Tín dụng bất động sản hướng đến đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bảo đảm cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Cho vay thị trường bất động sản phải dựa trên nguyên tắc an toàn

Liên quan đến tín dụng bất động sản, tại phiên chất vấn sáng 11/11/2024 trong chương trình Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, việc các ngân hàng cấp tín dụng vào lĩnh vực nào, tỉ lệ bao nhiêu hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của từng ngân hàng, dựa trên cơ sở nguồn vốn huy động. Mỗi ngân hàng huy động vốn của người dân để cho vay, huy động với những kỳ hạn khác nhau. Do đó, khi cấp tín dụng bất động sản - tín dụng trung dài hạn thì các ngân hàng phải cân đối nguồn vốn. Hiện nay, phần lớn các khoản cho vay trung và dài hạn tập trung trong lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó, toàn hệ thống ngân hàng, tiền gửi huy động khoảng 80% là vốn ngắn hạn, nên khả năng cho vay thị trường bất động sản phải dựa trên nguyên tắc an toàn, để bảo đảm khi người dân rút tiền thì các ngân hàng có khả năng chi trả.

Tại Việt Nam, trong nhiều năm qua, NHNN đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) nâng cao chất lượng tín dụng, trong đó kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có bất động sản, chứng khoán...). NHNN có những quy định nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như: Giới hạn cho vay; trọng số rủi ro; an toàn hoạt động. Chẳng hạn, theo quy định tại Điều 1 Thông tư số 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 của Thống đốc NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tỉ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của các ngân hàng chính thức giảm từ ngày 01/10/2023 chỉ còn 30%. Trong dài hạn, với chủ trương lành mạnh hóa hoạt động tín dụng và bảo đảm thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, việc áp dụng quy định này được kỳ vọng sẽ giúp các ngân hàng kiểm soát tốt hơn rủi ro thanh khoản, ổn định hoạt động trước những thay đổi trong và ngoài nước, đồng thời thúc đẩy phát triển nền kinh tế bền vững.

Ảnh minh họa; Nguồn: Internet

Ngoài ra, NHNN cũng đã yêu cầu các NHTM ban hành quy định nội bộ về cấp tín dụng, quản lý vay đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỉ lệ đầu cơ lớn… để bảo đảm an toàn hệ thống. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được bảo đảm công bằng như các lĩnh vực khác.

Theo NHNN, đến cuối tháng 8/2024, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 9,15% so với cuối năm 2023. Đến cuối tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản tăng trên 11% so với cuối năm 2023, chiếm trên 21% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó chiếm tỉ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm 58,85% dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 5,97% so với cuối năm 2023). Như vậy, tín dụng cho nhu cầu thực như mua nhà để ở, sửa chữa nhà… của người dân vẫn chiếm tỉ trọng cao.

Thị trường bất động sản nhà ở quý III/2024 ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt" cả ở phân khúc đất nền và phân khúc căn hộ chung cư. Nguồn cung quý III/2024 sôi động hơn nhờ sự xuất hiện một số dự án mới. Một số ý kiến cho rằng, thị trường náo nhiệt hơn không hoàn toàn do cầu phục hồi, mà một phần do đầu cơ tạo nhiệt. Đây cũng là lý do khiến cầu vay mua nhà của cá nhân tăng mạnh hơn so với 6 tháng đầu năm, song vẫn ở mức thấp. Thực tế, cũng có một tỉ lệ không nhỏ người dân e ngại vay mua nhà còn bởi giá nhà leo thang dù lãi suất cho vay được nhiều NHTM điều chỉnh giảm.

