Những điểm mới của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 và tác động đối với ngành tài chính - ngân hàng

Tóm tắt: Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 (sau đây gọi là Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) đưa ra nhiều thay đổi quan trọng trong khung pháp lý về quản trị đất đai ở Việt Nam. Những cải cách này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn tại lâu nay, đồng thời đưa chính sách đất đai phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và quá trình hội nhập quốc tế. Bài viết này phân tích một số điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng như đánh giá tác động đối với ngành tài chính - ngân hàng trong ngắn hạn và dài hạn.

Từ khóa: Luật Đất đai năm 2024; Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

NEW PROVISIONS OF THE DRAFT AMENDMENT TO THE LAND LAW 2024
AND THE IMPACTS ON FINANCE AND BANKING SECTOR

Abstract: The Draft Law amending and supplementing a number of articles of the Land Law 2024, expected to take effect from January 1, 2026 (hereinafter referred to as the Draft Amendment to Land Law) introduces significant changes to the legal framework for land governance in Vietnam. These reforms are expected to resolve long-standing legal obstacles while aligning land policies more closely with the socialist-oriented market economy and the process of international integration. This article analyzes several notable new provisions of the Draft Amendment to the Land Law, as well as assesses the impacts on the finance and banking sector in both the short and long term.

Keywords: The Land Law 2024; the Draft Amendment to the Land Law.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)

1. Giới thiệu chung

Pháp luật về đất đai là một trong những đạo luật quan trọng bậc nhất trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đóng vai trò vừa là công cụ pháp lý điều chỉnh các quan hệ kinh tế - xã hội gắn với đất đai, vừa là nền tảng thể chế bảo đảm quyền, nghĩa vụ của Nhà nước và người sử dụng đất. Sau nhiều lần sửa đổi, đến nay Luật số 31/2024/QH15 của Quốc hội (Luật Đất đai năm 2024) tiếp tục được hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện, đồng bộ về thể chế, phù hợp với bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện đang nhận được sự quan tâm sâu rộng từ người dân, cộng đồng doanh nghiệp và hệ thống tài chính - ngân hàng. Những quy định mới tại Dự thảo này không chỉ giải quyết các vướng mắc pháp lý tồn tại lâu nay, mà còn mở ra cơ chế linh hoạt, minh bạch và hiện đại hóa quản trị đất đai, phù hợp với định hướng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

2. Một số điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

2.1. Bên thuê đất được quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất

Một trong những điểm thay đổi quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thể hiện tại Điều 120 là trao quyền chủ động cho bên thuê đất trong việc lựa chọn hình thức thuê đất. Cụ thể, khoản 1 Điều 120 Dự thảo Luật quy định rằng, đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thuộc phạm vi Điều 118 và Điều 119, người sử dụng đất được lựa chọn một trong hai phương thức: (i) Trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, hoặc (ii) trả tiền thuê đất hằng năm, ngoại trừ trường hợp đặc biệt quy định tại điểm c khoản 1 Điều 126. Đồng thời, khoản 2 Điều 120 cũng khẳng định: Đơn vị sự nghiệp công lập có thể lựa chọn hình thức thuê đất tương tự, nhưng không được quyền chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất¹.

