Từ khóa: Tổ chức tín dụng, tài sản bảo đảm, người thứ ba ngay tình.
 

1. Khái niệm người thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự
 

Theo nghĩa thông thường “ngay tình” được hiểu là không có điều gì gian dối¹. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lý, nhà làm luật thường miêu tả khá cụ thể về trường hợp được coi là “ngay tình” và chủ yếu liên quan đến việc chiếm hữu các tài sản. Bắt đầu từ Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995, 2005 đến BLDS 2015 đều đưa ra định nghĩa về chiếm hữu ngay tình, trong đó BLDS 1995, 2005 tiếp cận khái niệm “chiếm hữu ngay tình” dưới góc độ một hình thức chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng chủ thể chiếm hữu: “không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật”². Trong BLDS 2015, khái niệm “chiếm hữu” ngay tình được điều chỉnh theo hướng không xác định rõ đây là một hình thức chiếm hữu không có căn cứ pháp luật mà đặt song song với các hình thức chiếm hữu khác. Theo đó, chiếm hữu ngay tình được hiểu là “việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”³. Như vậy, việc xác định một chủ thể có phải là chiếm hữu ngay tình hay không phụ thuộc vào nhận thức của chủ thể đối với việc chiếm hữu của mình. Nếu như chủ thể có căn cứ để tin rằng việc chiếm hữu của mình là hợp pháp (được chủ sở hữu ủy quyền quản lý, được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch dân sự…) thì đó được coi là chiếm hữu ngay tình. Trường hợp chủ thể biết rõ việc chiếm hữu của mình không có căn cứ hợp pháp nhưng vẫn thực hiện hành vi chiếm hữu hoặc chủ thể không biết, tuy nhiên, theo quy định của pháp luật buộc tất cả các chủ thể khi ở vào điều kiện, hoàn cảnh đó phải biết thì bị coi là chiếm hữu không ngay tình. 
 

Đối với khái niệm “người thứ ba ngay tình” hiện nay trong quy định của BLDS không đưa ra định nghĩa cụ thể mà thường sử dụng định nghĩa về “chiếm hữu ngay tình” để xác định các chủ thể được coi là “người thứ ba ngay tình”. Theo đó, “người thứ ba ngay tình” được hiểu là người chiếm hữu mà có căn cứ cho rằng họ có quyền chiếm hữu với tài sản; chủ thể không biết và pháp luật không buộc họ phải biết việc chiếm hữu của họ là không có căn cứ pháp luật. Về mặt lý luận, dù là chiếm hữu ngay tình hay không ngay tình đều không được coi là chiếm hữu có căn cứ pháp luật⁴. Tuy nhiên, đối với trường hợp chiếm hữu ngay tình, chủ thể được coi là không có lỗi trong việc chiếm hữu tài sản, do đó, nhà làm luật thường có xu hướng bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia các giao dịch dân sự, điều này xuất phát từ mục tiêu đảm bảo sự công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự⁵. BLDS của nhiều quốc gia cũng đã đưa vào các quy định để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình: Điều 311 BLDS Trung Quốc 2020 quy định “Trường hợp người không có quyền định đoạt bất động sản hoặc động sản chuyển nhượng cho người khác thì chủ sở hữu có quyền thu hồi; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, bên nhận chuyển nhượng được quyền sở hữu bất động sản, động sản trong các trường hợp sau đây: (1) Bên nhận có thiện chí vào thời điểm bất động sản hoặc động sản được chuyển giao cho mình; (2) Việc chuyển nhượng được thực hiện với mức giá hợp lý; và (3) Bất động sản hoặc động sản được chuyển nhượng đã được đăng ký theo quy định của pháp luật, hoặc đã được giao cho người nhận chuyển nhượng mà không cần đăng ký. Trường hợp người được chuyển nhượng có được quyền sở hữu đối với bất động sản hoặc động sản theo quy định tại khoản trên thì chủ sở hữu ban đầu có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với người định đoạt tài sản mà không có quyền”.
 

