Đối với lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) khuyến khích các tổ chức tín dụng (TCTD) tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đảm bảo các khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, phương án vay vốn hiệu quả, khả thi thuận lợi trong tiếp cận vốn vay ngân hàng. Đồng thời, trong công tác thanh tra, giám sát, NHNN cũng yêu cầu các TCTD tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường... qua đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.
 

Đối với lĩnh vực bất động sản, NHNN khuyến khích các TCTD tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (Ảnh : ST)

Tín dụng ngân hàng - một trong những nguồn vốn đóng góp lớn đối với thị trường bất động sản

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thời gian qua, ngành Ngân hàng đã triển khai các giải pháp cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Đồng thời, NHNN đã thực hiện các giải pháp kiểm soát rủi ro đối với hoạt động ngân hàng, trong đó có kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu chi trả của người dân.

Trong chỉ đạo điều hành, NHNN yêu cầu các TCTD tập trung vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán, bất động sản. Đối với lĩnh vực bất động sản, NHNN khuyến khích các TCTD tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiềm ẩn rủi ro, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

NHNN đã thường xuyên rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động cấp tín dụng nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động của các TCTD, đáp ứng nhu cầu vay vốn của người dân, doanh nghiệp (trong đó có doanh nghiệp bất động sản), phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế. Cụ thể, Thống đốc NHNN đã ban hành: (i) Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 về bảo lãnh ngân hàng (có hiệu lực từ ngày 01/4/2023), trong đó bổ sung quy định về bảo lãnh điện tử để tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong tiếp cận dịch vụ bảo lãnh ngân hàng; (ii) Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, trong đó có bổ sung nhiều quy định tạo điều kiện thuận lợi để tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng của người dân và doanh nghiệp như bổ sung quy định cho vay bằng phương tiện điện tử, khách hàng vay không phải đến ngân hàng, quy trình thủ tục vay nhanh hơn, thuận tiện hơn; cho khách hàng vay phục vụ nhu cầu đời sống để trả nợ trước hạn khoản vay tại TCTD khác; vay để trả khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm...; (iii) Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 01/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, để ưu tiên hơn nữa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - NHNN, đến ngày 31/7/2023, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 4,99% so với ngày 31/12/2022, chiếm 21,74% dư nợ nền kinh tế, trong đó chiếm tỉ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm 64,56% dư nợ tín dụng bất động sản).

Thực tế, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Nếu các TCTD không cân đối kì hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân, thì sẽ ảnh hưởng tới an toàn hoạt động của TCTD, gây hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế.

Thực tế, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng như nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn huy động trên thị trường quốc tế thông qua việc phát hành trái phiếu hoặc vay các tổ chức nước ngoài, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân, trong đó vốn tín dụng là một trong những nguồn vốn có đóng góp lớn đối với thị trường bất động sản.

Với vai trò là cơ quan quản lí, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lí để TCTD thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh, trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, NHNN đã ban hành các quy định về tỉ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để đảm bảo an toàn hoạt động của các TCTD, chứ không nhằm mục tiêu cắt giảm tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Trong đó, những giải pháp nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống TCTD như: Quy định về tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xu hướng giảm theo lộ trình; quy định hệ số điều chỉnh rủi ro đối với các khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản, các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản.

NHNN đã điều chỉnh giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo lộ trình và tăng hệ số bảo đảm an toàn đối với các khoản cho vay tiêu dùng lớn nhằm hướng tín dụng vào các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Cụ thể, Thông tư số 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 của Thống đốc NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quy định: Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình: (i) Từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 30/9/2021 là 40%; (ii) Từ ngày 01/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 là 37%; (iii) Từ ngày 01/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 là 34%; (iv) Từ ngày 01/10/2023 là 30%.

Cùng với đó là áp dụng tỉ lệ hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay có dư nợ trên 4 tỉ đồng mà cá nhân vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng (theo Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN về việc quy định các giới hạn, tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài).

Bên cạnh đó, NHNN chỉ đạo các TCTD phải kiểm soát chặt chẽ, sử dụng vốn đúng mục đích, kiểm soát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo công tác định giá tài sản chính xác với biến động của các tài sản này để có đánh giá, rà soát, cấp tín dụng hiệu quả, an toàn.

Phối hợp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Triển khai chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN đã chủ động, kịp thời điều chỉnh chính sách, ban hành và triển khai đồng bộ, tối ưu các công cụ và giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Một số nội dung đã được triển khai trong thời gian vừa qua như sau:

Về điều hành lãi suất, NHNN đã liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành của NHNN, trong 6 tháng đầu năm 2023 với mức giảm 0,5 - 2,0%/năm trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thế giới tiếp tục tăng cao và neo ở mức cao; điều đó tạo điều kiện cho TCTD tiếp cận nguồn vốn từ NHNN với chi phí thấp hơn, qua đó có điều kiện giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ khách hàng.