Theo quy định tại Điều 120 Luật Đất đai năm 2024 hiện hành, quyền lựa chọn hình thức thuê đất của người sử dụng đất bị giới hạn bởi khuôn khổ Nhà nước định sẵn. Cụ thể, một số loại đất buộc phải thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, như đất thực hiện dự án nông nghiệp, đất khu công nghiệp, đất thương mại - dịch vụ, hay đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Chỉ đối với các loại đất khác hoặc trong một số trường hợp đặc biệt, người sử dụng đất mới có thể lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hằng năm. Việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt là các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, kinh doanh dịch vụ lưu trú... cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã thay đổi nguyên tắc này theo hướng cởi mở hơn, thay vì áp đặt chi tiết từng loại đất phải trả một lần hay trả hằng năm, quy định mới trao cho người sử dụng đất quyền tự quyết rộng rãi trong việc lựa chọn phương thức thanh toán, chỉ loại trừ một số trường hợp đặc thù để bảo đảm tính kiểm soát và cân bằng lợi ích công. Sự thay đổi tại Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mang ý nghĩa thực tiễn rõ nét: Một mặt, quy định mới tạo tính linh hoạt trong tiếp cận đất đai, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các chủ thể: Doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể chọn trả tiền hằng năm để giảm áp lực dòng tiền, trong khi doanh nghiệp có tiềm lực mạnh lại ưu tiên trả một lần nhằm ổn định dài hạn và nâng cao giá trị tài sản khi huy động vốn. Mặt khác, ở góc độ quản lý, quy định mới giúp Nhà nước linh hoạt điều tiết nguồn thu vừa thu ngân sách lớn ngay từ đầu, vừa bảo đảm dòng thu ổn định hằng năm, đồng thời gia tăng tính minh bạch, cải thiện môi trường đầu tư và phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính. Việc sửa đổi, bổ sung Điều 120 không chỉ tháo gỡ vướng mắc kéo dài của quy định cũ mà còn trao quyền nhiều hơn cho người sử dụng đất, giảm can thiệp hành chính chi tiết nhưng vẫn giữ công cụ điều tiết cần thiết. Đây là bước cải cách quan trọng, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khuyến khích đầu tư và củng cố nền tảng pháp lý ổn định, minh bạch cho nền kinh tế.

2.2. Bổ sung cơ chế thu hồi đất đối với các dự án đặc thù

Một trong những điểm mới nổi bật của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là việc bổ sung cơ chế thu hồi đất cho các dự án có tính chất đặc thù, gắn với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong bối cảnh hội nhập. Cụ thể, bổ sung khoản 33 Điều 79 quy định trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất để phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

So với Luật Đất đai năm 2024 hiện hành chỉ cho phép thu hồi đất trong những trường hợp liên quan đến quốc phòng, an ninh và một số mục đích công cộng được liệt kê cụ thể, Dự thảo bổ sung quy định mới đã mở rộng phạm vi đáng kể. Thực tế hiện nay có nhiều dự án quy mô lớn như trung tâm tài chính quốc tế, khu logistics hay các khu đô thị - dịch vụ tích hợp dù mang lại lợi ích chiến lược cho quốc gia và địa phương, vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận quỹ đất vì không thuộc diện Nhà nước có thẩm quyền thu hồi. Việc bổ sung lần này đã khắc phục khoảng trống pháp lý kéo dài, đồng thời tạo hành lang pháp lý minh bạch để triển khai các dự án hạ tầng, dịch vụ hiện đại và trung tâm tài chính - thương mại quốc tế.

Ý nghĩa của quy định mới thể hiện trên nhiều bình diện. Trước hết, nó tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho phát triển hạ tầng chiến lược, đồng bộ với các chiến lược ngành, từ logistics (nơi chi phí logistics của Việt Nam chiếm 18 - 20% GDP so với mức trung bình của thế giới chỉ đạt 10,6%², với mục tiêu giảm xuống 16 - 18% vào năm 2030³) đến công nghiệp văn hóa được kỳ vọng đóng góp 7% GDP vào năm 2030⁴. Đồng thời, việc bổ sung thu hồi đất cho trung tâm tài chính quốc tế cũng phù hợp với định hướng nâng cao vị thế Việt Nam trong chuỗi giá trị tài chính toàn cầu. Bên cạnh đó, cơ chế này đặt ra yêu cầu cao về quản trị và công bằng xã hội. Việc thu hồi đất cho các dự án đặc thù cần đi kèm minh bạch, tham vấn cộng đồng, cơ chế giám sát độc lập và chính sách bồi thường, tái định cư thỏa đáng. Nếu không bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, sẽ rất dễ phát sinh khiếu kiện, xung đột lợi ích và làm suy giảm niềm tin xã hội, như đã từng ghi nhận tại một số dự án thu hồi đất quy mô lớn trong quá khứ.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, cơ chế thu hồi đất phục vụ các dự án chiến lược không phải là ngoại lệ. Tại Singapore, Luật Thu hồi đất (Land Acquisition Act 1966) cho phép Nhà nước thu hồi đất tư nhân bắt buộc để xây dựng nhà ở xã hội, hạ tầng và trung tâm thương mại - tài chính với nguyên tắc bồi thường theo giá thị trường và cơ chế khiếu nại minh bạch⁵. Tại Trung Quốc, các khu kinh tế đặc biệt như Thâm Quyến hay Chu Hải được hình thành trên cơ sở Nhà nước sở hữu đất, sau đó cho doanh nghiệp thuê dài hạn từ 20 - 50 năm kèm theo ưu đãi chính sách và cơ chế quản lý linh hoạt, qua đó thu hút vốn FDI và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực⁶. Nhìn từ so sánh quốc tế, quy định mới của pháp luật Việt Nam cho thấy sự tiệm cận xu hướng chung coi đất đai không chỉ là tài sản, mà là công cụ pháp lý và kinh tế chiến lược để Nhà nước chủ động quy hoạch, thúc đẩy phát triển hạ tầng, dịch vụ hiện đại và tái cơ cấu nền kinh tế.

