên tắc này đã được Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận tại Điều 297, song các văn bản chuyên ngành vẫn còn có quy định trái chiều, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, nên cần được chỉnh sửa thống nhất.

Năm là, về định giá tài sản bảo đảm: Cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật cấp Nghị định hoặc Thông tư liên tịch quy định tiêu chuẩn định giá tài sản bảo đảm chuyên biệt trong hoạt động tín dụng ngân hàng, phân biệt rõ giữa giá trị thị trường và giá trị bảo đảm, trong đó yêu cầu TCTD áp dụng các hệ số chiết khấu phù hợp với rủi ro thanh khoản của từng loại tài sản. Ngoài ra, cần quy định điều kiện tiêu chuẩn hóa đối với tổ chức định giá độc lập được TCTD sử dụng, bao gồm yêu cầu về tư cách pháp lý, năng lực chuyên môn, trách nhiệm nghề nghiệp và cơ chế kiểm soát xung đột lợi ích. Sự không rõ ràng về tiêu chuẩn này hiện đang tạo ra tình trạng định giá “lạc quan” hoặc thậm chí gian lận định giá, một trong những nguyên nhân gốc rễ của tình trạng nợ xấu ngân hàng.

Sáu là, về mở rộng các loại tài sản là đối tượng của cầm cố, thế chấp: Pháp luật cần sớm thừa nhận và điều chỉnh một cách đầy đủ đối với các tài sản phi truyền thống như: Tài sản kỹ thuật số (tiền điện tử, tài sản trên nền tảng công nghệ chuỗi khối - Blockchain), quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng (quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ hợp đồng bảo hiểm), tài sản trí tuệ (nhãn hiệu, quyền tác giả, sáng chế)⁷ và cổ phần, phần vốn góp trong doanh nghiệp. Hiện tại, sự vắng mặt của khung pháp lý chuyên biệt cho những loại tài sản này khiến TCTD lúng túng trong thực tiễn định giá và xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời tạo ra rủi ro pháp lý đáng kể cho các bên tham gia quan hệ tín dụng.

5. Kết luận

Hoạt động tín dụng ngân hàng có vai trò quan trọng đối với hoạt động của các TCTD và sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh hoạt động ngân hàng được số hóa và nhu cầu tiếp cận vốn của tổ chức, cá nhân ngày càng gia tăng, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp tài sản có ý nghĩa trong việc nâng cao mức độ an toàn của hoạt động cấp tín dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và góp phần thúc đẩy luân chuyển vốn trong nền kinh tế. Do đó, việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cầm cố, thế chấp theo hướng đồng bộ, minh bạch, phù hợp với yêu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường và quá trình chuyển đổi số trong hoạt động ngân hàng là cần thiết. Đồng thời, pháp luật cần bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích của TCTD, khách hàng vay và các chủ thể có liên quan, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả, an toàn và ổn định của hoạt động tín dụng ngân hàng./.

¹ Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập 2), Nxb. Công an Nhân dân, Hà Nội, trang 112.

² Điều 105 và Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015.

³ Trường Đại học Luật Hà Nội (2021), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập 2), Nxb. Công an Nhân dân, Hà Nội, trang 112.

⁴ Tạ Quang Đôn, Nguyễn Thị Lương Trà (2021), Thực trạng hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm và những tác động tới quá trình xử lý nợ xấu của các TCTD, Tạp chí Ngân hàng. https://tapchinganhang.gov.vn/thuc-trang-he-thong-phap-luat-ve-giao-dich-bao-dam-va-nhung-tac-dong-toi-qua-trinh-xu-ly-no-xau-cua-cac-to-chuc-tin-dung-11201.html

⁵ TS. Lê Thị Giang (2023), Quy định về xử lý tài sản bảo đảm và những vướng mắc, kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, https://lsvn.vn/quy-dinh-ve-xu-ly-tai-san-bao-dam-va-nhung-vuong-mac-kien-nghi-hoan-thien-1691597442-a133836.html

⁶ Phạm Đình Đạt (2022), Bất cập trong quy định về xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ tín dụng và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 08 (456), trang 35.

⁷ Lương Thị Ngọc Huyền (2025), Những hạn chế của pháp luật về xử lý các loại tài sản bảo đảm đặc thù trong xử lý nợ xấu của TCTD tại Việt Nam và định hướng hoàn thiện, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam ngày 01/02/2025, https://lsvn.vn/nhung-han-che-cua-phap-luat-ve-xu-ly-cac-loai-tai-san-bao-dam-dac-thu-trong-xu-ly-no-xau-cua-to-chuc-tin-dung-tai-viet-nam-va-dinh-huong-hoan-thien-a152310.html

Tài liệu tham khảo

1. Lương Thị Ngọc Huyền (2025), Những hạn chế của pháp luật về xử lý các loại tài sản bảo đảm đặc thù trong xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng tại Việt Nam và định hướng hoàn thiện, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam 01/02/2025, https://lsvn.vn/nhung-han-che-cua-phap-luat-ve-xu-ly-cac-loai-tai-san-bao-dam-dac-thu-trong-xu-ly-no-xau-cua-to-chuc-tin-dung-tai-viet-nam-va-dinh-huong-hoan-thien-a152310.html

2. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

4. Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD.

5. Phạm Đình Đạt (2022), Bất cập trong quy định về xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ tín dụng và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 08 (456), trang 35.

6. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.

7. Quốc hội (2024), Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, ban hành ngày 18/01/2024, được sửa đổi, bổ sung năm 2025.

8. Quốc hội (2024), Luật Đất đai số 31/2024/QH15, ban hành ngày 18/01/2024.

9. Tạ Quang Đôn, Nguyễn Thị Lương Trà (2021), Thực trạng hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm và những tác động tới quá trình xử lý nợ xấu của các TCTD, Tạp chí Ngân hàng. https://tapchinganhang.gov.vn/thuc-trang-he-thong-phap-luat-ve-giao-dich-bao-dam-va-nhung-tac-dong-toi-qua-trinh-xu-ly-no-xau-cua-cac-to-chuc-tin-dung-11201.html

10. Trường Đại học Luật Hà Nội (2021), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (Tập 2), Nxb. Công an Nhân dân, Hà Nội, trang 112.

11. TS. Lê Thị Giang (2023), Quy định về xử lý tài sản bảo đảm và những vướng mắc, kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam năm 2023, https://lsvn.vn/quy-dinh-ve-xu-ly-tai-san-bao-dam-va-nhung-vuong-mac-kien-nghi-hoan-thien-1691597442-a133836.html