Tóm tắt: Bài viết xuất phát từ thực nghiệm chính sách của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (TCTD), qua đó lý giải nhu cầu luật hóa quyền thu giữ tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD (Luật số 96/2025/QH15). Trên cơ sở nghiên cứu pháp lý gắn với phân tích chính sách, bài viết chuẩn hóa mô hình “hai tuyến - một mục tiêu”: (i) Tuyến tự thu giữ ngoài tố tụng theo Điều 198a; (ii) Tuyến tư pháp, thi hành án theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13); Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (Luật số 26/2008/QH12); Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự (Luật số 64/2014/QH13); Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH ngày 25/01/2022 của Quốc hội hợp nhất Luật Thi hành án dân sự.
Từ khóa: Thu giữ TSBĐ, nhà ở duy nhất, thi hành án dân sự.
SEIZURE OF COLLATERAL AS THE “SOLE RESIDENCE”: THE BOUNDARY BETWEEN SELF-HELP UNDER THE LAW ON CREDIT INSTITUTIONS AND JUDICIAL ENFORCEMENT UNDER THE LAW ON CIVIL JUDGMENT ENFORCEMENT
Abstract: The article originates from the policy experiment under Resolution No. 42/2017/QH14 dated June 21, 2017 of the National Assembly on the pilot handling of non-performing loans of credit institutions, thereby explaining the necessity of codifying the right to seize collateral under Article 198a of the Law amending and supplementing a number of articles of the Law on Credit Institutions (Law No. 96/2025/QH15). Based the basis of legal research combined with policy analysis, the article standardizes the model of “two tracks - one objective”: (i) The out-of-court self-seizure track pursuant to Article 198a; (ii) The judicial enforcement track under the Civil Code 2015 (Law No. 91/2015/QH13); the Law on Civil Judgment Enforcement 2008 (Law No. 26/2008/QH12); the Law amending and supplementing a number of articles of the Law on Civil Judgment Enforcement (Law No. 64/2014/QH13), the Consolidated Document No. 09/VBHN-VPQH dated January 25, 2022 of the National Assembly consolidating the Law on Civil Judgment Enforcement.
Keywords: Collateral seizure, sole residence, civil judgment enforcement.
 |
| Ảnh minh họa (Nguồn: Internet) |
1. Đặt vấn đề
Nghị quyết số 42/2017/QH14 đã tạo ra cơ chế đặc thù giúp hệ thống TCTD xử lý nhanh TSBĐ và giảm gánh nặng thủ tục. Vấn đề trung tâm của bài viết là nhận diện ranh giới hợp pháp và hợp lý giữa hai tuyến này khi TSBĐ là "nhà ở duy nhất" của người phải thi hành nghĩa vụ, đây là tình huống nhạy cảm vì vừa chạm tới kỷ luật tín dụng, vừa chạm tới quyền cư trú tối thiểu. Pháp luật hiện hành không loại trừ "nhà ở duy nhất" khỏi phạm vi xử lý tư pháp; ngược lại, Luật Thi hành án dân sự quy định trích một khoản tiền thuê trong 01 năm để bảo đảm nơi ở tối thiểu cho người phải thi hành khi phân chia tiền thu được. Ở tuyến tự trợ giúp, Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Các TCTD xác lập điều kiện và nguyên tắc cho quyền thu giữ, nhưng các thủ tục kỹ thuật (thông báo, công khai, niêm yết, chứng kiến, ghi nhận hiện trạng, xác minh “nhà ở duy nhất”) cần được cụ thể hóa dưới luật để bảo đảm tính minh bạch và khả năng kiểm chứng.
Bài viết đặt ra ba câu hỏi nghiên cứu. Thứ nhất, tiêu chí pháp lý - nghiệp vụ nào bảo đảm tính chính đáng và tính hợp pháp cho việc tự thu giữ khi tài sản là "nhà ở duy nhất" (điều kiện phát sinh quyền xử lý; thỏa thuận thu giữ; hiệu lực đối kháng; chuẩn thông tin, công khai; xác minh cư trú)? Thứ hai, trong những tình huống nào thì cần “điểm ngắt” chuyển hồ sơ sang tuyến tư pháp, ví dụ xuất hiện tranh chấp pháp lý, dấu hiệu điều khoản không công bằng, hoặc mức độ dễ tổn thương cao của hộ gia đình? Thứ ba, có thể chuẩn hóa gói giải pháp thủ tục nào (forbearance - cho khất nợ, hỗ trợ tối thiểu trước cưỡng chế, xác minh đa tầng, “đệm an sinh” tương thích với Luật Thi hành án dân sự) để cân bằng hiệu quả thu hồi với bảo đảm quyền cư trú tối thiểu?
Về phương pháp, nghiên cứu kết hợp các phương pháp:
(i) Phân tích pháp lý học thuyết (doctrinal) các nguồn luật cơ bản (Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Thi hành án dân sự năm 2008; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự; Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH; Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; Luật Các TCTD năm 2024 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD - Điều 198a) nhằm rút ra tiêu chí vận hành và thứ bậc áp dụng;
(ii) So sánh luật với các chuẩn mực quốc tế có giá trị tham chiếu trực tiếp cho xử lý nhà ở thế chấp như Chỉ thị số 2014/17/EU (MCD) về hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng bất động sản nhà ở của Nghị viện châu Âu và Hội đồng châu Âu, Hướng dẫn của Cơ quan Ngân hàng châu Âu (EBA) về nợ quá hạn và tịch biên (nhấn mạnh hỗ trợ trước cưỡng chế), Bộ quy tắc về hoạt động kinh doanh cho vay thế chấp do Cơ quan Quản lý Tài chính Vương quốc Anh (FCA MCOB 13) và Giao thức trước khi hành động của Anh (Pre-Action Protocol), Quy tắc ứng xử về nợ thế chấp quá hạn (CCMA) hoặc Quy trình giải quyết nợ thế chấp quá hạn (MARP) tại Ireland, Luật về bán đấu giá cưỡng chế và quản lý cưỡng chế (ZVG) của Đức, Đạo luật Bảo vệ tín dụng tiêu dùng quốc gia - NCCP (quyền hardship) của Úc, Luật Chứng khoán hóa, Tái cấu trúc Tài sản tài chính và Thực thi Quyền lợi bảo đảm (SARFAESI) của Ấn Độ, Cơ chế homestead ở Bang Texas (Mỹ);
(iii) Phân tích chính sách, vận hành, đề xuất quy trình vận hành chuẩn - SOP từ 0 - 10 ngày, cam kết mức dịch vụ (SLA) về thời hạn xử lý cùng bộ thước đo: Thời gian xử lý (TAT), tổn thất do vỡ nợ (LGD) và chỉ số công bằng thủ tục, để kiểm chứng hiệu quả và tính chính đáng theo thời gian.
