"Nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược"
Phát triển nhà ở cho thuê đã được Đảng và Nhà nước nâng tầm thành "trụ cột chiến lược" trong chính sách nhà ở quốc gia đến năm 2030, đánh dấu một cuộc “cách mạng tư duy” từ chuyển trọng tâm "mua nhà để sở hữu" sang "thuê nhà dài hạn". Chủ trương lớn này được khẳng định nhất quán tại Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới và chỉ đạo trực tiếp của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: "Từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược" tại buổi làm việc của Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về việc triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới ngày 19/5/2026.
Để hiện thực hóa tầm nhìn chiến lược này, Chính phủ đã ban hành hàng loạt chỉ đạo quyết liệt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thị trường, trong đó có việc thay đổi quan niệm xã hội, chuyển từ ưu tiên xây dựng nhà để bán sang tập trung phát triển mô hình chung cư cho thuê dài hạn; xác định đối tượng mục tiêu: Phục vụ trực tiếp cho công nhân, người lao động thu nhập thấp, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Đồng thời, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê cụ thể cho từng tỉnh, thành phố; các địa phương phải chủ động thực hiện, không được mang tâm lý trông chờ, ỷ lại…
Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có các buổi làm việc với các địa phương có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh… và dự kiến sẽ tiếp tục làm việc với các địa phương khác để đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.
Đối với các dự án nhà ở để cho thuê, thời gian qua, Chính phủ đã có các giải pháp đột phá như đề xuất Quốc hội ban hành Nghị quyết số 201/2025/NQ-QH ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó phát huy nguồn lực của Nhà nước để phát triển nhà ở cho thuê bằng các hình thức như thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia vào cuối năm 2025 theo Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 của Chính phủ quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15.
 |
| Ảnh minh họa (Nguồn: Internet) |
Điều 8 Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định: "Nguồn vốn hoạt động của Quỹ nhà ở trung ương được hình thành từ vốn ngân sách nhà nước; vốn hình thành từ tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; các nguồn huy động hợp pháp khác, trong đó vốn ngân sách nhà nước bao gồm:
a) Vốn điều lệ do ngân sách trung ương cấp từ nguồn vốn đầu tư công lần đầu tối thiểu là 5.000 (năm nghìn) tỷ đồng ngay sau khi được thành lập và được nâng mức vốn điều lệ lên tối thiểu là 10.000 (mười nghìn) tỷ đồng trong 03 năm tiếp theo kể từ ngày được thành lập;
b) Vốn cấp bổ sung từ ngân sách nhà nước cho cải tạo, sửa chữa, quản lý vận hành nhà ở xã hội trong trường hợp tiền thuê nhà, tiền kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (nếu có) không đủ bù đắp chi phí;
c) Vốn bổ sung từ phần chênh lệch thu chi hợp pháp được giữ lại theo quy định của pháp luật".
Mục tiêu là xây dựng, tạo lập nhà ở để cho thuê (thông qua hình thức mua nhà ở thương mại, tiếp nhận chuyển đổi công năng nhà ở); nguồn lực chủ yếu từ ngân sách nhà nước.
Đồng thời, Chính phủ cũng quy định các cơ chế, chính sách cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê vay với lãi suất ưu đãi trong thời gian tối đa 20 năm (theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 01/8/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội), trong đó ngân sách địa phương cấp bù lãi suất trực tiếp cho chủ đầu tư, mức lãi suất cấp bù do Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định theo quy định tại khoản 3 Điều 50 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP).
Dòng vốn ngân hàng luôn hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê
Bám sát chỉ đạo của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội trong đó có nhà ở cho thuê, trong những năm qua Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho thuê cũng như thuê nhà ở.
Theo đó, NHNN thường xuyên chỉ đạo NHTM ưu tiên cho vay nhà ở xã hội. Từ năm 2023, NHNN đã chỉ đạo các NHTM triển khai Chương trình cho vay nhà ở theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (Chương trình) trong đó có đối tượng chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê.
Đồng thời, NHNN đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo NHNN Chi nhánh Khu vực, tổ chức tín dụng (TCTD) tích cực triển khai Chương trình. Căn cứ Công văn số 411/BXD-QLN ngày 12/01/2026 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về xác định đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại chung cư, ngày 31/3/2026, NHNN đã có văn bản gửi các NHTM, NHNN chi nhánh tại các khu vực về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung hướng dẫn về chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP.
