Nhận thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định mới

Tóm tắt: Luật Nhà ở năm 2023 có nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến việc xác lập hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án đó. Đặc biệt, chủ đầu tư phải thế chấp kèm quyền sử dụng đất dự án. Hợp đồng thế chấp phải có một số nội dung bắt buộc, trong đó phải nêu rõ thời hạn thế chấp. Việc giải chấp là bắt buộc trước khi chủ đầu tư mở bán nhà ở thương mại hay huy động vốn góp. Đáng tiếc là một số quy định có liên quan vẫn có thể dẫn tới nhiều cách hiểu khác nhau và do đó, ít nhiều sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng.

Từ khóa: Giao đất, thế chấp, dự án, nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất, giải chấp.

Nhận thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định mới. (Nguồn ảnh: Internet)

Taking security over project developers’ commercial housing projects and future commercial houses

Abstract: The new Law on Residential Housing contains significant changes regarding the taking of security over commercial housing projects and future commercial houses. In particular, the project developer must grant security over its land use right besides the above assets. The security agreement must include compulsory items, such as a duration. Termination of the security or reduction of secured assets is a precondition for the sale of future commercial houses or mobilization of contributed capital for project development. Unfortunately, some of the new provisions may be construed in different ways, which may cause troubles for their application.

Keywords: Land allocation, charge, project, future houses, land use right, termination of security/reduction of secured assets.

1. Đặt vấn đề

Thế chấp dự án và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hai biện pháp bảo đảm quan trọng mà tổ chức tín dụng (TCTD) thường nhận khi tài trợ dự án nhà ở thương mại. Khuôn khổ pháp lý mới về đất đai và nhà ở có các thay đổi quan trọng liên quan đến việc xác lập các biện pháp bảo đảm này. Đặc biệt, một số khía cạnh về phạm vi thế chấp và giải chấp đã được làm rõ. Tuy vậy, một số thay đổi có thể trở thành rào cản đáng kể cho việc huy động vốn của chủ đầu tư. Bài viết tập trung phân tích các điểm mới nêu trên và đánh giá tác động đối với việc xác lập hợp đồng thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và TCTD tài trợ dự án.

2. Mục đích và phạm vi thế chấp

Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ mục đích và phạm vi của thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Kế thừa Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, được bổ sung, sửa đổi năm 2019, 2020 và 2022 (Luật Nhà ở 2014), khoản 1 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại TCTD đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất”.

Như vậy, mục đích thế chấp theo Luật Nhà ở năm 2023 phải là để vay vốn đầu tư chính dự án nhà ở thương mại hoặc xây dựng nhà ở thuộc dự án nhà ở thương mại và bên nhận thế chấp chỉ có thể là TCTD tài trợ cho dự án hoặc tài trợ cho việc xây dựng nhà ở thuộc dự án. Nói cách khác, chủ đầu tư không thể sử dụng một dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó để thế chấp phục vụ cho việc vay vốn đầu tư vào một dự án khác. Cũng theo quy định của Điều luật trên thì có thể hiểu là chủ đầu tư cũng không thể thế chấp dự án hay nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án để bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả của mình theo thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ký với ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Lý do nằm ở chỗ Luật Các TCTD năm 2024 quy định cho vay và bảo lãnh ngân hàng là hai hình thức cấp tín dụng khác nhau (khoản 2, khoản 4 và khoản 7 Điều 4).

Nếu vi phạm các quy định trên về mục đích thế chấp, hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu. Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm điều cấm nêu trong văn bản luật như Luật Nhà ở.

Về phạm vi thế chấp, quy định trên của Luật Nhà ở năm 2023 cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án. Quy định này tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn tại các bước khác nhau của quá trình phát triển dự án.