2. Khung lý thuyết về tự trợ giúp có điều kiện và cưỡng chế tư pháp có đệm an sinh trong xử lý TSBĐ là "nhà ở duy nhất"
Khung lý thuyết của bài viết dựa trên nền tảng tự trợ giúp có điều kiện và cưỡng chế tư pháp có đệm an sinh, được neo bởi hai nguyên tắc hạt nhân của pháp luật công bằng thủ tục: Nguyên tắc tương xứng (proportionality) và thủ tục công bằng (due process). Nguyên tắc tương xứng yêu cầu mọi biện pháp xâm nhập vào chỗ ở chính phải là biện pháp cần thiết tối thiểu để đạt mục tiêu hợp pháp (thu hồi nghĩa vụ), lựa chọn giải pháp ít xâm hại hơn khi khả thi (cơ cấu nợ, bán được hỗ trợ), và bảo đảm “đệm” giảm tác động xã hội trong giai đoạn chuyển tiếp (European Parliament & Council, 2014). Nguyên tắc thủ tục công bằng đòi hỏi thông tin đầy đủ trước cưỡng chế, cơ hội thực chất để đối thoại và trình bày phương án thay thế, cùng cửa giám sát độc lập khi rủi ro quyền lợi tăng (EBA, 2025; FCA, 2024; Central Bank of Ireland, 2013). Bốn trụ cột trong khung lý thuyết của bài viết gồm:
Trụ cột 1 - Tính hợp pháp của quyền và điều kiện phát sinh xử lý.
Ở tuyến tự trợ giúp, quyền thu giữ chỉ chính đáng khi đồng thời thỏa mãn: (i) Điều kiện xử lý theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 (đến hạn không thực hiện đúng hoặc vi phạm khác); (ii) Thỏa thuận thu giữ rõ ràng trong hợp đồng bảo đảm; (iii) Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm theo Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; (iv) Không vướng cản trở pháp lý (kê biên, biện pháp khẩn cấp tạm thời, phá sản). Khung pháp lý này gắn quyền tự trợ giúp với dấu vết pháp lý kiểm chứng được, là điều kiện nền của mọi quyết định thu giữ.
Trụ cột 2 - “Nhà ở duy nhất” như khái niệm vận hành đa tầng.
“Duy nhất” được vận hành theo ba lớp dữ liệu: Lớp quyền (không có lợi ích kiểm soát ở nhà ở khác, kể cả qua sở hữu chung hoặc pháp nhân trung gian), lớp cư trú (bằng chứng là nơi ở chính qua dữ liệu cư trú và sinh hoạt liên tục), lớp lợi ích thay thế (không có bất động sản khác đủ điều kiện thay thế ở mức cư trú tối thiểu). Cấu trúc này làm rõ gánh nặng chứng minh: Người viện dẫn “duy nhất” xuất trình hồ sơ ban đầu; bên nhận bảo đảm có nghĩa vụ đối chiếu khách quan với cơ sở dữ liệu công và khảo sát thực địa. Chuẩn mực “cư trú tối thiểu” được neo bởi cơ chế trích 01 năm tiền thuê trong Luật Thi hành án dân sự, điểm mốc để thiết kế “đệm an sinh” trong tuyến tự trợ giúp.
Trụ cột 3 - Forbearance tối thiểu và “gác cổng” tư pháp rút gọn.
Luật so sánh coi hỗ trợ trước cưỡng chế là điều kiện thủ tục: MCD (Điều 28) đặt nghĩa vụ hỗ trợ hợp lý trước tịch biên; EBA yêu cầu quy trình nhận diện sớm khó khăn, đối thoại và minh chứng hồ sơ; FCA MCOB 13 và Pre-Action Protocol buộc chứng minh đã làm việc thiện chí và chỉ dùng chiếm hữu như biện pháp sau cùng; CCMA/MARP dành quy trình riêng cho khoản vay nhà ở chính (European Parliament & Council, 2014; EBA, 2025; FCA, 2024; Ministry of Justice, 2017; Central Bank of Ireland, 2013). Khung bài viết áp dụng logic này bằng cách chuẩn hóa thư tiền xử lý dễ hiểu, nhật ký làm việc và mốc thời gian tối thiểu trước thu giữ; đồng thời thiết kế cửa tư pháp/rà soát độc lập rút gọn như cơ chế “gác cổng” khi có tranh chấp pháp lý, dấu hiệu điều khoản không công bằng hoặc mức độ dễ tổn thương cao.
Trụ cột 4 - Lựa chọn phương án xử lý và chỉ số đánh giá.
Thu giữ theo Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD chỉ là chiếm hữu để xử lý; phương thức xử lý phải theo Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 (bán đấu giá, tự bán, nhận tài sản để trừ nợ), ưu tiên assisted sale (là việc ngân hàng hỗ trợ người vay tự bán để tối ưu giá) nếu bảo toàn giá trị tốt hơn và giảm xung đột hiện trường. Để kiểm chứng hiệu quả và tính chính đáng theo thời gian, khung bài sử dụng bộ chỉ số TAT, LGD, chỉ số công bằng thủ tục (tỉ lệ hồ sơ có forbearance đạt chuẩn; chuyển tuyến đúng “điểm ngắt”; khiếu nại xử lý đúng hạn), chỉ báo tác động xã hội (tỉ lệ hộ mất nơi ở nhưng nhận hỗ trợ thuê; tần suất xung đột hiện trường) (EBA, 2025; FCA, 2024).