Từ đầu tháng 11/2024, lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức từ 4,6 - 9,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi cho các khoản vay đã ký trước đó tại nhiều ngân hàng thường vượt mức 11,7%/năm. Chẳng hạn, tại NHTM cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, khách hàng được hưởng lãi suất ưu đãi 5,2%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 6%/năm trong 24 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi sẽ được tính theo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng thêm biên độ 4%. Bên cạnh đó, NHTM cổ phần Công thương Việt Nam cung cấp các gói vay xây dựng và sửa chữa nhà với mức lãi suất cố định như sau: 6%/năm trong 12 tháng đầu; 6,5%/năm trong 18 tháng đầu; 6,7%/năm trong 24 tháng đầu, và 8,2%/năm trong 36 tháng đầu. NHTM cổ phần Ngoại thương Việt Nam cũng đưa ra các gói vay mua nhà với mức lãi suất hấp dẫn: Từ 5,5%/năm cho 6 tháng đầu đối với khoản vay dưới 24 tháng; từ 5,7%/năm cho 12 tháng đầu với khoản vay trên 24 tháng; và 6,5%/năm cố định trong 2 năm đầu tiên.

Cho vay nhà ở xã hội còn những “rào cản”

Đối với cho vay nhà ở xã hội, triển khai chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, ngành Ngân hàng đã triển khai tích cực Chương trình 120.000 tỉ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. NHNN đã ban hành công văn hướng dẫn các nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi để bảo đảm triển khai thống nhất cho các NHTM và các khách hàng thuộc đối tượng vay vốn; Chương trình triển khai từ ngày 01/4/2023 bằng nguồn lực của các NHTM, có tính chất dài hạn và được triển khai tối đa đến năm 2030 (hoặc kết thúc sớm hơn nếu doanh số giải ngân đạt 120.000 tỉ đồng). Hiện nay, ngoài 4 NHTM Nhà nước, các NHTM khác như: NHTM cổ phần Tiên Phong, NHTM cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng, NHTM cổ phần Quân đội, NHTM cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh và NHTM cổ phần Kỹ thương Việt Nam cũng đăng ký tham gia Chương trình với số tiền 25.000 tỉ đồng (mỗi ngân hàng là 5.000 tỉ đồng).

Về lãi suất cho vay hỗ trợ: Mức lãi suất thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với lãi suất cho bình quân trung, dài hạn bằng VND của 4 NHTM Nhà nước trong từng thời kỳ; định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ cho các NHTM. Sau 2 lần điều chỉnh, lãi suất hiện nay đang áp dụng là 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà (áp dụng cho giai đoạn từ ngày 01/7/2024 đến ngày 31/12/2024), giảm 1% so với kỳ công bố trước đây. Thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư là 3 năm, đối với người mua nhà là 5 năm.

Trong năm 2023 - 2024, NHNN đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo NHNN chi nhánh, TCTD tiếp tục quán triệt, thực hiện nội dung chỉ đạo tại các Nghị quyết của Chính phủ, Chỉ thị, Công điện của Thủ tướng Chính phủ và công văn chỉ đạo của Thống đốc NHNN về triển khai và đẩy mạnh Chương trình. Mới đây, NHNN đã đề xuất Chính phủ cho phép điều chỉnh nâng mức giảm lãi suất cho vay đối với người mua nhà từ 2% lên 3% trong 5 năm đầu cho vay, 5 năm tiếp theo áp dụng mức lãi suất cho vay thấp hơn từ 1% đến 2% so với lãi suất cho vay bình quân trung dài hạn bằng VND của 4 NHTM Nhà nước.

Theo NHNN, đến nay, có 35/63 UBND tỉnh, thành phố gửi văn bản tới NHNN và Bộ Xây dựng hoặc công bố công khai trên cổng thông tin điện tử với 84 dự án thuộc danh mục vay vốn Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Doanh số giải ngân của Chương trình đạt 1.629 tỉ đồng bao gồm: 1.511 tỉ đồng cho chủ đầu tư tại 14 dự án; 118 tỉ đồng cho người mua nhà tại 11 dự án.