Thêm vào đó, khoản 1 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 cũng đặt ra yêu cầu bắt buộc về tài sản thế chấp. Theo đó, việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư không được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai một cách riêng rẽ mà phải cùng với cả quyền sử dụng đất đối với diện tích đất dự án thế chấp hoặc diện tích đất trên đó có nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp. Mục đích của quy định này có thể là để tránh trường hợp chủ đầu tư thế chấp các tài sản này với nhiều bên khác nhau, dẫn đến việc khó xử lý tài sản thế chấp và ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua hay bên nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có hai hình thức có đất từ Nhà nước để thực hiện dự án. Chủ đầu tư có thể được Nhà nước giao đất (khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024) hoặc cho thuê đất trả tiền hằng năm (điểm a khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai năm 2024).

Với hai hình thức có đất nêu trên, quyền thế chấp của chủ đầu tư là khác nhau. Nếu được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được quyền thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024). Trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm để thực hiện dự án nhà ở, chủ đầu tư không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 34 và 41 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013), mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất (điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024).

Quy định tại khoản 1 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 về việc bắt buộc phải thế chấp quyền sử dụng đất khi thế chấp dự án hay nhà ở hình thành trong tương lai có thể dẫn đến hai cách hiểu:

Một là, quy định này chỉ áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất, tức là nếu chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nói cách khác, quy định này không áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Hai là, chủ đầu tư chỉ được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nếu chủ đầu tư đồng thời được thế chấp quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là nếu được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm, chủ đầu tư không thể xác lập hợp đồng thế chấp. Cách hiểu này ít nhiều có cơ sở khi khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 chỉ đề cập đến trường hợp giải chấp nếu như chủ đầu tư trước đó đã thế chấp cả dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai kèm theo quyền sử dụng đất.

Cách hiểu thứ nhất có vẻ phù hợp hơn. Như nêu ở trên, yêu cầu thế chấp quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho TCTD nhận thế chấp. Thêm vào đó, nếu giải thích quy định theo hướng thứ hai sẽ tạo ra rào cản đáng kể cho việc cấp tín dụng dự án nhà ở trong trường hợp chủ đầu tư thuê đất trả tiền hằng năm từ Nhà nước.

3. Điều kiện thế chấp

Luật Nhà ở năm 2023 đặt ra các điều kiện khác nhau cho việc chủ đầu tư thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Các điều kiện này là các điều kiện hiệu lực của hợp đồng thế chấp.

Các điều kiện thế chấp dự án vẫn như theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Điểm a khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ:

“Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở năm 2023 có các quy định rõ ràng hơn so với Luật Nhà ở năm 2014. Điểm b khoản 1 Điều 184 quy định rằng trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì: (i) Phải tuân thủ các điều kiện áp dụng cho việc thế chấp dự án nêu trên; (ii) Nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp, trừ trường hợp đã giải chấp. Điểm mới ở đây chính là quy định về nghĩa vụ giải chấp thế chấp dự án trước khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, chủ đầu tư không thể chế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phần dự án đã thế chấp. Chủ đầu tư phải tiến hành giải chấp thì mới có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó.

Thông thường, ở giai đoạn đầu của việc thực hiện dự án nhà ở, chủ đầu tư sẽ chỉ có thể sử dụng dự án nhà ở làm tài sản bảo đảm, bởi vì việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án phải thỏa mãn nhiều điều kiện bổ sung khác như nêu ở trên mà khi đó chủ đầu tư chưa đáp ứng được. Tuy nhiên, việc xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dễ thực hiện hơn so với xử lý thế chấp dự án hoặc một phần dự án.

Mặc dù điểm b khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023 không quy định rõ, song ngoài các điều kiện nêu trên, nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp cũng phải thỏa mãn các điều kiện chung áp dụng đối với giao dịch thế chấp nhà ở. Các điều kiện đó được quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, như:

