Quy định về định giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và một số góp ý hoàn thiện

Tóm tắt: Luật Đất đai năm 2013 gần 10 năm thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn tồn tại nhiều bất cập. Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là điều cấp thiết. Trong hàng loạt các vấn đề được Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề cập thì nội dung về giá đất, định giá đất đã được sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai năm 2013. Giá đất là công cụ kinh tế quan trọng, có ý nghĩa trong việc điều tiết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất về chính sách tài chính đất đai và được xem là nội dung phải xem xét, đánh giá thận trọng. Xuất phát từ thực tiễn này, bài viết tập trung phân tích, so sánh và đánh giá các quy định về giá đất, định giá đất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, từ đó đưa ra một số góp ý nhằm hướng tới sự hoàn thiện nội dung giá đất, định giá đất trong hệ thống pháp luật về đất đai.

Từ khóa: Giá đất, định giá đất, góp ý, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Luật Đất đai năm 2013.

Đặt vấn đề

Đất đai được xem là một loại tư liệu sản xuất không thể thiếu để kinh tế thị trường nước ta phát triển mạnh mẽ theo đúng như định hướng đã đặt ra. Chính vì tầm quan trọng này mà pháp luật đất đai, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013, trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung đã có sự hoàn thiện nhất định với mục tiêu quản lí, điều hòa các mối quan hệ xã hội có liên quan đất đai. Trong những vấn đề pháp lí đó, định giá đất có thể coi là một trong những quyền quan trọng của Nhà nước để quản lí đất đai. Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như đối với hoạt động quản lí của Nhà nước về đất đai. Vì định giá đất không chỉ là công cụ để Nhà nước thiết lập cơ chế quản lí đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể mà đây còn là căn cứ để các chủ thể sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và được hưởng sự đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Cho đến nay, Luật Đất đai năm 2013 và các quy định về định giá đất trong Luật đã trở thành nền tảng quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lí của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh nước ta có nhiều thay đổi, những hạn chế, bất cập trong quy định về định giá đất đã dần lộ rõ, vì vậy vấn đề này cần phải được sửa đổi, bổ sung.

1. Thực trạng định giá đất ở Việt Nam hiện nay

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luôn là căn cứ quan trọng để Nhà nước đưa ra những quy định phù hợp nhằm quản lí đất đai có hiệu quả, đặc biệt là trong hoạt động định giá đất. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế cùng những thay đổi trong chính sách về đất đai của nước ta, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế. Những bất cập này được thể hiện rõ nhất thông qua quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất vào thực tiễn, cụ thể:

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luôn là căn cứ quan trọng để Nhà nước đưa ra những quy định phù hợp nhằm quản lí đất đai có hiệu quả, đặc biệt là trong hoạt động định giá đất.

Trong năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã kiểm toán việc quản lí, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013 - 2016 tại 07 tỉnh, thành phố. Kết quả kiểm toán cho thấy, công tác quản lí, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập, đặc biệt là về mặt pháp lí. Tại những nơi được kiểm tra, chỉ riêng tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất đã hơn 1.000 tỉ đồng, các phương pháp xác định giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án chưa phù hợp với quy định của pháp luật; cùng với đó, các quy định chiết khấu về giá trị tại thời điểm định giá đất làm khó cho nhiều địa phương trong việc áp dụng.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019, Ủy ban nhân dân Thành phố đã phê duyệt chi phí bình quân một mét vuông đất thương mại dịch vụ nhà ở là 26 triệu đồng, giảm khoảng 50% so với giá đất mà các sở, ngành đã đề xuất trước đó. Bên cạnh đó, khi Thành phố ký hợp đồng BT xây dựng bốn tuyến đường chính với nhà đầu tư khi chưa có chứng thư thẩm định giá, chưa có quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân Thành phố và điều này là không đúng với quy định của Luật Giá năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, thiệt hại xảy ra là vô cùng lớn khi tiền sử dụng đất giảm hơn 3.900 tỉ đồng so với giá trị đã được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thẩm định, phê duyệt trước đó¹.

