Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng kí biện pháp bảo đảm (Nghị định số 99), có hiệu lực thi hành từ ngày 15/01/2023 được cho rằng sẽ đồng bộ hành lang pháp lí với Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số 21) và sẽ khắc phục được các tồn tại, hạn chế trong 05 năm triển khai Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng kí biện pháp bảo đảm (Nghị định số 102) như: Chưa ghi nhận tư cách của chi nhánh, phòng giao dịch của tổ chức tín dụng (TCTD) trong hoạt động đăng kí biện pháp bảo đảm; chưa ghi nhận tư cách của chủ doanh nghiệp tư nhân đối với các giao dịch bảo đảm bằng tài sản của chủ doanh nghiệp tư nhân; thời hạn giải quyết hồ sơ đăng kí biện pháp bảo đảm chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn; vấn đề xóa đăng kí biện pháp bảo đảm khi bên thế chấp thực hiện các thủ tục đăng kí biến động đất đai chưa thực sự rõ ràng,…
 

 

Một là, tạo cơ sở pháp lí rõ ràng, cụ thể cho các TCTD trong việc phân giao nhiệm vụ cho các đơn vị trực thuộc trong việc xác lập các biện pháp bảo đảm cũng như đăng kí biện pháp bảo đảm.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 21/2013/TT-NHNN ngày 09/9/2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (đã sửa đổi, bổ sung) quy định về mạng lưới hoạt động của ngân hàng thương mại: “Mạng lưới hoạt động của ngân hàng thương mại bao gồm chi nhánh, phòng giao dịch, văn phòng đại diện, đơn vị sự nghiệp ở trong nước; chi nhánh, văn phòng đại diện, ngân hàng 100% vốn ở nước ngoài theo quy định của pháp luật”. Thực tế hiện nay, chi nhánh và phòng giao dịch đều là các đơn vị thực hiện hoạt động ngân hàng theo phân công, chỉ định của pháp nhân nên đòi hỏi quy định về đăng kí biện pháp bảo đảm cần bổ sung, ghi nhận tư cách của chi nhánh và phòng giao dịch trong việc đứng tên người yêu cầu đăng kí biện pháp bảo đảm, người yêu cầu cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm.

Với quy định tại khoản 8 Điều 8 Nghị định số 99: “Trường hợp chi nhánh của pháp nhân, chi nhánh hoặc phòng giao dịch của pháp nhân là TCTD (gọi chung là chi nhánh) được pháp nhân giao nhiệm vụ thực hiện chức năng của pháp nhân về yêu cầu đăng kí, về yêu cầu cung cấp thông tin theo điều lệ, quy chế hoạt động hoặc theo ủy quyền, chỉ định của người đại diện hợp pháp của pháp nhân thì chi nhánh là người đứng tên người yêu cầu đăng kí, người yêu cầu cung cấp thông tin trên Phiếu yêu cầu đăng kí, Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin… văn bản có nội dung về việc pháp nhân giao nhiệm vụ cho chi nhánh thực hiện chức năng của pháp nhân trong yêu cầu đăng kí, yêu cầu cung cấp thông tin là tài liệu phải có trong hồ sơ đăng kí, hồ sơ cung cấp thông tin”; và khoản 2 Điều 12 Nghị định số 99: “Trường hợp chi nhánh của pháp nhân đứng tên người yêu cầu đăng kí thì chữ kí, con dấu (nếu có) của pháp nhân được thay thế bằng chữ kí, con dấu (nếu có) của chi nhánh”. Việc ghi nhận tư cách của chi nhánh và phòng giao dịch tại Nghị định số 99 đã tạo cơ sở pháp lí rõ ràng, cụ thể cho các TCTD trong việc phân giao nhiệm vụ cho các đơn vị trực thuộc trong việc xác lập các biện pháp bảo đảm cũng như đăng kí biện pháp bảo đảm.

Hai là, cụ thể hóa hoạt động đăng kí biện pháp bảo đảm đối với các giao dịch bảo đảm bằng tài sản của chủ doanh nghiệp tư nhân.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, doanh nghiệp tư nhân là chủ thể không có tư cách pháp nhân, các giao dịch liên quan đến tài sản đứng tên doanh nghiệp tư nhân sẽ phải do chủ doanh nghiệp tư nhân xác lập, thực hiện. Trên cơ sở nguyên tắc này, hầu hết các TCTD yêu cầu chủ doanh nghiệp tư nhân kí kết hợp đồng bảo đảm đối với các biện pháp bảo đảm bằng tài sản đứng tên doanh nghiệp tư nhân, trong trường hợp tài sản được chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu trong thời kì hôn nhân của chủ doanh nghiệp tư nhân và người hôn phối của chủ doanh nghiệp tư nhân thì hợp đồng bảo đảm còn phải có sự tham gia xác lập của người hôn phối.

