Tóm tắt: Luật Đất đai năm 2024 là đạo luật đánh dấu những bước tiến quan trọng trong việc cải thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai tại Việt Nam với nhiều nội dung mới mang tính đột phá. Những đổi mới này không chỉ hướng tới tăng cường tính minh bạch, hiệu quả trong giao dịch bất động sản (BĐS), mà còn tác động sâu sắc đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM). Trong phạm vi bài viết, tác giả sẽ tập trung phân tích một số quy định mới trong Luật Đất đai năm 2024 và tác động của những quy định này đến hệ thống ngân hàng Việt Nam, từ đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp liên quan.
Từ khóa: Luật Đất đai năm 2024, hoạt động kinh doanh ngân hàng, NHTM.
THE IMPACT OF LAND LAW 2024 ON THE BUSINESS ACTIVITIES OF VIETNAM’S COMMERCIAL BANKING SYSTEM
Abstracts: Land Law 2024 is an important law that marks the essential steps in improving the legal framework related to land in Vietnam, with many breakthrough contents. These innovations aim to increase transparency and efficiency in real estate transactions and profoundly impact commercial banks’ business activities. Within the scope of the article, the author focuses on analyzing some new regulations in the Land Law 2024, the 2023 Real Estate Business Law and the impact of these regulations on the Vietnamese banking system; from there, proposes some related recommendations and solutions.
Keywords: Land Law 2024, banking business activities, commercial banks.
1. Đặt vấn đề
Hoạt động kinh doanh của NHTM có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Khi hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, nợ xấu gia tăng không chỉ là vấn đề riêng của các NHTM mà sẽ tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô của cả nền kinh tế. Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau gần 10 năm thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và Luật Đất đai năm 2013, thị trường BĐS mở rộng, các giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất tăng lên, đạt 4.117.482 giao dịch với hơn 39.858 nghìn ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2022). Các hoạt động kinh doanh của NHTM trong quá trình cấp tín dụng như cho vay, bảo lãnh, ký quỹ và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đạt nhiều kết quả, góp phần thúc đẩy sự phát triển của hệ thống ngân hàng, giảm thiểu những rủi ro, bảo đảm an toàn tín dụng. Tuy nhiên, từ thực tế cũng đã cho thấy, Luật Đất đai năm 2013 còn nhiều vướng mắc và chồng chéo, mâu thuẫn với các luật khác có liên quan làm ảnh hưởng đến khả năng cung cấp sản phẩm tín dụng, giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính của ngân hàng cũng như tăng tỉ lệ rủi ro tín dụng trong việc xử lý tài sản thế chấp khi khách hàng mất khả năng thanh toán tại những thời điểm giá thị trường và giá trị định giá chênh lệch quá lớn hoặc chưa có cơ chế để xử lý tài sản là các dự án BĐS hay tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi…Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực với những quan điểm, tư duy mới được kỳ vọng sẽ là bước tiến lớn, góp phần khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội đất nước, trong đó có hoạt động kinh doanh của hệ thống NHTM. Chỉ trong một thời gian ngắn đi vào thực tiễn, Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra nhiều cơ hội cũng như thách thức cho các NHTM trong quá trình áp dụng. Do đó, bài viết này sẽ làm rõ một số quy định mới trong Luật Đất đai năm 2024 và đánh giá tác động của các quy định mới đó đối với hoạt động kinh doanh của hệ thống NHTM Việt Nam; qua đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, góp phần nâng cao hiệu quả đối với hoạt động kinh doanh của hệ thống NHTM Việt Nam.
2. Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 và tác động đối với hoạt động kinh doanh của NHTM
Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới mang tính đột phá về chính sách đất đai. Luật Đất đai năm 2024 về cơ bản đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (Nghị quyết số 18-NQ/TW) và giải quyết được các vướng mắc, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013; đáp ứng yêu cầu về quản lý sử dụng đất trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh của hệ thống NHTM nói riêng. Về kết cấu, Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng với 16 chương và 260 điều (tăng 2 chương và 48 điều so với Luật Đất đai năm 2013); trong đó, có nhiều quy định liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của hệ thống các NHTM.
