Quỹ phát triển nhà ở quốc gia: Giải pháp tạo nguồn vốn bền vững cho phát triển nhà ở xã hội

Tóm tắt: Việc phát triển nhà ở cho những người có thu nhập thấp tại đô thị hiện nay đang là yêu cầu hết sức cấp thiết. Để giải quyết được yêu cầu nêu trên, Nhà nước cần có cơ chế để huy động các nguồn vốn hiện có trong xã hội vào việc phát triển nhà ở. Trong đó, việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia dựa trên cơ sở kế thừa và tái cấu trúc, thống nhất tập trung và nâng cao quy mô, vị trí của Quỹ đầu tư phát triển địa phương là phù hợp.

Từ khóa: Nhà ở xã hội, quỹ phát triển nhà ở quốc gia, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư phát triển.

NATIONAL HOUSING DEVELOPMENT FUND: A SOLUTION TO CREATE SUSTAINABLE CAPITAL FOR SOCIAL HOUSING DEVELOPMENT

Abstract: The development of housing for low-income people in urban areas is currently an urgent requirement. To solve the above requirement, the State needs a mechanism to mobilize existing capital sources in society for housing development. In which, it is appropriate for the establishment of a the national housing development fund on the basis of inheritance and restructuring, unified concentration and enhancement of the scale, position of the local development investment fund.

Keywords: Social housing, national housing development fund, housing savings fund, development investment fund.

Nguồn vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội nhằm tạo điều kiện hỗ trợ tài chính cho người dân tạo lập nhà ở và chủ đầu tư tạo lập nguồn cung nhà ở, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh xã hội, góp phần vào ổn định kinh tế vĩ mô (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

1. Nguồn vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, chính sách pháp luật và kết quả thực thi

1.1. Chính sách pháp luật về nguồn vốn ưu đãi

Từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 ra đời, Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế thông thoáng để huy động các nguồn vốn cho phát triển nhà ở để bán, cho thuê như: Thành lập Quỹ phát triển nhà ở của các địa phương; huy động vốn của các tổ chức tín dụng; huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân có khả năng tài chính, có nhu cầu mua nhà ở; huy động vốn thông qua các hình thức hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh hoặc liên doanh liên kết...

Tiếp đó, Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành (thay thế Luật Nhà ở năm 2005) đã quy định cụ thể hơn về nguồn vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, bao gồm nguồn vốn cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) và nguồn vốn cho vay ưu đãi từ các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện hỗ trợ tài chính cho người dân trong việc tạo lập nhà ở và hỗ trợ chủ đầu tư trong việc tạo lập nguồn cung nhà ở và bảo đảm thực hiện chính sách an sinh xã hội của đất nước, góp phần vào ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, hầu hết các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội đều được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước thông qua NHCSXH để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc xây dựng mới, cải tạo sửa chữa nhà để ở.

Tuy nhiên, theo số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), từ khi triển khai Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đến nay, ngân sách nhà nước mới bố trí được nguồn vốn cho NHCSXH là 5.581 tỉ đồng để triển khai cho vay nhà ở xã hội, tại các tổ chức tín dụng được chỉ định: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), Ngân hàng Thương mại cổ phần (NHTMCP) Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), NHTMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và NHTMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) chưa được bố trí nguồn vốn cấp bù chênh lệch lãi suất để cho vay nhà ở xã hội (trong giai đoạn 2016 - 2020 chưa có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi).

Mặc dù sau đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội; Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15. Theo đó, Quốc hội và Chính phủ cho phép tăng hạn mức bảo lãnh Chính phủ đối với trái phiếu phát hành trong nước cho Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) tối đa 38.400 tỉ đồng để thực hiện chính sách cho vay ưu đãi qua NHCSXH, trong đó nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội (theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ và khoản 1, khoản 10 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2023 của Chính phủ) tối đa là 15.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tính đến ngày 17/5/2023, NHCSXH đã thực hiện giải ngân vốn cho vay nhà ở xã hội với dư nợ đạt 10.272/15.000 tỉ đồng, hỗ trợ 26.268 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Như vậy, tính đến thời điểm kết thúc giải ngân (năm 2023), Chương trình hỗ trợ và phục hồi kinh tế theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 mới chỉ giải ngân được khoảng 68,5% số vốn bố trí cho vay nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; trong đó đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank), trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện.

