Tóm tắt: Trái phiếu là một trong những kênh huy động vốn của doanh nghiệp với ý nghĩa là loại chứng khoán nợ xác nhận quyền chủ nợ của các nhà đầu tư. Trái phiếu bất động sản về cơ bản đã mang đầy đủ tính chất của loại hình trái phiếu. Điểm khác biệt được thể hiện ở chủ thể phát hành trái phiếu chính là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Hiện nay, trái phiếu bất động sản được xem là một kênh huy động vốn với nhiều ưu thế như lãi suất cao, kỳ trả lãi ngắn, nhu cầu phát hành lớn từ các doanh nghiệp; tuy nhiên, thị trường này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chính vì vậy, bài viết dưới đây sẽ đề cập đến thực trạng của hoạt động phát hành và đầu tư trái phiếu bất động sản cũng như các rủi ro tiềm ẩn, từ đó đưa ra một số giải pháp với mục đích đảm bảo sự an toàn cho các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường này.

Từ khóa: Trái phiếu bất động sản, rủi ro, phát hành và đầu tư.
 
RISKS OF ISSUING, INVESTING IN REAL ESTATE BONDS AND RECOMMENDATIONS

Abstract: Bonds are one of the capital mobilization channels of enterprises with the meaning those are the types of debt securities that confirms the creditor rights of investors. Real estate bonds have basically taken on the full nature of the type of bond. The difference expressed in the bond issuer are that the enterprises operating in the real estate sector. Currently, real estate bonds are considered a capital mobilization channel with many advantages such as high interest rates, short interest payment periods, large issuance demand from businesses. However, this market still carries many risks. Therefore, the article will discover the reality of the issuance and investment of real estate bonds as well as the potential risks, thereby suggesting some recommendations with the aim of ensuring the safety of investors when participating in this market.

Keywords: Real estate bonds, risk, issuance and investment.
 
Thực trạng về phát hành và đầu tư trái phiếu bất động sản

Phát hành trái phiếu bất động sản được xem là một trong những cách thức giúp doanh nghiệp huy động được nguồn vốn để phát triển dự án. Hiện tại, nhóm phát hành trái phiếu bất động sản liên tiếp dẫn đầu về khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong quý I/2022. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng khối lượng phát hành trong quý I/2022 tăng khoảng 18,98% so với cùng kỳ năm 2021, đạt 56.674 tỷ đồng, chủ yếu xuất phát từ nhóm bất động sản, ngân hàng và xây dựng. Trong đó, nhóm bất động sản được xem là nhóm dẫn đầu về phát hành trái phiếu với tổng giá trị 28.581 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ năm 2021¹. Không chỉ trong những tháng đầu của năm 2022 mà trái phiếu bất động sản các năm trước cũng đã có sự phát triển đáng kể. Trước đó, trong năm 2020 và 06 tháng đầu năm 2021, tỷ trọng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản luôn chiếm ở mức khá cao từ 38% - 44% trong tổng số lượng phát hành². Có thể thấy rằng, nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp là rất lớn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản khi mà kênh huy động vốn từ nguồn tín dụng bị siết chặt. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, trái phiếu bất động sản gặp nhiều biến động với hàng loạt các vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật liên quan đến phát hành trái phiếu, huy động tiền của nhà đầu tư. Đây được xem là bước ngoặt quan ngại đối với kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp. Nó không chỉ tạo ra áp lực lên nhiều ngân hàng mà còn tác động lên các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư tham gia vào thị trường trái phiếu bất động sản.

Cảnh báo một số rủi ro xoay quanh việc phát hành và đầu tư trái phiếu bất động sản

Xuất phát từ thực tế là nhiều ngân hàng thực hiện phương án siết chặt nguồn vốn vay đổ vào bất động sản thì các chủ đầu tư bất động sản với mong muốn duy trì sự ổn định, liên tục và thông suốt dòng tiền để phát triển dự án thì cách thức được ưu tiên lựa chọn là huy động nguồn vốn từ trái phiếu. Tuy nhiên, việc ồ ạt phát hành trái phiếu bất động sản, các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro. Cụ thể:
 

 

 Ảnh minh họa - Nguồn Internet.
 

