Phát triển nhà ở xã hội là mối quan tâm đặc biệt của toàn xã hội; vừa có tính cấp bách, vừa là công việc lâu dài; vừa có tính chất kinh tế, vừa có tính chất xã hội; vừa là mục tiêu, vừa là giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung, vì một Việt Nam dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Hàng loạt quy định, chính sách liên quan đến quá trình hoàn thiện, phát triển thị trường nhà ở được xem như chìa khóa mở rộng cánh cửa nhà ở xã hội cho cả người dân và doanh nghiệp… 

Bối cảnh dịch Covid-19 và việc triển khai gói phục hồi kinh tế gần 350 nghìn tỷ đồng trong năm 2022 - 2023 càng tạo áp lực và động lực cho sự phát triển nhà ở xã hội thời gian tới ở nước ta...

 
1. Nhu cầu nhà ở xã hội và kỳ vọng từ gói hỗ trợ gần 350 nghìn tỷ đồng

Theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định tại Điều 53 và Điều 54 Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.

Theo nghĩa hẹp, nhà ở xã hội thường chỉ bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn.

Theo nghĩa rộng, nhà ở xã hội là quỹ nhà ở của một quốc gia, địa phương với giá cả, diện tích và tiện ích phù hợp cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập trung bình trong xã hội trở xuống, có thể thuê, mua hoặc bán trả góp...

Phát triển nhà ở xã hội là chính sách đa mục tiêu, cả kinh tế và xã hội. Tăng cung nhà ở xã hội là điều kiện hàng đầu bảo đảm quyền công dân có nhà ở, quyền được bảo đảm an sinh xã hội và sống xứng đáng với phẩm giá con người được ghi nhận trong Hiến pháp. Xây dựng nhà ở xã hội không đòi hỏi vốn lớn, phù hợp với năng lực xây dựng của các doanh nghiệp và tư nhân trong nước, cho phép đẩy mạnh xã hội hóa huy động vốn của các doanh nghiệp, ngân hàng và người dân; trực tiếp góp phần vào bảo đảm an sinh xã hội, giải quyết việc làm, tăng thu nhập và kích cầu tiêu dùng của người dân và doanh nghiệp; tạo động lực phát triển liên ngành xây dựng, sản xuất vật liệu, nội thất, tranh thủ được nguồn nguyên vật liệu giá rẻ đang tồn đọng trên thị trường, cũng như thu hút lao động nhàn rỗi đang gia tăng từ các khu công nghiệp gặp khó khăn về thị trường phải thu hẹp sản xuất…
 

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là những ưu tiên của Bộ Xây dựng trong năm 2022

Đặc biệt, quần thể quy mô, chất lượng nhà ở xã hội còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp và quyền công dân theo tinh thần Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 và Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cũng như được khẳng định trong Hiến pháp và Luật Nhà ở của Việt Nam. Đây cũng đã, đang và sẽ tiếp tục là một trong những mục tiêu lớn lao và cụ thể nhất của công cuộc đấu tranh giành độc lập, đổi mới và phát triển đất nước của Việt Nam dưới sự lãnh đạo của Đảng ta.
 
Tăng cường quỹ nhà ở xã hội là trực tiếp đáp ứng nhu cầu nhà ở của hàng chục triệu hộ gia đình cán bộ, công nhân, viên chức và người lao động khắp cả nước; tạo nơi ăn, chốn ở mới cho cho hàng chục ngàn hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội theo các quy hoạch quốc gia và địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; tạo điều kiện nhà ở để "an cư lạc nghiệp" cho hàng trăm nghìn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, các nhà máy, công trường; bố trí nhà ở cho các cặp gia đình trẻ "tách hộ" khỏi nhà bố mẹ để ra ở riêng, cũng như việc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có nhu cầu nhà ở gắn với quá trình xê dịch địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn hoặc đơn thuần chỉ là để cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống của mình….

