Song đề chính sách trong thị trường bất động sản - Ổn định tín dụng và công bằng xã hội

Tóm tắt: Bài viết phân tích song đề chính sách trong thị trường bất động sản Việt Nam giữa hai mục tiêu: Ổn định tín dụng và bảo đảm công bằng xã hội. Dựa trên nền tảng lý thuyết kinh tế học cổ điển và phúc lợi, nghiên cứu chỉ ra rằng, việc siết cho vay mua nhà thứ hai tuy giúp giảm rủi ro hệ thống, nhưng đồng thời làm suy giảm thanh khoản và gia tăng bất bình đẳng tài chính. Thị trường nhà ở vì thế trở thành một bài toán tối ưu có ràng buộc, nơi hiệu quả và công bằng cần được dung hòa trong giới hạn hiện thực của nền kinh tế. Qua đó, bài viết đề xuất hướng tiếp cận “điều tiết cân bằng”, kết hợp công cụ tín dụng có chọn lọc, thuế tài sản và chính sách nhà ở xã hội, nhằm đạt được sự hài hòa giữa “bàn tay vô hình” của thị trường và “bàn tay hữu hình” của Nhà nước.

Từ khóa: Song đề chính sách; ổn định tín dụng; công bằng xã hội; thị trường bất động sản.

POLICY DILEMMA IN THE REAL ESTATE MARKET - CREDIT STABILITY AND SOCIAL EQUITY

Abstract: The article analyzes the policy dilemma in the Vietnamese real estate market between two goals: Credit stability and social equity. Based on the foundation of classical and welfare economic theory, the study shows that, although tightening second home loans helps reduce systemic risk, it also reduces liquidity and increases financial inequality. The housing market thus becomes a constrained optimization problem, where efficiency and equity need reconciling within the realistic limits of the economy. The article proposes a “balanced regulation” approach, combining selective credit instruments, property taxes and social housing policies, in order to achieve harmony between the “invisible hand” of the market and the “visible hand” of the State.

Keywords: Policy dilemma; credit stability; social justice; real estate market.

Ảnh: Trần Hiền

1. Đặt vấn đề

Từ sau năm 2022, khi tín dụng bất động sản được siết chặt nhằm hạn chế đầu cơ và kiểm soát rủi ro hệ thống, Việt Nam đã chứng kiến sự hạ nhiệt rõ rệt của thị trường nhà ở. Tuy nhiên, thay vì làm giá nhà giảm mạnh, chính sách này lại kéo theo sự sụt giảm thanh khoản, đình trệ các dự án và nghịch lý giá nhà vẫn neo ở mức cao. Đây là biểu hiện tiêu biểu của một song đề chính sách (policy dilemma) trong quản lý kinh tế thị trường: Làm sao vừa ổn định hệ thống tài chính, vừa bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt cho người có thu nhập trung bình.

2. Song đề chính sách trong thị trường bất động sản

2.1. Cơ sở kinh tế học của song đề chính sách - Kiểm soát và khuyến khích

Theo Ricardo (1817), giá trị đất đai và lợi tức từ bất động sản phản ánh sự khan hiếm tự nhiên của tài nguyên và vị thế địa lý, nên việc can thiệp hành chính vào tín dụng nhà ở thường chỉ làm méo mó các tín hiệu giá cả. Nếu cung đất và quy hoạch không được mở rộng tương ứng, thì việc siết tín dụng chỉ làm giảm thanh khoản mà không thể kéo giá nhà xuống mức cân bằng mới. Thị trường bất động sản chịu tác động đồng thời của hai nhóm động lực: động lực đầu tư (investment motive) và động lực tiêu dùng (consumption motive) (Smith, 1776; Ricardo, 1817). Khi Nhà nước áp dụng chính sách tín dụng thắt chặt - đặc biệt với người mua nhà thứ hai - nhằm hạn chế đầu cơ, hệ thống tài chính được bảo vệ khỏi "bong bóng" bất động sản, nhưng đồng thời, dòng vốn phát triển nhà ở đã bị chặn lại.

Ngược lại, nếu nới lỏng tín dụng, cung nhà ở có thể tăng và thúc đẩy các ngành sản xuất có liên quan - đúng theo luận điểm “cung tạo ra cầu” của Say (1803), song nguy cơ đầu cơ và bất bình đẳng tài sản lại tăng (Minsky, 1986). Vì vậy, chính sách tín dụng trong lĩnh vực bất động sản luôn ở thế tiến thoái lưỡng nan: Nếu thắt chặt thì thị trường nguội lạnh; còn nếu nới lỏng thì thị trường bùng phát.

2.2. Về khía cạnh phân phối và công bằng xã hội

Ở bình diện xã hội, song đề trở nên sâu sắc hơn. Việc siết tín dụng không kéo giá nhà cao cấp xuống đủ để người thu nhập thấp mua được, bởi giá đó phản ánh chi phí đất đai, quy hoạch và cấu trúc cầu của nhóm thu nhập cao.

