Tóm tắt: Ngày 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2024. Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, đã thể chế đúng chủ trương của Đảng, tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai với nhiều điểm mới tiến bộ, đặc biệt là các quy định về giá đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xuất phát từ đó, bài viết tập trung làm rõ những điểm mới nổi bật trong quy định của Luật Đất đai năm 2024 về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các yêu cầu đặt ra cần phải đảm bảo thực hiện để các quy định này có thể đi vào thực tiễn cuộc sống.
Từ khóa: Giá đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, điểm mới, nổi bật, Luật Đất đai.
NEW HIGHLIGHTS IN REGULATIONS ON LAND PRICES, LAND USE PLANNINGS AND PLANS UNDER THE 2024 LAND LAW AND A NUMBER OF ISSUES RAISED TO IMPROVE THE EFFICIENCY OF APPLICATION
Abstract: On the morning of January 18, 2024, at the closing session of the 5th extraordinary session of the XV National Assembly, the National Assembly passed the amended Land Law. The amended Land Law in 2024 consists of 16 chapters and 260 articles, which have institutionalized the Party's guidelines, removed difficulties and obstacles pointed out in the process of reviewing the implementation of the land law with many new and progressive points, especially regulations on land prices and planning, land use plans. Stemming from that, the article focuses on clarifying the outstanding new points in the provisions of the Land Law 2024 on land prices, planning, land use plans and requirements that need to be ensured so that these regulations can come into practice.
Keywords: Land price, land use planning, land use plan, new and outstanding points, Land Law.
1. Đặt vấn đề
Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2024 đã tạo thêm động lực mới cho việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo tinh thần chủ động của việc lập pháp, thể hiện hiệu quả giám sát, đưa ra các quyết sách kịp thời và bứt phá trong quá trình phát triển đất nước. Đây là bước tiến quan trọng để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm xây dựng thể chế và chính sách quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Việc quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai được đảm bảo tiết kiệm, bền vững và hiệu quả nhằm đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Tất cả những điều này sẽ tạo động lực để đưa đất nước ta trở thành một nước có thu nhập cao vào năm 20451. Luật Đất đai năm 2024 đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ tất cả các tầng lớp Nhân dân, các cơ quan, tổ chức, địa phương và đặc biệt là cộng đồng doanh nghiệp. Đây là một đạo luật quan trọng và có ý nghĩa đặc biệt, ảnh hưởng rất lớn đến mọi khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội cũng như quyền lợi của doanh nghiệp và người dân. Luật Đất đai năm 2024 chứa đựng rất nhiều sự thay đổi, bổ sung thể hiện sự đổi mới trong tư duy của các nhà lập pháp, đặc biệt là các quy định về giá đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Do đó, việc xác định làm rõ những điểm mới nổi bật trong quy định về giá đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, từ đó làm rõ các yêu cầu đặt ra cần phải lưu ý để giúp việc thực thi các quy định này trên thực tế đạt được tính hiệu quả là điều rất quan trọng, cấp thiết trong bối cảnh hiện nay.
Luật Đất đai năm 2024 là một đạo luật quan trọng và ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội cũng như quyền lợi của doanh nghiệp và người dân (Nguồn ảnh: Internet)
2. Những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm 2024 trong quy định về giá đất và một số vấn đề đặt ra
Giá đất là một hạng mục quan trọng, có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách quốc gia, môi trường đầu tư của các doanh nghiệp và thu hút rất nhiều sự quan tâm của toàn xã hội. Với nhiều quy định mới về bảng giá đất, nguyên tắc, phương pháp tính giá đất,… Luật Đất đai năm 2024 sẽ có tác động không nhỏ đến hoạt động sản xuất, kinh doanh với nhiều quy định nổi bật về giá đất có thể kể đến gồm:
Thứ nhất, loại bỏ khung giá đất và tạo bảng giá đất hằng năm dựa trên nguyên tắc thị trường
So với Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), Luật Đất đai năm 2024 loại bỏ yêu cầu Chính phủ công bố khung giá đất 5 năm một lần. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất đợt 1 trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định, ban hành và thực hiện từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất nhằm ban hành và thực hiện vào ngày 01/01 năm kế tiếp2.