2.3. Cơ chế giải quyết dự án “treo” do không thể thỏa thuận 100%

Một trong những điểm đổi mới quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là bổ sung cơ chế xử lý tình trạng “dự án treo” vấn đề mà Luật Đất đai năm 2024 chưa có quy định cụ thể. Theo khoản 34 Điều 79, trong trường hợp dự án phát triển kinh tế - xã hội thực hiện theo cơ chế thỏa thuận mà nhà đầu tư đã đạt được sự đồng thuận được trên 75% diện tích đất hoặc trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án; hoặc ngoài tiêu chí trên 75% diện tích đất hoặc trên 75% số lượng người sử dụng đất còn yêu cầu diện tích đã thỏa thuận phải đạt trên 50% diện tích đất trong phạm vi thực hiện dự án, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê cho nhà đầu tư. Quy định này có ý nghĩa đột phá khi khắc phục tình trạng dự án bị đình trệ chỉ vì một số ít hộ dân không đồng ý, dẫn đến lãng phí đất đai và nguồn lực xã hội.

Thực tiễn nhiều năm qua cho thấy, không ít dự án dù đã được đa số hộ dân đồng ý nhưng vẫn rơi vào tình trạng đình trệ do vướng một số ít trường hợp “không chấp thuận” hoặc đưa ra yêu cầu bồi thường vượt quá khả năng của nhà đầu tư. Hệ quả là hàng loạt dự án bị treo, quỹ đất bị bỏ hoang, làm lãng phí tài nguyên, cản trở phát triển hạ tầng và gây tổn thất cho cả Nhà nước, doanh nghiệp lẫn cộng đồng địa phương. Với ngưỡng đồng thuận 75%, cơ chế mới bảo đảm tính khả thi trong triển khai dự án, tôn trọng lợi ích đa số, đồng thời khẳng định vai trò điều tiết chủ động của Nhà nước trong việc bảo vệ lợi ích công cộng và thúc đẩy phát triển. So sánh kinh nghiệm quốc tế cho thấy, cơ chế này có tính tiệm cận với thông lệ. Singapore áp dụng Luật Thu hồi Đất (Land Acquisition Act), theo đó Nhà nước có thể tiến hành thu hồi bắt buộc vì lợi ích công cộng, nhưng phải bảo đảm cơ chế bồi thường theo giá thị trường và minh bạch trong quá trình thực hiện.