Thứ nhất, về người sử dụng đất
“Hộ gia đình” chính thức được ghi nhận là người sử dụng đất từ Luật Đất đai năm 1993 (Điều 1) và tiếp tục kế thừa trong Luật Đất đai năm 2003 (khoản 2 Điều 9), Luật Đất đai năm 2013 (Điều 5). Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 lại không lý giải cụ thể như thế nào là “Hộ gia đình”, ai được xác định là thành viên trong hộ gia đình nên đã dẫn đến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn trên thực tế, đặc biệt khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại các NHTM. Để khắc phục hạn chế trên, đến Luật Đất đai năm 2013 “Hộ gia đình” mới được xác định cụ thể tại khoản 29 Điều 3 với quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Nhưng với cách giải thích trên không những không giải quyết được hạn chế, vướng mắc còn tồn tại trong Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 mà còn làm cho việc xác định tư cách thành viên “Hộ gia đình” còn phức tạp hơn khi không thể xác định quan hệ “huyết thống” một cách rõ ràng, điều kiện “đang sống chung” cụ thể là gì? Cụ thể, tại khoản 17 Điều 3 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Những người cùng dòng máu về trực hệ là những người có quan hệ huyết thống, trong đó, người này sinh ra người kia kế tiếp nhau”. Từ đó, có thể hiểu người có quan hệ huyết thống là những người có cùng dòng máu trực hệ, nhưng vấn đề đặt ra ngược lại những người cùng dòng máu về trực hệ này được quy định trong mấy đời thì Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 hay Bộ luật Dân sự năm 2015 đều chưa làm rõ (Nguyễn Thị Nga, 2018). Hay đối với điều kiện “đang sống chung”, Luật Đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn đều chưa quy định một cách cụ thể (Ngô Gia Hoàng, 2018) dẫn đến thực tế việc xác định tư cách thành viên hộ gia đình “đang sống chung” sẽ căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; có nơi xác định hộ khẩu hiện tại… (Trần Thanh Phương, 2021). Đây là vướng mắc rất lớn cho các NHTM trong thời gian qua khi quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp, dẫn đến tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu bởi khi thực hiện giao dịch đối với thửa đất của hộ gia đình ký phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình (Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015). Trong quá trình giải quyết các tranh chấp trên tại toà án, ở Văn bản giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 có nêu: “xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”, nhưng thực tế tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đơn yêu cầu cấp giấy, hồ sơ kèm theo không ghi cụ thể ai là thành viên hộ gia đình mà chỉ ghi tên một người trong hộ, chẳng hạn “Hộ ông Nguyễn Văn A”. Những khó khăn trên đã được khắc phục bởi Luật Đất đai năm 2024 khi sửa đổi các quy định về người sử dụng đất, trong đó đã bỏ đi tư cách người sử dụng đất là “Hộ gia đình”; hay nói cách khác, từ ngày 01/8/2024 Luật Đất đai năm 2024 không còn xác lập quyền sử dụng đất cho “Hộ gia đình”. Đây được coi là một điểm nhấn quan trọng, chúng ta đã bước ra khỏi những vấn đề do lịch sử để lại trước đây khi Nhà nước giao đất cho hộ gia đình để lao động, sản xuất và sinh sống hay chính sách giãn dân giao đất ở cho hộ gia đình theo nhân khẩu. Điều này sẽ tạo sự thuận lợi, thống nhất trong việc sử dụng đất, xác định chủ thể có quyền theo hướng cá thể hóa một cách cụ thể. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể để xử lý các quan hệ có liên quan đến “Hộ gia đình” sử dụng đất trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của “Hộ gia đình” sử dụng đất. Cụ thể:
Một là, về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Theo quy định tại khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, “trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện”. Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định theo hướng xác định rõ tên thành viên “Hộ gia đình” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay vì ghi “Hộ gia đình” là chủ thể có quyền sử dụng đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bảo đảm tính tương đồng với Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều này sẽ giúp xác định rõ ràng người có quyền sử dụng đất, thuận lợi trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, góp phần hạn chế, ngăn ngừa tranh chấp và khiếu kiện về đất đai. Thực tế, tổng số Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân là 24,69 triệu (hộ gia đình là 15,07 triệu, cá nhân là 5,01 triệu cả vợ và chồng là 4,6 triệu) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2022) nên việc khắc phục được những hạn chế trên khi cấp Giấy chứng nhận, xác định thành viên trong “Hộ gia đình” còn tạo điều kiện phát triển cho hoạt động cấp tín dụng của NHTM bởi các rủi ro khi nhận tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” đã được khắc phục. Đồng thời, để tôn trọng ý chí, nguyện vọng của người dân đối với quyền về tài sản của họ, khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 còn quy định “Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Điều này phù hợp với khoản 5 Điều 8 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về xác lập quyền dân sự và khoản 1 Điều 9 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định pháp nhân, cá nhân được thực hiện quyền dân sự theo ý chí của mình. Tuy nhiên, vấn đề tiếp tục đặt ra nếu các thành viên không tự thỏa thuận được thì việc xác định ai là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất sẽ như thế nào? Bởi tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 