Theo NHNN, tính đến tháng 6/2026, có 09 NHTM đăng ký tham gia Chương trình với số tiền đăng ký là 145.000 tỉ đồng gồm 04 NHTM nhà nước gồm: NHTM cổ phần (NHTMCP) Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), NHTMCP Công thương Việt Nam (VietinBank), NHTMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) và 05 NHTMCP gồm: NHTMCP Tiên Phong (TPBank), NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), NHTMCP Quân đội (MB), NHTMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank), NHTMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).
Về lãi suất cho vay, thời gian qua, NHNN đã thực hiện nhiều biện pháp, chỉ đạo các TCTD tiếp tục tiết giảm chi phí hoạt động, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số và các giải pháp khác để phấn đấu hạ lãi suất cho vay. Theo NHNN, kể từ khi triển khai Chương trình đến nay, mức lãi suất cho vay của các TCTD đã giảm 1,7% so với thời điểm ban đầu công bố (tính đến tháng 7/2026, lãi suất đang áp dụng là 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà). Điều này cho thấy các NHTM đã rất nỗ lực trong việc bố trí cân đối nguồn lực của chính ngân hàng để chia sẻ hỗ trợ cho doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở xã hội cũng như người dân mua, thuê mua nhà ở với lãi suất ưu đãi.
Về kết quả giải ngân, theo NHNN, đến cuối tháng 4/2026, doanh số giải ngân của Chương trình đạt khoảng 10.320 tỉ đồng; dư nợ của Chương trình đạt khoảng 8.350 tỉ đồng. Doanh số giải ngân đang chuyển biến tích cực, gia tăng theo nguồn cung nhà ở xã hội.
Về cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội (bắt đầu triển khai từ ngày 31/5/2025), mức lãi suất ưu đãi trong 15 năm, mức lãi suất áp dụng đối với dư nợ của các khoản cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội như sau: (i) Lãi suất cho vay thấp hơn 2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của 04 NHTM nhà nước trong 05 năm đầu vay vốn; (ii) Lãi suất cho vay thấp hơn 1%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của 04 NHTM nhà nước trong 10 năm tiếp theo vay vốn.
Theo NHNN, đến cuối tháng 4/2026, doanh số giải ngân cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 346 tỉ đồng, dư nợ đạt khoảng 319 tỉ đồng.
Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ để hỗ trợ nhu cầu vốn đối với các lĩnh vực có tính an sinh xã hội, ngày 29/5/2026 NHNN đã có Công văn số 4551/NHNN-CSTT cho phép các NHTM không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (kể từ ngày 01/01/2026 đến hết ngày 31/12/2026). Động thái này nhằm tạo điều kiện cho các NHTM trong việc cấp tín dụng đối với một số loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương, chính sách của các cấp có thẩm quyền về phát triển thị trường bất động sản và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết nhu cầu an sinh xã hội. Đây cũng là một trong những giải pháp góp phần khuyến khích các doanh nghiệp, chủ đầu tư trong việc tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản đối với phân khúc nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất. Qua đó phản ánh chủ trương của NHNN trong việc nắn dòng vốn tín dụng vào các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, trong khi vẫn duy trì sự thận trọng đối với các hoạt động mang tính đầu cơ.
Thực tế, mặc dù nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai nhưng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn ít so với nhu cầu thực tế của người dân. Vì vậy, chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội để các NHTM tiếp cận, thẩm định, cho vay.
Mặt khác, các dự án nhà ở để cho thuê thì thời gian thu hồi vốn của dự án thường dài (có thể trên 15 năm, 20 năm), trong khi các kênh vốn khác còn chưa phát triển, nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu kỳ hạn ngắn, do đó có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản cho ngân hàng.
Đồng bộ các giải pháp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở để cho thuê
Thời gian tới, để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở để cho thuê, đồng thời giúp khơi thông dòng vốn tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực này, các bộ, ngành, cơ quan cần khẩn trương triển khai những giải pháp đã đề ra tại Nghị quyết số 201/2025/QH15, tổ chức thực hiện Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15.