Khung lý thuyết như trên cho phép luật hóa chuẩn mực quốc tế vào cấu trúc pháp luật Việt Nam: Duy trì tốc độ của cơ chế tự trợ giúp ở hồ sơ đủ chuẩn, nhưng luôn có van an toàn tư pháp và đệm an sinh cho hồ sơ rủi ro. Qua đó, ranh giới giữa tự trợ giúp (Điều 198a) và cưỡng chế tư pháp (thi hành án dân sự) được xác lập trên nền dữ liệu kiểm chứng và tiêu chí thủ tục có thể đo lường, thay vì dựa vào nhận định chủ quan hoặc ngoại lệ tuyệt đối.
3. Hai tuyến thực thi thu giữ TSBĐ trong khung pháp luật Việt Nam
Kể từ khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 hết hiệu lực (ngày 01/01/2024), hệ thống pháp luật quay trở lại cấu trúc “hai tuyến” vốn có: Tuyến tố tụng, thi hành án dân sự theo Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Thi hành án dân sự năm 2008; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự; Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH và tuyến tự thu giữ ngoài tố tụng được luật hóa trở lại trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD thông qua Điều 198a. Hai tuyến này không loại trừ lẫn nhau mà bổ sung chức năng: Tuyến tự thu giữ giúp giảm gánh nặng thủ tục trong những trường hợp tiêu chuẩn pháp lý rõ ràng; tuyến tư pháp bảo đảm sự can thiệp của tòa án và cơ chế cưỡng chế nhà nước khi phát sinh tranh chấp thực chất, khi người giữ tài sản không hợp tác, hoặc khi cần những “van an sinh” để cân bằng quyền có nơi ở tối thiểu với nghĩa vụ trả nợ.
Ở tuyến tự thu giữ, Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD cho phép TCTD thu giữ TSBĐ khi và chỉ khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện nền tảng của pháp luật dân sự về giao dịch bảo đảm sau:
Thứ nhất, phải phát sinh sự kiện xử lý theo Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015, điển hình là đến hạn mà nghĩa vụ không được thực hiện đúng hoặc có vi phạm khác làm phát sinh quyền xử lý TSBĐ.
Thứ hai, trong hợp đồng bảo đảm phải có thỏa thuận về quyền thu giữ; sự thỏa thuận này là điều kiện cần để quyền tự mình chiếm hữu TSBĐ trở nên hợp pháp, thay vì phải yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Thứ ba, biện pháp bảo đảm phải có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thường là thông qua đăng ký hoặc ghi nhận theo quy định chi tiết của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP nhằm bảo đảm rằng việc xử lý không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ thể khác.
Thứ tư, tài sản không thuộc các tình trạng pháp lý cản trở, như đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, hoặc nằm trong thủ tục phá sản; nếu người đang nắm giữ không giao tài sản theo yêu cầu hợp lệ, cơ chế “đường quay về” của Điều 301 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép bên nhận bảo đảm yêu cầu tòa án buộc giao tài sản để xử lý.
Cuối cùng, việc thu giữ phải gắn với trình tự thông báo, công khai và ghi nhận khách quan (niêm yết, chứng kiến, lập biên bản…), nhằm đảm bảo tính minh bạch và khả năng kiểm chứng của quyết định hành chính, thực tế này; chi tiết kỹ thuật về mốc thời gian và hình thức sẽ do văn bản dưới luật cụ thể hóa, song trong mọi trường hợp, chuẩn mực tối thiểu về “thông tin đầy đủ trước khi thu giữ” là điều kiện thiết yếu của tính hợp pháp thủ tục.
Về bản chất pháp lý, thu giữ theo Điều 198a Luật Các TCTD là chiếm hữu để xử lý, không đồng nhất với hành vi xử lý; sau khi thu giữ, bên nhận bảo đảm chỉ được lựa chọn các phương thức xử lý mà Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép, như bán đấu giá, tự bán, hoặc nhận tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi giá trị nghĩa vụ.
Đối với "nhà ở duy nhất" của người phải thi hành nghĩa vụ, tuyến tự thu giữ vẫn có thể được kích hoạt nếu đáp ứng đủ các điều kiện nói trên và không xuất hiện tranh chấp pháp lý về quyền, về tính “duy nhất” hoặc về tính công bằng của điều khoản hợp đồng. Tuy nhiên, do đặc thù xã hội của chỗ ở chính, pháp luật đòi hỏi tiêu chuẩn thủ tục khắt khe hơn về thông tin, xác minh và ghi nhận hiện trạng; đồng thời, sự xuất hiện của tranh chấp pháp lý, dấu hiệu điều khoản không công bằng hoặc yếu tố dễ tổn thương ở chủ hộ là tín hiệu dịch chuyển hồ sơ sang tuyến tư pháp để bảo đảm sự giám sát độc lập.
Ở tuyến tư pháp, trình tự bắt đầu bằng việc bên nhận bảo đảm khởi kiện hoặc đề nghị tòa án có thẩm quyền công nhận nghĩa vụ và cho phép xử lý tài sản theo bản án/quyết định có hiệu lực. Cơ quan thi hành án dân sự, trên cơ sở bản án/quyết định, tiến hành xác minh điều kiện thi hành, kê biên tài sản nếu không còn tài sản khác đủ để thi hành, định giá và bán đấu giá theo trình tự luật định. Pháp luật hiện hành không loại trừ "nhà ở duy nhất" khỏi phạm vi bị kê biên, bán, nhưng khi phân chia tiền thu được từ bán tài sản, chấp hành viên phải trích một khoản tiền để người phải thi hành thuê nhà trong thời hạn 01 năm nếu họ không còn nơi ở, qua đó bảo đảm mức cư trú tối thiểu trong thời gian chuyển tiếp. Cơ chế “trích tiền thuê nhà” này là van an sinh của tuyến thi hành án dân sự và cũng là chuẩn đối chiếu quan trọng khi các bên cân nhắc thỏa thuận “đệm an sinh” trong tuyến tự thu giữ (ví dụ thỏa thuận trích một phần tiền thu hồi để thuê nhà có thời hạn trong trường hợp xử lý tài sản là "nhà ở duy nhất").