Theo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2024, việc xây dựng bảng giá đất được thực hiện theo khu vực và vị trí của đất. Đối với các khu vực có sẵn bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng dựa trên từng thửa đất cụ thể, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn. Điều này có nghĩa là việc xác định giá đất sẽ được thực hiện một cách chi tiết và chính xác hơn, dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích và mục đích sử dụng của từng thửa đất, từ đó giúp người dân và doanh nghiệp có được cái nhìn rõ ràng hơn về giá trị đất trong khu vực của mình. Ngoài ra, việc xây dựng bảng giá đất theo từng thửa đất cũng sẽ giúp ngăn chặn tình trạng định giá đất không công bằng hoặc thiếu minh bạch. Bằng cách này, việc giao dịch đất đai sẽ được thực hiện một cách minh bạch và công bằng hơn, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất theo từng thửa đất cũng đòi hỏi sự chính xác và minh bạch trong việc thu thập và quản lý dữ liệu giá đất. Chính vì vậy, các cơ quan chức năng cần có trách nhiệm và nỗ lực để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của bảng giá đất, từ đó đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp khi giao dịch đất đai. Trên cơ sở này, việc xây dựng bảng giá đất theo từng thửa đất là một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đồng thời góp phần vào việc xây dựng một nền tảng pháp lý vững chắc cho sự phát triển bền vững của đất nước.
Cơ quan có nhiệm vụ quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh là một đơn vị quan trọng trong hệ thống quản lý đất đai của địa phương, nhằm đảm bảo rằng việc quản lý đất đai được thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu quả. Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của mình, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có thể thuê các tổ chức tư vấn để xác định giá đất. Việc làm này là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc định giá đất. Các tổ chức tư vấn sẽ tiến hành nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác. Kết quả của việc xác định giá đất này sẽ được cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh sử dụng để điều chỉnh và cập nhật bảng giá đất hiện hành. Hơn nữa, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh còn có trách nhiệm thực hiện các biện pháp kiểm soát và giám sát việc sử dụng đất đai trong khu vực của mình; bao gồm việc kiểm tra và xử lý các trường hợp vi phạm quy định về sử dụng đất đai, đồng thời đưa ra các giải pháp để tối ưu hóa việc sử dụng đất đai và đảm bảo sự phát triển bền vững của địa phương.
Một trong những nguyên tắc quan trọng trong việc định giá đất tại Việt Nam là nguyên tắc thị trường, giá cả của đất sẽ được xác định dựa trên sự cân đối giữa cung và cầu trên thị trường. Theo Luật Đất đai năm 2024, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ được áp dụng để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc xác định giá đất. Điều này cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường đất đai. Bằng cách áp dụng nguyên tắc thị trường, các bên liên quan sẽ có khả năng đưa ra quyết định đúng đắn và chính xác về giá cả đất, từ đó hạn chế được các tình trạng thiếu tính minh bạch và không công bằng trong giao dịch đất đai. Tuy nhiên, việc áp dụng nguyên tắc thị trường trong định giá đất cũng đòi hỏi sự chủ động và có trách nhiệm từ các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức liên quan. Việc đưa ra các quyết định đúng đắn và minh bạch về giá cả đất là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường đất đai.
Ngoài ra, việc xây dựng bảng giá đất mới cũng sẽ được thực hiện theo các phương pháp định giá đất khác nhau, như phương pháp so sánh với các khu vực có cùng đặc điểm địa lý và kinh tế, phương pháp chi phí sản xuất, hay phương pháp thu nhập, giúp tăng tính đa dạng và linh hoạt trong việc định giá đất, từ đó đảm bảo tính chính xác và khách quan của bảng giá đất mới.
