Ngày 27/7/2023, tại Hà Nội, Báo Đầu tư đã tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án”. Hội thảo đã thu hút sự quan tâm, tham dự của nhiều nhà khoa học, nhà quản lí cùng đại diện các hiệp hội, doanh nghiệp liên quan đến vấn đề bất động sản. Hội thảo nhằm góp thêm những ý kiến đa chiều, xác đáng vào cơ chế xác định giá đất đai.
 

Toàn cảnh Hội thảo "Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án"

Ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã kí ban hành Công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị định 44); đồng thời, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất (Thông tư 36).

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Hiện, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt là việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Đề nghị tạm dừng phương pháp thặng dư

Tại Hội thảo, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi cho biết: “Phương pháp thặng dư là phương pháp khoa học nhưng chúng tôi đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng, bởi phương pháp thặng dư bao trùm trong nó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập… Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Chúng tôi đặt câu hỏi ngược lại, tại sao bây giờ có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm, vậy thì nguyên nhân ở điểm khác”.

 

Ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi phát biểu tại Hội thảo

Theo ông Đào Trung Chính, phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam, như việc lấy doanh thu ước tính trừ đi chi phí ước tính. Trong chi phí, chúng ta tính cho 3 hay 5 hay 10 năm sau, mà có những điểm không chặt chẽ… Nếu chúng ta không chặt chẽ thì ý chí chủ quan của người định giá, của người thẩm định, của lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng rất lớn tới kết quả định giá. Chưa kể chuyện phụ thuộc vào tỉ lệ tăng giá bất động sản, chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin, Tổng cục Thống kê trả lời không theo dõi về tỉ lệ tăng giá bất động sản.

Vì vậy, đề nghị trước mắt chưa áp dụng bởi điều kiện chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu, chưa có sự cập nhật.
 
Cân nhắc lại việc bỏ phương pháp thặng dư và đánh giá thận trọng những tác động của vấn đề này

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế, VCCI phát biểu tại Hội thảo

Theo bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), khi khảo sát ý kiến của doanh nghiệp, yếu tố quan tâm hàng đầu là việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ tác động như thế nào tới việc triển khai dự án. Theo đó, có bốn vấn đề tập trung:

Thứ nhất, các phương pháp theo dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định thì mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Về lí thuyết, đây là phương pháp xác định được giá trị thực sự của bất động sản xét về việc tạo ra các giá trị trong tương lai. Đây là phương pháp quan trọng, có ý nghĩa lớn đối với việc phát triển kinh tế, ví dụ đất để kinh doanh thương mại, phát triển công nghiệp… mà phương pháp thặng dư là cách xác định chính xác nhất.

Thứ hai, lo ngại việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp năm 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Thứ ba, về mục tiêu quản lí nhà nước, cơ quan soạn thảo cho rằng, phương pháp định giá bất động sản này phục vụ cho nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với quản lí nhà nước. Tư duy ngược lại, nếu phục vụ tính toán quyết định đầu tư, thì phương pháp này đã sát nhất với thị trường.

Thứ tư, tính thống nhất của quy định. Phương pháp thặng dư đang được các tổ chức thẩm định giá áp dụng rộng rãi và xem là phương pháp áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển. Phương pháp này đã được quy định trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11 được ban hành theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Liệu việc bỏ phương pháp có đảm bảo tính thống nhất của pháp luật?

 Vì vậy, “Chúng tôi đề nghị cần cân nhắc lại việc bỏ phương pháp thặng dư và đánh giá thận trọng những tác động của vấn đề này đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp”, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng đề xuất.

Cùng chung quan điểm, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch Hội đồng quản trị DVL Ventures - Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội băn khoăn: Cơ quan soạn thảo cho rằng, thiếu cơ sở dữ liệu để xác định và yếu tố chủ quan liên quan tới con người. Vậy, không có nghĩa phương pháp này không phù hợp. Bởi hai yếu tố này đều xảy ra với các phương pháp khác.

 Ví dụ cụ thể, chỉ còn ba phương pháp được áp dụng, nhưng ba phương pháp này không đủ sức thay thế phương pháp thặng dư khi sử dụng với dự án có công trình hỗn hợp, chủ đầu tư phải thực hiện các thành phần như điện đường trường trạm… và giao lại cho Nhà nước.

Các phương pháp so sánh và hệ số giá đất không áp dụng được, bởi không tính tới công trình hạ tầng xã hội được hoàn trả cho Nhà nước khai thác. Theo phương pháp thặng dư, các chi phí này tính vào chi phí hoàn thiện dự án. Nếu bỏ phương pháp thặng dư rất khó để xác định giá trị dự án hình thành trong tương lai.

 “Từ thực tế triển khai, nếu không có phương pháp thặng dư thì chủ đầu tư không thể tính toán được các bài toán tài chính của mình”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung nói.
 

 

Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch Hội đồng quản trị DVL Ventures - Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phát biểu tại Hội thảo

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đồng tình: Thực tế, chúng tôi thường áp dụng phương pháp thặng dư vì tính ra được hiệu quả khi thực hiện dự án. Nếu không có hiệu quả thì không nhà đầu tư nào làm. Đây cũng là phương pháp được nhiều nước trên thế giới thực hiện, bởi các phương pháp còn lại không giải quyết được những vấn đề thực tế.

 

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực VARS phát biểu tại Hội thảo

Chúng ta đang sửa Luật Đất đai hướng theo định giá thị trường, có giá lên và xuống, nhưng ba phương pháp hiện tại đều xác định giá chỉ có lên, không có xuống, bởi dự án mới luôn phải có giá bằng hoặc cao hơn dự án được so sánh. Điều này đẩy giá đất luôn cao lên, ảnh hưởng tới việc người dân có thể sở hữu nhà ở.

 Chẳng hạn, tại Hưng Yên, có dự án Ecopark đã đầu tư hơn 10 năm, nếu một nhà đầu tư mới muốn đầu tư tại Hưng Yên, thì giá ít nhất phải bằng với dự án Ecopark theo phương pháp so sánh. Khi đó, nhà đầu tư nhỏ khó lòng thực hiện dự án, hoặc muốn bán giá thấp cũng khó. Rõ ràng, việc định giá đất theo hướng này khiến giá luôn cao lên, không bám theo nguyên tắc thị trường.

Từ thực tiễn hoạt động, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị giữ lại phương pháp thặng dư: “Thực tế hiện nay, khi làm dự án, các chi phí thậm chí lớn hơn cả mức dự tính chi phí của phương pháp thặng dư. Nhưng chúng tôi chấp nhận bởi việc phải ước tính chi phí là điều doanh nghiệp buộc phải làm để có thể định giá và đảm bảo an toàn hoạt động. Theo đó, chúng tôi kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua, đã triển khai phương pháp thặng dư, tuy có nhiều vướng mắc, nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất”.

Tiếp thu ý kiến của các nhà khoa học, các chuyên gia, các nhà làm luật cũng như ý kiến từ các hiệp hội, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi cho biết: “Chúng tôi sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường và tổng hợp lại, trình lên lãnh đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trình Chính phủ để phù hợp với diễn biến thị trường”.  
 
ĐT