Việt Nam đã, đang và sẽ tiếp tục ghi nhận đà tăng đáng kể cả về số lượng và giá trị giao dịch từ hoạt động sáp nhập và mua lại (M&A) bất động sản, nhất là tại các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội... Động lực tăng trưởng M&A bất động sản hội tụ từ các yếu tố như thu nhập khả dụng gia tăng cùng tốc độ đô thị hóa nhanh; những vướng mắc pháp lý dự án đang dần được tháo gỡ, tạo thuận lợi hơn cho các hoạt động M&A bất động sản...

 I. Điểm nhấn thị trường M&A bất động sản năm 2023

Năm 2023, thị trường M&A bất động sản ghi nhận hai điểm nhấn nổi bật sau:

Thứ nhất, động lực và quy mô M&A tiếp tục tăng

Năm 2023, động lực cho hoạt động M&A bất động sản ở Việt Nam tiếp tục gia tăng bởi sự hội tụ các yếu tố: Suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới và sức mua yếu tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp; sự phát triển của thị trường tài chính và yêu cầu đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư bất động sản; tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và Việt Nam vẫn là điểm sáng tăng trưởng kinh tế và thu hút FDI; các điểm nghẽn pháp lý bất động sản dần được tháo gỡ…
 

Bảng 1: Tổng giá trị và giá trị bình quân thương vụ M&A được công bố từ năm 2008 đến tháng 10/2023 (Đvt: Triệu USD)

 

Nguồn: Capital IQ, VIR, KPMG phân tích

Do đó, M&A bất động sản năm 2023 nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như ghi nhận nhiều thương vụ lớn.

Theo Công ty KPMG, chỉ trong 10 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị giao dịch M&A của cả nước đạt 4.4 tỉ USD, với 265 giao dịch. Mức độ tăng trưởng kép hàng năm đạt 10,3% từ năm 2008. Trong đó, các thương vụ M&A bất động sản chiếm 23% tổng giá trị giao dịch và 2/5 thương vụ M&A lớn nhất; lĩnh vực tài chính chiếm 47% và y tế 10%...

Tham gia M&A bất động sản không chỉ để chia sẻ rủi ro, nắm bắt và khai thác các cơ hội thị trường mở rộng thị trường mới, mà còn là phương thức để nhiều nhà đầu tư các lĩnh vực khác lấn sân sang thị trường bất động sản. Điển hình là Tập đoàn Đầu tư Din Capital (mã PDB) đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng toàn bộ 1,1 triệu cổ phần Cosmos Housing (tương đương 2,673% vốn điều lệ) từ Công ty TNHH đầu tư Plutus Việt Nam. Din Capital đang kỳ vọng chuyển từ sản xuất bê tông lấn sang lĩnh vực bất động sản, trọng tâm là địa bàn thành phố Đà Nẵng và dự án đầu tay Khu phức hợp trung tâm thương mại - căn hộ DaNang Landmark chính thức được động thổ tháng 11/2023, với tổng vốn đầu tư 1.600 tỉ đồng và thời gian hoạt động dự án là 50 năm; thời gian hoàn thành và đi vào hoạt động dự kiến từ quý IV/20251. 
 

Tương tự, thông qua M&A, Tập đoàn Thủy sản Minh Phú (mã MPC) cũng chính thức gia nhập kinh doanh bất động sản với dự án nhà ở xã hội tại xã Khánh An, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau trên quy mô mặt bằng 17,67 ha, với tổng vốn đầu tư dự án là 632,8 tỉ đồng. Đặc biệt, KDI Holdings nhận chuyển nhượng dự án Vega City Nha Trang từ Công ty cổ phần Khu du lịch Champarama, chủ đầu tư dự án Champarama Resort & Spa tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Tại Quảng Ninh, KDI Holdings cũng tham gia vào liên danh nhà đầu tư đề xuất dự án Vega City Vân Đồn trên diện tích gần 474 ha, tổng giá trị đầu tư khoảng 10.000 tỉ đồng với mục tiêu tạo lập lại thương cảng Vân Đồn. KDI Holdings còn hợp tác đầu tư 2 dự án tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Theo đó, tập đoàn này sẽ thực hiện dự án công viên chuyên đề nông nghiệp có tổng vốn đầu tư khoảng 75 triệu USD và khu đô thị mới xanh trên diện tích 22 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến 1 tỉ USD2…
 

