Ngày 14/10/2022, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Tọa đàm Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tham dự Tọa đàm có ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam; bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường); đại diện Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), các tổ chức tín dụng (TCTD)…
 

Tọa đàm Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
 

Phát biểu tại buổi Tọa đàm, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho biết: Sau gần 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. 

Trong xu thế hội nhập kinh tế, việc sửa đổi Luật này là yêu cầu cấp thiết, bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật, đặc biệt là quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành; khắc phục những tồn tại, bất cập đặt ra trong quá trình thi hành chính sách pháp luật về đất đai, đồng thời góp phần đảm an toàn cho hoạt động của các ngân hàng. 

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến có nhiều điểm mới, tiến bộ, tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo an toàn pháp lý hơn cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, liên quan đến lĩnh vực ngân hàng (bên nhận tài sản bảo đảm), một số nội dung quy định tại Dự thảo Luật vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động ngân hàng.
 

Ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phát biểu tại buổi Tọa đàm
 

Tại buổi Tọa đàm, trên cơ sở ý kiến phản ánh của một số TCTD hội viên, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam có một số ý kiến đề nghị Cơ quan soạn thảo xem xét sửa đổi, bổ sung hoàn thiện Dự thảo; trong đó, các đề xuất đáng chú ý là:

Thứ nhất, về chủ thể sử dụng đất: Dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đây tiếp tục là vướng mắc rất lớn cho các TCTD trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Do đó, đề nghị Cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại Luật này mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình. Trường hợp Dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại Luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Thứ hai, về xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu: Quốc hội ban hành Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD (Nghị quyết số 42), trong đó quy định một số cơ chế đặc thù để thúc đẩy quá trình xử lý nợ xấu của các TCTD. Hiện nay, Quốc hội gia hạn thời hạn áp dụng của Nghị quyết này đến tháng 12/2023. Tuy nhiên, một số cơ chế đặc thù tại Nghị quyết số 42 chưa được quy định tại dự thảo Luật này. Do đó, đề nghị Cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung các quy định tại Điều 9, Điều 10 Nghị quyết số 42 để tạo điều kiện cho các TCTD trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ xấu khi Nghị quyết số 42 hết hiệu lực thi hành (trong đó quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ, trong đó có quyền nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; khi thực hiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản (khi thế chấp dự án bất động sản) là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền…).

Thứ ba, về các loại hình bất động sản mới: Về chế độ sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shopvilla, condotel…) hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel), nội dung này vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại Dự thảo Luật này. Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, condotel giữa các các nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp. Vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển... là vấn đề đặc biệt cấp bách và cần thiết, cần có sự công nhận và quy định rõ ràng đối với loại hình bất động sản…

Thứ tư, về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài vay vốn: Dự thảo Luật chưa cho phép tổ chức, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài để vay vốn (chi nhánh ngân hàng nước ngoài). Việc quy định như hiện nay hạn chế rất nhiều khả năng tiếp cận nguồn vốn của các tổ chức, doanh nghiệp trong khi đất đai vẫn là tài sản lớn của hầu hết các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sản xuất, và việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay vẫn là phổ biến nhất trên thị trường tài chính (kể cả là khoản vay ngân hàng hay khoản vay từ trái phiếu). Do đó, nên xem xét cho phép các tổ chức, doanh nghiệp được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức nước ngoài để vay vốn, theo đó có thể quy định thêm là khi xử lý tài sản bảo đảm, tổ chức nước ngoài chỉ được phép chuyển nhượng cho tổ chức đang hoạt động tại Việt Nam hoặc có thể xem xét cho phép thế chấp cho các tổ chức đại diện ở trong nước do chủ thể nước ngoài chỉ định để vay vốn, tổ chức này sẽ thay mặt ngân hàng quản lý và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi có yêu cầu, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo các quy định như hiện nay.

Thứ năm, về tài sản đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận: Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận: Trên thực tế, tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của bên vay chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất. Ngân hàng và bên thế chấp thường buộc phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc nhận thế chấp/cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp.