cũng chỉ kế thừa từ Luật Đất đai năm 2013 mà không có sự thay đổi về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất “là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Hai là, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của “Hộ gia đình” sử dụng đất: Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định nhằm cá thể hóa quyền và nghĩa vụ của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình khi sử dụng đất tại Điều 259 về chuyển tiếp xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Cụ thể: “Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật này”. Như vậy, từ việc cá thể hóa trách nhiệm cá nhân của các thành viên trong “Hộ gia đình” một lần nữa nhấn mạnh tính chất quan trọng của việc xác định ai là thành viên “Hộ gia đình” có chung quyền sử dụng đất. Đây chính là điều kiện quan trọng để quá trình thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” nói riêng được hiệu quả, khắc phục những hạn chế dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng thế chấp, ảnh hưởng đến lợi ích của các NHTM.
Thứ hai, về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
Một là, về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Một trong những điểm mới nổi bật trong mấy chục năm thực hiện Luật Đất đai qua các thời kỳ và lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai năm 2024 đó là “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Dưới góc độ tài sản trong dân sự, “quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất” được coi là một loại quyền tài sản, có giá trị riêng, được sử dụng để thực hiện các giao dịch liên quan và đây là “quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm” (khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, đối với người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm đã được Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận thêm “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” và tiếp tục kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013 khi đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm sẽ không được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó. Điều này nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm và thể chế quan điểm, chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW về "đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất", "cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm" mà không phá vỡ một trong những nguyên tắc chi phối đến việc xác lập các quyền cho người sử dụng đất phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính mà họ thực hiện (Kiều Thị Thùy Linh, Phùng Thị Phương Thảo, 2023).
Trên cơ sở ghi nhận “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được “chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Tuy nhiên, khi quy định cụ thể về quyền này thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện khi gắn với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với các quyền như bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho mà không có quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Cụ thể: (i) Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền “bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”; “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” (điểm c, đ khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024); (ii) Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm được quyền “bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”; “để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”; “cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” (điểm b, c, d khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024). Như vậy, việc ghi nhận các quyền đối với “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” chưa bảo đảm tính đồng bộ giữa các quy định của Luật Đất đai năm 2024; tuy nhiên từ quy định khi thực hiện “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” sẽ không độc lập với tài sản gắn liền với đất đã bước đầu cho thấy sự công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm; nhà đầu tư không có nhiều cơ hội để lợi dụng chính sách này để chuyển nhượng mà không có đầu tư (Chính phủ, 2022).
Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “2. Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm không thuộc trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 202 của Luật này thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, trừ quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất…” dẫn đến có thể suy luận ngược lại: Các tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm tại khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 sẽ có quyền góp vốn và thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 lại không quy định về quyền góp vốn, thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất mà chỉ có quyền bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 chưa có quy định cụ thể về việc thế chấp “quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất” cho các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Điều này vừa hạn chế việc khai thác tối đa hiệu quả của nguồn lực đất đai trong việc huy động vốn của các tổ chức kinh tế vừa ảnh hưởng đến các NHTM trong việc cấp tín dụng, cũng như các hoạt động kinh doanh. Đây cũng là vấn đề phát sinh thực tế tại các NHTM trong thời gian qua. Đặc biệt trong bối cảnh thu hẹp các trường hợp Nhà nước thuê đất thu tiền một lần và mở rộng các trường hợp được Nhà nước thuê đất thu tiền hằng năm (Điều 120 Luật Đất đai năm 2024).