Nhìn tổng thể, hai tuyến cùng hướng tới một mục tiêu là xử lý nghĩa vụ đúng pháp luật với chi phí giao dịch thấp nhất và xung đột xã hội ít nhất. Tuyến tự thu giữ tương đối thích hợp khi điều kiện tính hợp pháp và tính chính đáng thủ tục có thể được chứng minh bằng hồ sơ (sự kiện xử lý, thỏa thuận thu giữ, đối kháng, thông báo, công khai, biên bản hiện trường). Trong khi đó, tuyến tư pháp tạo “hành lang an toàn” khi cần sự phán quyết độc lập và cơ chế bảo vệ cư trú tối thiểu. Việc lựa chọn tuyến nào và khi nào chuyển tuyến chính là quyết định pháp lý và cần được chuẩn hóa bằng các tiêu chí “điểm ngắt” sẽ được trình bày ở phần tiếp theo của bài viết.
4. “Nhà ở duy nhất”: Khái niệm vận hành đa tầng, chứng cứ và quy trình xác minh
4.1. Khái niệm vận hành đa tầng
Trong bối cảnh xử lý TSBĐ là nhà ở, thuật ngữ “nhà ở duy nhất” không phải là một khái niệm được định nghĩa trực tiếp trong văn bản luật thống nhất, song có thể vận dụng từ quyền dân sự và chuẩn mực tố tụng, thi hành án hiện hành. Cách tiếp cận hữu ích là coi “duy nhất” như một thuộc tính thực tế, pháp lý nhiều lớp: Lớp quyền đối với bất động sản, lớp cư trú thực tế và lớp lợi ích thay thế. Ở lớp quyền, chủ thể phải có căn cứ hợp pháp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đang thế chấp, đồng thời không nắm giữ lợi ích kiểm soát ở bất kỳ nhà ở nào khác bao gồm sở hữu riêng, sở hữu chung, ủy quyền chi phối, hoặc nắm giữ thông qua pháp nhân trung gian. Ở lớp cư trú, ngôi nhà phải là nơi ở chính của hộ gia đình theo dữ liệu cư trú và bằng chứng sinh hoạt liên tục trong khoảng thời gian đủ dài để phản ánh thực trạng cư trú, qua đó phân biệt với nhà ở thứ cấp hoặc nhà ở có mục đích đầu tư, cho thuê. Ở lớp lợi ích thay thế, người viện dẫn “duy nhất” không có bất động sản khác đủ điều kiện thay thế về khả năng cư trú ở mức tối thiểu phù hợp với hoàn cảnh nhân khẩu - xã hội của hộ; lớp này đóng vai trò chuẩn tắc, giúp cân bằng giữa kỷ luật thi hành nghĩa vụ và quyền có nơi ở tối thiểu được thừa nhận gián tiếp qua cơ chế “trích tiền thuê 01 năm” trong Luật Thi hành án dân sự. Việc vận hành theo ba lớp như vậy cho phép xác định “duy nhất” trên nền dữ liệu kiểm chứng được, giảm thiểu tranh chấp về mặt danh nghĩa quyền sở hữu thuần túy.
4.2. Gánh nặng chứng minh và bộ chứng cứ tối thiểu
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự và tố tụng, bên viện dẫn một tình tiết có lợi cho mình phải xuất trình chứng cứ tương ứng; do đó, khi người vay hoặc người phải thi hành nghĩa vụ viện dẫn “nhà ở duy nhất”, gánh nặng chứng minh ban đầu đặt ở họ, còn bên nhận bảo đảm có nghĩa vụ kiểm tra thiện chí và đối chiếu khách quan với cơ sở dữ liệu công. Bộ chứng cứ tối thiểu có thể hình dung gồm ba nhóm:
(i) Nhóm quyền pháp lý: Bao gồm giấy tờ về quyền đối với nhà đất, thông tin đăng ký thế chấp và trích lục thửa đất để xác nhận tình trạng bảo đảm.
(ii) Nhóm cư trú thực tế: Bao gồm xác nhận cư trú, hóa đơn tiện ích trong 6 - 12 tháng, biên bản hiện trạng và tài liệu của chính quyền cơ sở phản ánh việc sinh sống thường xuyên.
(iii) Nhóm lợi ích thay thế: Bao gồm tờ khai về tài sản nhà ở khác, kết quả tra cứu đăng ký đất đai liên thông và xác nhận không đứng tên nhà ở ở địa bàn khác.
Các tài liệu bổ trợ về mức độ dễ tổn thương như giấy tờ liên quan trẻ em, người khuyết tật, bệnh nặng cũng cần được cân nhắc trong đánh giá tổng thể nhằm đảm bảo tính tương xứng của biện pháp (European Parliament & Council, 2014, art. 28; EBA, 2025). Cách cấu trúc gánh nặng chứng minh như vậy giúp tạo ra quy trình minh chứng hai chiều: Người viện dẫn chịu trách nhiệm về dữ liệu chủ quan, TCTD và chấp hành viên đối chiếu dữ liệu khách quan từ hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ sở dữ liệu đất đai và cư trú.
4.3. Quy trình xác minh và mốc thời gian đề xuất
Về mặt pháp lý hiện hành, Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD chỉ đặt ra điều kiện và nguyên tắc cho quyền thu giữ; phần kỹ thuật thủ tục, đặc biệt khi tài sản là "nhà ở duy nhất" cần được cụ thể hóa ở văn bản dưới luật hoặc bằng chuẩn mực nghề nghiệp nội bộ để bảo đảm tính nhất quán, dễ kiểm chứng. Trên cơ sở kinh nghiệm từ cơ chế tiền tố tụng tại Anh, Ireland và hướng dẫn của EBA về làm việc với khách hàng khó khăn, quy trình xác minh hợp lý có thể thiết kế theo ba giai đoạn:
(i) Giai đoạn tiền xác minh: Bao gồm văn bản thông tin trước thu giữ với nội dung dễ hiểu, nêu rõ căn cứ pháp lý, mốc thời gian tối thiểu trước thu giữ và danh mục tài liệu cần nộp.
