Nghị định mới về đăng ký biện pháp bảo đảm nhìn từ thực tiễn

Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm đã được Chính phủ ban hành vào ngày 30/11/2022 (Nghị định số 99) và có hiệu lực từ ngày 15/01/2023. Nghị định này thay thế Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm. Nghị định số 99 có một số điểm làm rõ đáng ghi nhận, song vẫn còn có các hạn chế và khoảng trống nhất định.

1. Một số điểm làm rõ đáng ghi nhận

1.1. Bảo đảm khoản vay tương lai

Theo quy định tại khoản 2 Điều 293 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 (Bộ luật Dân sự), nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ trong tương lai. Như vậy, một tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm không chỉ cho một khoản vay đã được xác lập giữa tổ chức tín dụng và một khách hàng (bên vay), mà còn cho các khoản vay tổ chức tín dụng có thể cấp cho bên vay trong tương lai. Biện pháp bảo đảm này giúp phát huy giá trị của tài sản bảo đảm, đặc biệt là trong trường hợp giá trị của khoản vay đã xác lập nhỏ hơn nhiều so với giá trị của tài sản bảo đảm. Biện pháp bảo đảm này cũng được thừa nhận rộng rãi từ lâu tại các nước phát triển như tại Anh dưới tên gọi là “All monies security”.

Khoản 2 Điều 294 Bộ luật Dân sự quy định: “Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó”. Mặc dù điều luật này không thực sự rõ ràng, song có thể được hiểu theo hướng là biện pháp bảo đảm đã được xác lập vẫn có giá trị đối với khoản vay phát sinh trong tương lai trong thời hạn hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.

Điểm g khoản 1 Điều 18 Nghị định số 99 quy định một trong các trường hợp đăng ký thay đổi là: “Bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp hợp đồng bảo đảm ban đầu không có nội dung về việc bảo đảm cho nghĩa vụ trong tương lai”. Như vậy, nếu hợp đồng bảo đảm ban đầu có nội dung về việc một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho các khoản vay được xác lập trong tương lai thì khi khoản vay này được xác lập, các bên cũng không cần phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm.

1.2. Thay đổi hiện trạng tài sản bảo đảm

Theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 được sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Luật Đất đai), đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

Điểm b khoản 1 Điều 36 Nghị định số 99 nêu rõ người yêu cầu đăng ký có thể nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trước khi đăng ký biện pháp bảo đảm trong trường hợp “Thay đổi hiện trạng về loại nhà (hoặc loại công trình xây dựng), tên tòa nhà (hoặc tên công trình xây dựng), số tầng hoặc thông tin về tài sản khác gắn liền với đất dẫn đến không còn phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận”. Như vậy, theo điều luật này, trong trường hợp tài sản gắn liền với đất được thế chấp có sự thay đổi về hiện trạng, chẳng hạn như nhà ở là nhà cấp bốn bị phá dỡ và thay thế bằng nhà ba tầng hoặc nhà ở là nhà hai tầng được xây thêm hai tầng mới, thì sẽ thuộc trường hợp thay đổi về tài sản gắn liền với đất và thuộc trường hợp đăng ký biến động theo Luật Đất đai và đăng ký thay đổi theo Nghị định số 99.

Quy định này hợp lý bởi xét về bản chất, trong các trường hợp này tài sản bảo đảm đã có sự thay đổi cơ bản/về chất và việc đăng ký thay đổi sẽ giúp củng cố quyền của tổ chức tín dụng là bên nhận bảo đảm.

Điều đáng tiếc là khi quy định về các trường hợp đăng ký thay đổi, Điều 18 của Nghị định số 99 lại không nêu một cách rõ ràng trường hợp thay đổi hiện trạng tài sản bảo đảm này.

1.3. Tài sản hình thành trong tương lai

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự quy định rằng “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Theo điều luật trên, có thể xác định một tài sản là tài sản hình thành trong tương lai hay tài sản hiện có dựa trên một trong hai tiêu chí: (i) Sự hình thành về mặt vật chất của tài sản; hoặc (ii) Thời điểm chủ thể có liên quan xác lập quyền sở hữu đối với tài sản.