Hai là, điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
So với khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung các điều kiện khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất theo hướng chặt chẽ, rõ ràng và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật thi hành án, cụ thể: (i) Đối với điều kiện đất không có tranh chấp thì bổ sung trường hợp “tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật” (điểm b, khoản 1, Điều 45); (ii) Bổ sung điều kiện quyền sử dụng đất không bị “áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự” bên cạnh biện pháp “kê biên”; (iii) Bổ sung điều kiện “Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”. Với các điều kiện chặt chẽ hơn sẽ góp phần hạn chế các vi phạm phát sinh, tạo sự minh bạch, lành mạnh, bền vững cho thị trường đất đai, BĐS, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi phát triển tín dụng BĐS.
Thứ ba, về giá đất
Nghị quyết số 18/NQ-TW đã có quan điểm chỉ đạo khi sửa Luật Đất đai: “Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất”. Điều này xuất phát từ thực tế khi khung giá đất quá thấp dù ở mức tối đa cho từng khu vực trong so sánh với giá đất ngoài thị trường. Chẳng hạn, giá đất ngoài thị trường ở khu vực trung tâm Thành phố Hà Nội và khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh đều có giá từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng/m2, trong khi bảng giá đất tối đa của hai thành phố lớn này đều không vượt quá 200 triệu đồng/m2 (Trần Quang Huy, 2024) đã gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước khi thu các nghĩa vụ tài chính từ đất đai, kéo theo khiếu kiện kéo dài ở các địa phương khi áp giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá thấp khi Nhà nước thu hồi đất. Riêng trong hoạt động kinh doanh của các NHTM, việc khung giá đất thấp đã dẫn đến việc định giá tài sản thế chấp không phản ánh đúng giá trị thực. Điều này hạn chế khả năng vay vốn của khách hàng và làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính của ngân hàng; đồng thời, gia tăng rủi ro tín dụng cho các NHTM trong việc xử lý tài sản thế chấp khi khách hàng mất khả năng thanh toán. Do vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và quy định bảng giá đất của các địa phương có hiệu lực pháp lý trong một năm tài chính từ ngày 01/01 đến ngày 31/12 của năm; bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 (khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024). Từ các năm tiếp theo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ cập nhật, điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thị trường để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Thay đổi này giúp bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất khi giá trị tài sản đất sẽ đúng với thực tế và tạo điều kiện cho người sử dụng đất có khả năng tiếp cận được số vốn lớn hơn từ các tổ chức tín dụng khi dùng quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm trong thời gian tới.
Để có lộ trình cho việc xây dựng bảng giá đất được áp dụng hằng năm, tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025” và trong trường hợp cần thiết “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”. Điều này đã dẫn đến tình trạng một số địa phương vẫn đang áp dụng theo bảng giá hiện hành, trong khi một số địa phương đã cập nhật bảng giá đất theo quy định mới và sự điều chỉnh giá đất giữa các địa phương là không đồng đều. Điều này vô hình trung tạo nên sự không đồng bộ, thiếu thống nhất về giá đất giữa các địa phương, gây khó khăn, vướng mắc trong quản lý đất đai, cũng như các bên liên quan trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Chênh lệch giá đất giữa các địa phương, đặc biệt là giữa các vùng đô thị và vùng nông thôn, có thể tạo ra một môi trường bất ổn đối với các NHTM. Khi giá đất tăng nhanh ở một số khu vực nhưng lại không được cập nhật kịp thời trong bảng giá đất, khách hàng có thể gặp phải những rủi ro lớn, như không thể thanh toán các khoản vay vì tài sản thế chấp bị giảm giá hoặc không còn đủ giá trị bảo đảm. Đặc biệt trong những thời điểm thị trường BĐS biến động mạnh, việc không có bảng giá đất đồng bộ có thể khiến cho các NHTM phải đối mặt với tình trạng nợ xấu gia tăng, khi khách hàng không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ vì tài sản thế chấp không còn giá trị tương ứng.