(ii) Giai đoạn xác minh thực chứng: Bao gồm tra cứu liên thông về tình trạng đăng ký bảo đảm, quyền đối với nhà ở khác, dữ liệu cư trú; khảo sát hiện trạng có ghi nhận khách quan (ảnh, video có định vị thời gian), đối thoại về phương án xử lý thay thế.
(iii) Giai đoạn kết luận nghiệp vụ: Ghi nhận bằng văn bản kết quả xác minh và đưa ra một trong hai hướng: Tiến hành bàn giao tự nguyện có giám sát hoặc chuyển sang tuyến tư pháp nếu có tranh chấp pháp lý, dấu hiệu điều khoản không công bằng hoặc mức độ dễ tổn thương cao.
Để bảo đảm hiệu quả mà vẫn giữ được tính chính đáng thủ tục, mốc thời gian vận hành có thể đặt theo SLA nội bộ trong khoảng 7 - 10 ngày cho khâu xác minh, không nhằm thay thế thời hạn luật định về công khai, niêm yết trước thu giữ mà chỉ để đảm bảo tốc độ xử lý hợp lý và tránh kéo dài tình trạng rủi ro tín dụng (EBA, 2025; FCA, 2024). Việc định chuẩn hóa mốc thời gian như vậy là đề xuất kỹ thuật và cần được triển khai qua quy trình nội bộ của TCTD, đồng thời tương thích với các quy định chi tiết khi văn bản dưới luật được ban hành.
4.4. Các tình huống phức tạp và tiêu chí “điểm ngắt” sang tuyến tư pháp
Trong thực tiễn, có hai nhóm tình huống thường tạo độ rủi ro tố tụng cao.
Thứ nhất, "nhà ở duy nhất" là đồng sở hữu hoặc tài sản chung vợ chồng, đặc biệt khi thiếu chữ ký, ủy quyền hợp lệ hoặc có tranh chấp về phạm vi tài sản chung - riêng; ở đây, khả năng phát sinh tranh chấp pháp lý là đáng kể, do đó việc tiếp tục tự thu giữ sẽ làm suy giảm tính chính đáng thủ tục và tăng xác suất tranh chấp tại hiện trường, vì vậy điểm ngắt sang tuyến tòa án là hợp lý (Điều 213 - 219 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Thứ hai, "nhà ở duy nhất" là nhà đang cho thuê hoặc có người cư trú không phải chủ sở hữu, nơi yêu cầu thông báo đến đúng đối tượng và bảo đảm quyền lợi người thứ ba; nếu không bảo đảm được tiêu chuẩn thông tin và thời hạn tối thiểu, hồ sơ cũng nên chuyển sang tuyến tư pháp để có cơ chế phán quyết độc lập.
Ngoài ra, khi xuất hiện dấu hiệu điều khoản không công bằng trong hợp đồng tín dụng/bảo đảm, hoặc có mức độ dễ tổn thương cao (trẻ em, người khuyết tật, bệnh nặng, người già neo đơn), tiêu chí tương xứng và thủ tục công bằng đặt ra yêu cầu ưu tiên cửa tư pháp hoặc rà soát độc lập rút gọn, thay vì tiếp tục con đường tự trợ giúp. Việc xác lập rõ các tiêu chí “điểm ngắt” như vậy không làm suy yếu quyền thu giữ theo Điều 198a, mà trái lại giúp nội hóa rủi ro và duy trì tính chính đáng của toàn bộ hệ thống xử lý TSBĐ (Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD; European Parliament & Council, 2014; EBA, 2025).
5. So sánh với các quy định quốc tế và kinh nghiệm cho Việt Nam
Bức tranh so sánh cho thấy các hệ thống pháp luật phát triển đều đặt việc xử lý TSBĐ gắn với bảo vệ chỗ ở chính trong một khung nguyên tắc nhất quán: Hỗ trợ trước khi cưỡng chế, minh bạch thủ tục, cửa tư pháp/giám sát độc lập cho hồ sơ rủi ro, và cơ chế “đệm” để giảm tác động xã hội. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở mức độ cho phép “tự trợ giúp” và mức độ tham gia của tòa án trong từng giai đoạn.
Ở châu Âu lục địa và khối Anglo-Irish, chuẩn mực chung nhấn mạnh “hỗ trợ trước cưỡng chế” như một điều kiện thủ tục bắt buộc. Chỉ thị 2014/17/EU về tín dụng bất động sản buộc các chủ thể cho vay áp dụng các biện pháp hỗ trợ hợp lý trước khi tiến hành tịch biên, qua đó đặt ra yêu cầu cân nhắc tương xứng giữa mục tiêu thu hồi nợ và quyền ở tối thiểu của hộ gia đình (European Parliament & Council, 2014, art. 28). Hướng dẫn của Cơ quan Ngân hàng châu Âu cụ thể hóa nghĩa vụ nhận diện sớm khó khăn, kênh đối thoại, và tiêu chuẩn minh chứng hồ sơ trước khi chuyển sang biện pháp cưỡng chế, giúp giảm xung đột và tăng tính chính đáng thủ tục (EBA, 2025).
Tại Anh, Khối quy định MCOB 13 của FCA cùng với “Giao thức tiền khởi kiện” buộc tổ chức cho vay chứng minh đã làm việc thiện chí với người vay và chỉ sử dụng biện pháp chiếm hữu như phương án sau cùng; điều này làm tăng yêu cầu về chất lượng thông tin, lịch sử làm việc và phương án thay thế như cơ cấu, giãn nợ hay bán được hỗ trợ (FCA, 2024; Ministry of Justice, 2017).
Ở Ireland, Bộ Quy tắc CCMA/MARP dành một quy trình riêng cho khoản vay nhà ở chính, quy định tỉ mỉ về phân loại khó khăn và nghĩa vụ cung cấp thông tin, qua đó đưa chuẩn mực “hỗ trợ trước cưỡng chế” thành một phần cấu trúc thường nhật của quản trị rủi ro tín dụng hộ gia đình (Central Bank of Ireland, 2013).