Đề nghị Cơ quan soạn thảo xem xét có quy định đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận để đảm bảo cho các TCTD trong trường hợp này.

Thứ sáu, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản: Theo quy định tại Dự thảo Luật (Điều 61 và Điều 57) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng điều kiện là có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo Điều 148 Luật Nhà ở 2014 thì để thế chấp dự án bất động sản (dự án đầu tư xây dựng nhà ở) chỉ cần điều kiện có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà không cần phải có giấy chứng nhận; và Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, trong đó không có điều kiện phải có giấy chứng nhận. Như vậy, quy định về điều kiện thế chấp và điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản tại Dự thảo Luật và các văn bản luật đang có sự không thống nhất. Hơn nữa, nếu quy định như Dự thảo Luật gây khó khăn cho bên nhận thế chấp trong dự án bất động sản (đặc biệt đối với trường hợp nhận thế chấp dự án nhà ở) khi xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mà mới chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất. Do đó, đề nghị quy định thống nhất điều kiện chuyển nhượng phù hợp với điều kiện thế chấp dự án, theo đó chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thứ bảy, về việc kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên mua nợ: Theo quy định tại Điều 368 Bộ luật Dân sự và Thông tư số 09/2015/TT-NHNN ngày 17/7/2015 của Thống đốc NHNN quy định về hoạt động mua, bán nợ của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, bên mua nợ (TCTD hoặc các tổ chức kinh tế khác như tổ chức kinh doanh dịch vụ mua, bán nợ, tổ chức khác, cá nhân không kinh doanh dịch vụ mua, bán nợ...) có quyền thế chấp, đăng ký thế chấp đối với tài sản bảo đảm của khoản nợ được mua.

Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật (Điều 43, Điều 44) quy định tổ chức kinh tế sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam. Quy định này dẫn tới khó khăn cho TCTD bán nợ có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức cho bên mua nợ không phải TCTD.

Do đó, đề nghị sửa đổi quy định theo hướng các đối tượng tại các điều trên được phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc các tổ chức kinh tế khác.

Thứ tám, xử lý tài sản bảo đảm thông qua nhận chính quyền sử dụng đất: Việc nhận chính tài sản bảo đảm (bao gồm cả quyền sử dụng đất) để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm là một phương thức xử lý được Bộ luật Dân sự cho phép TCTD thực hiện. Như vậy, về nguyên tắc khi xử lý tài sản bảo đảm dưới phương thức nhận chính tài sản bảo đảm này thì TCTD phải được thừa nhận có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất bao gồm cả việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại chưa đề cập đến trường hợp này.

Hiện tại, việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm mới chỉ được hướng dẫn chung tại quy định của Bộ luật Dân sự, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, khoản 2 Điều 11 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn xử lý một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Do Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể vấn đề này và pháp luật khác về giao dịch bảo đảm lại có hướng dẫn khá chung chung nên thực tế việc áp dụng pháp luật tại nhiều địa phương đang không thống nhất, đi theo hướng quan điểm của cán bộ Nhà nước/cơ quan đăng ký đất đai và mỗi địa phương có thể đặt ra nhiều điều kiện khác nhau. Thực tế, nhiều trường hợp TCTD bị từ chối thực hiện việc cấp giấy chứng nhận dẫn đến quyền lợi của TCTD bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Vì vậy, Dự thảo Luật cần bổ sung quy định làm rõ, thừa nhận quyền của TCTD cũng như có quy định, hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp TCTD nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bằng phương thức nhận chính quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Phát biểu tại buổi Tọa đàm, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, đơn vị đã nghe và tiếp thu những ý kiến đóng góp. Những điểm có trong khuôn khổ pháp lý hiện hành sẽ được thống nhất, còn những điểm cần phải sửa đổi, bổ sung, đơn vị sẽ tổng hợp để báo cáo, tham mưu cho các cấp có thẩm quyền sớm hoàn thiện trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đức Thuận