Tóm tắt: Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (BĐS) là một trong những hình thức kinh doanh phổ biến trong thời gian qua trên thị trường BĐS khi mang lại giá trị lợi nhuận cao cho nhà đầu tư với chi phí hợp lý, thời gian đầu tư, xây dựng được rút ngắn. Hình thức kinh doanh trên được điều chỉnh tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 với tên gọi là “kinh doanh quyền sử dụng đất”; đến Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã có sự đổi mới cách tiếp cận với tên gọi là “kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS” cùng nhiều nội dung thay đổi. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tác giả sẽ tập trung tìm hiểu, phân tích các quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 về hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân để làm nổi bật những thay đổi của Luật, cũng như tính đồng bộ, thống nhất với pháp luật khác có liên quan. Từ đó, bài viết đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân, góp phần cho sự phát triển bền vững, an toàn của thị trường BĐS.
Từ khóa: Kinh doanh, quyền sử dụng đất, dự án BĐS, cá nhân.
PROVISIONS ON BUSINESS OF LAND USE RIGHTS IN REAL ESTATE PROJECTS WITH ESTABLISHED INFRASTRUCTURE FOR INDIVIDUALS ACCORDING TO THE LAW ON REAL ESTATE BUSINESS 2023
Abstract: Business of land use rights in real estate projects with established infrastructure has become a popular approach in recent years. This form of business has been attractive to investors, offering high returns with reasonable costs and reduced investment and construction timelines. Initially, this form of business is regulated by the Law on Real Estate Business Law 2006 and 2014 as “land use rights business”, then is changed into “business of land use rights in real estate projects with established infrastructure” by the Law on Real Estate Business 2023. This article focuses on analyzing the provisions of the Law on Real Estate Business 2023 relating to business of land use rights in real estate projects with established infrastructure for inpiduals, highlighting this Law’s updates and its alignment with other relevant legal frameworks. Thereby, the author proposes some recommendations to enhance the effective implementation of these legal provisions, supporting the sustainable development of the real estate market.
Keywords: Business, land use rights, real estate project, inpiduals.
1. Đặt vấn đề
Trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường BĐS, ban hành nhiều chủ trương, cơ chế, chính sách, pháp luật để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh làm động lực thúc đẩy sự phát triển cho các lĩnh vực, ngành nghề kinh tế khác. Đây cũng là tiền đề quan trọng để các nhà đầu tư thực hiện và phát triển các hoạt động kinh doanh BĐS nói chung, kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân nói riêng nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường này. Trong thời gian qua, Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân để tạo thành khung pháp lý khá hoàn thiện, bao gồm: Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020)… cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Đây là nền tảng, cơ sở pháp lý quan trọng giúp cho thị trường BĐS nói chung, thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án BĐS nói riêng được vận hành công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể tham gia cũng như công tác quản lý thị trường BĐS của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được hiệu quả hơn.
Trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến công tác quản lý thị trường BĐS
(Nguồn ảnh: Internet)
Trước khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 được ban hành, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân đã được ghi nhận trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Đây là cơ sở quan trọng góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân phát triển rất sôi động trong thời gian qua; đặc biệt từ năm 2015 đến nay, có hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị, dân cư tại khu vực đô thị với hàng chục nghìn nền đất đã đầu tư hạ tầng được chuyển nhượng cho người dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch; trong đó chưa kể rất nhiều dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng thực hiện theo pháp luật về đất đai. Cả nước có khoảng 370 khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được đầu tư xây dựng, với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 100.000 ha đất, tỉ lệ lấp đầy hơn 70%, đảm bảo đủ cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động sản xuất, kinh doanh1. Tuy nhiên, các quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân còn rất “chung chung” khi chỉ dừng lại ở quy định “kinh doanh quyền sử dụng đất” và chưa quy định cụ thể đối với trường hợp kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án BĐS để đầu tư xây dựng nhà ở, đầu tư xây dựng công trình theo dự án. Đặc biệt, tồn tại tình trạng giao thoa, mâu thuẫn, trùng lặp giữa kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật về kinh doanh BĐS với các quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai; hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án xây dựng nhà ở lại được xác định là một trong những hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư. Những tồn tại, hạn chế, bất cập nêu trên là nguyên nhân làm cho các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn, hoặc có nơi, có lúc, có thời điểm không quản lý được hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó, tình trạng thiếu thông tin về dự án BĐS còn là cơ hội để các nhà đầu tư không tuân thủ các quy định của pháp luật, hình thành nên các dự án ma để lừa đảo khách hàng2… gây hậu quả tiêu cực cho xã hội và niềm tin của Nhân dân vào pháp luật bị ảnh hưởng. Do đó, khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 được ban hành đã tập trung sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên theo hướng xác định cụ thể về quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS với các hình thức cụ thể đối với cá nhân, tổ chức.
