Tóm tắt: Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản bảo đảm được pháp luật quy định và thừa nhận, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho khách hàng tận dụng nguồn lực chưa hiện hữu để tiếp cận tín dụng, đồng thời giúp ngân hàng quản lý tài sản sẽ hình thành, kiểm soát sớm các quyền lợi phát sinh trong tương lai. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc nhận bảo đảm bằng quyền tài sản này đang tồn tại một số vấn đề trên khía cạnh pháp lý. Khác với tài sản hiện có, loại tài sản này thường chưa được xác định rõ về hình thức, giá trị và thậm chí là tính khả thi phát sinh. Bài viết phân tích một số vấn đề pháp lý trọng tâm liên quan đến việc nhận bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó đưa ra một số khuyến nghị nhằm tăng tính minh bạch, khả thi và bảo vệ quyền lợi các bên trong giao dịch bảo đảm.
Từ khóa: Quyền tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
LEGAL FRAMEWORK ON THE MORTGAGE OF PROPERTY RIGHTS ARISING FROM CONTRACTS FOR THE SALE AND PURCHASE OF FUTURE-FORMED HOUSING: ANALYSIS AND SOME RECOMMENDATIONS
Abstract: Property rights arising from contracts for the sale and purchase of future-formed housing are a type of collateral recognized and regulated by law. This legal framework facilitates customers in leveraging unrealized resources to access credit, while also enabling banks to manage assets and proactively monitor the rights and interests that arise in the future. However, in practice, the acceptance of this type of property right as collateral still encounters several legal issues. Unlike existing assets, this type of property is often not clearly defined in terms of form, value, or even feasibility. This article analyzes key legal issues related to the mortgage of property rights arising from contracts for the sale and purchase of future-formed housing, thereby proposing some recommendations to enhance transparency, feasibility, and the protection of the parties’ rights in secured transactions.
Keywords: Property rights, contracts for the sale and purchase of future-formed housing.
 |
| Ảnh minh họa (Nguồn: Internet) |
1. Khái niệm về quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền tài sản là một loại tài sản theo quy định tại Điều 1051. Tuy nhiên, thay vì đưa ra một định nghĩa cụ thể, Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ nêu tiêu chí nhận diện quyền tài sản, theo đó, quyền tài sản được hiểu là “quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp cận khái niệm quyền tài sản theo hướng mở, không giới hạn số lượng hay loại quyền có thể được coi là quyền tài sản, miễn là các quyền đó thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: (i) Là quyền và (ii) trị giá được bằng tiền. Việc liệt kê một số loại quyền tài sản cụ thể như quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất chỉ mang tính minh họa, trong khi việc bổ sung cụm từ “các quyền tài sản khác” cho thấy pháp luật thừa nhận khả năng phát sinh đa dạng các quyền tài sản trong thực tiễn.
Tại khoản 7 Điều 1 Thông tư số 06/2020/TT-BTP ngày 17/12/2020 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 08/2018/TT-BTP về hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp quy định: “Các quyền tài sản gồm: a) Quyền tài sản đối với đối tượng quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng; quyền tài sản phát sinh từ kết quả nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, chuyển giao công nghệ hoặc quyền tài sản khác trị giá được bằng tiền trong lĩnh vực khoa học, công nghệ, công nghệ thông tin; quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên; c) Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng bao gồm quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền thụ hưởng lợi ích hình thành từ hợp đồng, quyền khai thác, quản lý dự án, quyền được bồi thường thiệt hại theo hợp đồng hoặc quyền tài sản khác trị giá được bằng tiền phát sinh từ hợp đồng (trừ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu hoặc quyền khác phải đăng ký đối với tàu bay, tàu biển theo quy định của pháp luật về hàng không, hàng hải); quyền thụ hưởng bảo hiểm; quyền được bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng; d) Quyền tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Đây là các quyền tài sản theo quy định pháp luật thuộc trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm nhưng chỉ được quy định dưới dạng liệt kê, vậy nên chưa bao quát hết được tất cả các loại quyền tài sản. Tương tự đối với tài sản hình thành trong tương lai, quy định pháp luật hiện hành không đưa ra khái niệm thế nào là tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ quy định tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu sẽ được xác lập sau thời điểm giao dịch (khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015). Từ các quy định pháp luật trên, có thể hiểu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng quyền tài sản, trị giá được bằng tiền, chưa hình thành hoặc đang hình thành, dựa trên một quan hệ pháp lý là hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hai loại đối tượng pháp lý hoàn toàn khác nhau về bản chất và hệ quả pháp lý cần được phân biệt. Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai là: “Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Đây là loại tài sản vật chất hữu hình, có tính chất xác định về mặt vật lý, được bàn giao, sở hữu, chiếm hữu khi hoàn thiện. Trong khi đó, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng quyền mang giá trị tài chính, chưa phát sinh hoặc đang trong quá trình hình thành dựa trên quan hệ pháp lý cơ sở là hợp đồng mua bán nhà ở. Sự khác biệt quan trọng giữa hai loại này nằm ở chỗ: Nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng vật chất có thể chiếm hữu được trong tương lai, còn quyền tài phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một lợi ích tài chính dự kiến sẽ phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, việc định giá, xác lập biện pháp bảo đảm và xử lý khi có tranh chấp đối với hai loại tài sản này cũng khác nhau trong thực tiễn và nghiệp vụ tín dụng tại các ngân hàng thương mại.
2. Cơ sở pháp lý về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 20152, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm cả quyền tài sản. Đây là quy định nền tảng mở đường cho việc sử dụng quyền tài sản, kể cả chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng, làm đối tượng của giao dịch bảo đảm. Do quyền tài sản không tồn tại dưới dạng vật chất hữu hình, nên không thể là đối tượng của cầm cố3 mà chỉ có thể dùng để thế chấp4. Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ5, quyền tài sản chỉ được dùng làm tài sản bảo đảm nếu không thuộc diện bị cấm mua bán, chuyển nhượng hoặc chuyển giao quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm. Khi thỏa mãn các điều kiện này, quyền tài sản được pháp luật thừa nhận là đối tượng thế chấp hợp pháp. Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mang bản chất là quyền đòi hỏi nghĩa vụ giao nhà của bên bán và các quyền tài chính phát sinh từ hợp đồng, do đó thuộc phạm vi các loại quyền tài sản được liệt kê tại Điều 14 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (quyền đòi nợ, quyền được thanh toán, quyền hưởng lợi ích phát sinh từ hợp đồng...). Vì vậy, về nguyên tắc, đây là đối tượng có thể dùng để thế chấp nếu được mô tả rõ ràng và có căn cứ pháp lý chứng minh quyền phát sinh từ hợp đồng.
Trước đây, cơ sở pháp lý về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận tại khoản 8 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 20146. Quy định này cho phép thế chấp không chỉ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà còn bao gồm các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành thì Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã chính thức hết hiệu lực. Đồng thời, tại khoản 2 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cũng nhấn mạnh rằng, việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan.
Hiện tại, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở không còn đề cập đến việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như trước. Thay vào đó, pháp luật chỉ quy định về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, với các điều kiện chặt chẽ về giấy tờ pháp lý như: Giấy tờ chứng minh điều kiện để được thế chấp, giấy tờ hoàn thành phần móng, chứng minh tài sản không bị thế chấp trước đó... (quy định tại khoản 5 Điều 8 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP7; Điều 160 và Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023), không có quy định cấm việc nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP tiếp tục cho phép sử dụng quyền tài sản làm tài sản bảo đảm, với điều kiện quyền tài sản đó được mô tả cụ thể, có căn cứ pháp lý rõ ràng và không thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm. Quy định này cho thấy sự linh hoạt của pháp luật trong việc ghi nhận các hình thức tài sản bảo đảm mới, phù hợp với nhu cầu thực tiễn của các chủ thể trong giao dịch dân sự, thương mại. Như vậy, dù Luật Nhà ở năm 2023 không trực tiếp quy định về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng hệ thống pháp luật dân sự hiện hành vẫn cho phép thực hiện giao dịch bảo đảm này theo cơ chế chung về thế chấp quyền tài sản, nếu đảm bảo các điều kiện về tính hợp pháp, mô tả tài sản và chứng minh nguồn gốc quyền tài sản.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là khác nhau, có thể phân biệt dựa trên một số tiêu chí trong Bảng 1.