Thứ nhất, lãi suất đầu tư vào trái phiếu bất động sản cao dẫn đến rủi ro về khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Nếu lãi suất huy động của các ngân hàng hiện nay hầu như ở mức thấp, nhất là khi lãi suất huy động hiện ở mức từ 5% - 5,5%/năm cho kỳ hạn 12 tháng thì kênh huy động vốn từ trái phiếu bất động sản được nhiều nhà đầu tư lựa chọn hơn bởi mức lãi suất vô cùng hấp dẫn từ 8% - 10%/năm³. Tuy nhiên, lãi suất càng cao thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng lớn. Bởi nếu doanh nghiệp phát hành lãi suất càng cao để thu hút các nhà đầu tư bỏ vốn vào mà bản thân doanh nghiệp không cung cấp được đầy đủ các thông tin cần thiết, không có sự quản lý, giám sát của cơ quan chức năng và điều này sẽ dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, tức nhà đầu tư từ chủ nợ đã chuyển thành con nợ của doanh nghiệp. Không chỉ vậy, việc đầu tư vào trái phiếu bất động sản một cách tràn lan của nhà đầu tư kết hợp với sự “tích cực” trong quá trình phát hành từ các doanh nghiệp, từ đó, hiện tượng “bong bóng” trên thị trường trái phiếu bất động sản nói riêng và thị trường chứng khoán là không thể tránh khỏi.

Thứ hai, phát hành trái phiếu bất động sản không có tài sản bảo đảm hoặc có tài sản bảo đảm là cổ phiếu. Theo báo cáo từ SSI Research, các doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm phát hành trái phiếu với giá trị lớn nhất, tổng cộng 318.200 tỷ đồng trong năm 2021, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020. Tuy nhiên, số trái phiếu không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm một phần hoặc toàn bộ bằng cổ phiếu lên đến 172.500 tỷ đồng, chiếm 54,2% lượng phát hành năm 2021⁴. Việc phát hành trái phiếu bất động sản mà không có tài sản bảo đảm ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của nhà đầu tư. Ở đây, khi nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì họ sẽ không biết tiền mà doanh nghiệp huy động từ các đợt phát hành này có được sử dụng đúng mục đích hay không và trường hợp doanh nghiệp rơi vào tình trạng “vỡ nợ” thì các nhà đầu tư sẽ là chủ thể phải gánh chịu nhiều rủi ro nhất. Bên cạnh đó, việc sử dụng cổ phiếu làm tài sản bảo đảm cho số trái phiếu bất động sản phát hành trên thị trường diễn ra khá phổ biến. Theo đó, cuối tháng 6/2021, Hưng Thịnh Land đã phát hành 02 lô trái phiếu với tổng giá trị là 950 tỷ đồng và được bảo đảm bằng cổ phần của chính Hưng Thịnh Land hay Novaland với khoảng 10.000 tỷ đồng huy động được đảm bảo bằng giá trị cổ phiếu NVL⁵. Tuy nhiên, việc sử dụng tài sản bảo đảm là cổ phiếu doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu bất động sản sẽ chứa đựng nhiều rủi ro. Cụ thể, khi một doanh nghiệp rơi vào tình trạng không còn khả năng trả nợ, tài chính bị ảnh hưởng thì cũng đồng nghĩa rằng giá cổ phiếu trên sàn sẽ giảm hoặc không còn giá trị. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp sẽ bị thâu tóm bởi các doanh nghiệp khác.

Thứ ba, tác động đến thị trường chứng khoán ở tầm vĩ mô. Trường hợp chỉ một, một số doanh nghiệp nhỏ và vừa vỡ nợ vì phát hành trái phiếu bất động sản thì cũng đã tác động nhiều mặt đến nền kinh tế. Nó không chỉ ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường này mà còn đặt ra rất nhiều thách thức cho các doanh nghiệp có ý định phát hành đợt mới các trái phiếu bất động sản. Ở tầm vĩ mô, tình trạng vỡ nợ sẽ tạo ra cuộc khủng hoảng tín dụng trong nền kinh tế, khi các ngân hàng đột ngột giảm sự sẵn có của các khoản vay, đối với nhà đầu tư, họ cũng sẽ thắt chặt hơn các hoạt động đầu tư của mình vào thị trường đầy rủi ro này⁶.

Một số khuyến nghị đảm bảo sự an toàn cho hoạt động phát hành và đầu tư trái phiếu bất động sản