Khoản 3 Điều 25 Nghị định số 99 đã bổ sung khái niệm “Nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai”. Theo điều luật này, nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai bao gồm:

“a) Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, về kinh doanh bất động sản, pháp luật khác có liên quan đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng;

b) Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp”.

Như vậy, để công trình xây dựng như nhà ở được coi là bất động sản hình thành trong tương lai được thế chấp thì công trình xây dựng đó phải thỏa mãn hai tiêu chí là: (i) Đang trong quá trình đầu tư xây dựng; và (ii) Chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Cách tiếp cận này dựa hoàn toàn vào yếu tố hình thành về mặt vật chất của tài sản để xác định xem tài sản đó là tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai. Đây cũng là cách tiếp cận của khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020 và 2022 (Luật Nhà ở) và khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Luật Kinh doanh bất động sản).

Cần lưu ý việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai và được ghi nhận trên Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai do cơ quan này lập và quản lý.

Thêm vào đó, điểm đ khoản 1 Điều 18 Nghị định số 99 giới hạn việc đăng ký thay đổi tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành chỉ đối với trường hợp tài sản được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, chẳng hạn trong trường hợp tài sản bảo đảm là bất động sản.

1.4. Bảo lưu quyền sở hữu

Khoản 3 Điều 331 Bộ luật Dân sự quy định: “Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Kể từ thời điểm Bộ luật Dân sự có hiệu lực (ngày 01/01/2017), một số người khá băn khoăn về việc bảo lưu quyền sở hữu có áp dụng đối với bất động sản hay không, nhất là trong bối cảnh các quy định của Bộ luật Dân sự về biện pháp bảo đảm này (Điều 331 tới Điều 334) sử dụng khái niệm “tài sản” chứ không giới hạn tài sản là đối tượng của thỏa thuận bảo lưu quyền sở hữu ở các động sản.

Nghị định số 99 chỉ đề cập tới việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất chứ không đề cập việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Điều này dường như ngầm định rằng bảo lưu quyền sở hữu không áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất.

Thêm vào đó, khoản 4 Điều 25 Nghị định số 99 làm rõ rằng: “Đăng ký bảo lưu quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất […] thực hiện trong trường hợp Luật Đất đai có quy định”. Theo đó, chừng nào Luật Đất đai chưa đề cập đến biện pháp bảo đảm này thì không thể thực hiện được việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

1.5. Bảo đảm bằng tài sản chung của vợ chồng

Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu”.

Như vậy, sẽ có trường hợp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người, nhưng quyền sử dụng đất đối với thửa đất liên quan đó là tài sản chung của vợ chồng. Trong thực tế, nếu thiếu chữ ký hợp lệ của vợ hoặc chồng trong hợp đồng thế chấp đối với trường hợp này thì hợp đồng đó có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ¹.

Do đó, vì lý do thận trọng, tổ chức tín dụng thường yêu cầu cả hai vợ chồng trở thành các bên và ký tên trên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Khoản 4 Điều 37 Nghị định số 99 quy định rằng: “Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chung của vợ chồng mà Giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng thông tin về bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm bao gồm cả vợ và chồng thì người yêu cầu đăng ký kê khai thông tin về bên bảo đảm trên Phiếu yêu cầu đăng ký bao gồm cả vợ và chồng”.

Có thể thấy, quy định này gián tiếp công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp có bên bảo đảm là cả hai vợ chồng trong trường hợp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người mà quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng.

2. Hạn chế và khoảng trống

2.1. Giá trị của việc đăng ký

Nghị định số 99 chỉ nêu các trường hợp đăng ký thay đổi đối với biện pháp bảo đảm (Điều 18) hay nghĩa vụ phải đăng ký thay đổi (điểm d khoản 1 Điều 25), mà không làm rõ được hệ quả pháp lý của việc không thực hiện đăng ký thay đổi, nhất là đối với quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng. Nếu do một lý do chủ quan hay khách quan, việc đăng ký thay đổi không được thực hiện thì có ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng hay không?

Hơn nữa, điểm b khoản 1 Điều 25 Nghị định số 99 quy định thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận là trường hợp bắt buộc phải đăng ký, trong khi theo quy định tại điểm a khoản 2 của điều luật này thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai là trường hợp đăng ký theo yêu cầu. Theo Nghị định số 99, việc đăng ký thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận để bảo đảm hiệu lực giữa các bên của biện pháp thế chấp, trong khi việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai chỉ để bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp thế chấp.

