Tóm tắt: Thị trường nhà ở hình thành trong tương lai đang phát triển mạnh mẽ, song tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Để bảo đảm quyền lợi của người dân, pháp luật đã và đang không ngừng được hoàn thiện, trong đó bảo lãnh ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã đưa ra những quy định mới về bảo lãnh ngân hàng, tạo khung pháp lý chặt chẽ hơn. Bài viết đi sâu phân tích các quy định này, đồng thời đưa ra các đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của biện pháp bảo lãnh ngân hàng, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Từ khóa: Nhà ở hình thành trong tương lai, người mua, bảo lãnh ngân hàng.
RIGHTS OF BUYERS OF FUTURE HOUSING THROUGH BANK GUARANTEE
Abstract: The housing market formed in the future is developing strongly, but it poses many risks to buyers. To ensure the rights of the people, the law has been constantly improved, in which bank guarantees play an important role. The 2023 Law on Real Estate Business has introduced new regulations on bank guarantees, creating a tighter legal framework. This article analyzes these regulations in depth, simultaneously, proposes recommendations to improve the effectiveness of bank guarantees, contributing to stabilizing the real estate market.
Keywords: Future housing, buyer, bank guarantee.
1. Khái quát về bảo vệ người mua nhà bằng bảo lãnh ngân hàng
1.1. Bảo đảm quyền lợi của người mua nhà là yếu tố cốt lõi trong các dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai
Kể từ khi được thừa nhận bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (khoản 8 Điều 4), giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, như nhiều nghiên cứu đã chỉ ra loại hình giao dịch này vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là về việc bảo vệ quyền lợi của người mua (Lưu Quốc Thái, 2023). Nguyên nhân chính là do khung pháp lý chưa hoàn thiện, dẫn đến nhiều rủi ro tiềm ẩn. Vì vậy, việc tăng cường các biện pháp bảo vệ, trong đó có việc áp dụng cơ chế bảo lãnh ngân hàng là hết sức cần thiết.
Khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua thường phải đối mặt với nhiều băn khoăn, lo lắng. Họ không chỉ lo lắng về chất lượng căn nhà, tiến độ xây dựng mà còn lo ngại về những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra trong tương lai. Chính vì vậy, việc tạo ra một môi trường giao dịch an toàn, minh bạch, bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua là điều vô cùng quan trọng.
Trong giao dịch mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua thường ở vị thế bất lợi so với chủ đầu tư. Sự bất đối xứng này thể hiện rõ ở việc chủ đầu tư nắm giữ nhiều thông tin hơn về dự án, đồng thời có quyền lực lớn hơn trong việc soạn thảo hợp đồng. Điều này khiến người mua khó có thể đàm phán và bảo vệ quyền lợi của mình. Hơn nữa, thị trường bất động sản thường ít cạnh tranh, khiến người mua có ít lựa chọn hơn và dễ bị ép buộc chấp nhận các điều khoản bất hợp lý. Người mua nhà ở hình thành trong tương lai giống như một khách hàng mua hàng trong một cửa hàng độc quyền. Họ không chỉ lo lắng về chất lượng căn nhà, tiến độ xây dựng mà còn lo ngại về việc bị chủ đầu tư lợi dụng do thiếu thông tin và quyền lực. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua (Phan Phương Nam và Ngô Gia Hoàng, 2023). Mặc dù đã có những nỗ lực như việc áp dụng cơ chế bảo lãnh ngân hàng, nhưng thực tế vẫn còn một số hạn chế nhất định. Chúng ta sẽ cùng phân tích kỹ hơn về vấn đề này ở phần tiếp theo.
1.2. Quy định bảo vệ người mua nhà bằng bảo lãnh ngân hàng
Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về bảo lãnh trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã kế thừa và phát triển những quy định của luật cũ. Luật mới không chỉ bổ sung những nội dung còn thiếu mà còn làm rõ hơn các quy định hiện hành, nhằm tạo ra một khung pháp lý hoàn thiện hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã nâng cấp đáng kể quy định về bảo lãnh ngân hàng so với luật cũ. Nếu như trước đây, bảo lãnh chỉ là một yêu cầu, thì nay đã trở thành một nghĩa vụ bắt buộc đối với chủ đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà sẽ được bảo vệ tốt hơn, giảm thiểu rủi ro khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, luật mới cũng mở rộng đối tượng ngân hàng được phép cấp bảo lãnh và quy định rõ ràng hơn về phạm vi bảo lãnh, giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của cơ chế này.