Các sai phạm liên quan đến giá đất và định giá đất đã hiện hữu tại nhiều địa phương, gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế, làm thất thu nguồn ngân sách nhà nước cũng như trở thành gánh nặng cho các cơ quan nhà nước trong quản lí các hoạt động liên quan đến đất đai, đặc biệt là đối với việc đầu tư, triển khai các dự án có quy mô lớn. Luật Đất đai năm 2013 đã cho thấy những nỗ lực trong quản lí nhà nước về đất đai, tuy nhiên, hiện tại các quy định pháp luật về định giá đất đã tồn tại nhiều bất cập, không còn đủ sức để điều chỉnh hiệu quả các hoạt động về giá đất, định giá đất. Do vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá là bước đột phá với đề xuất sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định về giá đất và định giá đất.

2. Đánh giá điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi so với Luật Đất đai năm 2013 về định giá đất và một số góp ý

2.1. Khái niệm về giá đất và quy định về nguyên tắc định giá đất

So sánh với Luật Đất đai năm 2013 thì khái niệm về giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) đã có sự thay đổi. Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Theo đó, Dự thảo đã cụ thể đơn vị tính của giá đất là bằng tiền chứ không quy định chung. Nếu như dựa vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất ngoài đơn vị tính bằng tiền thì có bao gồm cả đơn vị tình bằng vật, giấy tờ có giá, vàng… Quy định này sẽ gây bất lợi cho cơ quan chuyên môn trong việc xác định giá đất vì trị giá của các loại đơn vị trên bị chi phối rất nhiều bởi thị trường. Do vậy, khi Dự thảo quy định một cách minh thị đơn vị tính bằng tiền khi định giá đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi và loại bỏ những vướng mắc, tranh cãi không đáng có xoay quanh việc xác định giá đất dựa trên loại đối tượng định giá.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai đã bổ sung khái niệm thuật ngữ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Theo đó, tại khoản 20 Điều 3 Dự thảo, đây là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong một khoảng thời gian nhất định không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ. Đây là sự bổ sung kịp thời và giải quyết vấn đề giải thích pháp luật mà Luật Đất đai năm 2013 chưa đề cập. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 thì việc xác định giá đất phải dựa trên 04 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không giải thích nguyên tắc này. Chính vì hạn chế này mà thực tế xác định giá đất gặp rất nhiều khó khăn. Do vậy, Dự thảo đã bổ sung cách hiểu của thuật ngữ trên và đây được xem là cơ sở quan trọng cho công tác định giá đất mà Luật Đất đai năm 2013 chưa giải quyết được và tạo sự phù hợp với quy định bãi bỏ khung giá đất của Dự thảo. Tuy nhiên, theo quan điểm của nhóm tác giả, khái niệm này đã tạo ra sự không thống nhất với khái niệm được quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, cụ thể, giá đất phổ biến trên thị trường theo Nghị định này được hiểu là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Do vậy, để tạo sự thống nhất trong việc hiểu và sử dụng thuật ngữ thì trong tương lai, các văn bản dưới luật về đất đai cần điều chỉnh lại cho phù hợp.

2.2. Bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ

Dự thảo đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 mà thay vào đó là quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất tại Điều 163 Dự thảo, gồm: (i) Theo mục đích sử dụng đất định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; (iv) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; (v) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Dự thảo bãi bỏ quy định về khung giá đất là một bước tiến mang tính đột phá. Bởi trên thực tế, quy định về khung giá đất đã không đáp ứng được toàn bộ mục đích ban đầu mà đã ra cơ chế hai giá gây khó khăn trong công tác quản lí và triển khai các dự án có sử dụng đất, đặc biệt là làm kéo dài tiến độ thực hiện dự án do việc chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng. Vì vậy, khi quy định về khung giá đất được bãi bỏ, đồng nghĩa rằng, các hạn chế trên sẽ được khắc phục². Nó sẽ giải quyết được vấn đề thất thu nguồn ngân sách nhà nước. Bởi nếu như áp dụng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 thì thuế mà Nhà nước thu vào sẽ giảm do khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng sẽ thấp hơn giá thị trường. Ngoài ra, giá đền bù trong trường hợp người dân bị thu hồi đất sẽ không cao hơn so với trước. Việc bãi bỏ này được xem là phù hợp và thống nhất với Nghị quyết số 18-NQ/TW về nội dung xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường trong thời điểm hiện tại. Nói cách khác, rào cản về xây dựng giá đất theo cơ chế thị trường đã được bãi bỏ, là bước “thúc đẩy” mạnh mẽ cho công tác xây dựng bảng giá đất về sau.