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Cần lưu ý, khi thế chấp dự án (hoặc một phần dự án) cùng với quyền sử dụng đất, hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cùng với quyền sử dụng đất, ngoài các điều kiện nêu trên của Luật Nhà ở năm 2023 áp dụng đối với thế chấp dự án nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thế chấp còn phải tuân thủ các điều kiện áp dụng cho thế chấp quyền sử dụng đất. Các điều kiện đó được quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, ngoài điều kiện phải có Giấy chứng nhận, thì phải thỏa mãn các điều kiện khác là: (i) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; (ii) Trong thời hạn sử dụng đất; (iii) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật; (iv) Chủ đầu tư đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Như vậy, nếu mới chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư cũng chưa thể xác lập hợp đồng thế chấp với TCTD, ngay cả trong trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Điều này có thể tạo ra khó khăn cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

4. Hình thức và nội dung bắt buộc của hợp đồng thế chấp

Luật Nhà ở năm 2023 không có các quy định riêng điều chỉnh hình thức hợp đồng thế chấp dự án hay nhà ở hình thành trong tương lai được xác lập giữa chủ đầu tư và TCTD tài trợ vốn cho dự án hay tài trợ cho việc xây dựng nhà ở dự án. Do đó, các quy định chung về hình thức hợp đồng thế chấp của pháp luật chung về giao dịch bảo đảm, pháp luật đất đai hay của chính Luật Nhà ở năm 2023 sẽ được áp dụng.

Trong trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở cùng với quyền sử dụng đất dự án, hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực. Lý do nằm ở chỗ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 đặt ra yêu cầu phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Thời điểm công chứng hoặc chứng thực là thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực. Do thế chấp quyền sử dụng đất không phải là giao dịch chuyển quyển sử dụng đất (khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024), nên không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký để bảo đảm hiệu lực giữa các bên của hợp đồng theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Việc đăng ký thế chấp do đó chỉ để bảo đảm hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất đối với bên thứ ba (khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015). Nguyên tắc này cũng được áp dụng đối với trường hợp tài sản thế chấp là dự án và quyền sử dụng đất dự án.

Đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở năm 2023 quy định phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp để bảo đảm hiệu lực giữa các bên của hợp đồng. Khoản 1 Điều 164 Luật này quy định “trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng…”. Thêm vào đó, Điều luật này cũng nêu rõ rằng “thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”. Kết hợp quy định này với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có thể thấy hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực giữa các bên kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng thế chấp này sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Một điểm mới đáng lưu ý của Luật Nhà ở năm 2023 là đặt ra các nội dung bắt buộc của hợp đồng thế chấp nhà ở. Yêu cầu này cũng được áp dụng đối với hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xác lập với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải bao gồm các nội dung sau: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở được thế chấp và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở…; thời hạn và phương thức thanh toán tiền…; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở…; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Có thể hiểu quy định trên đặt ra yêu cầu phải ghi rõ thời hạn thế chấp. Đây là một điểm mới quan trọng mà TCTD nhận thế chấp cần phải lưu ý.

Ngoài ra, hợp đồng thế chấp cần bảo đảm có các nội dung khác nêu ở trên. Nếu thiếu các nội dung đó, hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Giải chấp

Luật Nhà ở năm 2023 có các quy định mới liên quan đến việc giải chấp so với quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng…”.

Quy định này trước hết hướng tới bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư. Theo đó, mục đích của việc giải chấp là để bảo đảm nhà ở tương lai và quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng không chịu sự ràng buộc về quyền lợi của ngân hàng tài trợ dự án đã nhận thế chấp. Yêu cầu giải chấp giúp tránh được bế tắc trong trường hợp có sự xung đột về lợi ích giữa TCTD nhận thế chấp và bên mua, thuê mua nhà .

Đối với giao dịch huy động vốn góp, việc giải chấp có thể giúp bên góp vốn ít nhiều kiểm soát được việc chủ đầu tư không vi phạm quy định về tỷ lệ huy động vốn đầu tư tối đa.

Trên thực tế, văn bản giải chấp chưa được hiểu và áp dụng một cách thống nhất. Một phần là do “giải chấp” là một thuật ngữ chuyên biệt của pháp luật về nhà ở, chứ không được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Hơn nữa, chính Luật Nhà ở năm 2014 vẫn sử dụng cụm từ “văn bản giải chấp của TCTD” với hàm ý đây là văn bản đơn phương của bên nhận thế chấp.