Bảng 1: So sánh thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
 |
| Nguồn: Tổng hợp của tác giả |
Sự phân biệt giữa hai loại tài sản thế chấp trên chỉ mang tính tương đối, trong trường hợp chưa đủ điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do chưa đáp ứng các yêu cầu về đăng ký quyền sở hữu theo quy định thì việc lựa chọn thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một giải pháp vừa phù hợp với khuôn khổ pháp lý hiện hành, vừa đáp ứng được nhu cầu bảo đảm trong giao dịch. Phương án này không chỉ khả thi trên phương diện kỹ thuật pháp lý mà còn có cơ sở pháp luật rõ ràng nếu các bên tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc về giao dịch bảo đảm theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Đây cũng là hướng tiếp cận linh hoạt, góp phần tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn cấp tín dụng đối với các dự án bất động sản chưa hoàn thiện về mặt pháp lý tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp.
Việc chưa phân biệt rõ giữa thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho các bên, đặc biệt là TCTD và người nhận bảo đảm. Đây là vấn đề phổ biến trên thực tiễn, xuất phát từ sự tương đồng về bản chất tài sản liên quan nhưng lại khác biệt rõ ràng về đối tượng thế chấp và thủ tục pháp lý. Cụ thể, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp bảo đảm đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) chưa hình thành tại thời điểm giao dịch, thường áp dụng khi chủ đầu tư thế chấp dự án hoặc người mua thế chấp trực tiếp căn hộ cho ngân hàng. Hình thức này yêu cầu thủ tục pháp lý phức tạp hơn, có sự tham gia của chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp bảo đảm mà bên mua dùng chính quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đã ký (quyền được nhận nhà ở sau khi hoàn thành) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng; thủ tục đơn giản hơn, dựa trên cơ sở hợp đồng mua bán và hợp đồng thế chấp giữa người mua và ngân hàng.
Sự nhầm lẫn thường phát sinh khi các bên liên quan chưa phân biệt rõ giữa việc chủ đầu tư thế chấp dự án và việc người mua thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ, từ đó làm gia tăng nguy cơ rủi ro pháp lý và tài chính trong hoạt động cấp tín dụng. Ví dụ, khi chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án, bao gồm cả phần đất và các căn hộ chưa xây dựng xong, đó là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Ngược lại, nếu người mua căn hộ đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và dùng chính quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này để vay ngân hàng, đó là thế chấp quyền tài sản.
3. Một số rủi ro pháp lý và vướng mắc trong thực tiễn áp dụng
Trong những năm gần đây, việc nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng trở nên phổ biến tại các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, khung pháp lý điều chỉnh vẫn còn thiếu đồng bộ và chưa theo kịp nhu cầu thực tiễn. Trước ngày 01/8/2024, việc thế chấp quyền tài sản này từng được ghi nhận tại khoản 8 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, kể từ khi Nghị định này hết hiệu lực, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP không còn đề cập đến loại hình thế chấp này mà chỉ điều chỉnh việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện pháp lý khá chặt chẽ. Trong khi đó, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP vẫn mở ra cơ chế linh hoạt cho phép sử dụng quyền tài sản làm tài sản bảo đảm nếu mô tả rõ ràng, có căn cứ pháp lý và không thuộc diện bị cấm. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, người mua nhà chưa đủ điều kiện thế chấp chính căn nhà hình thành trong tương lai (do chưa có giấy chứng nhận, chưa hoàn thiện phần móng...) nhưng vẫn có nhu cầu vay vốn. Khi đó, giải pháp khả thi được nhiều TCTD lựa chọn là nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. So với hình thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, hình thức này có ưu điểm là yêu cầu hồ sơ, giấy tờ đơn giản hơn, không cần hoàn thiện pháp lý về dự án hoặc phần móng. Tuy nhiên, quá trình áp dụng trong thực tiễn vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro pháp lý như sau:
Thứ nhất, việc mô tả quyền tài sản không rõ ràng có thể khiến hợp đồng thế chấp mất hiệu lực
Theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, đối với tài sản bảo đảm là quyền tài sản, thông tin mô tả trong hợp đồng phải thể hiện rõ tên gọi và căn cứ pháp lý làm phát sinh quyền tài sản. Điều này đòi hỏi quyền tài sản được thế chấp phải gắn với một quan hệ pháp lý cụ thể, thường là hợp đồng mua bán nhà ở và phải có khả năng xác định được các yếu tố như chủ thể sở hữu, giá trị, thời điểm phát sinh và hiệu lực. Trong trường hợp quyền tài sản được mô tả một cách chung chung, không dẫn chiếu cụ thể đến hợp đồng làm phát sinh quyền đó, hoặc không thể xác định được phạm vi và giá trị thực tế, thì hợp đồng thế chấp có nguy cơ bị đánh giá là không đủ tính xác định theo quy định pháp luật dân sự. Hệ quả là quyền của bên nhận bảo đảm có thể không được pháp luật bảo vệ trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc khi xử lý tài sản bảo đảm, làm giảm đáng kể tính an toàn pháp lý trong hoạt động tín dụng.