Thứ hai, các quy định cụ thể đã được đưa ra về các phương pháp định giá đất áp dụng trong điều kiện nhất định
Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, cách thức xác định giá đất được đề ra một cách rõ ràng và chi tiết, bao gồm các phương pháp sau đây:
Một là, phương pháp so sánh. Đây là một trong những phương pháp được sử dụng để định giá đất hiệu quả và chính xác. Điều này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, từ đó tạo ra một mức giá trung bình cho thị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh mức giá này cần phải được thực hiện theo một cách khoa học. Để thực hiện phương pháp so sánh, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được xem xét và phân tích kỹ lưỡng. Các yếu tố này có thể bao gồm vị trí, diện tích, hạ tầng, tiện ích xung quanh, cơ sở hạ tầng, tiềm năng phát triển và các yếu tố khác liên quan đến thị trường tại địa phương. Từ đó, có thể xác định được mức độ tương đồng giữa các thửa đất và đưa ra mức giá phù hợp cho từng thửa đất. Một điểm đặc biệt quan trọng của phương pháp so sánh là việc loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất - có nghĩa là chỉ tính toán giá đất mà không tính đến các công trình xây dựng hay cơ sở hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó. Việc loại trừ này giúp đảm bảo tính khách quan và chính xác của phương pháp so sánh.
Hai là, phương pháp thu nhập. Đây là phương pháp định giá đất được tính bằng cách lấy thu nhập ròng trung bình của năm gần nhất trên một diện tích đất cụ thể và chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền tệ địa phương, trong trường hợp này là tiền Việt Nam, với kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có sẵn số liệu trước thời điểm định giá. Đây là phương pháp đánh giá khá chính xác và được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Bởi vì nó không chỉ đơn thuần là dựa trên giá trị của diện tích đất mà còn tính toán vào yếu tố lãi suất tiền gửi tiết kiệm, một yếu tố quan trọng trong việc đánh giá giá trị của tài sản. Như vậy, phương pháp thu nhập trở nên chính xác hơn và cung cấp một cái nhìn tổng quan về giá trị thực sự của diện tích đất. Để áp dụng phương pháp này, các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản cần có số liệu chính xác về thu nhập và lãi suất tiền gửi tiết kiệm hiện tại. Đồng thời, cần phải lựa chọn ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của số liệu thu thập được.
Ba là, phương pháp thặng dư. Đây là một trong những phương pháp tính toán hiệu quả và được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản. Về bản chất, phương pháp thặng dư là phương pháp tính toán tổng doanh thu và chi phí phát triển của một thửa đất hoặc khu đất, từ đó tìm ra sự chênh lệch giữa hai con số để xác định mức lợi nhuận thực tế của dự án. Để thực hiện phương pháp thặng dư, trước hết cần phải xác định tổng doanh thu phát triển ước tính của dự án. Điều này có thể được tính bằng cách nhân giá bán dự kiến của căn hộ hoặc khu đất với số lượng sản phẩm dự kiến được bán ra. Tuy nhiên, để đảm bảo tính chính xác, cần phải xem xét các yếu tố khác như giá trị thực tế của thị trường, nhu cầu và cạnh tranh trong khu vực. Sau khi đã có tổng doanh thu phát triển ước tính, tiếp theo là xác định tổng chi phí phát triển ước tính của dự án, bao gồm các chi phí liên quan đến việc xây dựng, thiết kế, giấy phép và các khoản chi khác. Tuy nhiên, để tính toán một cách chính xác, cần phải xem xét các yếu tố như giá vật liệu xây dựng, chi phí lao động và các chi phí khác có thể ảnh hưởng đến dự án. Sau khi đã có tổng doanh thu phát triển ước tính và tổng chi phí phát triển ước tính, ta sẽ có được con số thặng dư của dự án - mức lợi nhuận thực tế mà dự án có thể mang lại. Bên cạnh đó, cần phải xem xét các yếu tố như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa của công trình theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bốn là, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là một trong những phương pháp quan trọng để xác định giá đất hiện tại. Hệ số điều chỉnh giá đất được tính bằng cách so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường. Nếu giá đất trong bảng cao hơn giá đất thị trường, hệ số điều chỉnh sẽ giảm xuống để phù hợp với giá thực tế. Ngược lại, nếu giá đất trong bảng thấp hơn giá đất thị trường, hệ số điều chỉnh sẽ tăng lên để đảm bảo tính công bằng và đúng đắn trong việc xác định giá đất. Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất cũng giúp tránh được việc định giá quá cao hoặc quá thấp, gây ra những tranh chấp và bất đồng quan điểm giữa các bên liên quan. Đồng thời, nó cũng là một công cụ hữu ích để kiểm soát và điều tiết giá đất, đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh giá đất còn được áp dụng trong việc tính toán thuế đất, đặc biệt là thuế đất nông nghiệp. Việc sử dụng hệ số này giúp tăng thu nhập cho người dân nông thôn, đồng thời đảm bảo tính công bằng trong việc thu thuế đất.