Hơn nữa, sự không đồng bộ về giá đất giữa các địa phương còn tạo ra sự thiếu công bằng và thiếu minh bạch trong các giao dịch tín dụng, gây khó khăn cho các NHTM khi đánh giá và thẩm định tài sản bảo đảm. Điều này cũng có thể dẫn đến việc các ngân hàng khó đo lường chính xác các rủi ro tiềm ẩn, từ đó ảnh hưởng đến quy trình cấp tín dụng cũng như rủi ro nợ xấu khi khách hàng không đủ khả năng thanh toán do giá đất tăng nhanh.
3. Một số kiến nghị, giải pháp
Để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động kinh doanh của NHTM Việt Nam trong bối cảnh còn nhiều thách thức đặt ra khi Luật Đất đai năm 2024 vừa có hiệu lực và được triển khai trên thực tế, tác giả có một số kiến nghị, giải pháp như sau:
Thứ nhất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Một là, hoàn thiện về xác định tư cách các thành viên “Hộ gia đình”
Như đã phân tích, Luật Đất đai năm 2024 chưa quy định cụ thể về chủ thể, cách thức xác định tư cách thành viên “Hộ gia đình” có chung quyền sử dụng đất khi không tự thỏa thuận sẽ như thế nào? Do đó, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc chủ thể, cách thức xác định tư cách thành viên “Hộ gia đình” có chung quyền sử dụng đất khi không tự thỏa thuận; qua đó sẽ góp phần giảm thiểu tranh chấp, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai; đặc biệt tạo ra sự thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Hai là, cần có văn bản hướng dẫn về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 chưa có quy định cụ thể cho việc thế chấp “quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất” cho các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Điều này vừa hạn chế việc khai thác tối đa hiệu quả của nguồn lực đất đai trong việc huy động vốn của các tổ chức kinh tế, vừa ảnh hưởng đến các NHTM trong việc cấp tín dụng, cũng như các hoạt động kinh doanh. Do đó, trong thời gian tới, cần thiết có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc cho phép thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” để tạo cơ sở pháp lý đầy đủ giúp các doanh nghiệp có thể huy động thêm nguồn vốn và các NHTM có thể nhận tài sản bảo đảm là đất thuê trả tiền hằng năm khi cấp tín dụng hoặc các hoạt động khác cho các tổ chức kinh tế. Khi quy định về quyền thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” cần thiết phải quy định về điều kiện để thực hiện thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”; đăng ký giao dịch bảo đảm (cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm)…
Ba là, cần có văn bản hướng dẫn về điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất tại các địa phương
Để tạo sự đồng bộ, thống nhất về giá đất giữa các địa phương; tạo sự thuận lợi trong quá trình định giá tài sản thế chấp, giảm thiểu rủi ro nợ xấu của các NHTM phải đối mặt khi khách hàng không đủ khả năng thanh toán do biến động của giá đất tăng nhanh, theo quan điểm của tác giả, cần thiết ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể, yêu cầu tất cả các địa phương phải hoàn thành cập nhật bảng giá đất mới trong cùng một khung thời gian; từ đó, giảm thiểu sự chênh lệch lớn về giá trị đất đai giữa các vùng. Việc cập nhật đồng bộ bảng giá đất sẽ giúp các ngân hàng có cơ sở thống nhất khi xác định giá trị tài sản bảo đảm và giảm thiểu các rủi ro về giá trị đất đai không ổn định. Bên cạnh đó, cơ chế này cũng sẽ tạo ra một hệ thống dữ liệu thống nhất, từ đó, tạo điều kiện cho các NHTM xây dựng chiến lược cho vay phù hợp, giảm thiểu rủi ro nợ xấu và nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng. Ngoài ra, việc đồng bộ hóa bảng giá đất còn giúp tăng tính minh bạch và công bằng trong thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho cả khách hàng vay vốn và các NHTM, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường đất đai và tín dụng BĐS.