Trong quá trình thực hiện Chương trình này, tới nay đã có thêm 5 NHTM gồm: NHTMCP Quân đội (MBBank), NHTMCP Kỹ thương (Techcombank), NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), NHTMCP Tiên Phong (TPBank) và NHTMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank) đăng ký tham gia với số tiền là 5.000 tỉ đồng/ngân hàng, nâng tổng quy mô Chương trình từ 120.000 tỉ đồng lên 145.000 tỉ đồng. Theo báo cáo của NHNN, hiện nay đã có 37/63 địa phương gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số là 90 dự án (theo báo cáo của NHNN thì trong 90 dự án này chỉ có khoảng 40 dự án có nhu cầu vay vốn); tổng số tiền giải ngân theo Chương trình 120.000 tỉ đồng là 3.294 tỉ đồng, gồm: 2.920 tỉ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án; 374 tỉ đồng cho người mua nhà tại 17 dự án. Như vậy, mặc dù nguồn vốn của Chương trình là rất lớn nhưng tiến độ và tỉ lệ giải ngân còn rất chậm, có thể nói là chưa đạt mục tiêu đề ra.

Bảng 1: Kết quả giải ngân các chương trình vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội (2015 - 2025)

Nguồn: NHNN (2023, 2025); Bộ Xây dựng (2025)

Nhìn chung, các chương trình tín dụng ưu đãi, dù kịp thời, chỉ mang tính ngắn hạn và chưa giải quyết được nhu cầu vốn bền vững cho nhà ở xã hội.

2. Sự cần thiết phải đề xuất giải pháp tạo nguồn vốn bền vững cho phát triển nhà ở xã hội - Quỹ phát triển nhà ở quốc gia

2.1. Bối cảnh trong nước

Thuật ngữ “Quỹ phát triển nhà ở” chính thức được nêu trong văn bản pháp lý cao nhất là Luật Nhà ở năm 2005, đồng thời được quy định cụ thể hơn tại các Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, Quỹ phát triển nhà ở (tên gọi này được sử dụng trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) hoặc Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (được sử dụng trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở).

Mặc dù tên gọi khác nhau nhưng bản chất Quỹ phát triển nhà ở hay Quỹ phát triển nhà ở của địa phương đều là Quỹ của địa phương, do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, được hình thành từ nhiều nguồn vốn (trong đó có nguồn tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn và ngân sách địa phương hỗ trợ hằng năm) và chỉ để phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.

Tuy nhiên, tính đến thời điểm Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được ban hành, mới chỉ có 13/63 tỉnh, thành phố quy định thành lập Quỹ phát triển nhà ở, hầu hết các địa phương cũng không thành lập Quỹ phát triển nhà ở riêng mà ủy thác việc quản lý, điều hành và hoạt động cho Quỹ đầu tư phát triển của địa phương (gần như nhập vào Quỹ đầu tư phát triển địa phương), chỉ duy nhất có Thành phố Hồ Chí Minh là có Quỹ phát triển nhà ở riêng; do đó việc huy động vốn và cho vay để đầu tư phát triển nhà ở đều chưa được các địa phương quan tâm đúng mức.

Theo số liệu của Kiểm toán Nhà nước thì đến nay, trên phạm vi cả nước có 44 quỹ đầu tư phát triển địa phương thành lập và hoạt động theo quy định của Nghị định số 147/2020/NĐ-CP của Chính phủ với mô hình là tổ chức tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân và hoạt động theo nguyên tắc tự chủ, tự chịu trách nhiệm. Do nhập vào Quỹ đầu tư phát triển của tỉnh nên Quỹ này phải thực hiện theo quy định tại Nghị định số 138/2007/NĐ-CP của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 37/2013/NĐ-CP và hiện nay cả 02 Nghị định này đã được thay thế bởi Nghị định số 147/2020/NĐ-CP). Theo đó, Quỹ chủ yếu đầu tư trực tiếp vào các dự án; cho vay đầu tư; góp vốn thành lập doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Vì vậy, nguồn vốn đã không được sử dụng theo đúng mục tiêu ban đầu của Quỹ phát triển nhà ở khi lồng ghép vào Quỹ đầu tư phát triển địa phương là sử dụng để phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay, Nhà nước cũng chưa có cơ chế cụ thể về việc huy động và cho vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương nên các tổ chức, cá nhân vẫn khó khăn khi tham gia Quỹ.

Bên cạnh đó, Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia năm 2011 đã nhấn mạnh vai trò của các quỹ tài chính, bao gồm Quỹ Phát triển nhà ở và Quỹ Tiết kiệm nhà ở, để hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các nhóm yếu thế. Tuy nhiên, đến Chiến lược giai đoạn 2021 - 2030, các giải pháp vẫn tập trung vào xã hội hóa vốn thông qua doanh nghiệp, ngân hàng, và nguồn vốn nước ngoài, mà chưa đề cập cụ thể đến việc tái cấu trúc các quỹ hiện có. Luật Nhà ở năm 2023 tiếp tục nhắc lại khái niệm Quỹ Phát triển nhà ở địa phương, nhưng thiếu hướng dẫn chi tiết về tổ chức và hoạt động.