Thứ ba, quy định bổ sung thêm nhiều thành viên vào Hội đồng định giá đất
Luật Đất đai năm 2024 cho phép Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Điều 160. Tuy nhiên, để đảm bảo tính độc lập và khách quan trong quá trình định giá đất, Luật Đất đai năm 2024 đã có những điều chỉnh và mở rộng thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất. Quy định này nhằm đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc xác định giá đất, đặc biệt là khi có sự tăng giảm về giá cả và diện tích đất. Theo đó, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, Hội đồng thẩm định giá đất còn được bổ sung thêm các đại diện từ Hội đồng nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rõ vai trò của các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và chuyên gia về giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất nhằm đảm bảo tính chuyên môn và chính xác trong việc đưa ra các đánh giá về giá đất, từ đó đưa ra quyết định định giá đất phù hợp với thực tế và đáp ứng được nhu cầu của người dân. Với sự tham gia của nhiều đại diện và chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất sẽ trở thành một cơ quan đa dạng và đầy đủ các góc nhìn, từ đó đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong quá trình định giá đất, góp phần tạo nên một môi trường kinh doanh và đầu tư thuận lợi, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân và sự phát triển bền vững của đất nước.
3. Những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm 2024 trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và một số vấn đề đặt ra
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là những công cụ quan trọng trong việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, tạo nền tảng cho việc chuyển nhượng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi cần thiết nhằm đáp ứng các yêu cầu về phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng và an ninh. Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định chi tiết về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo việc sử dụng đất được thực hiện một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và phù hợp với các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội. Đó là:
Thứ nhất, cải tiến quy trình, nội dung, phương pháp lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc lập kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch. Đồng thời, quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp và cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực khác nhau. Kế hoạch sử dụng đất cần phải tính đến việc kết hợp giữa các chỉ tiêu sử dụng đất với không gian, phân vùng sử dụng đất và hệ sinh thái tự nhiên. Bên cạnh đó, cần đảm bảo sự tiết kiệm và hiệu quả trong khai thác tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường phù hợp với biến đổi khí hậu. Ngoài ra, cần đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, độ che phủ rừng và tôn tạo, phát huy giá trị của di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh. Kế hoạch sử dụng đất của các cấp phải được lập đồng thời với việc quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định và phê duyệt trước kế hoạch cấp thấp hơn. Trong trường hợp kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định và phê duyệt cho kế hoạch mới, các chỉ tiêu sử dụng đất vẫn phải được thực hiện cho đến khi kế hoạch sử dụng đất cho thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định và phê duyệt.
Thứ hai, nâng cao sự công khai, minh bạch trong hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 là tăng cường công khai và minh bạch trong quy trình lập quy hoạch sử dụng đất. Theo đó, các cơ quan chức năng phải công bố thông tin liên quan đến quy hoạch đất đai một cách rõ ràng và đầy đủ để người dân có thể tiếp cận và theo dõi, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng đặt nhiều yêu cầu về sự tham gia của người dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất. Theo đó, người dân được quyền tham gia đóng góp ý kiến, đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm cải thiện hiệu quả và tính khả thi của quy hoạch; giúp tạo ra sự đồng thuận và sự chấp nhận từ phía cộng đồng, đồng thời đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với thực tiễn trong việc sử dụng đất đai.
Theo quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập ý kiến từ các sở, ngành có liên quan, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch sử dụng đất. Việc thu thập ý kiến được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Nội dung thu thập bao gồm báo cáo thuyết minh và hệ thống bản đồ về quy hoạch sử dụng đất3. Việc tổng hợp, tiếp thu và giải trình ý kiến đóng góp của các bên liên quan là một bước quan trọng trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất tại cấp tỉnh nhằm đảm bảo tính công khai và minh bạch trong việc xây dựng một kế hoạch phát triển đất đai bền vững và hiệu quả.
Trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch sử dụng đất, các cơ quan chức năng cần phải tổng hợp và tiếp thu ý kiến đóng góp từ các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp có liên quan đến vấn đề này, giúp đảm bảo tính đầy đủ và đa dạng của các ý kiến; từ đó tạo nên một quy hoạch sử dụng đất chính xác và phù hợp với thực tế. Sau khi đã tổng hợp và tiếp thu ý kiến đóng góp, các cơ quan chức năng cần phải giải trình những ý kiến này để giải thích rõ ràng và thuyết phục được sự đồng ý của các bên liên quan, tạo nên một sự hiểu biết chung và đồng thuận trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Để đảm bảo tính công khai và minh bạch, các ý kiến đóng góp và giải trình của các cơ quan chức năng phải được công bố trên trang thông tin điện tử của cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Điều này giúp cho công chúng có thể theo dõi và đóng góp ý kiến vào quy hoạch sử dụng đất, từ đó đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình lập kế hoạch. Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 45 ngày kể từ ngày công khai thông tin về nội dung lấy ý kiến, cho phép các bên liên quan có đủ thời gian để nghiên cứu và đưa ra những ý kiến đóng góp xây dựng và mang tính xây dựng cao hơn cho quy hoạch sử dụng đất.
Để thu thập ý kiến về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm, cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất sẽ yêu cầu ý kiến từ các phòng, ban, ngành có liên quan, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan, tổ chức, cộng đồng và cá nhân khác liên quan. Quá trình này sẽ được thực hiện thông qua việc công khai thông tin về nội dung của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, điểm dân cư, nhà văn hóa và tổ chức hội nghị, hội thảo để thu thập ý kiến từ các hộ gia đình và cá nhân đại diện cho các xã, phường, thị trấn. Nội dung thu thập ý kiến bao gồm báo cáo thuyết minh và hệ thống bản đồ về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024
Hiện nay, các địa phương đang kỳ vọng Luật Đất đai năm 2024 khi có hiệu lực sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý, sử dụng hợp lý nguồn lực đất đai, gắn với giải quyết các vướng mắc, tồn tại trên thực tế của từng địa phương, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập quốc tế sâu rộng, từng bước hiện thực hóa mục tiêu mà cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đề ra. Theo đó, để các quy định về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 có thể thực thi hiệu quả trên thực tế, theo nhóm tác giả, cần phải thực hiện các giải pháp sau:
Một là, đối với quy định về giá đất, cần nhanh chóng xây dựng các quy định hướng dẫn cụ thể làm rõ các vấn đề còn mang tính chất định khung trong quy định về giá đất của Luật để đảm bảo tính rõ, ràng, hiệu quả, thống nhất khi hiểu và áp dụng trên thực tế. Cụ thể, Chính phủ cần quy định, hướng dẫn chi tiết, cụ thể những nội dung được quy định tại Điều 158 của Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, đặc biệt phải tập trung làm rõ “các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất” được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 158 là những yếu tố nào. Bên cạnh đó, cần quy định hướng dẫn chi tiết về quy trình lựa chọn và áp dụng từng phương pháp định giá, đặc biệt là với quy định tại khoản 9 Điều 158: “Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định” bởi sẽ có những thay đổi trong trình tự xác định giá đất do Hội đồng thẩm định có quyền quyết định lựa chọn phương pháp định giá4. Đồng thời, Chính phủ cũng cần phân công cụ thể cho từng bộ, ngành xây dựng văn bản thi hành dưới Luật, có tiến độ cụ thể, phải trao trách nhiệm rõ ràng cho các bộ, ngành để người dân giám sát5. Cùng với việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ thì các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Tài chính trong phạm vi quản lý của mình cần tổ chức rà soát các văn bản pháp luật hiện hành, tiến hành sửa đổi, bổ sung nếu có sự chồng chéo, mâu thuẫn để đảm bảo đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai năm 2024. Các địa phương cũng cần rà soát các quy định, văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền, để sửa đổi, bổ sung, ban hành đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất6. Việc ban hành văn bản quy định chi tiết đối với các quy định về tài chính đất đai và giá đất phải được thực hiện nhanh chóng trên cơ sở chất lượng, đạt yêu cầu, tránh tình trạng chậm ban hành nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật7.