Tây Ban Nha là ví dụ tiêu biểu về kiểm soát tư pháp mạnh đối với cưỡng chế nhà ở chính. Phán quyết Aziz của Tòa Công lý EU yêu cầu thẩm phán sàng lọc điều khoản không công bằng trong hợp đồng tiêu dùng trước khi cho phép tiếp tục thủ tục cưỡng chế, qua đó thúc đẩy cơ chế “tài phán sớm” trong các tranh chấp thế chấp tiêu dùng (Court of Justice of the European Union, 2013). Trên nền đó, Chính phủ Tây Ban Nha định kỳ gia hạn các biện pháp hoãn trục xuất/ban hành lệnh giao nhà đối với nhóm dễ tổn thương, ví dụ Sắc lệnh Hoàng gia RDL 01/2024 (ngày 14/5/2024), RDL 9/2024 (ngày 23/12/2024) cùng RDL 01/2025 (ngày 28/01/2025 kéo dài đến ngày 31/12/2025) như một can thiệp chính sách nhằm giảm cú sốc xã hội trong bối cảnh kinh tế biến động (Government of Spain, 2024a, 2024b, 2025). Mô hình này bảo đảm mức bảo vệ thủ tục và nội dung cao, dù đi kèm là chi phí tài phán và thời gian xử lý có thể tăng.
Đức và Úc đại diện cho cấu hình “tòa án trung tâm”. Ở Đức, việc xử lý nhà ở thế chấp gắn chặt với thủ tục tòa án theo bộ Luật ZVG, nơi thẩm quyền tư pháp chi phối cả khâu ra quyết định và tổ chức thủ tục, bảo đảm tiêu chuẩn công bằng thủ tục cao nhưng đồng thời kéo theo mức chi phí, thời gian tương xứng (Federal Ministry of Justice, 2022). Tại Úc, khung National Credit Code trong Đạo luật NCCP đặt quyền “hardship” cho người vay, tạo cơ sở pháp lý để đàm phán điều chỉnh nghĩa vụ trước khi tòa án ra lệnh thu hồi nhà ở; nhờ vậy, chuẩn mực hỗ trợ trước cưỡng chế được nội luật hóa bằng quyền năng thực chất của người vay (Australian Government, 2009).
Trái lại, Bang Texas (Mỹ) và Ấn Độ cho phép mức độ tự trợ giúp cao hơn nhưng kèm theo “phanh” tư pháp ở các cấp độ khác nhau. Ở Texas, cơ chế tịch thu tài sản không thông qua tòa án (non-judicial foreclosure) theo Chứng từ ủy thác hay Văn bản ủy thác cho phép xử lý ngoài tòa nếu đã tuân thủ trình tự thông báo nghiêm ngặt; quy định về “homestead” bảo vệ nơi ở chính trên phương diện chính sách nhưng không cản trở việc thực hiện các quyền bảo đảm hợp lệ, phản ánh triết lý ưu tiên tính dự đoán của giao dịch (State of Texas, n.d). Ấn Độ theo Luật SARFAESI cho phép bên nhận bảo đảm chiếm hữu và bán tài sản sau khi thông báo tối thiểu 60 ngày, song người vay có quyền kháng nghị ra Tòa Tài chính (DRT), tạo nên cơ chế tự trợ giúp có hậu kiểm tư pháp, cân bằng tốc độ xử lý với quyền tiếp cận tài phán (Government of India, 2002).
Từ so sánh trên, có thể rút ra năm bài học thiết kế phù hợp để “nội địa hóa” trong bối cảnh Việt Nam như sau:
Thứ nhất, cần xác lập một mức hỗ trợ trước cưỡng chế tối thiểu như điều kiện thủ tục bắt buộc, thể hiện bằng thư thông tin dễ hiểu, nhật ký làm việc và một vòng xem xét phương án thay thế có hồ sơ, trước khi tiến hành thu giữ.
Thứ hai, phải thiết kế cửa tư pháp/rà soát độc lập rút gọn cho trường hợp rủi ro cao khi có tranh chấp pháp lý, dấu hiệu điều khoản không công bằng, yếu tố dễ tổn thương để bảo đảm phán quyết độc lập mà không kéo dài quá mức.
Thứ ba, cần chuẩn hóa xác minh “nhà ở duy nhất” bằng dữ liệu kiểm chứng được và mốc thời gian rõ ràng, nhằm tránh tranh chấp danh nghĩa và giảm xung đột tại hiện trường.
Thứ tư, nên “hài hòa” giữa tuyến ngoài tố tụng và tuyến thi hành án dân sự bằng một đệm an sinh tương thích với cơ chế trích tiền thuê 01 năm trong thi hành án, qua thỏa thuận trước hoặc phê chuẩn tư pháp khi cần, nhằm giảm tác động xã hội của việc mất nơi ở chính.
Thứ năm, để nâng cao trách nhiệm giải trình, nên đưa vào bộ chỉ số đo lường gồm TAT, LGD và chỉ số công bằng thủ tục, qua đó biến các nguyên tắc chuẩn tắc thành tiêu chí vận hành cụ thể, có thể kiểm chứng theo thời gian.
Từ góc nhìn cấu trúc, mô hình phù hợp với Việt Nam là mô hình “trộn”: Tự trợ giúp có điều kiện đối với hồ sơ đủ chuẩn (điều kiện pháp lý rõ ràng, hồ sơ minh chứng đầy đủ), song song với cửa tư pháp rút gọn cho hồ sơ rủi ro; tất cả được nâng đỡ bởi “hỗ trợ trước cưỡng chế” và “đệm an sinh” có thể kiểm chứng. Cấu hình này tận dụng ưu điểm giảm gánh nặng của cơ chế tự trợ giúp, đồng thời duy trì tính chính đáng thủ tục và lòng tin của công chúng qua sự hiện diện đúng lúc của tòa án, phù hợp triết lý “hai tuyến - một mục tiêu” đã phân tích ở các phần trước.
6. Kiến nghị triển khai hai tuyến thực thi khi tài sản là "nhà ở duy nhất": SOP và tiêu chí chuyển tuyến
Việc triển khai “hai tuyến - một mục tiêu” đòi hỏi một quy trình vận hành đủ chi tiết để vừa bảo đảm tốc độ xử lý, vừa duy trì tính chính đáng thủ tục trong những tình huống nhạy cảm về chỗ ở.