Thứ hai, nếu hợp đồng mua bán bị hủy, bị tuyên vô hiệu hoặc chấm dứt, tài sản bảo đảm sẽ mất căn cứ tồn tại
Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở hết hiệu lực do các bên đã hoàn thành nghĩa vụ, bị hủy bỏ hoặc bị tuyên vô hiệu, thì quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng này vốn là đối tượng thế chấp cũng đồng thời chấm dứt theo. Khi đó, nếu các bên không kịp thời điều chỉnh, bổ sung hoặc ký lại hợp đồng thế chấp để thay thế tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có thể mất quyền xử lý tài sản, mặc dù nghĩa vụ được bảo đảm vẫn chưa được thực hiện đầy đủ. Quy định tại khoản 5 Điều 7 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/20148 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), NHNN về việc hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm cũng đã ghi nhận thực tế này. Theo đó việc xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện tương tự như xử lý thế chấp quyền đòi nợ, đồng thời khẳng định rằng, trong trường hợp căn cứ pháp lý làm phát sinh quyền tài sản không còn, thì tài sản bảo đảm cũng không còn tồn tại để xử lý, trừ khi các bên có sự điều chỉnh kịp thời đối với hợp đồng thế chấp. Điều này cho thấy, việc giám sát hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là căn cứ phát sinh quyền tài sản và chủ động cập nhật các thay đổi thông qua thỏa thuận bổ sung hoặc hợp đồng thay thế là điều kiện quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm trong suốt thời hạn của giao dịch bảo đảm.
Thứ ba, cơ chế đăng ký thế chấp đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa rõ ràng và thống nhất
Hiện nay, pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn chưa có quy định cụ thể, thống nhất về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định mang tính nguyên tắc về việc thế chấp tài sản và quyền tài sản, nhưng không có quy định riêng biệt, chi tiết đối với việc đăng ký thế chấp loại quyền tài sản đặc thù này. Trước đây, khoản 3 Điều 3 Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đã hết hiệu lực từ ngày 01/02/2024) quy định về việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Theo đó, văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm yêu cầu chuyển các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó. Tuy nhiên, sau khi Thông tư số 07/2019/TT-BTP hết hiệu lực, cho đến nay vẫn chưa có văn bản pháp lý nào thay thế hoặc hướng dẫn cụ thể về việc đăng ký thế chấp đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là không xác định rõ thẩm quyền thuộc văn phòng đăng ký đất đai hay Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Điều này dẫn đến nhiều lúng túng trong thực tiễn áp dụng, gây khó khăn cho việc hoàn thiện hồ sơ bảo đảm khoản vay, đồng thời, làm gia tăng rủi ro pháp lý cho các bên trong giao dịch bảo đảm, ảnh hưởng đến hiệu lực, tính đối kháng của biện pháp thế chấp trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
4. Một số đề xuất, khuyến nghị hoàn thiện pháp luật
Việc nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức giao dịch bảo đảm ngày càng phổ biến, đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Dù chưa được quy định đầy đủ trong các văn bản chuyên ngành như Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, nhưng cơ chế này vẫn có cơ sở pháp lý vững chắc trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP nếu được thực hiện đúng, tuân thủ các nguyên tắc về mô tả tài sản và xác lập quyền. Tuy nhiên, sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật và những rào cản trong thực tiễn áp dụng đã và đang gây ra không ít vướng mắc, rủi ro pháp lý cho các chủ thể tham gia. Việc hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh, nâng cao năng lực nhận diện và áp dụng của các chủ thể liên quan, cũng như phát triển các công cụ quản lý phù hợp là yêu cầu cấp thiết nhằm bảo vệ an toàn pháp lý cho bên nhận bảo đảm và thúc đẩy dòng chảy tín dụng hiệu quả. Để tăng cường tính an toàn pháp lý, thống nhất trong áp dụng và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả đưa ra một số khuyến nghị hoàn thiện khung pháp lý theo các hướng sau:
Thứ nhất, bổ sung quy định pháp luật về hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP hiện chỉ điều chỉnh đối với trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chưa quy định cụ thể về việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như Nghị định số 99/2015/NĐ-CP trước đây. Việc khoảng trống này không được tiếp tục kế thừa trong hệ thống pháp luật hiện hành đã dẫn đến sự thiếu rõ ràng trong căn cứ pháp lý. Do đó, cần thiết xem xét bổ sung quy định pháp luật hướng dẫn cụ thể về việc nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để tạo hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ cho hoạt động bảo đảm nghĩa vụ tín dụng. Nội dung hướng dẫn cần bao quát đầy đủ các khía cạnh như: Điều kiện thế chấp, nội dung bắt buộc trong hợp đồng thế chấp, quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên liên quan trong giao dịch. Đặc biệt, cần có hướng dẫn chi tiết về cách thức mô tả quyền tài sản trong hợp đồng thế chấp nhằm bảo đảm tính xác định, minh bạch và hợp pháp của tài sản bảo đảm.
Để đảm bảo tính xác định và hiệu lực pháp lý của tài sản bảo đảm, pháp luật cần có hướng dẫn chi tiết về cách thức mô tả quyền tài sản trong hợp đồng thế chấp. Việc này càng trở nên cần thiết trong bối cảnh pháp luật hiện hành yêu cầu tài sản bảo đảm phải được mô tả rõ ràng, cụ thể và có thể xác định được theo khoản 3 Điều 9 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Theo đó, nội dung mô tả cần bao gồm đầy đủ các thông tin như: Tên hợp đồng mua bán, các bên ký kết, thông tin về căn hộ (số, vị trí), thời điểm phát sinh quyền tài sản, giá trị quyền tài sản, và căn cứ pháp lý làm phát sinh quyền đó...
Bên cạnh đó, nhằm bảo đảm tính thống nhất và thuận tiện trong áp dụng trên thực tế, pháp luật cũng nên quy định việc xây dựng và ban hành biểu mẫu hợp đồng thế chấp mẫu áp dụng riêng cho loại tài sản là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để các bên giao kết hợp đồng một cách chính xác, đồng thời tạo sự đồng bộ trong hồ sơ bảo đảm giữa các TCTD và cơ quan đăng ký. Việc bổ sung các quy định nêu trên cũng là cần thiết để đảm bảo sự tương thích và thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.
Thứ hai, xây dựng quy định chuyển tiếp và xử lý tài sản bảo đảm trong các tình huống hợp đồng gốc bị vô hiệu, chấm dứt hoặc thay đổi nội dung
Pháp luật cần bổ sung quy định về phương án xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp căn cứ làm phát sinh quyền tài sản (hợp đồng mua bán nhà ở) bị hủy, chấm dứt hoặc tuyên vô hiệu. Trong những tình huống này, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm, cần thiết ghi nhận cơ chế ưu tiên xử lý đối với tài sản thay thế (nếu có) hoặc khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh từ hợp đồng (như tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại, hoặc quyền đòi lại số tiền đã thanh toán) nhằm đảm bảo tính liên tục và hiệu lực của biện pháp bảo đảm. Đồng thời, để nâng cao tính an toàn pháp lý và khả năng phòng ngừa rủi ro trong thực tiễn, pháp luật nên quy định rõ trách nhiệm của các bên trong việc thỏa thuận trước trong hợp đồng thế chấp về phương án xử lý trong các trường hợp rủi ro nêu trên. Đây là giải pháp quan trọng nhằm bảo vệ bên nhận thế chấp, đồng thời bảo đảm hiệu lực duy trì của biện pháp bảo đảm trong toàn bộ thời gian thực hiện nghĩa vụ.