Thực tế, có một số khó khăn, vướng mắc khiến kết quả triển khai Chương trình chưa được như kỳ vọng. Trước hết, về nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế do: (i) Số lượng căn nhà theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được hoàn thành tập trung chủ yếu vào giai đoạn 2025 - 2030; (ii) Một số dự án chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa hoàn thiện chủ trương đầu tư; (iii) Nhiều địa phương chưa ban hành Kế hoạch triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội bảo đảm hoàn thành mục tiêu đề ra và chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở (đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân) vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm; (iv) Các quy định pháp luật trước kia về nhà ở và kinh doanh bất động sản đã phát sinh bất cập liên quan đến nhà ở xã hội (thủ tục đầu tư nhà ở xã hội kéo dài hơn so với các dự án bất động sản thông thường, nhiều vướng mắc pháp lý về đất đai, thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội) trong khi lợi nhuận đầu tư nhà ở xã hội thấp nên cũng chưa thu hút đầu tư nhà ở xã hội.

Trong khi đó, một số dự án đủ điều kiện đưa vào danh mục của Chương trình đã chủ động được nguồn vốn (qua tiếp cận được tín dụng thương mại thông thường, huy động được vốn của người mua nhà và các nguồn vốn khác).

Về phía nhu cầu mua nhà, người có nhu cầu về nhà ở xã hội năng lực tài chính còn hạn chế, khả năng trả nợ chưa cao do thu nhập thấp, trong bối cảnh kinh tế khó khăn; người mua không có nhiều lựa chọn đối với nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu của mình.

Bên cạnh đó, nhà ở tại các khu công nghiệp cần phù hợp với đặc điểm lao động của công nhân thường là không ổn định trong dài hạn, vì vậy, xây dựng nhà ở xã hội để bán thì có khả năng khó tiêu thụ hơn đối với công nhân do đó khó cho vay đối với các đối tượng này.

Kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với kinh doanh bất động sản có tính đầu cơ

Thời gian tới, nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đồng thời bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, NHNN tiếp tục thực hiện các giải pháp tiền tệ, tín dụng, cung ứng vốn đi đôi với nâng cao chất lượng tín dụng; tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan tới cho vay; rà soát và phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững, đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD. NHNN tiếp tục nghiên cứu, xây dựng các công cụ chỉ số an toàn vĩ mô đối với lĩnh vực bất động sản phù hợp với tình hình hiện tại; tăng cường công tác thanh tra, giám sát các TCTD có tỉ trọng cho vay bất động sản lớn trong tổng dư nợ tín dụng của TCTD, tỉ lệ cho vay bất động sản tăng nhanh, có mức độ tập trung tín dụng vào các dự án bất động sản lớn, các doanh nghiệp và người có liên quan.

Đồng thời, NHNN tiếp tục chỉ đạo TCTD: (i) Kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD... bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng; (ii) Tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bảo đảm cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; (iii) Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Song song với đó, các bộ, ngành có liên quan cần triển khai, thực hiện hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Các TCTD năm 2024... và các văn bản quy định chi tiết.

Bộ Xây dựng cần phối hợp chính quyền các địa phương và các cơ quan liên quan hoàn thiện quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng: Tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu giá sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ. Cùng với việc nâng cao hiệu quả thanh tra, kiểm tra, cần rà soát khâu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, triển khai thực hiện các dự án bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền, quy định của pháp luật. Song song với việc tăng cường kiểm tra, giám sát, quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản... cần đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Ở tầm vĩ mô, Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành liên quan đánh giá hiệu quả của Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Việc đánh giá nhằm mục đích có chính sách tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện Chương trình, đồng thời có chính sách thu hút nhiều hơn các NHTM tham gia.

Đối với nguồn vốn cho thị trường bất động sản, về lâu dài, cần đa dạng nguồn vốn cho thị trường này. Các NHTM đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi các dự án bất động sản thường kéo dài 5 - 10 năm, trong khi vốn huy động của các ngân hàng có tới 80% là ngắn hạn. Do đó, việc phát triển các kênh huy động vốn ngoài hệ thống ngân hàng như đầu tư tư nhân, quỹ tín thác bất động sản sẽ giúp gia tăng thêm nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam để hỗ trợ cho các chính sách phát triển bất động sản trong tương lai.

Tài liệu tham khảo:

1. Thông tư số 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 của Thống đốc NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Minh Thư

NHNN