Quy định trên không phù hợp bởi vì:

(i) Cho tới thời điểm hiện tại, không có quy định nào trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay một văn bản luật chuyên ngành điều chỉnh một dạng tài sản khác gắn liền với đất quy định thế chấp nhà ở hay tài sản khác gắn liền với đất đã được chứng nhận sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Chẳng hạn, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở nêu rất rõ rằng hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

(ii) Nếu lập luận rằng việc bắt buộc đăng ký không liên quan đến hiệu lực của giao dịch mà đơn thuần chỉ là thủ tục đăng ký biến động vốn là bắt buộc theo pháp luật đất đai thì quy định nêu trên của Nghị định số 99 vẫn không phù hợp, bởi vì điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai cũng nêu rất rõ ràng rằng đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất. Nói cách khác, thủ tục đăng ký thế chấp với tư cách là đăng ký biến động được thực hiện cả trong trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản hiện có/đã chứng nhận sở hữu hay tài sản hình thành trong tương lai.

2.2. Đăng ký theo thỏa thuận

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 và điểm c khoản 1 và khoản 3 Điều 44 Nghị định số 99, có thể thực hiện đăng ký cầm cố, đặt cọc, ký cược hoặc ký quỹ bằng động sản tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp nếu trong hợp đồng bảo đảm các bên có thỏa thuận về việc đăng ký ngay cả trong trường hợp pháp luật không quy định về việc đăng ký các biện pháp bảo đảm đó. Đây là trường hợp đăng ký mới và dường như đang mâu thuẫn so với quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm. Thật vậy, Điều 309 và Điều 310 Bộ luật Dân sự chỉ quy định đăng ký cầm cố trong trường hợp tài sản cầm cố là bất động sản, chứ không quy định phải đăng ký cầm cố động sản để bảo đảm hiệu lực đối kháng (tức là bảo đảm quyền truy đòi tài sản và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận cầm cố) của biện pháp bảo đảm này với người thứ ba. Hai điều luật này cũng nêu rõ ràng là cầm cố có hiệu lực đối kháng với người thứ ba (chẳng hạn, một tổ chức tín dụng khác nhận thế chấp cùng tài sản đã được cầm cố) kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Đây cũng là cách tiếp cận chung của các nền pháp luật tiên tiến trên thế giới như Pháp hay Anh, bởi vì việc bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố đủ để thông tin cho phần còn lại của thế giới (trong đó, có tổ chức tín dụng nhận thế chấp) về việc bên nhận cầm cố (tổ chức tín dụng) đang có quyền đối với tài sản đó và không cần phải thực hiện việc đăng ký vốn sẽ làm phát sinh thời gian và chi phí của các bên.

Đặt cọc, ký cược vốn là các biến thể của cầm cố nên theo quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số 21)² sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba cũng kể từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm. Riêng đối với ký quỹ, khoản 5 Điều 23 Nghị định số 21 đã quy định rất rõ rằng “Hiệu lực đối kháng của biện pháp ký quỹ với người thứ ba phát sinh từ thời điểm tài sản ký quỹ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nơi ký quỹ”.

Có thể thấy, quy định mới của Nghị định số 99 về cơ chế đăng ký mới nêu trên mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự và với Nghị định số 21, trong khi Nghị định số 99 không làm rõ được giá trị của việc đăng ký này là gì.

2.3. Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở

Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp quyền) là biện pháp bảo đảm được sử dụng khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt là khi các điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định trong Luật Nhà ở được xem là không phải dễ đáp ứng được trong nhiều trường hợp. Nghị định số 99 cũng có một số quy định về biện pháp bảo đảm này.

Trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 3 Điều 26 Nghị định số 99 đặt ra yêu cầu rằng trong hồ sơ chuyển tiếp đăng ký phải có hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp quyền đã có nội dung về chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tương tự, đối với trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền sang thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ chuyển tiếp đăng ký phải có hợp đồng thế chấp nhà ở, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp quyền đã có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp đăng ký sang thế chấp nhà ở trong trường hợp nhà ở này đã được cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực.