Đặc biệt, pháp luật cần làm rõ giới hạn của việc xử lý tài sản bảo đảm là “quyền”, trong các trường hợp quyền này phụ thuộc vào điều kiện phát sinh trong tương lai hoặc bị ràng buộc bởi yếu tố thời điểm (ví dụ như hợp đồng chưa đến hạn bàn giao nhà; quyền tài sản đã không còn giá trị sau khi nghĩa vụ của chủ đầu tư đã hoàn tất...). Việc hoàn thiện các quy định nêu trên là yêu cầu cấp thiết nhằm tăng cường hiệu lực, tính khả thi và an toàn pháp lý cho biện pháp bảo đảm bằng quyền tài sản trong thực tiễn hoạt động tín dụng, góp phần ổn định thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong giao dịch dân sự.
Thứ ba, hoàn thiện cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Một trong những yêu cầu cấp thiết hiện nay là cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất về đăng ký biện pháp bảo đảm đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó xác định rõ cơ quan có thẩm quyền đăng ký, quy trình, hồ sơ cần thiết, cũng như hậu quả pháp lý của việc đăng ký hoặc không đăng ký. Việc này không chỉ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm, mà còn góp phần công khai hóa thông tin giao dịch, hạn chế tranh chấp, tăng cường tính an toàn pháp lý trong hoạt động tín dụng và đầu tư bất động sản.
Mặc dù theo quy định hiện hành, việc đăng ký thế chấp quyền tài sản chưa phải là điều kiện bắt buộc để giao dịch bảo đảm có hiệu lực, tuy nhiên, để nâng cao tính minh bạch, thống nhất thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, đặc biệt trong các giao dịch có giá trị lớn hoặc tiềm ẩn rủi ro cao, cần thiết xem xét quy định đăng ký bắt buộc đối với biện pháp bảo đảm bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần ban hành hướng dẫn chi tiết về thủ tục chuyển tiếp đăng ký biện pháp bảo đảm trong trường hợp tài sản bảo đảm được điều chỉnh từ quyền tài sản sang nhà ở hình thành trong tương lai hoặc ngược lại. Hướng dẫn này cần bảo đảm nguyên tắc không làm gián đoạn hiệu lực của giao dịch bảo đảm, tránh việc các bên bị yêu cầu thực hiện thủ tục giải chấp và đăng ký lại một cách hình thức, gây rủi ro pháp lý và gián đoạn tính liên tục của quyền ưu tiên thanh toán trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp đặc thù trên là rất cần thiết để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và bảo đảm hiệu quả thi hành pháp luật dân sự về bảo đảm nghĩa vụ.
1 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
2 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu; 2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được; 3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai; 4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
3 Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
4 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
5 Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ gồm: “Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm”.
6 Khoản 8 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định:“8. Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Khoản này không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận”.
7 Khoản 5 Điều 8 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định: “Đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được thế chấp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở, giấy tờ chứng minh đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và giấy tờ chứng minh nhà ở thế chấp không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đã thế chấp hoặc giấy tờ chứng minh đã giải chấp nếu có thế chấp. Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở mua bán hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở”.
8 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hết hiệu lực từ ngày 02/8/2024.
Tài liệu tham khảo
1. Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Kiemsat.vn (2024), “Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng”, chuyên mục Nghiên cứu - Trao đổi, ngày 08/11/2024.
3. Luật Nhà ở năm 2023.
4. Nguyễn Chí Khang và Huỳnh Thị Thu Oanh (2022), “Đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Công Thương, ngày 08/04/2022.
5. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
6. Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023.
7. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 (hết hiệu lực từ 01/8/2024).
8. Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
9. Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