2. Bản chất pháp lý của kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS
Kinh doanh là một trong những hoạt động gắn liền với sự tồn tại và phát triển của loài người. Theo thời gian, các quan hệ kinh tế - xã hội có sự thay đổi về chất dẫn đến các hoạt động kinh doanh cũng thay đổi theo hướng đa dạng với nhiều hình thức trong các lĩnh vực khác nhau. Nhưng dù diễn ra dưới hình thức nào, thì lợi nhuận cũng là mục đích chung, là đích đến cuối cùng của các nhà đầu tư khi tiến hành các hoạt động kinh doanh. Điều này đã được thể chế trong quy định của pháp luật, theo đó “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”3.
Trong lĩnh vực BĐS, kinh doanh BĐS cũng là hoạt động kinh doanh mà đối tượng là BĐS hoặc các dịch vụ BĐS nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Theo đó, tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã làm rõ nội hàm hoạt động kinh doanh BĐS là “hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; chuyển nhượng dự án BĐS; kinh doanh dịch vụ BĐS”. Trong đó, kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được ghi nhận là một trong những nội dung của hoạt động kinh doanh BĐS mà chủ đầu tư thực hiện với các cách thức sau: (i) Chủ đầu tư bỏ vốn để tạo lập, xây dựng nên quyền sử dụng đất đã có hạ tầng rồi trực tiếp kinh doanh chính các sản phẩm này với hình thức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại (đây là một mảng kinh doanh ở thị trường sơ cấp - nhà đầu tư từ bỏ vốn, lập dự án đầu tư, tạo ra BĐS để trực tiếp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại); (ii) Chủ đầu tư không trực tiếp bỏ vốn xây dựng, tạo lập quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS mà bỏ vốn để có được quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS đã có sẵn ở thị trường thứ cấp như: Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất để chuyển nhượng hoặc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (kinh doanh ở thị trường thứ cấp). Như vậy, hoạt động chủ đầu tư “bỏ vốn để tạo lập” quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm cả hoạt động bỏ vốn trên thị trường sơ cấp và trên thị trường thứ cấp để có được quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; điều này đảm bảo tính thống nhất với quy định về hình thức và phạm vi kinh doanh BĐS tại Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, chứ không hiểu theo nghĩa hẹp chỉ là cách thức kinh doanh ở thị trường sơ cấp từ cách hiểu của cụm từ “tạo lập” theo Từ điển tiếng Việt là “tạo ra”, “gây dựng nên”4. Cũng từ khái niệm trên cho thấy, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 không còn quy định chung chung về hoạt động “kinh doanh quyền sử dụng đất” như Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, mà nhấn mạnh đến hoạt động “kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS”. Theo đó, pháp luật kinh doanh BĐS chỉ điều chỉnh các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với các dự án BĐS5 đã có hạ tầng kỹ thuật được xây dựng mà không quy định điều chỉnh đối với các loại đất, quyền sử dụng đất khác nhằm phân định rành mạch với các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai, khắc phục được sự chồng chéo như trước đây.
Từ những phân tích trên, có thể hiểu kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS là một phân khúc kinh doanh BĐS nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại. Tùy thuộc vào đối tượng nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại là cá nhân hay tổ chức mà Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có sự điều chỉnh khác nhau.
3. Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân
Thứ nhất, hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân.