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền đã có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp đăng ký thì các bên không cần phải ký thêm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thế chấp nhà ở đã được chứng nhận sở hữu. Trong thực tế, việc đưa một điều khoản như thế vào trong hợp đồng thế chấp quyền là khá dễ dàng đối với tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là nếu không thực hiện việc ký thêm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thế chấp nhà ở đã được chứng nhận sở hữu hoặc sửa đổi nội dung tài sản bảo đảm trong hợp đồng thế chấp đã ký thì rõ ràng tài sản bảo đảm vẫn là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, chứ chưa phải là nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở đã được chứng nhận sở hữu. Việc đăng ký (chuyển tiếp đăng ký) chỉ nhằm bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba (khoản 1 Điều 297 và khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự và điểm d khoản 2 Điều 6 Nghị định số 99), chứ không bảo đảm hiệu lực giữa các bên của biện pháp thế chấp. Chính vì thế, giải pháp không cần ký thêm hợp đồng hay bản sửa đổi hợp đồng mà Nghị định số 99 dành cho các bên dường như chưa thực sự an toàn về mặt pháp lý để bảo đảm quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.

Cũng liên quan đến biện pháp thế chấp quyền, không biết vô tình hay hữu ý mà Mẫu số 05a (Phiếu yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp) thuộc Phụ lục của Nghị định số 99 lại sử dụng cụm từ “Thế chấp quyền mua tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”. Trong bối cảnh của mẫu phiếu này có thể hiểu sử dụng cụm từ này để chỉ “Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”. Tuy nhiên, hai cụm từ này rõ ràng khác nhau và cụm từ thứ nhất không chính xác, bởi vì: (i) Khi thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì bên thế chấp (người mua nhà) đã ký hợp đồng mua bán nhà ở, tức là đã thực hiện quyền mua tài sản rồi và không còn quyền này để thế chấp nữa; và (ii) Điều mà tổ chức tín dụng hướng đến khi xử lý thế chấp trong trường hợp này là nhà ở dù là nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà ở đã được chứng nhận sở hữu. Sự không rõ ràng trong quy định như thế, có thể dẫn tới các cách hiểu khác nhau và có thể gây ra khó khăn trong thực tế xác lập hợp đồng và xử lý tài sản bảo đảm.

2.4. Diện tích đất thế chấp thay đổi

Trong thực tế, xảy ra trường hợp khá phổ biến là diện tích đất thế chấp thay đổi (thường là tăng thêm đáng kể) khi xử lý tài sản thế chấp mà nguyên nhân chủ yếu là do sai sót về đo đạc tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Đôi khi vì một số lý do nhất định, tổ chức tín dụng dù ý thức rõ được sự chênh lệch về mặt diện tích này khi nhận thế chấp, nhưng vẫn chấp nhận ghi thông tin trong hợp đồng thế chấp như trên Giấy chứng nhận. Vấn đề đặt ra là trong trường hợp đó, tổ chức tín dụng có quyền xử lý cả phần diện tích tăng thêm hay không? Đây là căn nguyên của rất nhiều tranh chấp giữa các bên trong thực tế.

Quy định hiện hành của pháp luật đất đai chưa có giải pháp cho vấn đề này. Một số tổ chức tín dụng cố gắng đưa vào trong hợp đồng thế chấp các điều khoản hướng tới việc củng cố quyền xử lý phần diện tích tăng thêm, nhưng các điều khoản này dường như khá yếu về mặt pháp lý.

Khoản 4 Điều 36 Nghị định số 99 quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu thực hiện việc đăng ký thay đổi hoặc không yêu cầu thực hiện xóa đăng ký mà chỉ thực hiện việc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp […] thay đổi thông tin về tài sản bảo đảm là thửa đất […] so với thông tin trên Giấy chứng nhận […] do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước, […] mà không làm thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của bên bảo đảm đối với tài sản này”. Điều đó có nghĩa là cơ quan đăng ký sẽ không thực hiện việc đăng ký thay đổi để ghi nhận diện tích thực tế của thửa đất ngay cả khi các bên (đặc biệt là tổ chức tín dụng) có yêu cầu để bảo đảm an toàn quyền xử lý toàn bộ diện tích thực tế sau này. Hơn nữa, điều luật trên cũng không đưa ra giải cho câu hỏi liệu tổ chức tín dụng có quyền xử lý phần diện tích tăng thêm hay không.