2.3. Quy định về bảng giá đất

Thứ nhất, thời gian xây dựng và trường hợp áp dụng bảng giá đất. Tại khoản 1 Điều 164 Dự thảo đã sửa đổi thời gian xây dựng bảng giá đất so với Luật Đất đai năm 2013. Thay vì xây dựng bảng giá định kỳ 05 năm một lần thì Dự thảo lại sửa đổi thành định kì hàng năm. Có nghĩa là, việc xây dựng bảng giá đất là thường xuyên, chứ không phải mất một khoảng thời gian dài 05 năm mới xây dựng bảng giá đất một lần. Sự thay đổi này thể hiện sự tiến bộ của nhà lập pháp, đảm bảo sự phù hợp với cơ chế thị trường luôn thay đổi và biến động. Thêm vào đó, các trường hợp áp dụng bảng giá đất cũng được quy định cụ thể và chi tiết hơn tại khoản 3 Điều 164 Dự thảo. Ngoài các trường hợp tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì Dự thảo đã bổ sung một số trường hợp áp dụng bảng giá đất, cụ thể: (i) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; (ii) Tính thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa vào sử dụng; (iii) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (iv) Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; (v) Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.

Thứ hai, các quy định về trình tự xây dựng bảng giá đất có sự sửa đổi, bổ sung. Trong Luật Đất đai năm 2013, việc xây dựng bảng giá đất sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất nên trình tự xây dựng bảng giá đất luôn gắn liền với khung giá đất mà Chính phủ ban hành. Tuy nhiên, hiện nay, Dự thảo đã bỏ quy định về khung giá đất nên việc xây dựng bảng giá đất chỉ dựa vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Quy trình chung như sau:

Bước 1: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ thể có thẩm quyền xây dựng bảng giá đất. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân. Trong bước này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất. Đây là quy định mới mà Luật Đất đai năm 2013 không đề cập đến.

Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất, căn cứ vào kết quả của Hội đồng thẩm định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất.

Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất.

Ngoài ra, Dự thảo đã bổ sung quy định bảng giá đất được xây dựng dựa theo vị trí, đây là nội dung mà trong Luật Đất đai năm 2013 cũng chưa được điều chỉnh. Theo đó, đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Để áp dụng quy định này thì Dự thảo cũng đã quy định rõ cách xác định thế nào là thửa đất chuẩn, vùng giá trị. Tại khoản 45 Điều 3 Dự thảo, thửa đất chuẩn là thửa đất có các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị, được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất trong vùng giá trị. Tại khoản 50 Điều 3 Dự thảo, vùng giá trị là khu vực có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng về vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Có thể thấy rằng, bảng giá đất được xây dựng dựa vào vị trí đã thể hiện sự linh hoạt trong việc áp dụng pháp luật cũng như tạo sự dễ dàng trong việc xây dựng bảng giá đất đối với những khu đất có tính chất đặc thù về bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất.

Thứ ba, quy định về Hội đồng thẩm định giá đất. Dự thảo đã có quy định riêng về Hội đồng thẩm định giá tại Điều 166, còn Luật Đất đai năm 2013 lại chỉ ghi nhận tại khoản 3 Điều 114. Theo đó, Luật Đất đai quy định thành phần của Hội đồng thẩm định giá chỉ bao gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Tuy nhiên, luật lại không quy định cụ thể đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan ở đây là chủ thể nào. Đến Dự thảo thì vấn đề này đã được giải quyết với cách thức quy định là mở rộng phạm vi các chủ thể được giữ vai trò trong Hội đồng thẩm định giá đất. Theo đó, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân thì còn có đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất cũng sẽ được tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất. Đây là quy định đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá. Không còn trường hợp kết quả định giá đất sẽ dựa theo một chủ thể, thiếu sự khách quan, trung thực.