Đối với Việt Nam, từ BLDS 1995, nhà làm luật đã quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình cụ thể tại Điều 147 BLDS 1995: “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình, thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực; nếu tài sản giao dịch bị tịch thu, sung quỹ nhà nước hoặc trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó, thì người thứ ba có quyền yêu cầu người xác lập giao dịch với mình bồi thường thiệt hại”. Tuy nhiên, quy định này của BLDS 1995 được đánh giá là thiếu chặt chẽ và chưa bảo vệ được quyền lợi của chủ sở hữu tài sản khi thừa nhận giao dịch với người thứ ba trong mọi trường hợp. Đến BLDS 2005, vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình được quy định đầy đủ hơn tại Điều 138: “1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này. 2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.” So với quy định tại BLDS 1995, BLDS 2005 có một số thay đổi khi quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình, cụ thể là:
 

Một là, đối với trường hợp tài sản là động sản không cần phải đăng ký thì nếu người thứ ba ngay tình có được động sản thông qua hợp đồng không có đền bù; hoặc có được thông qua hợp đồng có đền bù nhưng động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu thì chủ sở hữu vẫn có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình. Đây được coi là quy định để khắc phục điểm hạn chế trong BLDS 1995 khi bảo vệ tốt hơn quyền của chủ sở hữu tài sản, trao cho họ quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình.
 

Hai là, đối với trường hợp là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký, BLDS 2005 quy định rõ giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba luôn bị vô hiệu và chỉ loại trừ hai trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá; hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. Quy định này nhìn chung được đánh giá là mới quan tâm đến quyền lợi của chủ sở hữu tài sản mà chưa đảm bảo được quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Bởi lẽ, người thứ ba ngay tình là người không biết và không thể biết được nguồn gốc của tài sản mà mình tham gia giao dịch được hình thành hợp pháp hay không; khi xác lập giao dịch, các bên thường chỉ căn cứ vào thông tin trên giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng… để xác định chủ sở hữu, người có quyền chuyển nhượng tài sản. Rõ ràng quy định tại BLDS 2005 đã tuyệt đối hóa quyền được đòi lại tài sản của chủ sở hữu đối với các động sản và bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, vô hình trung làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình.
 

Khắc phục hạn chế này trong BLDS 2015, nhà làm luật đã đưa ra quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình theo hướng công nhận giao dịch của họ nếu tài sản đã được đăng ký, cụ thể là: “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
 

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”⁶.
 

Như vậy, nếu như BLDS 2005 không thừa nhận các giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc động sản phải đăng ký của người thứ ba ngay tình thì BLDS 2015 lại thừa nhận tính hợp pháp của các giao dịch này nếu như tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình. Giao dịch chỉ bị coi là vô hiệu nếu đó là tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhìn chung, những thay đổi trong quy định của BLDS 2015 về bảo vệ người thứ ba ngay tình là cần thiết và phù hợp với yêu cầu thực tế bởi:
 

Một là, thay đổi trong BLDS 2015 là phù hợp với thông lệ chung của quốc tế. Ở nhiều quốc gia thừa nhận quan điểm “hiệu lực công tín” việc đăng ký quyền sở hữu được coi là điều kiện để phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản (tiêu biểu cho trường phái này là Cộng hòa Liên bang Nga, Cộng hòa Liên bang Đức). Như trong Luật Đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản (dưới đây gọi là đăng ký nhà nước các quyền) là sự kiện pháp lý được công nhận và chứng thực bởi nhà nước phát sinh, hạn chế, dịch chuyển hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của BLDS Cộng hòa Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký. Quyền đăng ký đối với bất động sản chỉ có thể bị tranh chấp theo thủ tục thông qua Tòa án” (khoản 1 Điều 2) và “Các quyền đối với bất động sản mà giấy tờ xác lập quyền đối với bất động sản đó được hoàn thành sau khi Luật này có hiệu lực cũng phải bắt buộc đăng ký nhà nước” (khoản 2 Điều 4)⁷.
 

Ở các quốc gia này, thời điểm xác lập, chấm dứt quyền sở hữu, vật quyền khác đối với bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu tính từ thời điểm đăng ký, do đó, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ. Việc bảo vệ các giao dịch của người thứ ba ngay tình trong trường hợp này sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn, lâu dài, ổn định hơn cho các chủ thể, đặc biệt trong việc bảo đảm sự ổn định, minh bạch, công khai của nền kinh tế⁸. 
 

Hai là, thay đổi trong BLDS 2015 về bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình là phù hợp với các quy định hiện hành. BLDS 2015 (Điều 458, Điều 503), Luật Đất đai 2013 (khoản 3 Điều 188) quy định thời điểm xác lập, chấm dứt quyền sở hữu đối với bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu tính từ thời điểm đăng ký. Do đó, việc quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản hiện nay và sẽ bảo đảm công bằng, hợp lý hơn đối với người thiện chí, ngay tình, cũng như sự ổn định trong các quan hệ dân sự. Cũng cần lưu ý rằng, bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp này không có nghĩa là không tôn trọng quyền của chủ sở hữu. Trong trường hợp do tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng được chuyển giao cho người thứ ba không ngay tình thì chủ sở hữu vẫn có quyền kiện đòi tài sản từ người thứ ba. Trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu bồi hoàn giá trị tài sản, bồi thường thiệt hại đối với chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba. 
 