Tuy nhiên, thực tế thực hiện Nghị định số 102 đã cho thấy, nhiều văn phòng đăng kí đất đai không chấp thuận phương thức thực hiện nêu trên của các TCTD mà yêu cầu vẫn phải ghi nhận, thể hiện trên hợp đồng bảo đảm, đơn đăng kí bảo đảm thông tin Bên thế chấp là doanh nghiệp tư nhân (mà không phải là chủ doanh nghiệp tư nhân) nhằm thống nhất, đảm bảo tính khớp đúng đối với chủ thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản (là doanh nghiệp tư nhân). Điều này dẫn đến hệ quả đã có không ít trường hợp TCTD, Bên thế chấp phải kí lại Hợp đồng thế chấp, thực hiện lại thủ tục công chứng/chứng thực do văn phòng đăng kí đất đai không chấp thuận đăng kí biện pháp bảo đảm.

Khoản 9 Điều 9, khoản 3 Điều 12 và khoản 6 Điều 37 Nghị định số 99 đã quy định cụ thể tư cách của chủ doanh nghiệp tư nhân trong việc đứng tên người yêu cầu đăng kí biện pháp bảo đảm: “Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân mà người yêu cầu đăng kí là bên bảo đảm thì có thể đứng tên người yêu cầu đăng kí là chủ doanh nghiệp tư nhân hoặc tên doanh nghiệp tư nhân”, “Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân thì chữ kí trên Phiếu yêu cầu đăng kí là chữ kí của chủ doanh nghiệp tư nhân, sử dụng con dấu của doanh nghiệp tư nhân (nếu có) nếu kê khai người yêu cầu đăng kí là doanh nghiệp tư nhân”, “Bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận ghi tên doanh nghiệp tư nhân nhưng thông tin về bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm là họ, tên của chủ doanh nghiệp tư nhân hoặc họ, tên của chủ doanh nghiệp tư nhân và vợ, chồng của chủ doanh nghiệp tư nhân thì thông tin về bên bảo đảm trên Phiếu yêu cầu đăng kí theo thông tin được ghi trong hợp đồng bảo đảm”.

Ba là, làm rõ việc đăng kí đối với bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của vợ chồng.

Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản được chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu trong thời kì hôn nhân của vợ chồng là tài sản chung (trừ trường hợp được thừa kế riêng, được tặng cho riêng…). Theo đó, đối với các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu trong thời kì hôn nhân của vợ chồng Bên thế chấp nhưng trên Giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng thì các TCTD sẽ yêu cầu cả 02 vợ chồng cùng tham gia xác lập hợp đồng thế chấp với ngân hàng (hoặc có thể theo phương thức người vợ hoặc người chồng ủy quyền cho người còn lại đại diện kí kết hợp đồng). Tuy nhiên, khi tiến hành đăng kí biện pháp bảo đảm, một số văn phòng đăng kí đất đai không chấp thuận vì cho rằng chủ thể xác lập hợp đồng thế chấp phải tương thích với chủ thể được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, đồng nghĩa với việc chỉ người có tên trên Giấy chứng nhận mới được kí hợp đồng với TCTD. Trong trường hợp thực hiện theo quan điểm của Văn phòng đăng kí đất đai, TCTD sẽ đối mặt với rủi ro lớn nếu phát sinh tranh chấp với Bên thế chấp/Người có nghĩa vụ được bảo đảm bởi khi đó, Tòa án giải quyết tranh chấp thường sẽ có quan điểm tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ/một phần vì không có sự tham gia xác lập, kí kết của đầy đủ các chủ thể có quyền sử dụng, sở hữu đối với tài sản thế chấp.

Khoản 4 Điều 37 Nghị định số 99 đã tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nêu trên của các TCTD, cụ thể: “Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chung của vợ chồng mà Giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng thông tin về bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm bao gồm cả vợ và chồng thì người yêu cầu đăng kí kê khai thông tin về bên bảo đảm trên Phiếu yêu cầu đăng kí bao gồm cả vợ và chồng”.

Bốn là, pháp định hóa việc đăng kí biện pháp bảo đảm đối với các giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba.