Thực trạng này phản ánh sự thiếu vắng một định chế tài chính tập trung, độc lập để huy động và quản lý nguồn vốn nhà ở xã hội. Trong khi đó, giá nhà ở tại Việt Nam cao gấp 20 - 25 lần thu nhập trung bình, vượt xa tới 5 - 7 lần ở các nước phát triển, khiến người thu nhập thấp gần như không thể tiếp cận nhà ở mà không có hỗ trợ tài chính dài hạn.

Để xây dựng và vận hành hiệu quả Quỹ này, việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế là cần thiết.

2.2. Kinh nghiệm quốc tế và mô hình phù hợp với Việt Nam

Hiện nay có 3 hệ thống mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở cơ bản: (i) Hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở dạng “đóng”: Quỹ tiết kiệm chỉ huy động tài chính từ một nguồn duy nhất, đó là sự đóng góp vào Quỹ của các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay để tạo lập nhà ở. Quỹ này không được phép huy động từ các nguồn khác và chỉ cho những người tham gia Quỹ vay để tạo lập nhà ở. Hiện nay, có một số nước đang áp dụng dạng mô hình Quỹ này là: Cộng hòa Liên bang Đức (Quỹ Bausparen), Cộng hoà Séc, Hungary, Romania, Malaysia, Trung Quốc, Singapore...; (ii) Hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở dạng “mở”: Là Quỹ tiết kiệm nhà ở ngoài việc huy động từ tiền đóng góp tiết kiệm của các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn để tạo lập nhà ở còn được huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau trong xã hội. Quỹ này ngoài mục đích cho người tham gia Quỹ vay để mua nhà ở thì còn thực hiện đầu tư tài chính ra bên ngoài như: phát hành chứng chỉ quỹ, đầu tư trên thị trường chứng khoán... Hiện nay, có một số nước đang áp dụng dạng mô hình Quỹ này là: Mỹ, Anh, Cộng hòa Pháp (Quỹ Ėpargne-logement), Slovenia, Tunisia; (iii) Hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở dạng “hỗn hợp”: Là Quỹ tiết kiệm nhà ở do Nhà nước thành lập và quản lý kết hợp giữa Quỹ đầu tư phát triển nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở, chủ yếu dành để phát triển nhà ở xã hội và phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp. Điển hình của dạng này là Quỹ phát triển nhà ở quốc gia của Hàn Quốc và một số địa phương của Trung Quốc. Trong đó, hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở dạng “hỗn hợp” của Hàn Quốc được quản lý trực tiếp bởi cơ quan Chính phủ, là một hình mẫu phù hợp nhất với các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam, đặc biệt là trong thời kỳ đầu chưa có nhiều nguồn vốn tham gia, mức thu nhập của người dân chưa cao. Cùng với ngân sách nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì việc áp dụng Quỹ phát triển nhà ở quốc gia để huy động vốn cho phát triển nhà ở xã hội là hợp lý.

3. Một số khuyến nghị chính sách

Từ kinh nghiệm của Hàn Quốc, chúng ta có thể áp dụng mô hình “tiết kiệm trước - vay sau” hoặc yêu cầu người lao động và doanh nghiệp cùng đóng góp vào quỹ nhà ở để đảm bảo nguồn vốn bền vững, huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, phục vụ cho vay để mua, thuê mua hoặc để xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp được nguồn tài chính cho người có nhu cầu thực sự về nhà ở thông qua mô hình Quỹ phát triển nhà ở quốc gia (dành để cho vay nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ).

- Về quản lý, tổ chức hoạt động:

Quỹ phát triển nhà ở quốc gia này có thể được áp dụng tại Việt Nam trên cơ sở kế thừa, kiện toàn và nâng cao vai trò, vị trí, chức năng hoạt động của Quỹ đầu tư phát triển địa phương nhưng hình thành tập trung ở cấp Trung ương, không hình thành ở cấp địa phương và được quản lý trực tiếp của Bộ Xây dựng.

Cơ quan này trực tiếp giám sát hoạt động, ban hành quy định pháp lý về tổ chức hoạt động, quản lý, vận hành Quỹ. Đồng thời, Quỹ ủy quyền cho 9 NHTM do Nhà nước chỉ định và NHCSXH với nhiệm vụ nhận tiền gửi của những người tham gia tiết kiệm mua nhà (người dân) và đầu tư xây dựng nhà ở (chủ đầu tư); vận hành, tính toán bảo hiểm các khoản vay; thu hồi các khoản vay.

Bước đầu (giai đoạn 2025 - 2028): Quỹ này thực hiện cho vay tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (là hai địa phương có nhu cầu bức thiết về nhà ở) thông qua hai Chi nhánh của Quỹ phát triển nhà ở quốc gia, tập trung hỗ trợ công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp. Giai đoạn tiếp theo (2028 - 2030): Mở rộng ra các tỉnh có nhiều khu công nghiệp (như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Phước...) và sau năm 2030 thì nhân rộng toàn quốc, tích hợp Quỹ vào hệ thống tài chính nhà ở quốc gia, kết hợp với các quỹ đầu tư bất động sản và vốn quốc tế (World Bank, 2022).