Thực tế chống dịch Covid-19 còn cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội cho lao động các khu công nghiệp đang tăng mạnh, đặc biệt là từ đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 đến nay do yêu cầu “3 tại chỗ” đối phó với dịch bệnh, nhằm giảm thiểu việc đi lại và giao tiếp xã hội, đảm bảo “vùng xanh” cho duy trì các hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo Bộ Xây dựng, giai đoạn 2012 - 2015, khu vực đô thị cần khoảng 700.000 căn hộ nhà ở xã hội và đến năm 2020 cần thêm khoảng 200.000 căn hộ. Các đô thị càng lớn thì nhu cầu về nhà ở xã hội càng cao, trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với 134.000 căn hộ, Hà Nội cần 111.200 căn hộ (cán bộ, công chức 25 bộ, ngành ở Hà Nội cần khoảng 30.000 căn hộ và nguồn cung nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội mới đáp ứng được khoảng 60-70% tổng nhu cầu của người dân), Bình Dương cần 104.000 căn hộ, Đà Nẵng khoảng 16.000 căn hộ và Đồng Nai 95.000 căn hộ. Phân khúc nhà ở xã hội còn nhiều triển vọng do vẫn thiếu cung phù hợp với sự đa dạng về cầu thực tế, nhất là về cơ cấu và chất lượng sản phẩm, thiết kế, độ an toàn và đầy đủ tiện ích, vừa túi tiền khách hàng.

Phát triển nhà ở xã hội và việc thực hiện phân bổ nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, tính đến hết cuối năm 2021, cả nước đã hoàn thành 266 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị. Quy mô xây dựng khoảng hơn 142.000 căn với tổng diện tích hơn 7.100.000 m2, đạt khoảng 56,8 % so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Hiện nay, cả nước vẫn đang tiếp tục triển khai 278 dự án với quy mô xây dựng khoảng 274.000 căn hộ, tổng diện tích khoảng 13.800.000 m2. 

Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, như triển khai và nới điều kiện, đối tượng vay của gói 30.000 tỷ đồng và chuyển nhượng nhà ở xã hội; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế suất và tín dụng; thế chấp tài sản trong tương lai để vay vốn ngân hàng…

Tuy nhiên, trên thực tế dường như nhà ở xã hội chưa được coi trọng trong các ưu tiên của các tổ chức và thể chế thị trường có liên quan. Thị trường nhà ở xã hội, nhất là thị trường nhà ở xã hội đô thị hiện nay còn mất cân đối, đang có sự thiếu hụt lớn tổng cung nhà ở xã hội. Đồng thời, chất lượng và tiện nghi của nhà ở xã hội cũng còn rất hạn chế. Cơ cấu sản phẩm kém đa dạng hóa, thiếu nhóm những nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp và các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt.

Trước bối cảnh đó, gói hỗ trợ gần 350 nghìn tỷ đồng cho phục hồi phát triển kinh tế 2022-2023 được Quốc hội khóa XV thông qua Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó đã giao Chính phủ tập trung tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và bố trí 02 gói hỗ trợ cho nhà ở xã hội cho cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và hỗ trợ lãi suất thông qua hệ thống các ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Trước hết, kỳ vọng gói hỗ trợ này sẽ trực tiếp làm tăng tổng cầu có khả năng thanh toán trên phân khúc nhà ở xã hội từ dòng tiền trích trong phần gói hỗ trợ dự kiến chi cho vay để mua nhà ở xã hội cho các đối tượng người có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở; trong đó, có khoản cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 ngày 12/11/2018 của Quốc hội về điều chỉnh kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Ngoài ra, gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng để hỗ trợ lãi suất 2% sẽ tác động rất rộng và mạnh đến 2 triệu tỷ đồng tiền vốn của doanh nghiệp.