Hai là, đối với quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Chính phủ cần nhanh chóng xây dựng các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024, trong đó có các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường phải chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành hữu quan soạn thảo thông tư hướng dẫn thi hành các nghị định của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan chức năng cần nhanh chóng quy định cụ thể, chặt chẽ nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong từng trường hợp phải điều chỉnh, tránh tình trạng tùy tiện, tiêu cực khi thực hiện. Đồng thời, phải có cơ chế pháp lý để bảo đảm trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong công tác điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hơn nữa, cần quy định chế tài xử phạt đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, cần phải bổ sung những quy định, chế tài đủ mạnh để khắc phục tình trạng buông lỏng trong tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như giải quyết những tiêu cực vẫn còn tồn tại, từng bước xóa bỏ tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo”. Việc quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong từng khâu khi tiến hành xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác kiểm tra, kiểm soát quá trình thực hiện và kịp thời phát hiện những bất cập để xử lý trách nhiệm của cán bộ phụ trách gây ảnh hưởng đến tiến độ, gây thiệt hại cho Nhà nước. Bên cạnh đó, cũng cần phải rà soát lại hệ thống pháp luật để phát hiện những mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập giữa Luật Đất đai năm 2024 với các đạo luật khác có liên quan về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để kịp thời sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ về nội dung giữa các quy định của những đạo luật có liên quan. Ngoài ra, Ủy ban nhân dân các cấp cũng cần phải nhanh chóng xây dựng kế hoạch cụ thể, chi tiết và chuẩn bị đầy đủ các điều kiện, nguồn lực vật chất cần thiết để tổ chức thi hành có hiệu quả các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2024 trên địa bàn mình quản lý, để từ đó giúp các quy định này có thể phát huy được giá trị và hiệu quả trên thực tế.
Ba là, tăng cường tổ chức phổ biến các nội dung cơ bản của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là các quy định về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, các cơ quan thông tấn báo chí và các bộ, ngành, đoàn thể quần chúng, tổ chức chính trị - xã hội, Ủy ban nhân dân các cấp… tổ chức phổ biến, tuyên truyền, giáo dục về Luật Đất đai năm 2024 nói chung và những quy định về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói riêng đến các tầng lớp Nhân dân, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế.
Việc tuyên truyền, phổ biến phải đảm bảo thực hiện làm sao để các điểm mới trong quy định về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành được các đối tượng chịu tác động của Luật và toàn thể Nhân dân đều biết đến, để từ đó giúp họ hiểu, thực hiện đúng nhằm hạn chế vi phạm, tiêu cực cũng như tăng hiệu lực thực thi Luật. Kết hợp với đó là còn phải đẩy mạnh triển khai tập huấn nội dung Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản thi hành về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó cần chú trọng tập huấn, quán triệt đến những người làm công tác lãnh đạo, quản lý đất đai từ Trung ương tới các địa phương để việc triển khai thực thi các quy định này đạt được tính hiệu quả tối ưu trên thực tế.
5. Kết luận
So với Luật Đất đai năm 2013, các quy định sửa đổi, bổ sung về giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 được đánh giá là tương đối chặt chẽ, tạo được hành làng pháp lý cần thiết giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; tạo điều kiện để thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả. Hơn nữa, các quy định này cũng góp phần đảm bảo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch giúp giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho việc phê duyệt dự án bất động sản, cải thiện dòng vốn và giá cả, từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn. Tuy nhiên, để các quy định mới này có thể phát huy được tính hiệu quả thì đòi hỏi cần phải có những giải pháp kịp thời để có thể triển khai được các quy định này trên thực tế. Theo đó, để các quy định về giá đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất sớm đi vào thực tiễn cuộc sống, phát huy tối đa hiệu quả thì đòi hỏi Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn và triển khai kế hoạch thực hiện Luật Đất đai năm 2024; phân công cụ thể cho từng bộ, ngành xây dựng văn bản thi hành dưới Luật theo tiến độ, lộ trình cụ thể; triển khai tập huấn, tuyên truyền, phổ biến nội dung của Luật và các văn bản thi hành tới địa phương, ban/ngành, đoàn thể, tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng doanh nghiệp và mọi tầng lớp nhân dân.