Trong đó, các bộ, ngành cần phối hợp với các địa phương rà soát đánh giá, nhu cầu của người dân để xây dựng định hướng phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu; rà soát các vướng mắc tại các dự án để có giải pháp tháo gỡ khó khăn để tăng nguồn cung nhà ở xã hội; đôn đốc các địa phương thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp được giao về phát triển nhà ở xã hội.
Đồng thời các bộ, ngành liên quan cần tiếp tục rà soát hoàn thiện khuôn khổ pháp lý để phát triển nhà ở cho thuê, cũng như rà soát nhu cầu nhà ở cho thuê tại các địa phương.
Bộ Xây dựng tiếp tục chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành theo thẩm quyền các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở theo hình thức cho thuê; đặc biệt là chú trọng tiêu chuẩn về an toàn, phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở cho thuê có quy mô nhỏ và vừa. Ngoài ra, Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương - những thị trường có nhu cầu lớn về phân khúc này để xác định nhu cầu nhà ở cho thuê theo đối tượng và nhu cầu. Trên cơ sở xác lập nhu cầu, Bộ Xây dựng sẽ chỉ đạo rà soát quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê (đặc biệt tại các khu công nghiệp, khu vực tập trung dân cư…) bằng nguồn vốn đầu tư công, quỹ nhà ở địa phương hoặc nguồn vốn đầu tư tư.
Về phía các địa phương, cần tiếp tục thực hiện các giải pháp để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở để cho thuê, đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội được giao. Các địa phương cần rà soát, xử lý các dự án chậm tiến độ, thu hồi quỹ đất, bổ sung quy hoạch quỹ đất xây nhà ở xã hội và nghiên cứu mô hình khu đô thị đa mục tiêu, dành ra một lượng nhà để cho những người thu nhập thấp và trung bình thuê, là rất quan trọng.
Ngành Ngân hàng cần tập trung nghiên cứu, thiết lập gói tín dụng dài hạn (kỳ hạn 5 - 10 năm) và cơ chế tái cấp vốn riêng với lãi suất thấp cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê; phối hợp chính quyền địa phương rà soát các rào cản, tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục giải ngân cho các dự án tập trung tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và vùng động lực. Các NHTM cần kịp thời nắm bắt, tiếp cận khách hàng để giải ngân cho vay đáp ứng nhu cầu vay vốn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê phù hợp với quy định pháp luật; ứng dụng chuyển đổi số trong giải quyết thủ tục, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn; đồng thời thiết kế phương án cho vay hỗ trợ người lao động, công nhân, viên chức thuê nhà dài hạn, đảm bảo tính khả thi và phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân; đảm bảo ổn định mặt bằng lãi suất, kiểm soát dòng vốn đi đúng đối tượng để tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Ở tầm vĩ mô, Chính phủ xây dựng cơ chế, chính sách vận hành hiệu quả, minh bạch và bền vững để người dân yên tâm lựa chọn hình thức thuê nhà. Để từng bước thay đổi tư duy từ sở hữu sang thuê nhà, cần xây dựng hệ thống tiêu chuẩn rõ ràng về chất lượng nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người thuê trong việc được sử dụng một không gian sống ổn định, an toàn và lâu dài.
Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia. Các chính sách cần tập trung vào hỗ trợ quỹ đất, ưu đãi thuế và đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm giảm chi phí, rút ngắn thời gian triển khai dự án; bên cạnh những chính sách ưu đãi về lãi suất, tín dụng. Đồng thời cần xây dựng cơ chế giúp nhà đầu tư dự báo và tính toán hiệu quả tài chính của dự án một cách rõ ràng, minh bạch.
Đặc biệt, trong thời gian tới cần tiếp tục phát huy hiệu quả hoạt động của các quỹ về phát triển nhà ở theo quy định tại các nghị định của Chính phủ. Trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà ở xã hội ngày càng gia tăng, cùng với các chủ trương, định hướng mới của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở cho người dân, công tác phát triển nhà ở xã hội cần tiếp tục được cụ thể hóa và triển khai hiệu quả theo các chính sách, nhiệm vụ và giải pháp mà Chính phủ đã ban hành, chỉ đạo thực hiện, trong đó chú trọng phát triển phân khúc nhà ở xã hội cho thuê.
Tài liệu tham khảo
1. Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
2. Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 01/8/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
3. Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
4. Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
5. Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 của Chính phủ quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