Hiện nay, đối với đối tượng nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã có những quy định cụ thể về hình thức như sau:
Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở6. Đây không phải là hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất mới mà được xây dựng trên cơ sở kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 20137, điểm c khoản 1 Điều 11 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, luật hóa một số quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Việc ghi nhận chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hoạt động kinh doanh BĐS là phù hợp. Mặc dù, thuật ngữ “phân lô bán nền” không được giải thích trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, nhưng chúng ta có thể hiểu đây là hình thức kinh doanh mà chủ đầu tư sau khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, sau đó sẽ tiến hành phân chia thành các thửa đất có diện tích phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, tuân thủ các quy định về diện tích tách thửa mà không gắn với tài sản trên đất (nhà ở) và thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất đó cho các cá nhân để họ tự xây dựng nhà ở8. Trước đây, Luật Đất đai năm 20139 quy định cụ thể “dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền; tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 chỉ quy định chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải “phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”10. Do vậy, vấn đề đặt ra trong số các dự án BĐS mà pháp luật ghi nhận tại khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì dự án nào chủ đầu tư sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở? Theo tác giả Phạm Thị Minh Trang11, loại dự án BĐS được kinh doanh với hình thức này chỉ áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp bán cho thuê. Nhưng theo tác giả sẽ chỉ phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa đảm bảo sự tương thích với các quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 khi đã quy định rõ các loại dự án BĐS như trên. Điều này cần được hướng dẫn cụ thể để đảm bảo tính thống nhất khi áp dụng, đặc biệt đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chấp thuận dự án đầu tư. Theo quan điểm của tác giả, đối với mục đích sử dụng đất làm nhà ở, chúng ta có thể thống nhất các loại dự án BĐS được kinh doanh theo hình thức trên bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn.
Hai là, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Về bản chất, đây là hình thức kinh doanh mà chủ đầu tư sẽ chuyển giao quyền sử dụng đối với diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS đó cho bên thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn và trả tiền thuê cho chủ đầu tư. Do đó, khi cá nhân thuê, thuê lại quyền sử dụng đất sẽ không làm thay đổi chủ thể có quyền sử dụng đất, nên cá nhân sẽ được sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Tại điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024 quy định đối với tổ chức được “Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Như vậy, để xác định là cho thuê hay cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc tiếp cận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó, nếu tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ được cho thuê quyền sử dụng đất; còn trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sẽ được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 khi quy định về hình thức, phạm vi kinh doanh BĐS thì lại xác định như sau: (i) Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để cho thuê lại; (ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 chỉ xác định cụ thể về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trong trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự BĐS để “cho thuê”; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để “cho thuê lại”; nhưng cách thức xác định này thể hiện sự thiếu đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024 mặc dù đối tượng là quyền sử dụng đất; đặc biệt đối với trường hợp chủ đầu tư đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thì Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 không quy định cụ thể. Do đó, trong thời gian tới, cần có hướng dẫn cụ thể về áp dụng hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để thống nhất trong thực tiễn áp dụng cũng như pháp luật về đất đai.
Thứ hai, yêu cầu đối với bên kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân.
Một là, đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở: Tại Điều 32 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã quy định yêu cầu cụ thể đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:
(i) Phải là chủ đầu tư dự án BĐS.
(ii) Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023... Như vậy, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh BĐS (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh BĐS) và phải đáp ứng các điều kiện sau đây: “a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh BĐS, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; b) Bảo đảm tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu12; c) Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỉ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án”13.
Ngoài ra, đối với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Hiện nay, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau: “a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỉ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị”14.
Bên cạnh đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này nhằm đảm bảo bên chuyển nhượng có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện chuyển giao sang chủ thể khác và đảm bảo sự đồng bộ với các quy định của pháp luật về đất đai khi áp dụng.
(iii) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh. Khi bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân; điều này đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024 về thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 5 Điều 45: “5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
(iv) Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.
Hai là, đối với cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân.
Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 không đề cập đến các yêu cầu cụ thể đối với bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân mà chỉ có quy định yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức đó là phải đáp ứng các yêu cầu được quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023. Để làm rõ được nội dung này, theo quan điểm của tác giả chỉ có thể dẫn chiếu đến quy định tại điểm c khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 về giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS khi thực hiện phải “… đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh BDDS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS”. Từ đó, bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS chỉ cần đáp ứng các điều kiện đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 mà không phải đáp ứng yêu cầu là chủ đầu tư dự án BĐS, nghĩa vụ tài chính về đất đai và thực hiện xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có vi phạm) được quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023. Điều này nếu không được hướng dẫn cụ thể sẽ dẫn đến sự thiếu thống nhất khi áp dụng trên thực tế trong thời gian tới. Theo tác giả, do đối tượng của cho thuê, cho thuê lại cũng là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS nên bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân cũng phải đáp ứng các yêu cầu chung giống như bên chuyển nhượng đã được quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023; qua đó cũng đảm bảo đồng bộ với Điều 35 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định về yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức.