6.1. Đối với tuyến ngoài tố tụng
Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD cho phép TCTD thu giữ tài sản theo thỏa thuận khi đã phát sinh sự kiện xử lý, biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng và các yêu cầu về thông tin, công khai, niêm yết và chứng kiến được đáp ứng; về bản chất, thu giữ chỉ là chiếm hữu để chuẩn bị cho hành vi xử lý theo các phương thức của Bộ luật Dân sự, như bán đấu giá, tự bán hoặc nhận tài sản để trừ nợ.
Một quy trình chuẩn cho tuyến ngoài tố tụng, cần khởi đầu bằng một văn bản thông tin trước thu giữ, được trình bày rõ ràng và dễ hiểu, nêu căn cứ pháp lý, mô tả sự kiện xử lý đã phát sinh, xác định mốc thời gian tối thiểu trước khi tiến hành thu giữ, và liệt kê những tài liệu người vay cần cung cấp để đánh giá phương án thay thế. Vai trò của văn bản này là khởi động một vòng hỗ trợ trước cưỡng chế ở mức tối thiểu, nơi hai bên có cơ hội rà soát khả năng cơ cấu, giãn nợ hoặc ngân hàng hỗ trợ người vay tự bán để tối ưu giá với ngưỡng thông tin cân xứng và có thể kiểm chứng. Kinh nghiệm Anh, Ireland cho thấy yêu cầu “tiền khởi kiện” và nghĩa vụ làm việc thiện chí là những bước đệm có hiệu quả trong việc giảm xung đột tại hiện trường và tăng khả năng chốt phương án tự nguyện, đồng thời tạo hồ sơ chứng minh cho tính công bằng thủ tục nếu sau đó phải sử dụng biện pháp mạnh (FCA, 2024; Ministry of Justice, 2017; Central Bank of Ireland, 2013).
Ở cấp độ nội bộ, TCTD nên đặt SLA tác nghiệp cho vòng tiền xử lý nhằm tránh sự chậm trễ không cần thiết; mốc thời gian này không thay thế thời hạn tối thiểu về công khai, niêm yết theo văn bản dưới luật, mà chỉ bảo đảm tiến độ hợp lý và khả năng giải trình.
Sau vòng tiền xử lý, trọng tâm chuyển sang xác minh “nhà ở duy nhất” theo cấu trúc ba lớp. Ở lớp quyền, cần đối chiếu hồ sơ nhà đất, đăng ký thế chấp và dữ liệu về quyền đối với bất động sản khác; ở lớp cư trú, cần kiểm chứng bằng dữ liệu cư trú, bằng chứng sinh hoạt và biên bản hiện trạng; ở lớp lợi ích thay thế, cần xác định khả năng tồn tại bất động sản khác đủ điều kiện cư trú tối thiểu của hộ. Nguyên tắc về “gánh nặng chứng minh” đặt phần nghĩa vụ ban đầu ở bên viện dẫn “duy nhất”, trong khi TCTD có nghĩa vụ kiểm tra thiện chí và đối chiếu khách quan qua cơ sở dữ liệu công và khảo sát thực địa. Tính chính đáng thủ tục của quyết định thu giữ phụ thuộc mạnh vào chất lượng của khâu xác minh này: Càng nhiều dữ liệu kiểm chứng được, rủi ro tranh chấp thực chất càng giảm và tính dự đoán của giao dịch càng cao. Khi có đủ dữ liệu, người xử lý hồ sơ cần ban hành một kết luận nghiệp vụ ghi nhận diễn biến hỗ trợ trước cưỡng chế, kết quả xác minh và lựa chọn một trong ba hướng:
(i) Hướng thứ nhất: Bàn giao tự nguyện có giám sát, được thực hiện theo biên bản tại hiện trường, có chứng kiến và ghi hình để phòng ngừa tranh chấp về thủ tục; trong nhiều trường hợp, phương án này đi kèm thỏa thuận bán được hỗ trợ hoặc thỏa thuận đệm an sinh để người vay có thời gian chuyển tiếp.
(ii) Hướng thứ hai: Tạm dừng và chuyển tuyến tư pháp khi phát hiện tranh chấp pháp lý, dấu hiệu điều khoản hợp đồng không công bằng hoặc các yếu tố dễ tổn thương; việc chuyển sớm này giúp tránh tích tụ rủi ro và đưa hồ sơ vào hành lang giám sát độc lập, phù hợp với nguyên tắc tương xứng.
(iii) Hướng thứ ba: Tiếp tục thu giữ khi điều kiện pháp lý được thỏa mãn và các tiêu chí thủ tục tối thiểu - thông tin, công khai, niêm yết, chứng kiến và lập biên bản đã được thực hiện đầy đủ; điểm mấu chốt là nhận thức rõ rằng thu giữ không chấm dứt quy trình, mà mở ra giai đoạn xử lý theo đúng phương thức của Bộ luật Dân sự.
6.2. Đối với tuyến tư pháp
Theo tuyến này, thi hành án, bản án hoặc quyết định có hiệu lực là cơ sở để cơ quan thi hành án dân sự xác minh điều kiện thi hành, kê biên, định giá và bán, đồng thời vận hành “van an sinh” thông qua việc trích một khoản tiền thuê nhà trong thời hạn 01 năm khi người phải thi hành không còn nơi ở, qua đó bảo đảm mức cư trú tối thiểu trong giai đoạn chuyển tiếp. Do vậy, lộ trình chuẩn bắt đầu bằng khởi kiện hoặc yêu cầu công nhận nghĩa vụ, tiếp theo là bản án, quyết định có hiệu lực, rồi đến các bước xác minh điều kiện thi hành, kê biên, định giá và bán.