Theo quan điểm kinh tế học phúc lợi (Pigou, 1920; Musgrave, 1959), giá nhà cao không phải là “vấn đề đạo đức”, mà là hệ quả của phân khúc thị trường. Nỗ lực “bình dân hóa” bằng biện pháp hành chính sẽ làm méo mó tín hiệu giá và giảm hiệu quả phân bổ nguồn lực. Cũng theo Pigou (1920), phúc lợi xã hội tối ưu đạt được khi các tác động ngoại lai được nội hóa thông qua thuế hoặc trợ cấp, chứ không phải bằng cách hạn chế giao dịch. Trong trường hợp thị trường nhà ở, thay vì siết tín dụng mua nhà thứ hai, Nhà nước có thể điều tiết hành vi đầu cơ thông qua thuế tài sản lũy tiến, còn tín dụng nên được điều tiết theo rủi ro thực của từng nhóm người vay.

Giải pháp mang tính phúc lợi phải dựa vào chính sách song hành: Phát triển nhà ở xã hội, tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, và sử dụng thuế bất động sản như công cụ tái phân phối (Stiglitz, 2015). Như vậy, Chính phủ nên tách biệt mục tiêu ổn định thị trường và mục tiêu công bằng xã hội, tránh việc một chính sách “ôm” hai mục tiêu trái hướng.

2.3. Song đề và rủi ro đạo đức

Trong khung phân tích kinh tế học hiện đại, song đề này có thể được diễn đạt như một đánh đổi (trade-off) giữa hiệu quả (efficiency) và công bằng (equity) dưới các ràng buộc của cân bằng vĩ mô (macro-equilibrium constraints). Việc siết tín dụng làm giảm rủi ro hệ thống (systemic risk) nhưng tạo ra một hình thức rủi ro đạo đức (moral hazard) khác: Doanh nghiệp bất động sản nhỏ mất khả năng tiếp cận vốn, trong khi nhà đầu tư lớn - vốn có tài sản thế chấp mạnh - lại duy trì được lợi thế.

Kết quả là, sự bất bình đẳng tài chính nội tại của thị trường càng gia tăng, dù mục tiêu ban đầu là công bằng. Đây chính là “nghịch lý của ổn định” mà Minsky (1986) đã mô tả: Càng cố gắng làm cho hệ thống ổn định, hệ thống càng dễ tổn thương từ bên trong.

Các kinh nghiệm của Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc trong hai thập kỷ qua cho thấy, không nền kinh tế nào có thể đơn thuần dựa vào “thắt” hoặc “nới” mà giải quyết bài toán nhà ở. Những quốc gia này thành công hơn khi họ phân tầng chính sách: Vừa duy trì tín dụng thương mại với mức lãi suất thị trường, vừa có hệ thống tín dụng xã hội tách biệt dành riêng cho nhóm thu nhập thấp, được bảo đảm bởi quỹ nhà ở công.

3. Các hàm ý chính sách và kết luận

Bài học của nhiều nền kinh tế mới nổi cho thấy, khi đối diện với song đề tín dụng - giá nhà, chính phủ nên chuyển từ tư duy “kiểm soát” sang “điều tiết cân bằng”. Nhà nước có thể dùng công cụ tín dụng có chọn lọc để ngăn đầu cơ ngắn hạn, nhưng đồng thời bảo đảm kênh vốn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà giá hợp lý. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể bổ sung chính sách thuế tài sản để điều tiết nhu cầu tích trữ bất động sản dài hạn (OECD, 2022).

Những chính sách như vậy cho phép thị trường giữ vai trò định giá, còn Nhà nước giữ vai trò hiệu chỉnh - đúng theo tinh thần “bàn tay vô hình được soi sáng bởi bàn tay hữu hình” (Samuelson, 1948; Stilitz, 1994).

Song đề chính sách trong thị trường bất động sản Việt Nam phản ánh giới hạn tự nhiên của mọi nền kinh tế thị trường: Không thể cùng lúc đạt được sự ổn định tài chính tuyệt đối và sự công bằng xã hội hoàn hảo. Do đó, thay vì cố gắng “kéo giá xuống”, Nhà nước cần hướng đến thiết kế thể chế song song, trong đó mỗi công cụ chính sách có mục tiêu riêng, tương hỗ nhưng không chồng chéo. Vì vậy, chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản, đối với căn nhà thứ hai không nên được diễn giải như một lựa chọn nhị nguyên giữa đúng và sai, mà như một bài toán tối ưu có ràng buộc, trong đó các mục tiêu về hiệu quả và công bằng xã hội phải được dung hòa trong giới hạn của các điều kiện kinh tế thực chứng.

Tài liệu tham khảo:

1. Minsky, H. P. (1986), Stabilizing an unstable economy, Yale University Press.

2. Musgrave, R. A. (1959), The theory of public finance: A study in public economy, McGraw-Hill.

3. OECD (2022), Housing and inclusive growth, OECD Publishing.

4. Pigou, A. C. (1920), The economics of welfare, Macmillan.

5. Ricardo, D. (1817), On the principles of political economy and taxation, John Murray.

6. Samuelson, P. A. (1948), Economics: An introductory analysis, McGraw-Hill.

7. Say, J.-B. (1803), Traité d’économie politique, Deterville.

8. Smith, A. (1776), An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations, W. Strahan and T. Cadell.

9. Stiglitz, J. E. (1994), Whither socialism?, MIT Press.

10. Stiglitz, J. E. (2015), The great divide: Unequal societies and what we can do about them, W. W. Norton & Company.