1 Lê Hoàng Châu, “Góc nhìn: 08 ''điểm nhấn'' trong Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã ''thể chế hoá'' rõ nét Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=84200, truy cập ngày 22/4/2024.
2 Lê Hoàng Châu, “Góc nhìn: 08 ''điểm nhấn'' trong Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã ''thể chế hoá'' rõ nét Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=84200, truy cập ngày 22/04/2024.
3 Đinh Chiến, “Những chính sách mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 (Bài 3)”, https://phaply.net.vn/nhung-chinh-sach-moi-quan-trong-cua-luat-dat-dai-2024-bai-3-a257892.html, truy cập ngày 25/4/2024.
4 Lan Hương, Nghĩa Đức, “Những điểm mới về tài chính đất đai, giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 góp phần khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế đất đai và điều tiết lợi ích công bằng, minh bạch”, https://quochoi.vn/hoatdongcuaquochoi/cackyhopquochoi/quochoikhoaXIII/Pages/danh-sach-ky-hop.aspx?ItemID=84682&CategoryId=0, truy cập ngày 22/4/2024.
5 PV, “Khẩn trương đưa Luật Đất đai (sửa đổi) vào cuộc sống”, https://dangcongsan.vn/thoi-su/khan-truong-dua-luat-dat-dai-sua-doi-vao-cuoc-song-658364.html, truy cập ngày 22/4/2024.
6 Hà Anh, “Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đảm bảo thống nhất, đồng bộ”, https://tapchitaichinh.vn/xay-dung-co-so-du-lieu-dat-dai-dam-bao-thong-nhat-dong-bo.html, truy cập ngày 22/4/2024.
7Trần Linh Huân, “Điểm mới trong quy định tài chính về đất đai, giá đất của Luật Đất đai năm 2024”, Tạp chí Kiểm sát, số 9/2024, tr.37-38.
Tài liệu tham khảo:
1. Luật Đất đai năm 2013.
2. Luật Đất đai năm 2024.
3. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
4. Hà Anh, “Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đảm bảo thống nhất, đồng bộ”, https://tapchitaichinh.vn/xay-dung-co-so-du-lieu-dat-dai-dam-bao-thong-nhat-dong-bo.html, truy cập ngày 22/4/2024.
5. Lê Hoàng Châu, “Góc nhìn: 08 ''điểm nhấn'' trong Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã ''thể chế hóa'' rõ nét Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương”, https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=84200, truy cập ngày 22/4/2024.
6. Đinh Chiến, “Những chính sách mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 (Bài 3)”, https://phaply.net.vn/nhung-chinh-sach-moi-quan-trong-cua-luat-dat-dai-2024-bai-3-a257892.html, truy cập ngày 22/4/2024.
7. Trần Linh Huân, “Điểm mới trong quy định tài chính về đất đai, giá đất của Luật Đất đai năm 2024”, Tạp chí Kiểm sát, số 9/2024, trang 37 - 38.
8. Lan Hương, Nghĩa Đức, “Những điểm mới về tài chính đất đai, giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 góp phần khai thác tối ưu hiệu quả kinh tế đất đai và điều tiết lợi ích công bằng, minh bạch”, https://quochoi.vn/hoatdongcuaquochoi/cackyhopquochoi/quochoikhoaXIII/Pages/danh-sach-ky-hop.aspx?ItemID=84682&CategoryId=0, truy cập ngày 22/4/2024.
9. PV, “Khẩn trương đưa Luật Đất đai (sửa đổi) vào cuộc sống”, https://dangcongsan.vn/thoi-su/khan-truong-dua-luat-dat-dai-sua-doi-vao-cuoc-song-658364.html, truy cập ngày 22/4/2024.
ThS. Trần Linh Huân, Bùi Hồng Phúc Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh
https://tapchinganhang.gov.vn