Pháp luật hiện hành không loại trừ "nhà ở duy nhất" khỏi phạm vi bị xử lý, nhưng dữ liệu về cư trú và hoàn cảnh của hộ gia đình có ý nghĩa quyết định trong giai đoạn phân chia: nếu người phải thi hành không còn nơi ở, chấp hành viên phải trích tiền để thuê nhà trong một năm, qua đó thể chế hóa chuẩn mực cư trú tối thiểu trong thi hành án. Khi so sánh với tuyến ngoài tố tụng, cơ chế này là tham chiếu có giá trị để các bên dự liệu đệm an sinh hợp lý ngay trong thỏa thuận tiền xử lý đối với hồ sơ “nhà ở duy nhất”, nhằm giảm áp lực xã hội và hạn chế khiếu kiện về sau.
Tuy nhiên, hai tuyến cần được liên thông bằng một tập hợp tiêu chí chuyển tuyến có thể kiểm chứng. Một hồ sơ nên chuyển sớm sang tòa án khi có bằng chứng về tranh chấp thực chất liên quan đến quyền đối với tài sản, khi điều khoản hợp đồng bị nghi ngờ là không công bằng theo tiêu chuẩn bảo vệ người tiêu dùng, hoặc khi đánh giá rủi ro xã hội cho thấy mức độ dễ tổn thương cao của hộ gia đình. Ngược lại, hồ sơ đủ chuẩn phải chứng minh được tính hợp pháp và tính chính đáng thủ tục bằng tài liệu lưu vết, bao gồm văn bản tiền xử lý, nhật ký làm việc, chứng cứ đối kháng của biện pháp bảo đảm, hồ sơ công khai - niêm yết, biên bản hiện trường có chứng kiến. Cấu hình quy trình theo hướng “hỗ trợ trước cưỡng chế, xác minh đa tầng, kết luận nghiệp vụ, xử lý theo luật dân sự, hoặc chuyển tòa khi rủi ro cao” cho phép đạt được mục tiêu kép: Giảm gánh nặng trong thu hồi nợ xấu và duy trì lòng tin của công chúng vào sự công bằng của thủ tục.
7. Kết luận
Việc luật hóa quyền thu giữ tài sản bảo đảm tại Điều 198a Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD là bước tiến quan trọng trong thực thi chính sách xử lý nợ xấu tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong trường hợp tài sản là “nhà ở duy nhất”, hiệu quả và sự chính đáng của cưỡng chế phụ thuộc chủ yếu vào chất lượng thủ tục: Từ hỗ trợ trước cưỡng chế, xác minh minh bạch, đến cơ chế chuyển tuyến tư pháp khi phát sinh rủi ro. Do đó, giải pháp phù hợp cho Việt Nam không phải tuyệt đối hóa tư pháp hay tự trợ giúp, mà là kết hợp linh hoạt cả hai, trên nền tảng bảo đảm công bằng và an sinh. Đây là sự cân bằng cần thiết giữa kỷ luật tín dụng và quyền cư trú tối thiểu, góp phần củng cố niềm tin xã hội và sự bền vững của hệ thống ngân hàng.
Tài liệu tham khảo
1. Australian Government (2009), National Consumer Credit Protection Act 2009 (including National Credit Code-hardship). https://www.legislation.gov.au/Series/C2009A00134
2. Báo Nhân Dân. Luật hóa xử lý nợ xấu. https://nhandan.vn/luat-hoa-xu-ly-no-xau-post874830.html
3. Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13).
4. Central Bank of Ireland (2013), Code of Conduct on Mortgage Arrears (CCMA). https://www.centralbank.ie/docs/default-source/Regulation/consumer-protection/other-codes-of-conduct/24-gns-4-2-7-2013-ccma.pdf
5. Court of Justice of the European Union (2013), Mohamed Aziz v. Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Case C-415/11), Judgment of 14 March 2013. https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A62011CJ0415
6. European Banking Authority (2025), Guidelines on arrears and foreclosure (amending MCD frameworks). https://www.eba.europa.eu/activities/single-rulebook/regulatory-activities/consumer-protection-and-financial-innovation/guidelines-arrears-and-foreclosure
7. European Parliament & Council (2014), Directive 2014/17/EU on credit agreements relating to residential immovable property (Mortgage Credit Directive - MCD). https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2014/17/oj/eng
8. Federal Ministry of Justice (Germany) (2024), Act on Enforced Auction and Receivership (Zwangsversteigerungsgesetz - ZVG). https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_zvg/englisch_zvg.html
9. Financial Conduct Authority (2024), MCOB 13: Arrears and repossessions - Payment difficulties. https://handbook.fca.org.uk/handbook/MCOB/13/
10. Government of India (2002), The Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act (SARFAESI). https://www.indiacode.nic.in/handle/123456789/2006
11. Government of Spain (2024a), Royal Decree-Law 1/2024, of 14 May, extending the suspension of launches on the habitual dwelling for the protection of vulnerable groups [Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo…]. https://www.boe.es/eli/es/rdl/2024/05/14/1
12. Government of Spain (2024b), Royal Decree-Law 9/2024, of 23 December, extending until 31 December 2025 the suspension of eviction and launch procedures in the established cases [Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre…]. https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2024-26915
13. Government of Spain (2025), Royal Decree-Law 1/2025, of 28 January, on urgent economic and social measures; Chapter I extends the suspension of evictions and launches until 31 December 2025 [Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero…]. https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-1560
14. Luật Các TCTD năm 2024 (Luật số 32/2024/QH15).
15. Luật sửa đổi bổ sung Luật Thi hành án dân sự năm (Luật số 64/2014/QH13).
16. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các TCTD (Luật số 96/2025/QH15).
17. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (Luật số 26/2008/QH12).
18. Ministry of Justice (UK). (2017), Pre-Action Protocol for Possession Claims based on Mortgage or Home Purchase Plan Arrears. https://www.justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil/protocol/prot_mha
19. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
20. Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD.
21. State of Texas (n.d.). Texas Constitution, art. XVI, § 50 (Homestead). https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/CN/htm/CN.16/CN.16.50.htm; Texas Property Code, ch. 41 (Homestead). https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.41.htm
22. Văn bản hợp nhất số 09/VBHN-VPQH ngày 25/01/2022 của Quốc hội hợp nhất Luật Thi hành án dân sự.
23. VnExpress. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các ngân hàng trên 4%. https://vnexpress.net/ty-le-no-xau-noi-bang-cua-cac-ngan-hang-tren-4-4888019.html
