Ngày 18/01/2024, tại kỳ họp bất thường lần 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (dưới đây gọi là Luật Đất đai 2024) và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Luật Đất đai 2024 ghi nhận nhiều điểm mới, với hai điểm nhấn nổi bật được kỳ vọng sẽ làm tăng tính thị trường, góp phần hài hòa lợi ích và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể:
Tăng cơ chế thị trường và hài hòa lợi ích trong giao đất, cho thuê đất và trả tiền thuê đất
Một trong những điểm mới nổi bật là Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quy định rõ thời hạn thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại...
Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các quy định về quyền đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai (không chỉ riêng quyền đối với đất ở) như công dân Việt Nam ở trong nước và giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp người gốc Việt Nam thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, làm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thì việc xác định chủ thể có quyền thực hiện dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hằng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ.
Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng góp phần tạo nguồn lực phát triển đất nước
Để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất và tránh thất thoát tài sản công, Luật Đất đai 2024 quy định 04 phương pháp xác định giá đất, gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội...
Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất tại khoản 1 Điều 177 và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp tại Điều 177, Điều 192... sẽ tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu héc-ta đất chuyên canh lúa chất lượng cao, phát thải ròng bằng “0” (Net zero), bảo đảm môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phù hợp với đặc điểm về đất đai, địa hình, khí hậu, văn hóa, quá trình chuyển dịch lao động, chuyển đổi nghề, việc làm ở nông thôn của từng vùng, từng khu vực, từng địa phương và phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Luật Đất đai 2024 còn nới thời hạn xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đến trước ngày 01/7/2014 và tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện phê duyệt khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 176 (không quá 3 héc-ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2 héc-ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác). Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và được phép bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác.
Thực hiện nghiêm việc đấu giá, đấu thầu trong Luật Đất đai 2024 giúp việc tiếp cận đất đai được công khai, minh bạch và bình đẳng cho tất cả các đối tượng liên quan; giảm tối đa các quan hệ “xin - cho”, góp phần tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; đồng thời, cho phép doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ chiếm ưu thế. Những doanh nghiệp “đầu cơ" đất với mong muốn kiếm chênh lệch địa tô sẽ "không còn đất sống". Những doanh nghiệp này khi niêm yết trên sàn chứng khoán cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, qua đó phản ánh vào thị giá cổ phiếu.
Hơn nữa, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất giúp toàn bộ “địa tô chênh lệch” thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, điều này sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, ngăn chặn tình trạng lợi ích nhóm, nhất là việc nhà đầu tư mua rẻ đất của dân và việc “đầu nậu” núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho nhà đầu tư...
Quy định trả tiền thuế đất hằng năm, một mặt, sẽ giúp doanh nghiệp và chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án và giảm giá bán bất động sản về mức hợp lý hơn; mặt khác, có thể làm giảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất đai, chỉ còn quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong vay tín dụng của ngân hàng, vì ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp quyền sử đụng đất được trả một lần.
Quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lại số tiền miễn, giảm sẽ tránh thất thoát tài sản Nhà nước và hạn chế được việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn tới giải thể doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp.
Quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất là chính sách liên quan đến an sinh xã hội rất tích cực của Nhà nước bên cạnh việc quy hoạch tăng cường xây dựng nhà ở xã hội. Việc miễn, giảm tiền thuê đất khi xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ khuyến khích nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Qua đó, tạo thêm nguồn cung cho đối tượng là công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, từ đó hạ được giá nhà cho thuê tại phân khúc này.
Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn; tâm lý thị trường bất động sản sẽ tốt hơn, báo hiệu của một chu kỳ mới. Nhờ quy định mới rõ ràng hơn trong việc đấu giá, đấu thầu khi chia ra thành các loại hình dự án nhà nước, dự án tư nhân, cơ quan nhà nước sẽ có thêm căn cứ để làm đúng, làm trúng; nhà đầu tư cũng sẽ rõ hơn về trình tự, thủ tục để làm dự án. Từ đó, nguồn cung về sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ được cải thiện từ cuối năm 2025 trở đi và sẽ sôi động từ giữa năm 2026...