Giải chấp cần được hiểu theo hướng là việc bên nhận thế chấp và chủ đầu tư thỏa thuận về việc: (i) Rút bớt tài sản thế chấp (đối với trường hợp giải chấp một phần) thông qua việc ký bản sửa đổi hợp đồng thế chấp ban đầu; hoặc (ii) chấm dứt hợp đồng thế chấp (đối với trường hợp giải chấp toàn bộ). Việc sửa đổi hay chấm dứt hợp đồng thế chấp theo thỏa thuận như vậy là điều mà khoản 1 Điều 421 và khoản 4 Điều 327 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép. Sau khi các bên thống nhất về việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc chấm dứt thế chấp thì sẽ thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp.

Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 nêu trên cũng có hai điểm mới quan trọng liên quan đến việc giải chấp dự án nhà ở thương mại và nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Thứ nhất, Điều luật này đặt ra yêu cầu phải giải chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai kèm theo quyền sử dụng đất. Thứ hai, Điều luật này đã bỏ ngoại lệ không phải giải chấp nếu được bên bên góp vốn, bên mua, hay bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý .

Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2003 quy định: “…Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của TCTD khi ký hợp đồng góp vốn”.

Để kiểm tra xem nhà ở mà mình dự định giao dịch, hoặc tài trợ đã được giải chấp hay chưa, bên mua, thuê mua, hay ngân hàng bán lẻ có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của sở xây dựng nơi có nhà ở. Chủ đầu tư cũng có nghĩa vụ công khai văn bản đó trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của mình (Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023). Bên góp vốn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản giải chấp.

Thông thường TCTD tài trợ dự án chỉ đồng ý giải chấp khi: (i) Chủ đầu tư hoàn trả phần nợ vay được bảo đảm bởi giá trị dự án (phần dự án) hoặc nhà ở hình thành trong tương lai liên quan; (ii) Chủ đầu tư bổ sung các biện pháp bảo đảm hay tài sản bảo đảm khác; hoặc (iii) Tổng giá trị tài sản bảo đảm sau khi được định giá lại trừ phần giá trị tài sản được giải chấp vẫn đảm bảo việc ngân hàng có khả năng thu hết khoản nợ khi xử lý bảo đảm.

Cần lưu ý về thời điểm thực hiện việc giải chấp. Theo quy định nêu trên, việc giải chấp phải được thực hiện này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.

Trong trường hợp không giải chấp, nếu người mua, thuê mua hay góp vốn vẫn cố tình hay không biết mà ký hợp đồng với chủ đầu tư thì sẽ có nguy cơ hợp đồng mua bán, thuê mua hay góp vốn vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đặc biệt trong trường hợp đó, TCTD tài trợ dự án đã nhận thế chấp có thể xử lý dự án hoặc nhà ở liên quan để thu hồi nợ trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng vay đã ký hay có căn cứ khác cho phép xử lý thế chấp.

Các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 và của Luật Nhà ở năm 2023 đã làm rõ một số khía cạnh liên quan đến việc xác lập hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại và nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án nhà ở thương mại. Đặc biệt, việc yêu cầu giải chấp quyền sử dụng đất dự án là một điểm mới tiến bộ giúp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở thương mại cũng như người góp vốn. Tuy nhiên, một số yêu cầu mới về nội dung hợp đồng thế chấp hay bắt buộc thế chấp quyền sử dụng đất dự án có thể sẽ đem đến khó khăn cho các chủ đầu tư. Thêm vào đó, các văn bản nêu trên cũng như pháp luật hiện hành còn chưa giải quyết được mối liên hệ giữa các biện pháp thế chấp trên với thế chấp quyền khai thác, quản lý dự án đầu tư. Đây cũng là khoảng trống mà các văn bản hướng dẫn thi hành cần làm rõ.