- Về nguồn tài chính hình thành Quỹ:

Hình thành từ nguồn tiền gửi hoặc từ một phần tiền thuộc gói tín dụng 145.000 tỉ đồng; tiền thu từ các khoản đóng góp tiết kiệm mua nhà ở của các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023; tiền thu từ bán trái phiếu Chính phủ; số tiền mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải nộp tương đương giá trị quỹ đất 20% đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và các nguồn huy động khác.

Bảng 2: Nguồn tài chính đề xuất cho Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia

Nguồn: Đề xuất dựa trên Chua (2018), Kim & Park (2020), Quốc hội (2023) (CPF: Quỹ Dự phòng Trung ương của Singapore)

- Về nguyên tắc hoạt động:

Quỹ phát triển nhà ở quốc gia hoạt động trên nguyên tắc không vì mục đích lợi nhuận, tập trung bảo toàn vốn và bù đắp chi phí, khuyến khích các đối tượng là người lao động và doanh nghiệp cùng đóng góp vào, sau một thời gian sẽ được vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà hoặc mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nhiệm vụ chủ yếu của Quỹ là cho người tham gia đóng góp quỹ vay tiền để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở với lãi suất ưu đãi, thấp hơn lãi suất ngoài thị trường, cho các doanh nghiệp vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, ngoài ra Quỹ này còn là công cụ tài chính, tiền tệ góp phần giúp Nhà nước thực hiện kiểm soát, điều hành có hiệu quả thị trường bất động sản.

4. Kết luận

Việc thành lập Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia dựa trên mô hình hỗn hợp của Hàn Quốc là một giải pháp chiến lược để huy động vốn bền vững từ xã hội, giảm áp lực ngân sách, và tăng khả năng chi trả cho người thu nhập thấp. Quỹ cần được quản lý tập trung bởi Bộ Xây dựng, vận hành qua các ngân hàng được ủy quyền, và triển khai thí điểm tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trước khi mở rộng toàn quốc. Các khuyến nghị về nguồn vốn, nguyên tắc hoạt động, và lộ trình triển khai sẽ góp phần đưa Việt Nam tiến gần hơn đến mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định thị trường bất động sản.

Tài liệu tham khảo:

1. Quốc hội (2005). Luật Nhà ở, số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.

2. Quốc hội (2014). Luật Nhà ở, số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014.

3. Quốc hội (2023). Luật Nhà ở, số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023.

4. Bộ Xây dựng, Koica (2021). Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội Việt Nam trong giai đoạn 2021 - 2030”.

5. Chính phủ (2022). Nghị quyết, số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022.

6. Chính phủ (2022). Nghị quyết, số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023.

7. Thủ tướng Chính phủ (2011). Quyết định, số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011.

8. Thủ tướng Chính phủ (2021). Quyết định, số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021.

9. Chính phủ (2007). Nghị định, số 138/2007/NĐ-CP ngày 28/8/2007.

10. Chính phủ (2013). Nghị định, số 37/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013.

11. Chính phủ (2020). Nghị định, số 147/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020.

12. Chính phủ (2006 - 2025). Các Nghị định, Nghị quyết liên quan đến nhà ở.

13. Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (2025). Văn bản số 43/2025/CV-HoRea ngày 01/4/2025.

14. Kim, J., & Park, S. (2020). Public housing policies in South Korea: Lessons for developing countries. Habitat International, 95, 102098. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2019.102098

15. Ngân hàng Nhà nước (2023). Báo cáo tổng kết chương trình tín dụng nhà ở xã hội giai đoạn 2015 - 2023.

16. Ngân hàng Nhà nước (2025). Báo cáo tiến độ giải ngân Chương trình 145.000 tỉ đồng.

17. Nguyen, T. H., và Tran, V. T. (2023). Challenges in social housing development in Vietnam: A supply-side perspective. Journal of Asian Architecture and Building Engineering, 22(4), pages 1234-1245. https://doi.org/10.1080/13467581.2022.2085712

18. Quốc hội (2022). Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/1/2022 về chính sách tài khóa hỗ trợ phục hồi kinh tế.

19. Schmidt, S., & Von Rhein, A. (2019). The German Bausparen system: A model for affordable housing finance. Housing Finance International, 34(2), pages 45-52.

20. UN-Habitat (2021). Affordable housing in urban Asia: Policy and practice. Nairobi: United Nations Human Settlements Programme. https://unhabitat.org/affordable-housing-in-urban-asia

21. World Bank (2022). Vietnam urban housing sector assessment. Washington, DC: World Bank. https://www.worldbank.org/en/country/vietnam/publication/vietnam-urban-housing-assessment