Thêm vào đó, khoản 2 Điều 36 Nghị định số 99 lại quy định trường hợp Phiếu yêu cầu đăng ký không kê khai thông tin về diện tích của thửa đất mà thông tin này trên Giấy chứng nhận có biến động thì người yêu cầu đăng ký không phải đăng ký thay đổi. Cần lưu ý từ ngày Nghị định này có hiệu lực, diện tích thửa đất thế chấp không còn là thông tin bắt buộc phải mô tả trên Phiếu yêu cầu đăng ký như trước nữa. Như vậy, có thể ngầm hiểu là nếu trên Phiếu yêu cầu đăng ký đã kê khai thông tin về diện tích thửa đất (đối với các đăng ký được thực hiện trước ngày Nghị định số 99 có hiệu lực) mà sau đó, diện tích thay đổi thì phải đăng ký thay đổi. Dễ thấy, điều này lại mâu thuẫn với nguyên tắc không đăng ký thay đổi quy định tại khoản 4 Điều 36 Nghị định số 99 như được phân tích ở trên.

2.5. Bên bảo đảm chết

Sau khi thực hiện thủ tục nhận di sản thừa kế, tài sản bảo đảm sẽ được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng sang cho người thừa kế trong khi trên giấy tờ, hợp đồng vay hay hợp đồng bảo đảm vẫn đứng tên của khách hàng đã chết là bên vay hay bên bảo đảm. Vậy, giữa tổ chức tín dụng và những người thừa kế có bắt buộc phải sửa đổi hợp đồng vay, hợp đồng bảo đảm hay ký thỏa thuận về việc kế thừa nghĩa vụ (từ khách hàng đã chết sang cho người thừa kế) hay không?

Về nguyên tắc, trong trường hợp này, tổ chức tín dụng không nên ký với người thừa kế bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng, bởi vì theo Điều 421 của Bộ luật Dân sự, việc sửa đổi hợp đồng phải được thực hiện bởi các bên trong hợp đồng ban đầu, chứ không phải là một bên khác như người thừa kế. Tổ chức tín dụng và người thừa kế nên xác lập thỏa thuận về việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ còn lại của người chết theo hợp đồng đã ký³.

Về điểm này, rất tiếc là hồ sơ đăng ký thay đổi trong trường hợp bên bảo đảm chết và có người thừa kế cũng không được Nghị định số 99 làm rõ, nhất là cần có văn bản gì giữa tổ chức tín dụng và người thừa kế trong khi thực tiễn áp dụng tại nhiều địa phương hiện nay còn khác nhau do quy định pháp luật chưa rõ ràng. Tại điểm c khoản 2 Điều 32 của Nghị định số 99 chỉ quy định chung là trong hồ sơ đăng ký thay đổi phải có văn bản khác chứng minh có căn cứ đăng ký thay đổi. Việc công nhận rõ ràng hiệu lực của thỏa thuận về việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ nêu trên có thể sẽ giúp việc thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi được thực hiện thuận lợi hơn trong thực tế.

Từ các phân tích ở trên, có thể thấy, Nghị định số 99 có một số điểm mới và làm rõ có giá trị nhất định. Bên cạnh đó, văn bản này cũng có một số quy định chưa thực sự phù hợp hay chưa đầy đủ để giúp tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm trong thực tế. Tổ chức tín dụng cần hết sức lưu ý các điểm này để tránh các tranh chấp có thể phát sinh, nhất là trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

¹ Chẳng hạn, Quyết định giám đốc thẩm số 10/2013/KDTM-GĐT ngày 25/4/2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
² Về các hạn chế của Nghị định số 21, xem thêm Bùi Đức Giang, “Băn khoăn quy định mới về giao dịch bảo đảm”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, ngày 10/6/2021, tr. 54-56.
³ Xem thêm Nguyễn Văn Minh và Bùi Đức Giang, “Một số tác động của pháp luật về thừa kế tới hoạt động ngân hàng”, Tạp chí Ngân hàng, số 12, tháng 6/2020, tr. 21-26.

TS. Bùi Đức Giang
Giảng viên Trường Quản trị và Kinh doanh, Đại học Quốc gia Hà Nội