Thứ ba, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được đưa vào kinh doanh cho cá nhân.
Một là, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, cụ thể:
(i) Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023. Cụ thể: đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh BĐS năm 202315; đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và đầu tư; bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
(ii) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(iii) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
(iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
(v) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
(vi) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
(vii) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do; đồng thời đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường BĐS để công bố thông tin. Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh không trả lời theo thời hạn quy định thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện, khiếu nại theo quy định pháp luật.
(viii) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
Như vậy, với đặc thù về đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở các điều kiện trên về cơ bản đã đảm bảo tính chặt chẽ về pháp lý đối với giao dịch; đồng thời đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể khi tham gia giao dịch hướng đến việc kiểm soát hiệu quả và ngăn ngừa các hoạt động kinh doanh trái pháp luật, kinh doanh tràn lan gây hỗn loạn thị trường. Đặc biệt, các quy định nêu trên còn nhằm bảo đảm thực hiện khả thi các chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, xây dựng bộ mặt đô thị văn minh, tiện nghi, hiện đại; đáp ứng phù hợp với tình hình, nhu cầu của các địa phương, vùng miền khác nhau có mức độ phát triển về kinh tế - xã hội khác nhau, tập quán dân cư sinh sống khác nhau.
Hai là, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho cá nhân.
Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 không quy định một điều khoản riêng về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho cá nhân nhưng tại khoản 2 Điều 29 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 với quy định: “2. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này và tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai” thì có thể hiểu điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho cá nhân cũng sẽ phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
Như vậy, pháp luật kinh doanh BĐS đã đặt ra các điều kiện riêng, cụ thể đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật bên cạnh các điều kiện chung được quy định trong Luật Đất đai năm 2024 đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh BĐS16.
4. Kết luận
Như vậy, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã có nhiều điểm mới nhằm khắc phục những hạn chế, bất cập tồn tại trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Hy vọng, trong thời gian tới, với khung pháp lý trên sẽ tác động tích cực đến sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường BĐS và thu hút được các nhà đầu tư tiềm năng vào thị trường.
1 Báo cáo số 72/BC-BXD ngày 05/4/2022 của Bộ Xây dựng về tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS.
2 Báo cáo số 72/BC-BXD ngày 05/4/2022 của Bộ Xây dựng về tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS.
3 Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020.
4 Từ điển Tiếng Việt - Viện Ngôn ngữ học, 2003, Nxb Đà Nẵng, Trung tâm từ điển học, trang 891.
5 Dự án BĐS được làm rõ tại khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 “là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao”.
6 Điểm a khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
7 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.
8 Bùi Hồng Nhung (2024), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, trang 92.
9 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ..
10 Điểm d khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
11 Phạm Thị Minh Trang (2024), Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2023”, Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và những tác động đến thị trường BĐS, trang 88.
12 Điều kiện này được hướng dẫn chi tiết tại Điều 5 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ:
“1. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm:
a) Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp;
b) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án BĐS đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó;
c) Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án BĐS có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án BĐS có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
2. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này”
13 Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
14 Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.
15 Điều 11. Yêu cầu đối với dự án BĐS
1. Dự án BĐS sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Dự án BĐS phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
3. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS thực hiện theo quy định của pháp luật về: Quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
4. Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
5. Dự án BĐS phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
6. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
16 Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2024)
“[…] 2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở.
Tài liệu tham khảo:
1. Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
2. Luật Đất đai năm 2024.
3. Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.
4. Phạm Thị Minh Trang (2024), Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2023”, Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và những tác động đến thị trường BĐS, trang 88.
5. Bùi Hồng Nhung (2024), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, trang 92.
6. Từ điển Tiếng Việt - Viện Ngôn ngữ học, 2003, Nxb Đà Nẵng, Trung tâm từ điển học, trang 891.
7. Báo cáo số 72/BC-BXD ngày 05/4/2022 của Bộ Xây dựng về tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS.
TS. Lê Ngọc Thắng
Trưởng phòng Tổ chức cán bộ, Học viện Ngân hàng