Khác với chính sách miễn, giảm thuế, phí chỉ tập trung vào thuế trực thu như thuế thu nhập doanh nghiệp đối với nhóm khó khăn, khủng hoảng, gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng lần này có bao quát thêm thuế gián thu là giảm 2% thuế giá trị gia tăng (VAT), từ mức phổ thông hiện nay là 10%. Điều này có tác động đến toàn bộ giao dịch trên thị trường, nhất là cải thiện tổng cầu do người tiêu dùng tiết kiệm được 2% chi tiêu; đồng thời, giúp kiềm chế việc tăng chỉ số giá tiêu dùng hàng hóa dịch vụ trong nước, có lợi cho doanh nghiệp, tăng cung cho thị trường. Nói cách khác, việc giảm thuế VAT 2% vừa hỗ trợ người tiêu dùng, tăng cầu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp, tăng cung, từ đó bổ sung động lực tăng trưởng kinh tế từ phía sản xuất kinh doanh, tiêu dùng, giúp ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát.

Đặc biệt, trong gói hỗ trợ gần 350 nghìn tỷ đồng này có nội dung tăng chi đầu tư công cho các dự án phát triển hạ tầng quốc gia. Đây được kỳ vọng tạo xung lực mạnh mẽ cả trực tiếp và gián tiếp góp phần làm nóng ngành xây dựng và thị trường bất động sản. Một dự án đầu tư công về cơ sở hạ tầng không chỉ là thị trường tiêu thụ khổng lồ các vật liệu xây dựng, mà còn kéo theo các cơ hội và sự gia tăng dòng tiền từ các nguồn xã hội khác đầu tư phát triển các sản phẩm bất động sản khác theo cơ sở hạ tầng này, cả hiện tại và tương lai, nhất là các phân khúc nhà ở và nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, trong gói hỗ trợ có nội dung chi phát triển thể chế và thúc đẩy cải cách cơ cấu kinh tế… Những kết quả dự kiến của việc triển khai các nhiệm vụ này tất nhiên sẽ làm cải thiện môi trường thể chế cho cả ngành kinh doanh bất động sản, cũng như cho sự gia tăng tổng cầu trên thị trường về các dự án xây dựng mới làm nền tảng hỗ trợ hoặc sẽ đặt ra khi có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mới, cả trong và ngoài ngành, trong và ngoài khu vực địa lý, địa phương cụ thể.

Một tín hiệu mới tích cực về động lực phát triển nhà ở xã hội trong năm 2022 còn được ghi nhận từ cam kết của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, đồng thời tăng cường quản lý, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định. Bộ Xây dựng cũng sẽ tập trung nghiên cứu, tham mưu với Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; đôn đốc các bộ, ngành, địa phương triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 và có chính sách tháo gỡ khó khăn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình, khắc phục việc mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở.

Cuối cùng, lợi ích mà thị trường bất động sản nhận được từ gói hỗ trợ mới còn có thể đến từ sự gia tăng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và các dòng tiền đầu tư xã hội vào quá trình phục hồi và tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới, từ đó tạo lực đẩy tổng hợp mạnh mẽ cho sự phục hồi và phát triển nền kinh tế và tăng cường bảo đảm an sinh xã hội nói chung, cho sự phục hồi và tiếp tục tăng trưởng tích cực của ngành bất động sản nói riêng… Những tác động này cũng sẽ trực tiếp và gián tiếp cộng hưởng và lan tỏa thành những xung lực tích cực cho phát triển thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở xã hội nói riêng.

Các gói hỗ trợ tài chính - tiền tệ là rất cần thiết và có mục tiêu rõ ràng, cụ thể; song, lợi ích kỳ vọng của chúng không tự hiện thực hóa hoặc đạt mức tối đa hóa nếu thiếu cơ chế triển khai hiệu quả các gói chính sách tài chính - tiền tệ hỗ trợ từ Chính phủ, các cơ quan chức năng, cũng như từ sự năng động, chủ động nắm bắt, khai thác và thích ứng phù hợp trong bối cảnh bình thường mới của cộng đồng doanh nghiệp và doanh nhân…

2. Những giải pháp tạo động lực phát triển nhà ở xã hội thời gian tới

Hiện thực hóa kỳ vọng và động lực từ gói hỗ trợ phục hồi kinh tế gần 350 nghìn tỷ đồng đến nền kinh tế nói chung, phát triển nhà ở xã hội nói riêng tùy thuộc vào kết quả triển khai các nội dung, hạng mục và điều kiện hỗ trợ cụ thể của gói hỗ trợ được các cơ quan chức năng đang và sẽ phối hợp thực hiện thời gian tới.