Tuy nhiên, có thể thấy rằng, Dự thảo Luật Đất đai chỉ dừng lại ở mức độ là hoàn thiện các nội dung đã có trước đó của Luật Đất đai năm 2013 đối với quy định về bảng giá đất, còn quy định về xác định giá đất sát với giá thị trường lại chưa được điều chỉnh. Bởi Dự thảo đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, điều này cũng đồng nghĩa rằng, Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa đối với từng loại đất nữa mà thay vào đó là trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát với giá thị trường là khó khăn và Dự thảo cũng chưa đề cập đến vấn đề này³. Do vậy, Dự thảo cần phải quy định cách thức xác định giá đất sát với thị trường thông qua các khía cạnh về tiêu chí, điều kiện, căn cứ pháp lí, căn cứ thực hiện, những cơ sở để tham khảo định giá, cùng với đó là quy định về Hội đồng thẩm định giá, các thành phần để đáp ứng được mục tiêu, yêu cầu định giá sát với thị trường. Ngoài quy định chặt chẽ về cơ chế xác định giá đất sát với giá thị trường thì Dự thảo cần bổ sung các quy định khác có liên quan nhằm đảm bảo hoạt động xác định được thực hiện đúng và hiệu quả. Cụ thể, Dự thảo cần quy định chặt chẽ công tác công khai thông tin, tuyên truyền về giá để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, có chế tài xử lí nghiêm những hành vi đầu cơ, tạo giá ảo về đất,…⁴

2.4. Quy định về giá đất cụ thể

Trong Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền xác định giá đất cụ thể và trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để xác định giá đất được quy định ở hai điều khoản khác nhau và không có sự tương ứng, cụ thể là khoản 3 và khoản 4 Điều 114. Đến Dự thảo, nội dung về thẩm quyền và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đã được quy định tại khoản 2 Điều 165 của Dự thảo. Cụ thể:

(i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền trong việc quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(ii) Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ thẩm quyền trong việc quyết định giá đất cụ thể cho trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

(iii) Đối với Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường thì sẽ có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Ở đây, có sự phân cấp rõ ràng về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

Tuy nhiên, Dự thảo chỉ dừng lại ở mức độ hoàn thiện các quy định về giá đất cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013 mà chưa giải quyết được vấn đề độc lập giữa các cơ quan định giá đất. Theo đó, tại khoản 1 Điều 131 Dự thảo vẫn quy định rằng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, (…), cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Việc giao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong khi các quyền khác vẫn giữ nguyên cùng với việc thiếu cơ chế để đảm bảo tính độc lập trong xác định giá đất cụ thể⁵ sẽ khiến cho việc định giá đất thiếu đi tính khách quan, mang nặng quan điểm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Do vậy, Dự thảo cần thành lập một cơ quan xác định giá đất với cơ chế độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay cơ quan định giá đất cấp tỉnh được quyền thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Mục đích sau cùng của đề xuất này để đảm bảo việc định giá đất được thực hiện một cách độc lập.

Kết luận

Tóm lại, giá đất và định giá đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lí nhà nước liên quan đến đất đai. Với chủ trương của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước, vấn đề về đất đai, đặc biệt là định giá đất ngày càng được quan tâm. Đối với vấn đề định giá đất, Dự thảo Luật Đất đai hiện hành đã đưa ra được một số quy định góp phần khắc phục những vấn đề còn hạn chế, tồn tại trong Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, như đã phân tích thì với các nội dung quy định về các vấn đề liên quan đến định giá đất như trong Dự thảo hiện nay là chưa thật sự đáp ứng được yêu cầu thực tiễn và khắc phục các lỗ hổng; vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá và đưa ra các góp ý để góp phần hoàn thiện Dự thảo về vấn đề này là điều rất quan trọng, cấp thiết trong bối cảnh hiện nay.