Thực tế khi đưa ra quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình, nhà làm luật phải dung hòa được giữa lợi ích của chủ sở hữu tài sản và người thứ ba ngay tình. Quan trọng hơn, ẩn đằng sau lợi ích của người thứ ba ngay tình chính là lợi ích của các thành viên trong xã hội khi mà cần phải duy trì sự ổn định, an toàn, tránh những xáo trộn trong các giao dịch đời sống hằng ngày. Nếu tuyệt đối hóa quyền đòi tài sản của chủ sở hữu sẽ dẫn đến tâm lý e dè, thận trọng, không dám tham gia vào các giao dịch dân sự, từ đó, tạo ra những rào cản cho sự phát triển của nền kinh tế quốc gia.

 

2. Thực tiễn áp dụng các quy định về người thứ ba ngay tình đối với tổ chức tín dụng trong các tranh chấp tài sản bảo đảm
 

Về cơ bản, pháp luật Việt Nam đã có cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình khi tham gia các giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm từ khá sớm. Tuy nhiên, các quy định hiện hành về bảo vệ bên thứ ba ngay tình trong BLDS 2015 còn một số vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện và có những giải thích chính thức để đảm bảo áp dụng thống nhất trên thực tế:
 

Một là, khái niệm “người thứ ba ngay tình” chưa được định nghĩa cụ thể. 
 

Hiện nay, trong BLDS 2015 và các văn bản hướng dẫn chưa có các quy định để xác định chủ thể nào được coi là “người thứ ba ngay tình”. Khái niệm “người thứ ba ngay tình” hiện nay được xác định một cách gián tiếp thông qua khái niệm chiếm hữu ngay tình, theo đó, có thể tạm hiểu người thứ ba ngay tình là những người chiếm hữu tài sản mà có căn cứ cho rằng họ có quyền chiếm hữu với tài sản. Các căn cứ để xác định có quyền chiếm hữu với tài sản có thể là các căn cứ được quy định tại khoản 1 Điều 165 BLDS 2015. Việc quy định của luật không đưa ra cách thức cụ thể để xác định người thứ ba ngay tình và các nghĩa vụ của người thứ ba phải thực hiện để được trở thành ngay tình có thể sẽ dẫn đến nhiều cách hiểu và thực hiện pháp luật  khác nhau không chỉ với người dân mà ngay cả trong hệ thống các cơ quan tố tụng (xem thêm ở phần 3 trong mục này).
 

Hai là, liên quan đến khái niệm “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” trong quy định tại Điều 133 BLDS 2015 hiện nay còn nhiều cách hiểu khác nhau. 
 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”. Tuy nhiên, liên quan đến cụm từ “Chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” cần hiểu thế nào cho chính xác? Liệu đưa tài sản vào trong giao dịch thế chấp hay cầm cố có được coi là việc chuyển giao tài sản hay không? Liên quan đến vấn đề này hiện vẫn có nhiều quan điểm trái chiều. Trong tiểu mục 1 Mục I Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính, xác định: Cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của BLDS 2015 phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất. Ngoài ra, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản. 
 

Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng các giao dịch thế chấp không thể được coi là trường hợp “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác”. 
 

Tại Thông báo số 100/TB-VKSTC ngày 04/5/2022 của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao rút kinh nghiệm về kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông YHK và bà HDH với bị đơn là bà Huỳnh Thị Mỹ Ng.
 