Thứ hai, các nhà đầu tư nước ngoài chiếm phần lớn thị phần

Theo RCA và Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm khoảng 90% hoạt động giao dịch M&A bất động sản. Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Cũng theo KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2023, nhà đầu tư nước ngoài chiếm lĩnh cả 5 vị trí top đầu về giá trị giao dịch M&A. Riêng Nhật Bản, Singapore, Mỹ chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch được công bố; còn nhà đầu tư trong nước chỉ chiếm 161,6 triệu USD, tương đương khoảng 4% tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản được công bố, trái ngược hoàn toàn so với 2 năm trước. Điều này vừa phản ánh năng lực tài chính còn hạn chế của các nhà đầu tư trong nước, vừa là minh chứng cho thấy sự chuyển hướng của thị trường từ đầu tư cơ hội, sang đầu tư chiến lược dài hạn trong các ngành mạnh và có chọn lọc. Hơn nữa, thông qua việc mua lại nhiều dự án của các chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn tài chính, các nhà đầu tư nước ngoài đang gia tăng sự hiện diện của mình tại thị trường Việt Nam.

Nổi bật là Gamuda Land đã hoàn tất tới 3 thương vụ M&A bất động sản trong năm 2023. Tháng 7/2023, Gamuda Land Nam Viet Investment Co. Ltd, công ty con của Tập đoàn Gamuda Berhad Malaysia, chi khoảng 316 triệu USD (khoảng 7,2 nghìn tỉ đồng) để mua 98% vốn CTCP Bất động sản Tâm Lực. Qua đó, Gamuda sở hữu dự án có tên thương mại The Riverdale, diện tích 3,7 ha, tọa lạc tại phường An Phú, thành phố Thủ Đức (nay đổi tên thành Eaton Park).

Ngoài ra, có thể kể đến thương vụ M&A được thực hiện bởi ESR Group Limited, một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dẫn đầu nhóm nhà đầu tư rót 450 triệu USD trong tháng 01/2023 vào CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial) - nền tảng công nghiệp và hậu cần cho thuê hàng đầu tại Việt Nam, hiện có hơn 40 dự án tổng quỹ đất là 815 ha trải dài tại hơn 30 vị trí kinh tế chiến lược trên khắp Việt Nam.

CapitaLand, nhà đầu tư nước ngoài quen thuộc trên thị trường bất động sản Việt Nam cũng liên tiếp thực hiện các thương vụ M&A, như nhận chuyển nhượng dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương từ Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, HOSE: BCM) và thâu tóm một phần dự án Vinhomes Smart City tại quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội, thông qua Công ty TNHH Thương mại và Phát triển Kinh doanh Ánh Sao và đổi tên gọi dự án này là Lumi Hanoi, quy mô gần 5,6 ha, khoảng 4.000 căn hộ thuộc 9 tòa tháp từ 29 đến 35 tầng. Tổng mức đầu tư hơn 1 tỉ SGD (khoảng 18 nghìn tỉ đồng). Ngay đầu năm 2023, CapitaLand dường như có ý định mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes với giá trị khoảng 1,5 tỉ USD. Nếu hiện thực thì đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây3.
 

Ngoài ra, có thể kể tên nhiều thương vụ M&A bất động sản nhỏ tại quận 8, TP.HCM, tại Đà Nẵng... Tất cả đã tạo ra làn sóng M&A bất động sản khá sôi động trên thị trường năm 2023 bất chấp các khó khăn chung của nền kinh tế.

II. Triển vọng thị trường M&A bất động sản năm 2024

Có nhiều căn cứ để cho rằng, cả năm 2024 và 2025 các hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra với tần suất và quy mô ngày càng lớn và được thúc đẩy bởi các động lực gắn với dự báo: Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia có tăng trưởng GDP cao trong khu vực và trên thế giới; các nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan và tin tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản, tài chính và tiếp tục tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Việt Nam - một nước đông dân (100 triệu người) đứng thứ 15 trên thế giới, với 70% dân số trong độ tuổi 15 - 64, thu nhập khả dụng gia tăng, cùng tốc độ đô thị hóa nhanh; những vướng mắc pháp lý dự án đang dần được tháo gỡ, tạo thuận lợi hơn cho các hoạt động M&A bất động sản...