Ngược lại, Nhật Bản từng đối mặt với nhiều dự án chỉnh trang đô thị bị đình trệ vì thiếu cơ chế vượt qua “thiểu số phản đối”. Theo thống kê, năm 2015 tại Nhật Bản đã có 138 dự án điều chỉnh đất đai bị đình trệ trên 10 năm, chiếm khoảng 27% tổng số dự án do thiếu sự đồng thuận và nguồn lực tài chính⁷. Kinh nghiệm này cho thấy nếu không có công cụ pháp lý như “ngưỡng đồng thuận”, dự án rất dễ rơi vào tình trạng đình trệ kéo dài, làm suy giảm hiệu quả quản trị đất đai. Ở góc độ vĩ mô, quy định mới không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn của pháp luật đất đai, mà còn góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư, tạo lập môi trường đầu tư ổn định, giảm rủi ro pháp lý và thúc đẩy các dự án hạ tầng - đô thị - công nghiệp có tính chiến lược. Tuy nhiên, để giảm thiểu xung đột xã hội, cơ chế này cần đi đôi với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư công bằng, minh bạch và tham vấn cộng đồng rộng rãi, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhóm hộ dân còn lại. Chỉ khi đó, ngưỡng 75% mới thực sự phát huy tác dụng, trở thành giải pháp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững.

3. Tác động đối với ngành tài chính - ngân hàng

Những điểm mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không chỉ mang tính điều chỉnh kỹ thuật pháp lý mà còn phản ánh xu hướng cải cách thể chế đất đai một cách căn bản, được định hướng bởi Nghị quyết số 18-NQ/TW và các văn kiện tiếp theo của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Bộ Chính trị và Quốc hội. Điểm nổi bật là sự chuyển dịch từ mô hình quản lý hành chính mang tính kiểm soát chặt chẽ sang cơ chế linh hoạt dựa trên nguyên tắc pháp quyền, quy hoạch, minh bạch và hiệu quả sử dụng đất. Những thay đổi quan trọng trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không chỉ tạo ra chuyển biến mạnh mẽ trên thị trường bất động sản mà còn có tác động lan tỏa đến hệ thống tài chính - ngân hàng, nơi đất đai và tài sản gắn liền với đất giữ vai trò then chốt trong hoạt động cấp tín dụng, quản trị rủi ro và xử lý nợ xấu.

3.1. Tác động trong ngắn hạn (giai đoạn 2026 - 2027)

Quy định cho phép doanh nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất giúp họ chủ động hơn trong quản trị chi phí sử dụng đất. Điều này trực tiếp cải thiện dòng tiền, đặc biệt đối với các doanh nghiệp đang có nhu cầu vay vốn. Từ góc độ ngân hàng, áp lực thanh khoản giảm xuống sẽ làm tăng khả năng trả nợ, tạo niềm tin để các tổ chức tín dụng mạnh dạn cấp tín dụng, nhất là với nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ - vốn thường gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay do hạn chế về tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, cơ chế xử lý dự án chậm triển khai theo nguyên tắc đồng thuận đa số (75%) giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và nợ xấu từ các “dự án treo”. Khi tiến độ pháp lý của dự án được cải thiện, mức độ tin cậy trong quá trình thẩm định và giải ngân vốn tăng lên, qua đó giảm nguy cơ phát sinh nợ xấu - một vấn đề lớn của hệ thống ngân hàng liên quan đến tín dụng bất động sản. Ngoài ra, việc bổ sung cơ chế thu hồi đất cho các dự án đặc thù (logistics, trung tâm tài chính, khu đô thị dịch vụ tích hợp…) mở ra không gian phát triển cho nhiều lĩnh vực hạ tầng có tính lan tỏa. Nhờ khung pháp lý rõ ràng, các dự án này sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai và vay vốn, đồng thời tạo ra nguồn cầu tín dụng mới, góp phần mở rộng dư địa tăng trưởng cho hệ thống ngân hàng.

3.2. Tác động trong dài hạn

Trong dài hạn, nội dung Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nếu có hiệu lực sẽ tác động đối với hệ thống tài chính - ngân hàng, có thể được nhận diện trên các phương diện chính như sau:

Thứ nhất, nâng cao tính minh bạch và ổn định pháp lý, cải thiện quản trị rủi ro tín dụng. Khi các cơ chế mới được áp dụng đồng bộ, hệ thống pháp lý về đất đai trở nên minh bạch và ổn định hơn. Điều này trực tiếp hỗ trợ các ngân hàng trong việc định giá và quản trị rủi ro, bởi quyền tài sản được công nhận đầy đủ và quy trình định giá đất được chuẩn hóa. Nhờ đó, giá trị tài sản bảo đảm phản ánh sát hơn giá thị trường, hạn chế tình trạng chênh lệch “giá sổ sách” kéo dài vốn làm méo mó hoạt động tín dụng.

