Thời gian vừa qua, tình trạng “sốt đất” diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước, tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro đối với thị trường, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Trong đó, thu ngân sách nhà nước (NSNN) là một công cụ hữu hiệu và việc hoàn thiện các chính sách thu có liên quan là rất cần thiết. Tuy nhiên, do đây là lĩnh vực có tác động lớn đến xã hội, đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương, vì vậy, chính sách thu NSNN cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

1. Đầu cơ bất động sản tại Việt Nam

Đầu cơ bất động sản được xem là tình trạng bất cập trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Các nhà đầu cơ mua vào số lượng lớn đất, bất động sản để tích trữ và bán ra khi có sự chênh lệch về giá để tìm kiếm lợi nhuận cao. Hiện nay, thực trạng đầu cơ bất động sản vẫn đang còn phổ biến ở nước ta. Tình trạng này không chỉ diễn ra ở các tỉnh, thành phố đang phát triển với nhiều dự án, mà còn khá phổ biến tại các vùng nông thôn. Đầu cơ gây ra sự khan hiếm giả đối với bất động sản, gây phức tạp và chậm trễ quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị, khiến cho quan hệ cung cầu đất ngày càng trở nên căng thẳng. Về lâu dài, việc này có thể gây ra các phản ứng mang tính chất dây chuyền dẫn đến tăng giá các sản phẩm khác, do đất đai là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay. Từ đó, có thể hình thành nguy cơ lạm phát, gây ra khủng hoảng kinh tế tùy theo mức độ.

Trong những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến những “cơn sốt” đất tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước như Hà Nội, Hải Phòng, Ninh Bình, Quảng Trị, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Thuận… Giá đất nhiều nơi tăng mạnh, thậm chí có nơi giá bất động sản trung bình tăng đến 200% - 300% so với trước đại dịch Covid-19. Số lượng doanh nghiệp bất động sản mới thành lập cũng tăng cao. Nguyên nhân được cho rằng, sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, đến nay việc triển khai tiêm vaccine phòng ngừa đang được mở rộng tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam, nên người dân kỳ vọng về xu hướng tích cực của nền kinh tế và niềm tin vào thị trường bất động sản tăng mạnh. Bên cạnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển từ các kênh đầu tư khác như chứng khoán, tiền ảo, vàng, gửi tiết kiệm… vào thị trường bất động sản bởi lợi nhuận đầu tư vào thị trường này khá tốt trong nhiều năm qua.
 

 Để giảm tình trạng đầu cơ, cần áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đánh vào giá trị của bất động sản

 

Trong nhiều thông báo từ các cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022 cũng đưa ra nhận định từ cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 20211. Hiện tượng sốt đất nền đã diễn ra ở quy mô cục bộ của từng khu vực, dự án, cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước, tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành "bong bóng" bất động sản. Theo đó, các bộ, ngành (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) cần tiếp tục khẩn trương hoàn thiện thể chế chính sách và triển khai có hiệu quả các chính sách, nghị định mới ban hành về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, chính sách tài chính về đất đai nói chung, công cụ thuế nói riêng cũng cần được tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện nhằm chống đầu cơ bất động sản.
 

Hiện nay, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác như lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất... Nhìn chung, các chính sách thu này đã bao quát đầy đủ quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản, từng bước được hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản tiết kiệm, hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ bất động sản, sử dụng lãng phí đất đai.

Tuy nhiên, hệ thống thu ngân sách về đất đai hiện nay vẫn còn một số bất cập. Thứ nhất, theo quy định hiện hành, cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thuế ở mức 2% giá chuyển nhượng. Theo đó, với các giao dịch có mức chênh lệch giữa giá mua vào và giá bán cao thì mức thu 2% được cho rằng chưa đủ để hạn chế đầu cơ; ngược lại, nếu giá bán ra thấp hơn giá mua vào thì người bán mặc dù bị lỗ, không có thu nhập từ giao dịch này vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Bên cạnh đó, tình trạng khai thấp giá chuyển nhượng để giảm số thuế phải nộp diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó, bảng giá đất do địa phương quy định luôn thấp hơn giá trị trường. Bất cập thứ hai là hiện nay chúng ta chưa có chính sách thuế tài sản cũng như chưa có thuế đánh trên bất động sản không sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, tích trữ bất động sản như hiện nay.