Động lực tăng trưởng M&A bất động sản của năm 2024 còn đến từ kết quả thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ nhờ chính trị ổn định và các thỏa thuận thương mại. Bên cạnh đó, lạm phát được kiểm soát dưới mục tiêu 4%, IMF dự báo GDP sẽ tăng trở lại ở mức 5,8% vào năm 2024 và 6,9% vào năm 2025. Ngoài ra, nợ công vẫn dưới trần pháp lý 60% GDP.

Ngoài ra, làn sóng M&A bất động sản trong thời gian tới còn được hỗ trợ bởi làn sóng mới về phục hồi du lịch, với thước đo hiệu suất khách sạn ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023 đã trở lại mức trước đại dịch Covid-19.

Đặc biệt, năm 2024, sẽ tiếp diễn đậm nét hơn xu hướng hình thành từ năm 2023 về chu kỳ M&A bất động sản mới của thị trường. Theo đó, các động thái tái cơ cấu sẽ mạnh mẽ hơn và cơ hội chỉ dành cho các doanh nghiệp có chiến lược phát triển an toàn, bền vững, tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và đủ thực lực về tài chính; đồng thời, loại bỏ dần những đơn vị thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi ở thì”. Những dự án bất động sản có khả năng mở rộng và phù hợp xu hướng nhu cầu trong nước và khu vực về thay đổi chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài.

Giai đoạn 2024 - 2026 được dự báo sẽ có sự bùng nổ nguồn vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là từ các quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản, cũng như từ các nhà đầu tư Trung Đông.  Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển...

Các lĩnh vực sản xuất, thương mại và dịch vụ sẽ tiếp tục là động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong khi hoạt động M&A bất động sản ngày càng sôi động. Tiềm năng bất động sản công nghiệp, nhà ở và khách sạn là rất lớn. Các hoạt động M&A bất động sản công nghiệp sẽ có cơ hội gia tăng gắn với cơ hội hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), cũng như các cơ sở rộng khắp và ngành công nghiệp hỗ trợ, kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường Việt Nam mà các doanh nghiệp trong nước mang đến cho mối quan hệ hợp tác với đối tác nước ngoài. Thị trường văn phòng cao cấp đạt chứng chỉ xanh duy trì tỉ lệ lấp đầy cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê ổn định cũng tăng thêm sức hấp dẫn trên thị trường M&A bất động sản.

Nhìn chung, dù luôn ẩn chứa những cơ hội hấp dẫn, nhưng thị trường M&A bất động sản nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung, không phải lĩnh vực kinh doanh dành cho tất cả các nhà đầu tư. Sự thành công chỉ đến với doanh nghiệp hội tụ đủ khả năng đánh giá, phân tích thị trường, công tác truyền thông, quảng cáo cho dự án, năng lực bán hàng và nhất là tiềm lực tài chính vững vàng.

Thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam hiện nay là những trở ngại về thủ tục hành chính. Các nhà đầu tư đang hết sức cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt cần thiết từ Chính phủ. Việc giải quyết các loại thuế, phí về sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở. Mặc dù vậy, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn cho hoạt động M&A bất động sản.

Trong quá trình M&A bất động sản, thực tế cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tiếp cận thận trọng hơn và thường sử dụng các dịch vụ đa dạng của bên tư vấn, trong khi nhà đầu tư trong nước có xu hướng quyết liệt và nhanh chóng đưa ra quyết định khi cơ hội đến, thường tự giải quyết và ra quyết định nhiều hơn, nhưng kèm theo đó thì cũng có nhiều rủi ro hơn.

Để khơi thông nguồn vốn xã hội và thúc đẩy thị trường M&A bất động sản lành mạnh, cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc pháp lý về quyền sở hữu pháp lý của dự án, tài sản thế chấp và phê duyệt quy hoạch 1/500, thuế sử dụng đất và thủ tục hành chính về đất; đồng thời, gia tăng vai trò của các đơn vị tư vấn độc lập về pháp lý, tài chính, định giá tài sản, giúp các bên tham gia giao dịch đảm bảo quy trình thực hiện giao dịch M&A bất động sản đúng quy định và nhanh nhất.