Thứ hai, đa dạng hóa sản phẩm tín dụng gắn với nhu cầu phát triển bền vững. Trên nền tảng pháp lý rõ ràng, thị trường tài chính sẽ có điều kiện phát triển các dòng sản phẩm tín dụng chuyên biệt. Điển hình như tín dụng xanh cho đô thị thông minh và năng lượng tái tạo; tín dụng dài hạn cho hạ tầng giao thông - logistics; hay tín dụng ưu đãi cho lĩnh vực công nghiệp văn hóa. Đây không chỉ mở rộng danh mục sản phẩm ngân hàng mà còn gắn kết chặt chẽ hơn giữa tín dụng và định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ ba, thúc đẩy hình thành các công cụ tài chính hiện đại. Niềm tin thị trường đất đai được củng cố là tiền đề để phát triển những công cụ tài chính bậc cao như chứng khoán hóa quyền sử dụng đất, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), hoặc sản phẩm phái sinh gắn với đất đai. Các công cụ này giúp mở rộng kênh huy động vốn quy mô lớn, giảm sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng truyền thống, đồng thời nâng cao tính thanh khoản và chiều sâu của thị trường tài chính.

Thứ tư, tạo ra động lực hiện đại hóa hệ thống tài chính - ngân hàng. Sự dịch chuyển từ mô hình tín dụng truyền thống sang hệ sinh thái tài chính đa tầng, đa công cụ sẽ thúc đẩy hệ thống ngân hàng tái cấu trúc, áp dụng chuẩn mực quản trị tiên tiến và nâng cao sức cạnh tranh. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường tài chính Việt Nam hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, đáp ứng yêu cầu phát triển trong bối cảnh toàn cầu hóa và chuyển đổi kinh tế số.

3.3. Những rủi ro tiềm ẩn cần lưu ý

Bên cạnh những cơ hội mở ra, hệ thống tài chính - ngân hàng cũng phải đối mặt với thách thức không nhỏ khi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực chính thức.

Thứ nhất, việc chấp nhận tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm làm tài sản bảo đảm tuy mở rộng cơ sở pháp lý, nhưng tiềm ẩn rủi ro định giá do khung giá đất và cơ chế xác định giá thị trường của Việt Nam chưa thực sự thống nhất, dễ dẫn đến tình trạng định giá cao hơn giá trị thực.

Thứ hai, cơ chế thu hồi đất đối với dự án đặc thù, nếu triển khai thiếu minh bạch hoặc gặp phản ứng xã hội, có thể kéo theo rủi ro pháp lý và làm chậm tiến độ dự án, gián tiếp ảnh hưởng đến khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ ba, trong xử lý “dự án treo”, việc áp dụng ngưỡng đồng thuận 75% giúp giảm bớt bế tắc, nhưng đồng thời cũng có thể phát sinh khiếu kiện từ nhóm thiểu số, tạo áp lực pháp lý kéo dài và làm gia tăng chi phí quản trị rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Do đó, cùng với sự cải cách pháp luật đất đai, hệ thống ngân hàng cần tăng cường năng lực thẩm định, xây dựng kịch bản quản trị rủi ro toàn diện, phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý để bảo đảm tính ổn định, minh bạch của các dòng vốn gắn với đất đai.