Qua sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, NHNN đã cùng với các ngân hàng thương mại cũng đã trao đổi cũng như tìm nhiều giải pháp để giảm chi phí và các ngân hàng thương mại cũng đã điều chỉnh giảm lãi suất, đến nay, mức lãi suất trung bình giảm của ngân hàng thương mại giảm từ 1,5 - 2% tùy theo từng loại. Nhiều ngân hàng có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.  

Về điều hành tín dụng, ngay từ đầu năm, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 khoảng 14 - 15% (cao hơn tăng trưởng các năm trước), có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Trên cơ sở đó, ngay đầu năm, NHNN đã phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng TCTD. Đầu tháng 7 vừa qua, NHNN đã điều chỉnh tăng hầu như toàn bộ các chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 cho các TCTD với mức giao toàn hệ thống TCTD khoảng 14%. Thanh khoản hiện nay của các TCTD đã khá dồi dào. 

Nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, ngày 23/4/2022, Thống đốc NHNN đã ban hành Thông tư số 02/2023/TT-NHNN quy định về việc TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn. Việc cho phép TCTD thực hiện cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng gặp khó khăn không có khả năng trả nợ đúng thời hạn sẽ tạo điều kiện cho khách hàng có thể được điều chỉnh kì hạn trả nợ, kéo dài thời gian trả nợ mà không phải chuyển nhóm nợ xấu. Qua đó, khách hàng có điều kiện được tiếp cận các khoản vay mới phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, có nguồn tài chính để tìm kiếm việc làm, nguồn thu nhập mới để trả nợ vốn vay tại các TCTD.

Bên cạnh đó, triển khai Chương trình 120.000 tỉ đồng cho vay lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư, người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, NHNN đã ban hành Công văn hướng dẫn các nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi để đảm bảo triển khai thống nhất cho các ngân hàng thương mại và các khách hàng thuộc đối tượng vay vốn. Chương trình triển khai từ ngày 01/4/2023 bằng nguồn lực của các ngân hàng thương mại, có tính chất dài hạn và được triển khai tối đa đến năm 2030 (hoặc kết thúc sớm hơn nếu doanh số giải ngân đạt 120.000 tỉ đồng). Đồng thời, NHNN cũng ban hành văn bản yêu cầu các TCTD tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà tiếp cận tín dụng khi đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp tín dụng theo quy định, xem xét cấp tín dụng đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường bất động sản...

Đến nay, kết quả triển khai chưa được như kì vọng, một phần do thủ tục xây dựng các dự án nhà ở xã hội phức tạp và mất nhiều thời gian để hoàn thiện. Nhiều địa phương còn đang trong quá trình tổng hợp danh mục dự án và nhu cầu của chủ đầu tư dự án, chưa công bố danh mục này. Do đó, các ngân hàng thương mại chưa có cơ sở để tiếp cận, thẩm định dự án…

Giải pháp phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng

Về phía NHNN:

(i) Tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực bất động sản.

(ii) Tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lí, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiếp tục chỉ đạo TCTD ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; đồng thời yêu cầu các TCTD tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính, nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

(iii) Tiếp tục chỉ đạo TCTD kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD... đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Rà soát và phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lí nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD.

Hơn nữa, tín dụng bất động sản thường là trung và dài hạn, trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Để giảm bớt sự lệ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, cần có các giải pháp phát triển thị trường vốn, qua đó, nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI... phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp. Việc gọi vốn thông qua hình thức M&A (mua bán - sáp nhập) trong lĩnh vực bất động sản cần tiếp tục được khuyến khích. Đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau giúp cho doanh nghiệp bất động sản cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại. 

Về phía các bộ, ngành, địa phương:

Để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần thực hiện các giải pháp tổng thể, đồng bộ với sự phối hợp của nhiều bộ, ngành, địa phương.

Theo đó, các bộ, ngành, địa phương thực hiện một số giải pháp như: Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hành lang pháp lí liên quan đến lĩnh vực bất động sản theo hướng phát triển thị trường lành mạnh, hiệu quả; rà soát, xem xét, đề xuất sửa đổi các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; công khai, minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ; rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Về phía các doanh nghiệp, các tập đoàn bất động sản cũng phải khẩn trương cơ cấu lại sản phẩm của mình, cơ cấu lại nguồn hàng và các nguồn lực, vấn đề vốn, vấn đề thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay và cũng phải chia sẻ với những khó khăn của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế.  

Đối với chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng, trong thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục phối hợp với Bộ Xây dựng để đẩy mạnh triển khai Chương trình. Tuy nhiên, để các ngân hàng thương mại có cơ sở xem xét, thẩm định, cấp tín dụng, Bộ Xây dựng cần tăng cường đôn đốc Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư, trong đó, các dự án được công bố phải đảm bảo đúng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1551/BXD-QLN ngày 20/4/2023 về việc hướng dẫn về xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cả về nội dung và hình thức công bố; tổng hợp, thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện để tạo thuận lợi cho các ngân hàng thương mại tra cứu, xem xét cho vay theo đúng quy định​.
 

Tài liệu tham khảo

1. Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
2. https://sbv.gov.vn