Thứ hai, giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành
Một trong số các giải pháp quan trọng mà các cơ quan có thẩm quyền cần tiến hành đó là vấn đề tăng cường công khai, minh bạch và số hóa thông tin liên quan đến đất đai. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia cần được tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm thông tin về quyền sử dụng đất, quy hoạch, giá đất và tình trạng pháp lý của các thửa đất được cập nhật kịp thời, dễ dàng tiếp cận. Điều này không chỉ hỗ trợ các NHTM trong việc định giá và quản trị rủi ro mà còn góp phần xây dựng niềm tin cho các bên tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước cần phối hợp với đơn vị liên quan tổ chức thêm nhiều chương trình đào tạo chuyên sâu, hội thảo, tọa đàm... nhằm nâng cao nhận thức và năng lực chuyên môn của cán bộ ngân hàng trong việc áp dụng các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản liên quan vào thực tiễn hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng.
Về phía các NHTM, để nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt động kinh doanh, trong thời gian tới cần tiếp tục nâng cao năng lực quản lý rủi ro, có sự đổi mới để xây dựng các sản phẩm tín dụng linh hoạt, phù hợp với yêu cầu pháp lý mới. Đồng thời, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác giám sát việc sử dụng vốn vay, bảo đảm đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh trong lĩnh vực BĐS. Theo đó, để giảm thiểu tối đa những rủi ro tín dụng phát sinh từ hoạt động định giá tài sản chế chấp là quyền sử dụng đất, các NHTM cần nâng cao năng lực thẩm định giá trị tài sản và tình trạng pháp lý của dự án, bảo đảm việc chuyển nhượng, thế chấp được thực hiện công bằng và đúng giá trị thực.
Tóm lại, những thay đổi trong Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong việc cải thiện và hiện đại hóa hệ thống pháp lý liên quan đến lĩnh vực đất đai và BĐS tại Việt Nam. Những sửa đổi này không chỉ tạo ra môi trường pháp lý minh bạch, công bằng hơn mà còn mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra những thách thức mới cho các NHTM, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS và tín dụng đang không ngừng biến động. Bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật, các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành cũng cần được thực hiện đồng bộ, thông qua đó tạo điều kiện cho các NHTM phát triển hoạt động kinh doanh, đồng thời góp phần vào sự phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng Việt Nam.
Tài liệu tham khảo:
1. Ban Chấp hành Trung ương (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2022), Báo cáo số 85/BC-BTNMT ngày 03/8/2022 về đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2022), Báo cáo số 89/BC-TNMT ngày 03/8/2022 của Bộ Tài nguyên và môi trường về việc lồng ghép giới trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
4. Chính phủ (2022), Tờ trình số 350/TTr-CP ngày 27/9/2022 của Chính phủ về Luật Đất đai (sửa đổi).
5. Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2013.
6. Quốc hội (2024), Bộ luật Dân sự năm 2015.
7. Quốc hội (2023), Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
8. Quốc hội (2024), Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024.
9. Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024.
10. Ngô Gia Hoàng (2018), Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 4, trang 46 - 63.
11. Trần Quang Huy (2024), Các vấn đề mới về tài chính đất đai và giá đất theo Luật Đất đai năm 2024, Kỷ yếu Hội thảo “Những điểm mới của Luật Đất đai và các giải pháp bảo đảm thực hiện”, Trường Đại học Luật Hà Nội, trang 188 - 189.
12. Kiều Thị Thùy Linh, Phùng Thị Phương Thảo (2023), Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Luật học, số 4, trang 59 - 67.
13. Nguyễn Thị Nga (2018), Bất cập trong các quy định về chủ thể sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 12, trang 68 - 75.
14. Trần Thanh Phương (2021), Bàn về hộ gia đình theo quy định của pháp luật nước ta, Tạp chí Nghề luật, số 10/2021, trang 15 - 19.
15. Tòa án nhân dân tối cao (2017), Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 về việc giải đáp một số vấn đề về nghiệp vụ.
PGS., TS. Bùi Hữu Toàn
Chủ tịch Hội đồng Học viện Ngân hàng