4. Một số kiến nghị chính sách đối với hệ thống tài chính - ngân hàng

Một là, ban hành bộ khung định giá đất

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cần phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các bộ, ban, ngành có liên quan trong việc xây dựng và hoàn thiện khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Khung chuẩn này cần được thiết kế trên cơ sở bảo đảm tính minh bạch, công khai và khả năng dự báo của thị trường đất đai, đồng thời thu hẹp khoảng cách kéo dài giữa “giá sổ sách” và “giá thị trường”. Sự chênh lệch này trong nhiều năm qua không chỉ làm méo mó hoạt động tín dụng, gây khó khăn cho công tác định giá tài sản bảo đảm, mà còn tạo ra nguy cơ phát sinh rủi ro pháp lý và nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó, cần khuyến khích mạnh mẽ việc ứng dụng công nghệ dữ liệu lớn (Big Data), trí tuệ nhân tạo (AI) và các nền tảng phân tích thông tin hiện đại trong hoạt động thẩm định giá đất. Đây là giải pháp nhằm nâng cao tính khách quan, khả năng kiểm chứng và độ tin cậy của kết quả định giá, đồng thời giảm thiểu tình trạng phụ thuộc quá mức vào yếu tố cảm tính hoặc kinh nghiệm chủ quan.

Hai là, thiết lập cơ chế chia sẻ rủi ro pháp lý

Nhà nước cần xem xét việc ban hành cơ chế bảo hiểm rủi ro pháp lý đối với tài sản bảo đảm là đất thuê trả tiền hằng năm. Cơ chế này được xem là công cụ cần thiết nhằm chia sẻ rủi ro giữa các tổ chức tín dụng và Nhà nước trong bối cảnh khung pháp lý về đất đai vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Thực tiễn cho thấy, nhiều dự án sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm có nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện hoặc bị đình trệ do thay đổi quy hoạch, chậm triển khai thủ tục hành chính hoặc xung đột lợi ích với cộng đồng. Những rủi ro này, nếu không có biện pháp phân bổ hợp lý, sẽ trực tiếp làm gia tăng nợ xấu và ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống tín dụng. Việc thiết lập cơ chế bảo hiểm rủi ro pháp lý sẽ giúp các ngân hàng hạn chế thiệt hại khi tài sản bảo đảm không còn giá trị khai thác hoặc mất khả năng thanh khoản trên thị trường thứ cấp. Đồng thời, cơ chế này còn có tác dụng củng cố niềm tin của các tổ chức tín dụng đối với hoạt động cho vay gắn với bất động sản, khuyến khích mở rộng tín dụng có chọn lọc mà vẫn đảm bảo nguyên tắc an toàn.

Ba là, đa dạng hóa sản phẩm tài chính gắn với quyền sử dụng đất

Cụ thể, Nhà nước nên xem xét việc ban hành chính sách khuyến khích và hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc phát triển các công cụ tài chính mới dựa trên quyền sử dụng đất, bao gồm: Quỹ đầu tư bất động sản (REITs), chứng khoán hóa quyền sử dụng đất, trái phiếu dự án hạ tầng và các sản phẩm phái sinh có liên quan. Việc phát triển các công cụ này không chỉ giúp mở rộng kênh huy động vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, mà còn góp phần giảm thiểu sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng - vốn là đặc trưng của thị trường tài chính Việt Nam hiện nay. Đồng thời, việc đa dạng hóa sản phẩm tài chính gắn với đất đai sẽ thúc đẩy thị trường vốn phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và tiệm cận chuẩn mực quốc tế. Các công cụ này, nếu được vận hành trong khuôn khổ pháp lý đầy đủ, sẽ nâng cao tính thanh khoản của tài sản đất đai, tạo điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực tài chính thực sự, thay vì chỉ giới hạn trong phạm vi giao dịch tín dụng truyền thống.

Bốn là, nâng cao năng lực quản trị rủi ro pháp lý và xã hội

Các ngân hàng thực hiện rà soát, điều chỉnh và bổ sung quy trình thẩm định, quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản theo hướng tích hợp đầy đủ các yếu tố pháp lý và xã hội. Thực tiễn cho thấy nhiều dự án bất động sản, mặc dù có hiệu quả tài chính, nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro cao do vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch sử dụng đất hoặc phát sinh tranh chấp với cộng đồng dân cư. Nếu các yếu tố này không được nhận diện và kiểm soát từ giai đoạn thẩm định, nguy cơ hình thành nợ xấu và tổn thất tín dụng sẽ gia tăng, gây ảnh hưởng đến an toàn hệ thống ngân hàng.