2. Chính sách thu ngân sách chống đầu cơ bất động sản tại một số quốc gia trên thế giới

Hoạt động đầu cơ bất động sản gần như tồn tại ở tất cả các nước trên thế với những tác động riêng (Q.Liu, Q. Luo và Y. Xie, 2013). Các chính sách nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản tập trung tác động vào hai khía cạnh đó là cung và cầu của thị trường. Về giải pháp từ phía cung thì để hạ nhiệt tình trạng đầu cơ bất động sản là tăng nguồn cung nhà ở và nguồn cung quỹ đất để xây dựng nhà. Từ phía cầu thị trường, để giảm tình trạng đầu cơ bất động sản, hầu hết các quốc gia sử dụng các công cụ thuế và các chính sách tài chính khác để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó công cụ được sử dụng chủ yếu là thuế.

Tại Anh, tình trạng đầu cơ bất động sản không thực sự đáng lo ngại bởi Chính phủ nước này có chính sách đánh thuế rất cao đối với các giao dịch bất động sản, trong đó chủ yếu là thuế trước bạ, thuế giá trị gia tăng, thuế thừa kế và thuế thu nhập. Thuế trước bạ được áp dụng theo hình thức lũy tiến, tức là giá trị căn nhà được chuyển nhượng càng cao thì thuế suất càng cao như: (i) Thuế suất 0% đối với căn hộ giá trị dưới 250.000 Bảng Anh; (ii) Thuế suất 5% đối với căn hộ có giá trị từ 250.001 Bảng Anh đến 925.000 Bảng Anh; (iii) Thuế suất 10% đối với căn hộ có giá trị từ 925.001 Bảng Anh đến 1.500.000 Bảng Anh; (iv) Đối với căn hộ có giá trên 1.500.000 Bảng Anh thì thuế suất là 12%2. Thuế thu nhập, thuế giá trị gia tăng và thuế thừa kế đối với bất động sản được áp dụng mức thuế suất lần lượt là 19%, 20%3 và 40%4. Trong đó, thuế suất thuế thừa kế 40% chỉ tính trên phần giá trị vượt ngưỡng theo quy định là 325.000 Bảng Anh, bất động sản có giá trị dưới ngưỡng không phải nộp thuế này5. 
 

Tại Đức, có hai sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế chuyển nhượng bất động sản có thuế suất dao động từ 0,8% đến 2,8% tùy thuộc vào khu vực bất động sản. Đối với thuế thu nhập từ bất động sản sẽ áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Tuy nhiên, cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (tức là nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh)6.
 

Tại Hoa Kỳ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Tại thành phố San Francisco thuộc tiểu bang California quy định, nếu một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà; mức thuế suất này sẽ giảm dần từng năm đến mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác vào năm thứ 5 kể từ khi mua. Tuy nhiên, người bán nhà có thể được miễn thuế chuyển nhượng trong một số trường hợp sau: (i) Bất động sản được bán ở mức giá bằng hoặc thấp hơn mức giá người đó mua; (ii) Bất động sản được bán trong khoảng thời gian 1 năm người đó qua đời; (iii) Người sở hữu bất động sản là người thuộc tầng lớp thu nhập thấp7.

Tại Hàn Quốc, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản, Chính phủ nước này đã áp dụng đánh thuế thặng dư vốn ở mức thuế suất rất cao 77% đối với các bất động sản được người mua nắm giữ dưới 1 năm trước khi bán lại8. Thuế trên thặng dư vốn là một khoản thuế được áp dụng dựa trên chênh lệch dương giữa giá bán của tài sản và giá mua ban đầu của tài sản đó. Ngoài ra, các giao dịch bất động sản thông thường thì chịu thuế mua nhà với mức thuế suất từ 1% đến 4%. Tuy nhiên, đối với những cá nhân đã sở hữu từ 03 bất động sản trở lên thì khi mua một bất động sản mới sẽ chịu mức thuế mua nhà lên tới 12%9.