Ngân hàng bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả cho người mua những khoản tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn hoặc vi phạm các điều khoản trong hợp đồng. Phạm vi bảo lãnh bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết (khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023). Điều này giúp người mua yên tâm hơn khi giao dịch mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai và giảm thiểu rủi ro phát sinh.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã trao cho người mua nhà quyền tự quyết định có yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bảo lãnh ngân hàng hay không. Quyền lựa chọn này bảo đảm rằng người mua có thể chủ động bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch. Người mua có thể cân nhắc kỹ lưỡng giữa mức độ rủi ro và chi phí để đưa ra quyết định phù hợp (khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023). Quyết định có sử dụng dịch vụ bảo lãnh ngân hàng hay không thuộc quyền lựa chọn của người mua nhà. Nếu người mua không muốn có bảo lãnh, họ sẽ cùng chủ đầu tư ký một thỏa thuận bằng văn bản để ghi nhận quyết định này. Trong trường hợp này, cả chủ đầu tư, người mua và ngân hàng đều không có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục liên quan đến bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa với việc người mua sẽ tự chịu rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.
2. Thực trạng bảo vệ người mua nhà bằng bảo lãnh ngân hàng thông qua các bản án
Đầu tiên, bài viết tiếp cận với “Bản án số 239/2020/DS-PT ngày 06/5/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về vụ việc tranh chấp hợp đồng mua, bán căn hộ hình thành trong tương lai”. Nội dung vụ án như sau:
Bà Vòng Nhộc Z đang có tranh chấp với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng S về việc vi phạm hợp đồng mua bán hai căn hộ. Cụ thể, mặc dù đã thanh toán đầy đủ hoặc một phần số tiền theo hợp đồng ký kết vào các ngày 29/11/2010 và 08/12/2010, Công ty S vẫn chưa bàn giao căn hộ số A14 và B12 thuộc dự án Cao ốc X như đã cam kết. Do đó, bà Z đã khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu tuyên hủy hợp đồng và buộc Công ty S phải bồi thường thiệt hại.
Tòa án đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Vòng Nhộc Z cho thấy tầm quan trọng của bảo lãnh ngân hàng trong các giao dịch mua, bán bất động sản. Nếu có bảo lãnh ngân hàng, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả tiền cho bà Z trong trường hợp Công ty S không thực hiện đúng cam kết. Tuy nhiên, trong trường hợp này, việc thiếu bảo lãnh ngân hàng đã khiến bà Z phải tự mình bảo vệ quyền lợi của mình thông qua con đường pháp lý. Điều này cho thấy, bảo lãnh ngân hàng không chỉ là một công cụ bảo vệ quyền lợi của người mua nhà mà còn là một cơ chế giám sát hoạt động của chủ đầu tư.
Trong bản án, Tòa án đã thừa nhận lỗi của chủ đầu tư khi chậm tiến độ bàn giao nhà. Tuy nhiên, việc Tòa án chỉ yêu cầu chủ đầu tư phạt vi phạm hợp đồng và cho phép người mua tiếp tục thực hiện hợp đồng là chưa đủ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Việc thiếu vắng bảo lãnh ngân hàng trong trường hợp này đã khiến người mua nhà như bà Z phải đối mặt với rủi ro cao và mất nhiều thời gian, công sức để bảo vệ quyền lợi của mình. Điều này cho thấy, bảo lãnh ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của người mua nhà và cần được áp dụng một cách nghiêm túc hơn trong thực tế.
Một bản án thứ hai mà bài viết muốn tiếp cận là “Bản án số 60/2023/DS-ST ngày 28/3/2023 của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh về vụ việc tranh chấp hợp đồng mua, bán căn hộ”. Nội dung vụ án như sau:
Ông Trần Quốc D đang có tranh chấp với Công ty V về việc vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ. Cụ thể, mặc dù đã thanh toán đầy đủ số tiền 420.000.000 đồng theo hợp đồng ký kết vào ngày 21/6/2012, nhưng Công ty V đã không thực hiện đúng tiến độ thi công và không bàn giao căn hộ như đã cam kết. Do đó, ông D đã khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu tuyên hủy hợp đồng và buộc Công ty V phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán.
Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của ông Trần Quốc D, khẳng định hành vi vi phạm hợp đồng của Công ty V. Nguyên nhân chính của vụ việc này là do Công ty V không có khả năng tài chính hoặc không có ý định thực hiện đúng cam kết với khách hàng. Nếu có bảo lãnh ngân hàng, ngân hàng sẽ giám sát chặt chẽ hoạt động của chủ đầu tư và bảo đảm rằng dự án được triển khai đúng tiến độ. Điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.
Công ty V đã vi phạm nghiêm trọng các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Công ty V đã: (1) Huy động vốn trái phép bằng cách ký hợp đồng bán căn hộ khi chưa hoàn thiện phần móng; (2) Không thông qua sàn giao dịch bất động sản khi ký hợp đồng với ông D; (3) Không thực hiện thủ tục bảo lãnh ngân hàng theo quy định. Các hành vi vi phạm này đã gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua nhà như ông D.
Bảo lãnh ngân hàng là một yêu cầu bắt buộc đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư đã không tuân thủ quy định này, gây ra nhiều hệ lụy cho người mua nhà. Nguyên nhân của tình trạng này là do cả việc thực thi pháp luật còn yếu kém và khung pháp lý chưa hoàn thiện. Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật về bảo lãnh ngân hàng đã tạo ra nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng, dẫn đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà chưa được bảo đảm.