¹ Hữu Nguyên (2019), “Thành phố Hồ Chí Minh sai phạm hàng nghìn tỉ đồng vì áp giá đất Thủ Thiêm rẻ”, https://vnexpress.net/tp-hcm-sai-pham-hang-nghin-ty-dong-vi-ap-gia-dat-thu-thiem-re-3944142.html, truy cập ngày 15/10/2022.
² HNV (2022), “Bỏ khung giá đất là đòn bẩy cho phát triển hạ tầng”, https://dangcongsan.vn/kinh-te-va-hoi-nhap/bo-khung-gia-dat-la-don-bay-cho-phat-trien-ha-tang-621204.html, truy cập ngày 11/11/2022.
³ Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam (2022), “Bỏ khung giá đất là đòn bẩy cho phát triển hạ tầng”, https://dangcongsan.vn/kinh-te-va-hoi-nhap/bo-khung-gia-dat-la-don-bay-cho-phat-trien-ha-tang-621204.html, truy cập ngày 11/11/2022.
⁴ Bảo Yến, Phạm Thắng (2022), “Đại biểu quốc hội yêu cầu công khai, minh bạch, độc lập trong xây dựng bảng giá đất”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=70571, truy cập ngày 14/11/2022.
⁵ Vũ Lê Minh – La Sơn (2022), “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Giải pháp nào để đưa giá đất về giá thị trường”, https://phaply.net.vn/gop-y-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-giai-phap-nao-de-dua-gia-dat-ve-sat-gia-thi-truong-a255807.html, truy cập ngày 14/11/2022.

Tài liệu tham khảo:

1. Quốc hội (2013). Luật Đất đai.
2. Quốc hội (2022). Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
3. Chính phủ (2017). Nghị định số 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
4. Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam. (2022). Bỏ khung giá đất là đòn bẩy cho phát triển hạ tầng. Nhận từ https://dangcongsan.vn/kinh-te-va-hoi-nhap/bo-khung-gia-dat-la-don-bay-cho-phat-trien-ha-tang-621204.html.
5. Finance.V.N. (n.d). Xác định giá đất: Không rõ ràng quy định, không chế tài xử lí, ngân sách hụt thu nghìn tỉ. Nhận từ http://vtavietnam.com/xac-dinh-gia-dat-khong-ro-rang-quy-dinh-khong-che-tai-xu-ly-ngan-sach-hut-thu-nghin-ty/.
6. Minh.V.L, & Sơn.L. (2022). Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Giải pháp nào để đưa giá đất về giá thị trường. Nhận từ https://phaply.net.vn/gop-y-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-giai-phap-nao-de-dua-gia-dat-ve-sat-gia-thi-truong-a255807.html.
7. Nguyên.H. (2019). Thành phố Hồ Chí Minh sai phạm hàng nghìn tỉ đồng vì áp giá đất Thủ Thiêm rẻ. Nhận từ https://vnexpress.net/tp-hcm-sai-pham-hang-nghin-ty-dong-vi-ap-gia-dat-thu-thiem-re-3944142.html.
8. Phiên.K. (2022). Thanh Hóa: Hàng loạt sai phạm tại Dự án Khu dân cư Nhà hát Nhân dân. Nhận từ https://diendandoanhnghiep.vn/thanh-hoa-hang-loat-sai-pham-tai-du-an-khu-dan-cu-nha-hat-nhan-dan-228430.html.
9. Vũ.H. (2021). Thanh tra công bố thêm loạt sai phạm tại 7 dự án của Nhà Đà Nẵng. Nhận từ https://baophapluat.vn/bds/thanh-tra-cong-bo-them-loat-sai-pham-tai-7-du-an-cua-nha-da-nang-post425740.html.
10. Yến.B, & Thắng.P. (2022). Đại biểu quốc hội yêu cầu công khai, minh bạch, độc lập trong xây dựng bảng giá đất. Nhận từ https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=70571.

ThS. Trần Linh Huân, Nguyễn Phạm Thanh Hoa, Huỳnh Thanh Bình