 

Tại Singapore và Hồng Kông, nhằm ngăn ngừa tình trạng đầu cơ bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài, chính quyền đã áp dụng thuế mua nhà rất cao đối với người nước ngoài khi thuế suất lần lượt ở mức 20% và 30%.

3. Một số kiến nghị hoàn thiện chính sách thu nhằm chống đầu cơ bất động sản

Việc chống đầu cơ bất động sản là rất cần thiết nhằm đảm bảo quyền cơ bản của người dân là có nơi ở với chi phí hợp lý. Đồng thời, đây cũng là giải pháp để phòng ngừa rủi ro với hệ thống tài chính và cả nền kinh tế vì sức hút lợi nhuận từ bất động sản sẽ thu hút và tập trung nhiều nguồn lực vào lĩnh vực này, bao gồm cả vốn tài chính và vốn con người. Để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, chống lãng phí đất đai và đảm bảo các vấn đề xã hội, cần có sự điều chỉnh hợp lý và sử dụng hiệu quả hơn chính sách tài chính về đất đai nói chung, chính sách thu NSNN nói riêng. Theo đó, cần nghiên cứu và đưa ra chính sách thuế tài sản - công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, với một số kiến nghị sau đây:

Thứ nhất, để giảm tình trạng đầu cơ, cần áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đánh vào giá trị của bất động sản. Theo đó, giá trị bất động sản càng cao thì thuế suất áp dụng càng cao.

Thứ hai, cần xác định tiêu chí về hành vi đầu cơ bất động sản để áp dụng các sắc thuế ngăn chặn đầu cơ, như: Sở hữu nhiều nhà đất, thời gian nắm giữ bất động sản dưới 5 năm, bất động sản không sử dụng, người sở hữu bất động sản thuộc tầng lớp có thu nhập cao…

Thứ ba, xem xét áp dụng thuế lợi tức vốn đối với hoạt động mua bán bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Theo đó, những người thu được càng nhiều lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản sẽ phải chịu mức thuế lợi tức vốn cao. Đồng thời, mức thuế chống đầu cơ bất động sản có thể xem xét khác nhau giữa các khu vực trong quốc gia. Đối với những khu vực có tình trạng đầu cơ bất động sản cao hay có các đợt sốt nhà đất kéo dài thì có thể áp dụng mức thuế suất cao hơn so với các vùng khác.

Thứ tư, tăng cường công tác quản lý thu NSNN để chính sách thuế phát huy được hiệu quả, thực sự trở thành công cụ hữu hiệu trong việc chống đầu cơ bất động sản.
 
Tài liệu tham khảo

Tiếng Việt

1. Bộ Xây dựng (2021), Thông cáo số 34/TC-BXD ngày 06/5/2021 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2021.
2. Võ Đình Trí (2021), Chống đầu cơ bất động sản qua thuế.

Tiếng Anh
3. Attorney (2021), Real Estate Investment in Germany: Advice for foreign clients on German Real Estate Law. Rose & Partner Company.
4. Q.Liu, Q. Luo and Y. Xie (2013), A study of the national policy on suppressing real estate speculation: Based on the comparative analysis of China, Britain, Singapore and Germany. Journal Of International Conference on education technology and management science.
5. Tom Kwon, Song Hee Oh and Jae Woo Kim (2021), Recent Korean tax law changes will increase tax burdens for investors in Korean residential real estate. International Bar Association.
 

¹http://www.xaydung.gov.vn/vn/tin-tuc/1176/71426/bo-xay-dung-cong-bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-i2022.aspx
²https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates
³ https://www.withersworldwide.com/en-gb/insight/taxation-of-investment-in-uk-commercial-real-estate
⁴ https://www.gov.uk/inheritance-tax
⁵https://www.gov.uk/inheritance-tax
⁶https://www.rosepartner.de/en/real-estate-investment-germany.html
⁷https://belonging.berkeley.edu/belongingrichmond-antispeculationtax
⁸https://www.ibanet.org/article/BA51A729-4D36-4FD4-98D3-8F7CB0536ADB
⁹https://www.ibanet.org/article/BA51A729-4D36-4FD4-98D3-8F7CB0536ADB