Trong thực tế cấp tín dụng, việc bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp là một cách thức khai thác giá trị tài sản thế chấp khá phổ biến. Pháp luật hiện hành còn chưa xác lập được hành lang pháp lý hoàn chỉnh giải quyết mối quan hệ giữa bên thuê tài sản và bên nhận thế chấp chính tài sản đó. Chính vì lý do đó, vẫn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro pháp lý đối với ngân hàng là bên nhận thế chấp trong trường hợp này.
Hợp đồng thế chấp được xác lập trước hợp đồng thuê
Khoản 6 Điều 321 Bộ luật dân sự quy định bên thế chấp “được cho thuê […] tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê […] biết về việc tài sản cho thuê […] đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết”. Đây là trường hợp tài sản được thế chấp cho ngân hàng trước và sau đó, bên thế chấp (là chủ sở hữu của tài sản) cho một bên khác thuê tài sản.
Theo điều luật nêu trên thì tài sản thế chấp có thể cho thuê nhưng bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê và bên nhận thế chấp. Việc thông báo này là cần thiết vì bên thuê cần được biết việc bên nhận thế chấp đã xác lập quyền đối với tài sản thuê và bên nhận thế chấp cũng cần biết được việc bên thế chấp đang khai thác tài sản thông qua việc cho thuê để thuận tiện cho việc quản lý tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Từ góc độ của bên nhận thế chấp, nghĩa vụ thông báo này cụ thể hóa quy định tại khoản 5 Điều 320 Bộ luật dân sự, theo đó bên thế chấp có nghĩa vụ “cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp”.
Nói cách khác, giá trị của việc thông báo nhằm cho bên thuê và bên thế chấp biết được thực trạng pháp lý của tài sản.
Do Bộ luật dân sự không nêu rõ khi nào thì phải thực hiện việc thông báo nêu trên nên có thể hiểu là việc thông báo có thể diễn ra trước hoặc sau khi giao kết hợp đồng thuê. Tuy nhiên, đáng lẽ nhà làm luật nên đặt ra nghĩa vụ cho bên thế chấp phải thực hiện việc thông báo này trước khi các bên giao kết hợp đồng thuê vì như thế sẽ công bằng hơn đối với bên thuê.
Thêm vào đó, Bộ luật dân sự không chỉ rõ trong trường hợp không thông báo cho ngân hàng nhận thế chấp thì hợp đồng thuê có hiệu lực hay không? Nếu áp dụng khoản 2 Điều 119 Bộ luật dân sự¹ thì dễ thấy việc thông báo không phải là một điều kiện về mặt hình thức để đảm bảo hợp đồng thuê có hiệu lực. Bộ luật dân sự cũng thiếu vắng quy định về nghĩa vụ bồi thường cho bên thuê trong trường hợp bên cho thuê không thực hiện thông báo mà gây thiệt hại cho bên thuê, nhất là khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.
Về điểm này, vấn đề đặt ra là nếu tài sản đã được thế chấp sau đó đem cho thuê thì khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, bên thuê có tiếp tục được quyền thuê tài sản theo như thỏa thuận ban đầu với bên thế chấp hay không? Bộ luật dân sự cũng không quy định về vấn đề này.
Bản chất pháp lý của hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng theo đó, bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng tài sản thuê sang cho bên thuê trong thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê. Trong trường hợp ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, thông thường bên thế chấp sẽ không còn là chủ sở hữu của tài sản thế chấp nữa, do đó, sẽ mất quyền chuyển giao quyền sử dụng cho người khác.
Nếu ngân hàng đã đăng ký hợp lệ hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế chấp sẽ có hiệu lực đối kháng với bên thuê (là bên thứ ba vì không phải là một bên của hợp đồng thế chấp đã xác lập và có lợi ích đối kháng với ngân hàng) kể từ thời điểm đăng ký (khoản 2 Điều 319 Bộ luật dân sự). Nói cách khác, nếu thời điểm đăng ký trước thời điểm ký hợp đồng thuê thì quyền của ngân hàng có hiệu lực đối kháng với bên thuê².
Vì các lý do này nên về nguyên tắc, ngân hàng không có nghĩa vụ phải tiếp tục duy trì quan hệ thuê ban đầu được xác lập giữa bên thế chấp và bên thuê. Tuy nhiên, cũng cần phải thấy rằng, do pháp luật hiện hành vẫn chưa có quan điểm rõ ràng về vấn đề này nên vẫn tiềm ẩn ít nhiều rủi ro đối với ngân hàng.
Ngân hàng cần hết sức thận trọng, nhất là khi xác lập hợp đồng thế chấp, để đảm bảo hài hòa giữa quyền cho thuê tài sản của bên thế chấp và quyền xử lý (hiệu quả) tài sản thế chấp của ngân hàng
Hợp đồng thế chấp được xác lập sau hợp đồng thuê
Bộ luật dân sự không quy định về trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê. Trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở, khoản 1 Điều 146 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“Luật nhà ở”) quy định: “chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở”. Như vậy, bên có nhà ở đang cho thuê có quyền thế chấp nhưng phải không báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc thế chấp. Có thể thấy, Luật nhà ở quy định rõ hơn Bộ luật dân sự về thời điểm thông báo là trước khi thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo trước bằng văn bản cho bên thuê, còn Bộ luật dân sự chỉ quy định bên thế chấp phải thông báo cho bên thuê còn thông báo vào thời điểm nào thì Bộ luật dân sự không nêu rõ như phân tích ở trên.