Bỏ khâu trung gian và đẩy mạnh phân cấp cho địa phương, nhất là cho UBND cấp huyện để tăng hiệu quả quản lý và sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất hằng năm của Chính phủ và phân quyền cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự quy định bảng giá đất hằng năm trên địa bàn do địa phương đó quản lý; đồng thời, bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của cảng vụ hàng không, ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế...
Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Nhưng ngày 06/5/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể (có hiệu lực kể từ ngày 06/5/2023 và thực hiện đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành), theo đó, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Theo Luật Đất đai 2024, UBND tỉnh, quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thu hồi đất quốc phòng, an ninh sau khi có văn bản chấp thuận của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an. Trường hợp không thống nhất ý kiến, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định. UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với các trường hợp còn lại không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất.
Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định “trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của điều này”, đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.
Chương VII Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Đặc biệt, Điều 91 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời, phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi và việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất mà Luật Đất đai 2013 không có chương này, quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất yêu cầu “việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này” (Điều 112).
Luật Đất đai 2024 cũng bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; phân cấp cho Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.
Luật Đất đai 2024 cũng có nhiều quy định mới về kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất; có một số cơ chế tạo thuận lợi hơn, công bằng hơn và thị trường hơn trong thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án về y tế, giáo dục và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cho người lao động thu nhập thấp...; cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển.
Luật Đất đai 2024 quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai, trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, giao Chính phủ quy định cụ thể các thủ tục hành chính về đất đai. Luật cũng quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho HĐND cấp tỉnh. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở… căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Đồng thời, khoản 4 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống sản xuất; bổ sung quy định về Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Trong đó, quy định trách nhiệm, thời gian các bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác, quy định kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành có liên quan, bổ sung quy định về dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai.
Những điểm mới này sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường, đơn giản thủ tục hành chính trong việc chuyển mục đích sử dụng trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác; góp phần đảm bảo quyền lợi và sự đồng thuận cao của người có đất bị thu hồi và thuận lợi hơn trong thực hiện các quyền tiếp cận và sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tăng trách nhiệm quản lý đất đai cho chính quyền cơ sở ở các địa phương; góp phần minh bạch, đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo công cụ để người dân, doanh nghiệp có thể truy xuất, kiểm tra quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử, tạo tiền đề hiện đại hóa việc cung cấp dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai cho người dân và doanh nghiệp.
Đối với quy định không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất cũng có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp hạn chế đầu cơ và thanh lọc những nhà đầu tư yếu kém về mặt tài chính, tránh lãng phí nguồn lực với những lô đất bị bỏ trống không được đưa vào khai thác do “găm đất”.
Một số điểm cần chú ý và làm rõ khi triển khai
Bên cạnh đó, những văn bản hướng dẫn Luật Đất đai cần làm rõ một số điểm mờ trong Luật Đất đai 2024 như: Loại đất nào mà nhà đầu tư đang có hoặc đi thỏa thuận (mua gom) về quyền sử dụng đất thì sẽ được chuyển đổi mục đích làm nhà ở thương mại. Bởi lẽ, dù Luật Đất đai 2024 đã "chốt" theo hướng nếu nhà đầu tư đang có đất thì phải là đất ở và đất khác, nhưng lại không quy định rõ giới hạn tỉ lệ % đất ở tối thiểu bao nhiêu, có buộc phải 100% là đất ở. Thực tế, chỉ riêng Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện có hơn 200 dự án nhà ở thương mại bị "tắc" do không có đất ở.
Việc cho phép thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại - dịch vụ sẽ tạo điều kiện để lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giúp quản lý đất đai theo hướng công khai, minh bạch, tăng thu ngân sách và điều tiết chênh lệch địa tô từ việc chuyển mục đích sử dụng đất; song, cần thiết kế tiêu chí cụ thể cho loại hình dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại - dịch vụ được thu hồi đất, tránh thu hồi đất tràn lan, xâm phạm đến quyền, lợi ích của người dân.