Cả Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Thống đốc NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đều nhằm mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi tham gia giao dịch mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, phạm vi bảo lãnh của chủ đầu tư theo quy định của hai văn bản pháp luật này lại có sự khác biệt nhất định. Điều này dẫn đến tình trạng chồng chéo và khó áp dụng trong thực tiễn. Để bảo đảm tính thống nhất và hiệu quả trong việc thực hiện bảo lãnh nhà ở, cần có sự điều chỉnh và bổ sung các quy định pháp luật liên quan.
Việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Thông tư số 11/2022/TT-NHNN có những quy định khác nhau về phạm vi bảo lãnh của chủ đầu tư đã gây ra sự mâu thuẫn và khó khăn trong thực tiễn áp dụng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà và tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, cần sớm có sự điều chỉnh để quy định về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được thống nhất và rõ ràng hơn. Các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác rà soát, sửa đổi, bổ sung những quy định pháp luật liên quan, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân nắm bắt được quyền lợi của mình.
3. Các đề xuất nhằm tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua cơ chế bảo lãnh của ngân hàng
Thứ nhất, để bảo đảm tính thống nhất và hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cần ưu tiên điều chỉnh khoản 15 Điều 3 của Thông tư số 11/2022/TT-NHNN để nội dung quy định về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoàn toàn phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 26 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Việc này không chỉ giúp loại bỏ các bất cập hiện nay mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã trao cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai quyền tự chủ trong việc lựa chọn có muốn được bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hay không. Quyết định này cần được ghi rõ trong hợp đồng mua, bán. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định, vì việc từ chối bảo lãnh đồng nghĩa với việc họ sẽ tự chịu rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng (khoản 3 Điều 26). Trong thực tế, có những trường hợp khá phức tạp khi không có văn bản thỏa thuận về việc từ chối bảo lãnh, ngân hàng đã cam kết bảo lãnh nhưng hợp đồng mua, bán lại không quy định rõ về nghĩa vụ này. Vậy trong tình huống thiếu sót này, liệu ngân hàng có nghĩa vụ phải thực hiện bảo lãnh hay không? Và người mua nhà được bảo vệ quyền lợi như thế nào? Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những tiến bộ đáng kể trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Tuy nhiên, việc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chưa quy định rõ trường hợp ngân hàng đã cam kết bảo lãnh nhưng hợp đồng mua, bán lại không ghi rõ điều khoản này là một lỗ hổng cần được khắc phục. Để bảo đảm tính thống nhất và hiệu quả trong thực thi pháp luật, cần bổ sung quy định cụ thể vào khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để làm rõ trách nhiệm của ngân hàng trong trường hợp này, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
Thứ ba, trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động, việc ngân hàng bảo lãnh gặp khó khăn là một rủi ro không thể lường trước. Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, cần thiết phải xây dựng một hệ thống bảo lãnh đa tầng, trong đó các tổ chức bảo hiểm đóng vai trò quan trọng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cần bổ sung quy định cụ thể về việc chuyển giao nghĩa vụ bảo lãnh từ ngân hàng sang các tổ chức bảo hiểm trong trường hợp cần thiết. Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng cần xác định rõ phạm vi bảo lãnh, số tiền bảo lãnh và các thủ tục liên quan để bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả của hệ thống bảo lãnh. Luật pháp cần quy định rõ ràng về cơ chế hoạt động của hệ thống này, bảo đảm sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan và tạo ra một mạng lưới bảo vệ vững chắc cho người mua nhà.
Thứ tư, quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai là một quyết định quan trọng và đòi hỏi người mua phải tìm hiểu kỹ lưỡng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nên ưu tiên lựa chọn những dự án có sự bảo lãnh của ngân hàng. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, pháp lý dự án và các điều khoản trong hợp đồng cũng là điều vô cùng cần thiết.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, đòi hỏi một khung pháp lý hoàn thiện để bảo đảm sự phát triển ổn định. Việc bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai là một vấn đề cần được ưu tiên giải quyết. Một số giải pháp được đề xuất trên đây nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Đoàn Phú (2023), Rủi ro về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202311/rui-ro-ve-giao-dich-bat-dong-san- hinh-thanh-trong-tuong-lai-95545b0/
2. Lưu Quốc Thái (2023), Các biện pháp bảo đảm an toàn cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211680
3. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2022), Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, https://lsvn.vn/mot-so-van-de-phap-ly-ve-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai1657031860.html
4. Phan Phương Nam, Ngô Gia Hoàng (2023), Bảo đảm quyền lợi của bên mua nhà trong dự án bất động sản đang thế chấp, http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=211682.
5. Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Bản án số 60/2023/DS-ST ngày 28/3/2023 về vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ.
6. Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2020), Bản án số 239/2020/DS-PT ngày 06/5/2020 về vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.
ThS. Trần Nguyễn Phước Thông
Khoa Luật, Trường Đại học Hùng Vương, Thành phố Hồ Chí Minh