Việc tham chiếu đến ý kiến cộng đồng, đánh giá mức độ chấp nhận xã hội của dự án, cùng với việc thẩm định tính bền vững về môi trường, hạ tầng và sinh kế của người dân, cần được đưa vào như một tiêu chí bắt buộc trong quá trình đánh giá tín dụng. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm sự tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, môi trường và đầu tư, vừa giúp ngân hàng hạn chế tối đa nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Năm là, thúc đẩy phát triển tín dụng xanh và tín dụng bền vững

Đối với các dự án hạ tầng, đô thị thông minh, logistics hoặc công nghiệp văn hóa được xác định trong các quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương, cần có cơ chế thiết kế và triển khai các gói tín dụng xanh, tín dụng ưu đãi dài hạn gắn với bộ tiêu chí ESG (môi trường, xã hội, quản trị). Đây là hướng đi tất yếu trong bối cảnh Việt Nam đã đưa ra cam kết mạnh mẽ tại COP26 về mục tiêu phát thải ròng bằng "0" (Net Zero) vào năm 2050, đồng thời ngày càng tham gia sâu rộng hơn vào các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới với những ràng buộc chặt chẽ về phát triển bền vững. Việc thúc đẩy tín dụng xanh không chỉ tạo thêm động lực tài chính cho các dự án ưu tiên mà còn góp phần chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng an toàn, bền vững và phù hợp với thông lệ quốc tế. Từ góc độ hệ thống, đây là giải pháp quan trọng để giảm thiểu rủi ro tín dụng gắn với biến đổi khí hậu, ô nhiễm môi trường và các tranh chấp xã hội phát sinh từ những dự án thiếu bền vững.

¹ Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Bản dự thảo ngày 12/8/2025).

² https://www.vietdata.vn/post/vietnam-logistics-is-witnessing-an-unprecedented-boom?srsltid=AfmBOoozbvrY7UL-OF2t8aT89OSto3Bx-zJCs43ZZc5s1GAZLpsVGjOh&utm

³ https://wtocenter.vn/chuyen-de/23668-reducing-the-burden-of-logistics-costs-enhancing-businesses-competitiveness?utm

⁴ https://bvhttdl.gov.vn/chien-luoc-phat-trien-cac-nganh-cong-nghiep-van-hoa-viet-nam-den-nam-2030-tam-nhin-den-nam-nam-2045-thuc-day-cong-nghiep-van-hoa-o-tam-cao-moi-20250128080329307.htm

⁵ Singapore Land Authority. (2025, August 26). Acquisition of land. Singapore Land Authority.

⁶ Zeng, D. Z. (2015, February). Global Experiences with Special Economic Zones: With a Focus on China and Africa. World Bank.

⁷ https://www.asiapathways-adbi.org/2019/11/land-readjustment-in-japan-beyond-the-myth-of-japanese-consensus-and-harmony.

Tài liệu tham khảo

1. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) (2024). Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 và phương hướng, nhiệm vụ sửa đổi.

3. Luật số 31/2024/QH15 của Quốc hội: Luật Đất đai

4. Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024

5. World Bank (2023). Vietnam: Towards a more transparent and efficient land market, Washington, DC: World Bank Publications.

6. Nguyễn, Q. H. (2023), Hoàn thiện pháp luật đất đai trong bối cảnh hội nhập quốc tế: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 9(421), trang 3 - 15.

7. Phạm, T. M. H. (2022) Cải cách thể chế đất đai ở Việt Nam: Kinh nghiệm quốc tế và khuyến nghị chính sách, Tạp chí Khoa học Pháp lý Việt Nam, 8(2), trang 45 - 58.

8. Vietdata (2023), Vietnam logistics is witnessing an unprecedented boom, Vietdata.

9. WTO Center (2023), Reducing the burden of logistics costs, enhancing businesses’ competitiveness.

10. Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, (2025, January 28), Chiến lược phát triển các ngành công nghiệp văn hóa Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045: Thúc đẩy công nghiệp văn hóa ở tầm cao mới.

11. Singapore Land Authority, (2025, August 26), Acquisition of land, Singapore Land Authority.

12. Zeng, D. Z. (2015, February), Global experiences with special economic zones: With a focus on China and Africa, World Bank.