Đặc biệt, khoản 27 Điều 79 quy định thu hồi đất chỉ áp dụng cho dự án "không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất" dễ gây vướng mắc lớn khi thực hiện bởi các địa phương dễ gặp lúng túng trong xác định dự án nhà ở thương mại nào không thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Còn khoản 6 Điều 127 quy định: "Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác". Kết hợp với phương án như trên tại khoản 27 Điều 79 sẽ dẫn đến cách hiểu: Nếu một dự án nhà ở thương mại mà trong ranh dự án có một phần đất ở thì sẽ thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, Nhà nước không được phép thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu, mà buộc phải chờ có nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án, làm chậm quá trình đô thị hóa.
Một điểm khác cần lưu ý là việc nộp tiền sử dụng đất hằng năm thay vì trả một lần sẽ khiến giá trị của khu đất khác hoàn toàn so với trả hằng năm.
Việc quy định thu tiền sử dụng đất hằng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.
Hơn nữa, Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo, hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết, để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế. Để bảo đảm chất lượng bảng giá đất, cơ quan quản lý nhà nước các cấp cần nâng cao năng lực trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai để trực tiếp phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai.
Bởi vậy, các cơ quan chức năng địa phương cũng cần có các quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như các phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng lo lắng, phải xác lập quỹ dự phòng lớn khiến mục tiêu giảm áp lực tài chính không những không đạt được, lại gây ra tâm lý hoang mang, vô định cho doanh nghiệp.
Về tổng thể, Luật Đất đai, cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới được thông qua, dù chưa “thể chế hóa” toàn bộ các chủ trương và tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, dù cần chờ thời điểm có hiệu lực và sự ban hành đồng bộ các nghị định, thông tư, hướng dẫn cụ thể, song, kỳ vọng khi triển khai trên thực tế sẽ cho phép tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý dự án, giải phóng tâm lý co cụm, né tránh của cán bộ thực thi chính sách, tạo điều kiện thuận lợi cho chính cơ quan công quyền yên tâm phê duyệt dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án nhờ rút ngắn thời gian thu hồi đất, giao đất, tính tiền sử dụng đất, gia tăng nguồn cung bất động sản ra thị trường; cho phép cải thiện dòng vốn và giá cả, chất lượng các sản phẩm bất động sản; thị trường bất động sản cũng sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn; đồng thời, góp phần xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Quán triệt và triển khai nghiêm túc Luật Đất đai 2024 là nhiệm vụ và giải pháp quan trọng để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; góp phần giải quyết nhiều tồn tại, vướng mắc hiện nay về quản lý đất đai và kiến tạo cho sự phát triển sắp tới với tư duy, quan điểm mới và đột phá, từ đó, bổ sung động lực mạnh mẽ để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045 theo mục tiêu Đại hội XIII của Đảng đề ra.
Thời gian tới, Chính phủ cần sớm ban hành và triển khai kế hoạch thực hiện Luật Đất đai 2024, phân công cụ thể cho từng bộ, ngành xây dựng văn bản thi hành dưới luật, có tiến độ cụ thể; triển khai tập huấn, tuyên truyền, phổ biến nội dung Luật và các văn bản thi hành; công tác kiểm tra, giám sát,… chú trọng tập huấn, quán triệt đến những người làm công tác lãnh đạo, quản lý đất đai từ Trung ương tới các địa phương; kiện toàn, sắp xếp bộ máy, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai phục vụ công tác định giá vào năm 2025 và những năm tiếp theo.
Tài liệu tham khảo:
1. Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua.
2. https://tienphong.vn/quy-dinh-moi-trong-luat-dat-dai-sua-doi-thi-truong-bat-dong-san-co-buoc-ngoat-gi-post1606027.tpo
3. https://vov.vn/xa-hoi/nhung-diem-moi-quan-trong-trong-luat-dat-dai-sua-doi-post1073042.vov
4. https://congthuong.vn/luat-dat-dai-sua-doi-han-che-gam-dat-tang-tinh-canh-tranh-tren-thi-truong-bat-dong-san-298984.html
TS. Nguyễn Minh Phong