Năm 2011, do cần tiền đầu tư canh tác sản xuất nên vợ chồng ông YHK hỏi vay 50.000.000 đồng, bà Ng đồng ý nhưng yêu cầu vợ chồng ông YHK phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho bà Ng. Vợ chồng ông YHK đã đưa GCNQSDĐ số M 823257 gồm thửa đất số 35, số 36, tờ bản đồ số 11; thửa đất số 20, tờ bản đồ số 8 ở xã EH, huyện CM, tỉnh ĐL cho bà Ng để vay tiền. Sau đó, vợ chồng ông YHK phải ủy quyền cho bà Ng toàn bộ quyền sử dụng đất để bà Ng cho vợ chồng ông YHK ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì ký vào giấy ủy quyền… hiện vợ chồng ông YHK vẫn đang quản lý, sử dụng đất và tài sản trên đất. Ngày 02/3/2012, vợ chồng ông YHK đã trả đủ tiền gốc và lãi cho bà Ng nhưng bà Ng không trả lại GCNQSDĐ. Ngày 20/12/2012, bà Ng viết giấy cam đoan do làm mất GCNQSDĐ của vợ chồng ông YHK, hẹn đến ngày 30/3/2013 sẽ trả lại… 
 

Việc bà Ng vay vốn tại Ngân hàng thì vợ chồng ông YHK không biết. Khoảng tháng 4/2015 có một số người tự xưng là cán bộ Ngân hàng xuống để tiến hành đo đạc đất thì vợ chồng ông YHK mới biết bà Ng đã làm giả Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho bà Ng đối với diện tích đất nêu trên và thế chấp đất này cho Ngân hàng để vay tiền.
 

Ngày 09/3/2012, bà Huỳnh Thị Mỹ Ng có vay vốn tại Ngân hàng với số tiền 1.200.000.000 đồng. Để đảm bảo nghĩa vụ cho khoản vay, bà Ng đã thế chấp cho Ngân hàng 05 GCNQSDĐ đều mang tên Huỳnh Thị Mỹ Ng. Trong thời gian vay vốn, bà Ng đã xin rút bớt tài sản thế chấp là 03 GCNQSDĐ để xử lý nợ vay, Ngân hàng đồng ý trả lại 02 GCNQSDĐ. Do bà Ng không hợp tác nên phía ngân hàng không giao trả GCNQSDĐ số BC 944798 mà giữ lại để xử lý nợ vay.
 

Do quá hạn, phía bà Ng không thanh toán được nợ gốc và lãi phát sinh, Ngân hàng đã khởi kiện. Tòa án nhân dân thành phố BMT, tỉnh ĐL đã tuyên xử: Buộc bà Huỳnh Thị Mỹ Ng có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng số tiền 2.301.740.000 đồng cả gốc và lãi. Xử lý tài sản thế chấp 02 GCNQSDĐ; còn lại GCNQSDĐ số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011, bà Ng thỏa thuận với Ngân hàng xin được tự xử lý tài sản này trả tiền cho Ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, bà Ng không thực hiện cam kết, cũng không phối hợp với Ngân hàng để xử lý tài sản này. Do vậy, đề nghị Tòa tuyên án Ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm tại GCNQSDĐ số BC 944798 cấp ngày 06/4/2011 mang tên Huỳnh Thị Mỹ Ng tại thửa đất số 35, tờ bản đồ số 11 diện tích 9.320m²  và thửa đất số 36, tờ bản đồ số 11, diện tích 7.950m² ở xã EH, huyện CM, tỉnh ĐL để trả khoản nợ của bà Ng cho Ngân hàng.
 

Tại tiểu mục 2 Mục III Thông báo số 100/TB-VKSTC có hướng dẫn: Tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất". Thực tế, bà Ng chỉ thế chấp diện tích đất nêu trên cho Ngân hàng, chứ không phải là chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Do đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng diện tích 17.270m² đất, thuộc thửa đất số 35 (diện tích 9.320m²) và thửa đất số 36 (diện tích 7.950m²), tờ bản đồ số 11, ở BJ, xã EH, huyện CM, tỉnh ĐL cho Ngân hàng không phải là giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 và khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, nên Ngân hàng không được coi là người thứ ba ngay tình”. Có thể thấy, quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 tương ứng với quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015, như vậy, theo quan điểm của VKSNDTC, giao dịch thế chấp không được coi là “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” nên ngân hàng sẽ không được coi là người thứ ba ngay tình. Điều nay cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và khách hàng vô hiệu, dẫn đến những hậu quả bất lợi nghiêm trọng đối với phía ngân hàng.

 

Chính những mâu thuẫn trong quan điểm của cơ quan tố tụng đã dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất và ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các tổ chức tín dụng khi họ là người nhận bảo đảm ngay tình. Điều này đòi hỏi cần có những giải thích, hướng dẫn áp dụng pháp luật rõ hơn, cụ thể hơn trong các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật, hoặc các án lệ của Tòa án… để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các tổ chức tín dụng, tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc và hiệu quả cho các giao dịch trong đời sống.
 