Trong quá trình thi hành Nghị định số 102, một số cơ quan đăng kí có quan điểm không chấp thuận các giao dịch đăng kí biện pháp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba vì cho rằng Nghị định số 102 không có quy định cụ thể về nội dung này. Mặc dù các trường hợp này chỉ là thiểu số nhưng cũng đã gây ra những khó khăn, ảnh hưởng nhất định đối với hoạt động nhận bảo đảm, đăng kí biện pháp bảo đảm của các TCTD. Nghị định số 99 đã quy định rõ tại điều khoản giải thích từ ngữ, theo đó: “Đăng kí biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng kí ghi, cập nhật vào Sổ đăng kí hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm”; quy định này cũng đảm bảo tương thích, thống nhất với quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP: “Trường hợp chủ sở hữu tài sản và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác thì áp dụng quy định về cầm cố tài sản, thế chấp tài sản”.

Năm là, bổ sung quy định về xóa đăng kí biện pháp bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng kí biến động đất đai.

Đối với các giao dịch nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, trong quá trình thế chấp, Bên thế chấp có thể đề nghị TCTD cho thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa hoặc các thủ tục đăng kí biến động đất đai khác liên quan đến diện tích, kích thước của thửa đất. Trường hợp TCTD chấp thuận, đa phần các văn phòng đăng kí đất đai đều sẽ yêu cầu TCTD phải giải chấp, phối hợp với Bên thế chấp thực hiện thủ tục xóa đăng kí biện pháp bảo đảm thì mới đồng ý thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa hoặc các thủ tục đăng kí biến động đất đai khác liên quan đến diện tích, kích thước của thửa đất cho Bên thế chấp. Điều này sẽ dẫn đến rủi ro cho TCTD vì sau khi giải chấp, xóa đăng kí biện pháp bảo đảm và Bên thế chấp hoàn thiện các thủ tục có thể không phối hợp thế chấp quyền sử dụng đất lại cho ngân hàng, khoản vay của Bên thế chấp/Người có nghĩa vụ được bảo đảm do đó trở thành không có tài sản bảo đảm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của TCTD.

Khoản 4 và khoản 9 Điều 36 Nghị định số 99 đã tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nêu trên của các TCTD; cụ thể: Văn phòng đăng kí đất đai không yêu cầu thực hiện việc đăng kí thay đổi hoặc không yêu cầu thực hiện xóa đăng kí mà chỉ thực hiện việc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp có sự thay đổi thông tin của bên bảo đảm, trừ trường hợp thay đổi tên hoặc thay đổi về họ, tên; thay đổi thông tin về tài sản bảo đảm là thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận do dồn điền đổi thửa, do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước, do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập mà không làm thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của bên bảo đảm đối với tài sản này. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu công trình xây dựng hoặc chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất có yêu cầu đăng kí biến động đất đai do đo đạc xác định lại diện tích, gia hạn thời hạn sử dụng đất trước khi chấm dứt thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trường hợp khác theo quy định của pháp luật về đất đai thì văn phòng đăng kí đất đai không yêu cầu xóa đăng kí đối với nội dung biện pháp bảo đảm đã được đăng kí trước khi thực hiện thủ tục đăng kí biến động đất đai.

Sáu là, loại bỏ yêu cầu sửa đổi tiêu đề của hợp đồng bảo đảm trong quá trình đăng kí biện pháp bảo đảm.

Đối với các giao dịch thế chấp bất động sản bảo đảm cho bên thứ ba, một số TCTD quy định tiêu đề của hợp đồng là “Hợp đồng thế chấp bất động sản để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác”. Tuy nhiên khi tiến hành thủ tục đăng kí biện pháp bảo đảm, phát sinh trường hợp cơ quan đăng kí biện pháp bảo đảm không chấp thuận tiêu đề của hợp đồng và yêu cầu TCTD, Bên thế chấp sửa đổi lại tiêu đề như: “Hợp đồng thế chấp bất động sản” hoặc “Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba”. Về mặt pháp lí, căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, việc điều chỉnh tiêu đề hợp đồng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực, giá trị pháp lí của hợp đồng, tuy nhiên điều này sẽ dẫn đến phiền hà, phát sinh thêm nhiều thủ tục cho TCTD, Bên thế chấp khi phải kí lại Hợp đồng thế chấp và công chứng/chứng thực lại chỉ để sửa đổi tiêu đề của hợp đồng.