Thị trường trái phiếu bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hạn chế tình trạng này, cả doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản và nhà đầu tư phải thật sự cẩn trọng và chú ý các vấn đề liên quan đến loại trái phiếu này. Bài viết nêu một số khuyến nghị nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động phát hành và đầu tư trái phiếu bất động sản như sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư trước khi tham gia vào thị trường đầy rủi ro này cần phải sàng lọc, lựa chọn doanh nghiệp phát hành uy tín, không nên chạy theo số đông mà đầu tư vào những trái phiếu bất động sản với lãi suất vô cùng hấp dẫn nhưng lại không có tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các nhà tư cần trang bị kiến thức cơ bản và chuyên sâu khi tham gia đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần xem xét khả năng vỡ nợ của công ty phát hành trái phiếu bất động sản và tính đến rủi ro này khi quyết định đầu tư. Để phân tích khả năng vỡ nợ, nhà đầu tư cần tính toán tỷ số khả năng thanh toán lãi vay (coverage ratio) trước khi bắt đầu đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư cần phải phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ của công ty phát hành trái phiếu, xác định lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh và dòng tiền, sau đó so con số này với chi phí lãi vay. Theo lý thuyết, tỷ số khả năng thanh toán lãi vay (hoặc thu nhập từ hoạt động kinh doanh và dòng tiền) trên chi phí lãi vay càng lớn thì càng an toàn. Khi được giới thiệu mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản riêng lẻ, nhà đầu tư cần yêu cầu doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành bao gồm cả tình hình huy động vốn trái phiếu, các chỉ tiêu đánh giá khả năng trả nợ của doanh nghiệp (hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu, hệ số khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn/dài hạn, hệ số luân chuyển hàng tồn kho…); mục đích phát hành trái phiếu; tài sản đảm bảo của trái phiếu… Bên cạnh đó, sau khi mua trái phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần thường xuyên cập nhật về tình hình tài chính, khả năng trả nợ của doanh nghiệp phát hành và việc sử dụng vốn huy động từ trái phiếu có phù hợp với mục đích phát hành trái phiếu hay không. Đặc biệt, nhà đầu tư cá nhân không nên mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản riêng lẻ nếu không có khả năng và nguồn lực để đánh giá đầy đủ rủi ro của trái phiếu. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần lưu ý việc các tổ chức tín dụng, công ty chứng khoán phân phối trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không có nghĩa là các tổ chức này đảm bảo an toàn cho việc mua trái phiếu. Các tổ chức này chỉ là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, hưởng phí dịch vụ từ doanh nghiệp phát hành mà không chịu trách nhiệm về việc thẩm định đánh giá về tình hình tài chính và khả năng trả nợ của doanh nghiệp phát hành, do đó không có trách nhiệm về việc doanh nghiệp có hoàn trả gốc và lãi trái phiếu khi đến hạn hay không. Rủi ro của trái phiếu vẫn là rủi ro của doanh nghiệp phát hành.

Thứ hai, doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch thông tin. Thị trường trái phiếu bất động sản bị biến tướng, nhà đầu tư không thể nắm bắt đầy đủ và chính xác thông tin khi có ý định tham gia, nhiều trường hợp doanh nghiệp sẽ che giấu một số thông tin khiến nhà đầu tư không thể đánh giá được thị trường, các rủi ro tiềm ẩn dẫn đến việc nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng về quyền lợi. Giải pháp hiệu quả, kịp thời để khắc phục vấn đề công bố thông tin, cơ quan quản lý nhà nước đã bổ sung thêm các yêu cầu đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng. Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, theo đó quy định các tổ chức phát hành phải công bố một số chỉ tiêu tài chính trong 03 năm gần nhất như tình hình trả nợ, các chương trình, dự án đầu tư, hoạt động sản xuất cụ thể của doanh nghiệp⁷.

Thứ ba, nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý cho trái phiếu bất động sản. Pháp luật cần hoàn thiện thể chế với việc định giá, phát hành, tư vấn, mua bán trái phiếu bất động sản, cần quy định rõ ràng tổ chức, định chế nào được tư vấn, tổ chức nào được xếp hạng tín nhiệm, tổ chức nào được mua bán sản phẩm nợ. Bên cạnh đó, cần có những sửa đổi quy định về định giá đất theo hướng đơn vị tư vấn khung giá và đơn vị thẩm định giá phải độc lập với cơ quan làm chính sách, cơ quan quản lý và giám sát về đất đai, cơ quan đại diện chủ sở hữu⁸.

Thứ tư, tiến hành kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm liên quan đến trái phiếu bất động sản, làm trong sạch thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Kiểm soát các hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản một cách ồ ạt ra thị trường, buộc các doanh nghiệp phải cân nhắc thật cẩn trọng và xây dựng chiến lược an toàn. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành như Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hoặc cơ quan cấp trên là Bộ Tài chính cần đề ra cơ chế kiểm tra hiệu quả ngay từ thời điểm ban đầu mà doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản gửi hồ sơ đến. Tuy nhiên, về việc xây dựng cơ chế cần nhiều thời gian.

Kết luận

Thực tiễn hiện nay, hàng loạt vụ việc tiêu cực trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp diễn ra đã tác động đến tâm lý phát hành trái phiếu bất động sản của doanh nghiệp và khả năng đầu tư của những người tham gia vào thị trường này. Chính vì vậy, trước khi các chủ thể phát hành hay đầu tư loại trái phiếu này thì cần phải thật sự cẩn trọng để tránh các rủi ro. Các giải pháp được đề xuất chủ yếu liên quan đến việc giải quyết vấn đề quản lý tính minh bạch, công khai của thông tin, các biện pháp xử phạt khi có hành vi vi phạm và hoàn thiện khung pháp lý để điều chỉnh trái phiếu bất động sản.