Ba là, liên quan đến nghĩa vụ của người thứ ba phải thực hiện để có thể được xác định là người thứ ba ngay tình.
 

Như đã phân tích ở phần trên theo nguyên tắc “hiệu lực công tín” thời điểm xác lập, chấm dứt quyền sở hữu, vật quyền khác đối với bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu tính từ thời điểm đăng ký, điều này cũng được quy định rõ trong Điều 503 BLDS 2015 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Do đó, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ. Tuy nhiên, trên thực tế, theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao, không phải lúc nào các tổ chức tín dụng căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng để giao dịch với khách hàng thì các tổ chức tín dụng cũng được coi là người thứ ba ngay tình. Trong Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, tại tiểu mục 1 Mục III hướng dẫn: “Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của BLDS năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu. Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của BLDS năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”. Như vậy, Tòa án nhân dân tối cao đã coi thẩm định nguồn gốc tài sản bảo đảm và xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản là nghĩa vụ bắt buộc của các tổ chức tín dụng. Nếu các tổ chức tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ này thì có thể là căn cứ để xác định tổ chức tín dụng không phải là người thứ ba ngay tình. Quay trở lại với các quy định trong Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017 và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, các quy định về hoạt động thẩm định khoản vay của tổ chức tín dụng khá đơn giản. Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định: “Tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 7 Thông tư này để xem xét quyết định cho vay”. Như vậy, vấn đề thẩm định khoản vay được nhà làm luật giao quyền tự chủ cho các tổ chức tín dụng thực hiện nhằm đảm bảo an toàn nguồn vốn cho chính họ, do đó, việc hướng dẫn Công văn số 02/TANDTC-PC buộc các tổ chức tín dụng phải thực hiện việc thẩm định nguồn gốc tài sản bảo đảm, phải có văn bản xác nhận những người đang trực tiếp chiếm hữu, sử dụng tài sản biết về việc thế chấp ngân hàng thì mới được coi là người thứ ba ngay tình là chưa thực sự hợp lý. Bởi lẽ: (i) Hiện nay, trong BLDS 2015 và các văn bản có liên quan không có quy định về nghĩa vụ mà người thứ ba phải thực hiện để trở thành người thứ ba ngay tình mà chỉ căn cứ và nhận thức của người chiếm hữu, nếu họ có căn cứ để cho rằng mình có quyền với tài sản; (ii) Nếu như có sự thông đồng giữa khách hàng và những người đang trực tiếp chiếm hữu và sử dụng tài sản để lừa đảo hoặc gây khó khăn cho tổ chức tín dụng trong quá trình thẩm định tài sản thì việc hướng dẫn như Công văn số 02/TANDTC-PC sẽ không đảm bảo được quyền lợi của các tổ chức tín dụng.

 

3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao khả năng thực thi các quy định về người thứ ba ngay tình
 

3.1. Đối với cơ quan xây dựng và ban hành pháp luật
 

Một là, cần hoàn thiện khái niệm người thứ ba ngay tình. Hiện nay, trong quy định của BLDS 2015 và các văn bản hướng dẫn chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về người thứ ba ngay tình mà vẫn đang vận dụng quy định về chiếm hữu ngay tình để xác định người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, bản thân khái niệm chiếm hữu ngay tình còn chung chung, chưa rõ ràng, vì vậy, việc vận dụng khái niệm này để xác định người thứ ba ngay tình sẽ dẫn đến nhiều cách hiểu không thống nhất. Nhà làm luật cần đưa ra quy định cụ thể về “người thứ ba ngay tình”, các điều kiện để trở thành người thứ ba ngay tình, quyền và nghĩa vụ của người thứ ba ngay tình, điều này sẽ giúp cho không chỉ người dân mà chính những cơ quan tiến hành tố tụng dễ dàng áp dụng trên thực tế.
 

Hai là, cần xác định rõ khái niệm “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” trong quy định của Điều 133 BLDS 2015. Thực tế cho thấy khái niệm “chuyển giao tài sản” thường được sử dụng để chỉ các hành vi chuyển dịch tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác như: Mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, vay… tài sản. Còn khái niệm “thế chấp” là hành vi của bên thế chấp cam kết sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia⁹. Về mặt lý thuyết thì “thế chấp” không phải là hành vi “chuyển giao tài sản”, tuy nhiên, cần xem xét đến cùng hậu quả của hành vi thế chấp, nếu như đến thời hạn bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ thì phải giao tài sản bảo đảm cho bên có quyền để xử lý. Do đó, kết quả cuối cùng của thế chấp vẫn là chuyển giao tài sản cho bên có quyền để xử lý. Như vậy, cần hiểu hành vi thế chấp là việc “chuyển giao tài sản” có điều kiện, tuy nhiên, để tránh những cách hiểu không thống nhất khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 nên điều chỉnh theo hướng: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó trở thành đối tượng trong giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
 