Khoản 2 Điều 146 Luật nhà ở quy định “trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”. Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở quy định bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp có một số hành vi vi phạm của bên thuê như không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận, không sử dụng nhà đúng mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê…
Như vậy, trong trường hợp có căn cứ xử lý thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Khi đó, bên nhận thế chấp hoặc bên mua tài sản đó sẽ trở thành bên cho thuê (chủ sở hữu) mới (trong trường hợp ngân hàng xử lý tài sản thế chấp bằng phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc hoàn trả khoản vay hoặc bán tài sản thế chấp cho một bên khác), còn bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến khi hết hạn hợp đồng thuê đã xác lập ban đầu. Ngân hàng cần tính đến trường hợp này ngay khi xác lập hợp đồng thế chấp bởi rõ ràng khi bán tài sản thế chấp ở giai đoạn xử lý mà bị ràng buộc bởi nghĩa vụ tiếp tục duy trì hợp đồng thuê sẽ làm giảm sút đáng kể tính thanh khoản của tài sản thế chấp. Hơn nữa, vì lý do này khi định giá tài sản thế chấp đang cho thuê thì ngân hàng có thể cân nhắc việc trừ đi số tiền thuê đã trả trước cho bên thế chấp tính từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp cho đến khi hết thời hạn thuê. Thêm vào đó, ngân hàng cũng cần ký thỏa thuận với thế chấp và bên thuê về việc không sửa đổi hợp đồng thuê theo hướng bất lợi cho ngân hàng như gia hạn hợp đồng thuê hay bổ sung các nghĩa vụ của bên thuê.
Vào giai đoạn trước khi xác lập hợp đồng thế chấp, ngân hàng cần kiểm tra xem có quy định nào trong hợp đồng thuê cấm việc thế chấp nhà ở cho thuê hay không. Nếu có quy định này cần đàm phán với bên thuê để quy định này được sửa đổi tạo điều kiện thuận lợi cho việc thế chấp.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản còn thiếu vắng quy định giải quyết mối xung đột lợi ích giữa bên thuê tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở và bên nhận thế chấp. Đây là một khoảng trống pháp lý khá đáng tiếc và cần được sớm khắc phục để tạo hành lang pháp lý an toàn hơn cho các bên trong giao dịch.
Nhìn từ thực tiễn
Cũng cần lưu ý là trong thực tế tranh chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp có thể bị trì hoãn hoặc bế tắc bởi các bên thuê là các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nếu áp dụng khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án phải gửi thông báo triệu tập hết các cá nhân, hộ gia đình đang cư trú hay công ty thuê văn phòng để tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, do số lượng người liên quan này quá nhiều và thường xuyên thay đổi dẫn đến Tòa án không thể mời đầy đủ họ để tham gia tố tụng dẫn đến vụ án gần như không thể giải quyết được.
Trên thực tế, khi xác lập hợp đồng thế chấp ngân hàng thường yêu cầu bên thuê đưa ra một số cam kết trong đó có việc từ bỏ quyền được tiếp tục thuê nêu ở trên. Thỏa thuận này hoàn toàn hợp pháp theo quy định hiện hành. Vấn đề làm sao để bên thuê chấp thuận yêu cầu này lại là một vấn đề không dễ trong khi rõ ràng là việc từ bỏ như thế ảnh hưởng trực tiếp tới quyền của bên thuê.
Từ những phân tích ở trên có thể thấy, hành lang pháp lý giải quyết mối quan hệ giữa bên thuê tài sản (đặc biệt là bất động sản) và ngân hàng (là bên nhận thế chấp) còn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro đối với ngân hàng. Thêm vào đó, trong thực tế rất khó có thể quy định trong hợp đồng thế chấp về việc bên thế chấp không được cho thuê tài sản thế chấp, bởi vì trong nhiều trường hợp việc khai thác tài sản thế chấp thông qua hình thức cho thuê tạo ra nguồn thu chính để hoàn trả khoản vay được bảo đảm. Chính vì lý do này mà ngân hàng cần hết sức thận trọng, nhất là khi xác lập hợp đồng thế chấp, để đảm bảo hài hòa giữa quyền cho thuê tài sản của bên thế chấp và quyền xử lý (hiệu quả) tài sản thế chấp của ngân hàng.
¹ Khoản 2 Điều 119 Bộ luật dân sự: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
² Theo quy định tại khoản 2 Điều 297 Bộ luật dân sự khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền ưu tiên thanh toán. Rõ ràng, bên thuê sẽ không có xung đột về quyền ưu tiên thanh toán từ tài sản với ngân hàng. Tuy nhiên, quyền truy đòi tài sản của ngân hàng có được thực thi trong trường hợp này hay không vẫn còn là vấn đề gây tranh cãi, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật về giao dịch bảo đảm hiện hành còn chưa quy định rõ nội hàm của quyền truy đòi của bên nhận bảo đảm.
ThS. Nguyễn Thùy Dương
TS. Bùi Đức Giang
TCNH Số 22/2019