Giải quyết vướng mắc nêu trên, Nghị định số 99 quy định cụ thể hơn về trách nhiệm của cơ quan đăng kí tại khoản 2 Điều 5:“Cơ quan đăng kí phải thực hiện đúng thẩm quyền, nhiệm vụ, căn cứ, thủ tục và thời hạn; không làm phát sinh thủ tục khác với quy định của Nghị định; không yêu cầu nộp thêm bất cứ giấy tờ nào hoặc không yêu cầu kê khai thêm bất cứ thông tin nào mà Nghị định không quy định trong hồ sơ đăng kí; không yêu cầu sửa lại tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm; phải chịu trách nhiệm trước pháp luật trong trường hợp vi phạm nguyên tắc này…”.

Bảy là, cụ thể hóa thời hạn giải quyết hồ sơ đăng kí.

Tương tự Nghị định số 102, đối với thời hạn giải quyết hồ sơ đăng kí, Nghị định số 99 quy định cơ quan đăng kí có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng kí trong ngày làm việc nhận được hồ sơ hợp lệ, nếu thời điểm nhận hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể hoàn thành việc đăng kí trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp cơ quan đăng kí có lí do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng kí thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc.

Tuy nhiên, so với Nghị định số 102, Nghị định số 99 đã bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của cơ quan đăng kí (Điều 16): “Trong trường hợp cơ quan đăng kí có lí do chính đáng phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng kí thì thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp này, cơ quan đăng kí phải thông báo có nêu rõ lí do cho người yêu cầu đăng kí bằng bản giấy hoặc văn bản điện tử hoặc bằng hình thức khác thuận lợi cho người yêu cầu đăng kí và phù hợp với điều kiện của cơ quan đăng kí ngay khi có lí do chính đáng”.

Việc bổ sung quy định về trách nhiệm thông báo của cơ quan đăng kí là thiết thực, giúp bảo vệ quyền lợi của TCTD vì trên cơ sở văn bản thông báo của cơ quan đăng kí, TCTD có thể thông tin cho Bên được cấp tín dụng, Bên bảo đảm về sự kiện hồ sơ đăng kí bị kéo dài thời gian xử lí do cơ quan đăng kí có lí do chính đáng, hạn chế các trường hợp Bên được cấp tín dụng khiếu nại TCTD vì cho rằng TCTD chậm trễ cấp tín dụng, giải ngân dẫn đến quyền lợi của Bên được cấp tín dụng bị ảnh hưởng (trong khi việc chậm cấp tín dụng, giải ngân do chưa hoàn thiện thủ tục về biện pháp bảo đảm không phải là lỗi của TCTD).

Tám là, thúc đẩy chuyển đổi số trong hoạt động đăng kí biện pháp bảo đảm.

Theo Nghị định số 99, trường hợp hồ sơ đăng kí được nộp qua hệ thống đăng kí trực tuyến thì chữ kí, con dấu trong một số trường hợp (quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 8 Điều 12) có thể được thay thế bằng chữ kí điện tử, con dấu điện tử. Chữ kí điện tử, con dấu điện tử có giá trị pháp lí như chữ kí, con dấu được sử dụng trên văn bản giấy; trường hợp kết quả đăng kí được trả bằng bản điện tử thì kết quả bằng bản điện tử có giá trị pháp lí như kết quả bằng bản giấy và bổ sung về hình thức của Sổ đăng kí (có thể là sổ giấy, sổ điện tử hoặc đồng thời là sổ điện tử).

Theo đó, Nghị định số 99 đã góp phần tạo cơ sở pháp lí cho việc triển khai số hóa hồ sơ, thủ tục liên quan đến hoạt động nhận bảo đảm, đăng kí biện pháp bảo đảm tại các TCTD. Việc quy định công nhận giá trị pháp lí của chữ kí điện tử, con dấu điện tử cũng phù hợp với xu thế của thời đại công nghệ số và bối cảnh các TCTD đang triển khai đẩy mạnh mục tiêu chuyển đổi ngân hàng số.
 
Tài liệu tham khảo:

1. Bộ luật Dân sự 2015; Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
2. Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng kí biện pháp bảo đảm.
3. Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng kí biện pháp bảo đảm.
4. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
5. Thông tư số 21/2013/TT-NHNN ngày 09/9/2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về mạng lưới hoạt động của ngân hàng thương mại.

6. Thông tư số 01/2022/TT-NHNN ngày 28/01/2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 21/2013/TT-NHNN ngày 09/9/2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về mạng lưới hoạt động của ngân hàng thương mại.
 
ThS. Hoàng Minh Tú