Ba là, đưa ra hướng dẫn cụ thể các trường hợp không được coi là người thứ ba ngay tình. Như đã phân tích ở phần trên, tại tiểu mục 1 Mục III Công văn số 02/TANDTC-PC xác định nếu ngân hàng không thực hiện nghĩa vụ thẩm định nguồn gốc tài sản, hoặc đã thẩm định nhưng không có ý kiến của các chủ thể đang nắm giữ và sử dụng tài sản thì không được coi là người thứ ba ngay tình là chưa hoàn toàn hợp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của các ngân hàng. Do đó, cần có văn bản điều chỉnh lại nội dung Công văn số 02/TANDTC-PC theo hướng nếu ngân hàng bị lừa dối, gây khó khăn hoặc có minh chứng cho việc đã thực hiện việc thẩm định tài sản nhiều lần nhưng không có được thông tin về những người đang trực tiếp chiếm hữu, sử dụng tài sản thì vẫn được coi là người thứ ba ngay tình. Quan trọng hơn, nhà làm luật cần đưa vào các văn bản quy phạm pháp luật dưới dạng Nghị định, Thông tư hoặc Nghị quyết của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn cụ thể về các trường hợp không được coi là người thứ ba ngay tình. Điều này sẽ giúp thống nhất trong cách hiểu và thực hiện pháp luật của các chủ thể cũng như việc áp dụng pháp luật của các cơ quan tố tụng.
 

3.2. Đối với tổ chức tín dụng
 

Một là, mỗi tổ chức tín dụng cần không ngừng hoàn thiện các quy trình nội bộ, đặc biệt là quy trình liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm để tự bảo vệ mình. Trong quy trình thẩm định tài sản bảo đảm, cần tập trung lưu ý thu thập thông tin cần thiết để xác minh nguồn gốc hình thành của tài sản, quyền sở hữu tài sản bảo đảm của bên bảo đảm (đặc biệt là các tài sản có nguồn gốc từ tặng cho, di chúc...; các tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng, sở hữu hộ gia đình, các tài sản được mua bán nhiều lần qua nhiều chủ sở hữu...) để phòng ngừa rủi ro. 
 

Hai là, bản thân mỗi cán bộ tín dụng cũng cần nâng cao trách nhiệm và sự cẩn trọng trong quá trình thẩm định tài sản bảo đảm. Các cán bộ tín dụng không nên chỉ xem trên giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng mà bỏ qua việc thẩm định tại chỗ để rủi ro pháp lý không mong muốn cho phía ngân hàng. Đồng thời, thường xuyên tự nâng cao kiến thức về nghiệp vụ, nhận thức về pháp luật, chủ động phòng ngừa các rủi ro trong quá trình nhận tài sản bảo đảm.
 

Rõ ràng, các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề bảo vệ người thứ ba ngay tình vẫn chưa thực sự đầy đủ, hoàn thiện. Điều này đã tạo ra rủi ro lớn cho các tổ chức tín dụng khi mà họ với tư cách là bên nhận bảo đảm vẫn có nguy cơ bị mất quyền xử lý tài sản dù đã tuân thủ các quy định của pháp luật. Do đó, cần nhanh chóng bổ sung các quy định, hướng dẫn rõ ràng, thống nhất về bảo vệ người thứ ba ngay tình để các tổ chức tín dụng có thể tự tin nhận tài sản bảo đảm, đồng thời, đảm bảo tính ổn định, an toàn cho các giao dịch trong nền kinh tế.

¹ Hoàng Phê, 2018, Từ điển Tiếng Việt, tr848.
² Điều 195 BLDS 1995; Điều 189 BLDS 2005.
³ Điều 180 BLDS 2015.
⁴ Xem thêm Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ, 2017, Bình luận khoa học BLDS 2015, NXB CAND, tr328.
⁵ Tờ trình về Dự án BLDS (sửa đổi) ngày 19/6/2014.
⁶ Điều 133 BLDS 2015.
⁷ Báo cáo số 114/BC-BTP ngày 11/7/2008 của Bộ Tư pháp về tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản.
⁸ Tờ trình về Dự án BLDS (sửa đổi) ngày 19/6/2014.
⁹ Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015.