Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) là kiểm soát tín dụng ngân hàng để vốn phải phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh những lĩnh vực ưu tiên, góp phần khôi phục nền kinh tế. NHNN luôn bám sát chủ trương của Chính phủ và diễn biến của thị trường bất động sản (BĐS) để có chính sách tín dụng phù hợp. Thực tế nhiều năm qua, quan điểm của NHNN là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như: BĐS, trái phiếu, chứng khoán, trong đó gồm một số phân khúc BĐS cao cấp, resort, nghỉ dưỡng. Còn các dự án BĐS nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, đều là những sản phẩm cần thiết và vẫn được NHNN khuyến khích cho vay. 
 
Kiểm soát tín dụng BĐS: Đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng

Dòng vốn vào thị trường BĐS rất đa dạng như nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn huy động trên thị trường quốc tế từ việc phát hành trái phiếu/vay các tổ chức tín dụng (TCTD) quốc tế, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán và nguồn vốn tích lũy của cá nhân, tổ chức (nguồn vốn nhàn rỗi trong dân và doanh nghiệp tích lũy dưới dạng vàng, ngoại tệ,...). Nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS.

Hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng được thực hiện theo thỏa thuận, trên cơ sở khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng và khả năng cân đối vốn, quản trị rủi ro của TCTD. Đối với các khách hàng có dự án/phương án kinh doanh khả thi, có khả năng tài chính để trả nợ, khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở đáp ứng điều kiện vay vốn, TCTD chủ động xem xét cho vay phù hợp tình hình hoạt động của TCTD, tình hình thị trường và quy định pháp luật.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn hệ thống các TCTD và đảm bảo khả năng cân đối vốn để thực hiện nghĩa vụ chi trả đối với người gửi tiền, trong quá trình điều hành, bên cạnh việc hướng dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, NHNN triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro trong đó có đầu tư, kinh doanh BĐS; khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Theo đó, trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, tại các Chỉ thị số 01/CT-NHNN hằng năm, Thống đốc NHNN đều yêu cầu TCTD kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực này. Bên cạnh đó, NHNN cũng đã có các công văn chỉ đạo TCTD kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS nhằm đảm bảo an toàn hoạt động và kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích; rà soát, ban hành các quy định pháp lý về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD; ban hành lộ trình điều chỉnh giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Thống đốc NHNN đã ban hành Thông tư điều chỉnh giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo lộ trình và tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay tiêu dùng lớn, nhằm hướng tín dụng vào các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội.  Cụ thể, tại Thông tư số 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quy định: Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình: (i) Từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 30/9/2021: 40%; (ii) Từ ngày 01/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022: 37%; (iii) Từ ngày 01/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023: 34%; (iv) Từ ngày 01/10/2023: 30%.

 

NHNN luôn bám sát chủ trương của Chính phủ và diễn biến
của thị trường BĐS để có chính sách tín dụng phù hợp (Nguồn: Internet)
 

Cùng với đó là áp dụng tỷ lệ hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay có dư nợ trên 4 tỷ đồng mà cá nhân vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng (theo Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019). Bên cạnh đó, NHNN cũng tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc sử dụng vốn cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS... Đồng thời, khuyến khích TCTD tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Năm 2022, tiếp tục thực hiện chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro của Chính phủ tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 8/01/2022 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2022, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 13/01/2022 về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2022. Trong đó, đối với các TCTD, Thống đốc NHNN yêu cầu: Quán triệt trong toàn hệ thống thực hiện tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, chú trọng nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm soát và xử lý nợ xấu: (i) Cân đối nguồn vốn, hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng với mức lãi suất hợp lý, đảm bảo an toàn vốn vay và tuân thủ quy định pháp luật liên quan, hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng. Phát triển đa dạng sản phẩm tín dụng ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, góp phần hạn chế tín dụng đen; (ii) Tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên cơ sở rà soát, đơn giản hóa và rút ngắn quy trình, thủ tục... đi đôi với việc tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng để đảm bảo an toàn vốn vay khi thực hiện mở rộng tín dụng; (iii) Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp...; thực hiện cho vay bằng ngoại tệ theo chủ trương của Chính phủ và NHNN về hạn chế tình trạng đô-la hóa trong nền kinh tế.

Bên cạnh Chỉ thị số 01/CT-NHNN, NHNN đã ban hành các Công văn số chỉ đạo TCTD: Kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật; kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, đặc biệt là cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh BĐS; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp... Đồng thời, tập trung đầu tư nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường BĐS; các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Theo quy định tại Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và cải tạo chung cư cũ cũng thuộc đối tượng được hỗ trợ lãi suất 2%/năm từ ngân sách nhà nước trong hai năm 2022 - 2023. NHNN đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/5/2022 về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh; đồng thời, Thống đốc NHNN đã ban hành Thông tư số 03/2022/TT-NHNN ngày 20/5/2022 hướng dẫn ngân hàng thương mại thực hiện Nghị định số 31/2022/NĐ-CP.

Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) đã được phê duyệt chính sách cho vay ưu đãi đối với cá nhân, hộ gia đình để thuê, mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo chính sách về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội và khoản 10 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Đối tượng, điều kiện, mức vay, thời hạn vay vốn theo đúng quy định tại các Nghị định. Nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng do NHCSXH tự huy động bằng nguồn vốn phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh. NHCSXH đã phối hợp với Bộ Tài chính để triển khai phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định. Hiện nay, NHCSXH vẫn đang triển khai chương trình này.

Như vậy, các chính sách của NHNN nhằm kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nhưng vẫn đảm bảo các khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, phương án vay vốn hiệu quả, khả thi thuận lợi trong tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Thực tế, NHNN kiểm soát chặt tín dụng BĐS một phần nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng BĐS. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng "nóng" thời gian qua khi đa số nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Mục đích là để đảm bảo an toàn hệ thống các TCTD và đảm bảo khả năng cân đối vốn để thực hiện nghĩa vụ chi trả đối với người gửi tiền, hướng dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, góp phần hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng BĐS phục vụ mục đích tự sử dụng chiếm trên 65% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản... Dư nợ tín dụng về nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất, tại thời điểm cuối tháng 4/2022, chiếm 60,6% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Về phía các ngân hàng thương mại, lý giải cho việc các khoản vay BĐS gần đây có phần chặt chẽ hơn, một số ngân hàng cho biết nguyên nhân vì nhu cầu vốn phục hồi kinh tế sau đại dịch tăng cao, những ngân hàng gần hết hạn mức tín dụng sẽ phải chắt lọc hơn để lựa chọn các khoản vay tốt. Còn theo chủ trương chung, các ngân hàng chỉ siết vốn với các dự án có tính đầu cơ cao, bất động sản nghỉ dưỡng..., còn lại, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân vẫn được cấp vốn.

Đa dạng về nguồn vốn và tháo gỡ các điểm nghẽn để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh

Thời gian tới, cần những giải pháp tổng thể để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, cũng như đa dạng các kênh vốn cho thị trường này bên cạnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Về thể chế, cần khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc. Theo đó, đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi)… để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường BĐS.

Đối với các bộ, ngành

Về phía Bộ Xây dựng: Cần thường xuyên theo dõi sát tình hình, diễn biến của thị trường BĐS; định kỳ có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình kinh doanh BĐS, thị trường BĐS trên phạm vi cả nước và kiến nghị giải pháp để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh; thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS, hoạt động sàn giao dịch BĐS, hoạt động môi giới BĐS; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh BĐS.

Bộ Tài chính: Nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2022 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Bộ Tài nguyên và Môi trường: Phối hợp với bộ, ngành liên quan nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương; thanh tra, kiểm tra và chỉ đạo, hướng dẫn, phối hợp với các địa phương phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật.

Bên cạnh đó, các bộ, ngành liên quan cần xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp BĐS thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường, tạo điều kiện tổ chức tín dụng cho vay, nhận thế chấp tài sản bảo đảm là BĐS an toàn, hiệu quả.

Về phía NHNN: Theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường; chỉ đạo, hướng dẫn các TCTD tiếp tục cho vay đối với lĩnh vực BĐS đảm bảo đúng quy định pháp luật, cho vay đối với các dự án BĐS đầy đủ tính pháp lý; ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.

Trong thời gian tới, thực hiện chủ trương của Chính phủ, chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, NHNN cho biết sẽ tiếp tục theo dõi sát diễn biến vĩ mô, tình hình lạm phát để điều hành chính sách tiền tệ phù hợp; tiếp tục điều hành tín dụng nhằm hỗ trợ quá trình phục hồi tăng trưởng kinh tế nhưng không chủ quan với rủi ro lạm phát; tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng.

Đối với lĩnh vực BĐS, NHNN tiếp tục chỉ đạo các TCTD kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng và chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất BĐS, đặc biệt là cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh BĐS; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp; thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bản xảy ra tình trạng sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao... Đồng thời, tập trung đầu tư nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường BĐS; các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Bên cạnh vốn ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, huy động từ nhiều kênh như vốn góp, trên thị trường cổ phiếu, trái phiếu… Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS cũng phải đảm bảo phát triển một cách hợp pháp và tuân thủ pháp luật, chẳng hạn, trong vấn đề vốn phải chứng minh được tín nhiệm bằng cách công khai thông tin các dự án đã đang và sẽ triển khai. Khi triển khai dự án cũng cần đảm bảo đúng với quy hoạch, cấp phép, đảm bảo chất lượng, qua đó, xây dựng được uy tín trên thị trường. Khi là một doanh nghiệp phát triển trên cơ sở tuân thủ pháp luật, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc huy động vốn vay.

Đối với các địa phương: Cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai, minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp; rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, BĐS trên địa bàn, đồng thời đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.
 
Tài liệu tham khảo:

1. Cổng thông tin điện tử Chính phủ: chinhphu.vn
2. Cổng thông tin điện tử NHNN: sbv.gov.vn
3. Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng: moc.gov.vn
4. Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình.
5. Thông tư số 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 của Thống đốc NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Phạm Thủy (NHNN)