Thực tế trong nước và thế giới cho thấy, nhà ở xã hội nên được quy hoạch riêng, tập trung tại những địa bàn phù hợp và tuân thủ quy chuẩn chung quốc gia; được thực hiện cả bởi người thiết kế lẫn nhà đầu tư chuyên nghiệp. Hơn nữa, nhà ở xã hội cần đa dạng hóa về sản phẩm, bao gồm nhiều loại diện tích và hình thức thanh toán khác nhau, cũng như không phải là nhà chất lượng thấp, thiếu các điều kiện hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ sinh kế người sở hữu.

Bởi vậy, cần đề cao vai trò trung tâm của Nhà nước trong phát triển và quản lý thị trường nhà ở xã hội, bao gồm từ hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hóa và thị trường hóa phát triển quỹ nhà xã hội; phê duyệt và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hòa cảnh quan đô thị; phát hiện, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà xã hội. Chính phủ cần có nhiều ưu đãi chính sách (nhất là về thủ tục và miễn giảm tối đa thuế và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp), cũng như mạnh dạn sử dụng ngân sách Nhà nước trong gói kích cầu của mình để thực hiện xây dựng các quy hoạch, tiến hành giải phóng mặt bằng và cung ứng cơ sở hạ tầng cần thiết (điện, nước và các dịch vụ công khác), tạo cú hích và định hướng các dòng vốn đầu tư xã hội cho các dự án phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước cần thống nhất đưa ra các giới hạn về diện tích, kích thước (chủ yếu là chiều rộng) cho mỗi khuôn viên đất ở; xác lập các "cốt" xây dựng ứng với mỗi loại đô thị để người dân yên tâm trong xây dựng; quy chuẩn về kiến trúc và chất lượng tối thiểu nhà ở (theo đơn nguyên hoặc theo từng căn hộ) phù hợp với thị hiếu, yêu cầu và túi tiền của từng đối tượng; thực hiện đầy đủ và đúng đắn các quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư hạ tầng; công khai các dự án phát triển nhà ở xã hội, từ quy hoạch, tiến độ đến phương thức mua bán và tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, xử lý các tranh chấp và tạo sự cạnh tranh lành mạnh, đúng pháp luật trong đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở xã hội...

Cùng với việc đẩy mạnh xã hội hóa, tự do hóa và giảm thiểu chi phí quản lý nhà nước trong các hoạt động xây dựng nhà ở xã hội, cần phát triển mạnh thị trường tài chính, đa dạng hóa nguồn tài chính, hình thức, kênh đầu tư và kinh doanh phát triển nhà ở xã hội.

Trước mắt, cần bổ sung và đa dạng hóa nguồn vốn, phương thức đầu tư từ ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội, bao gồm nguồn đầu tư ngân sách Nhà nước để xây dựng các khu nhà tái định cư theo các dự án xã hội và phát triển đô thị; tiền thu được do đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn trong thực hiện các dự án đô thị hóa; các khoản công quỹ, công trái, xổ số, nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) mà các chính phủ, tổ chức tài chính quốc tế tài trợ, cho vay hoặc viện trợ trong hiệp định ký kết với Chính phủ.

Đặc biệt, cần tăng cường nguồn vốn cho vay ưu đãi với các điều kiện cho vay phù hợp (về mức vay, thời hạn vay và cả lãi suất cho vay) từ Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Phát triển nhằm hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp cải thiện điều kiện nhà ở, nhất là người nghèo, đối tượng chính sách ở vùng cao, vùng sâu và vùng xa...

Thực tế cho thấy, nhiều ngân hàng và các chủ đầu tư chưa thực sự mặn mà với các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở bán trả góp và cho thuê. Nguyên nhân không chỉ do tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào nhà ở xã hội thường thấp hơn các bất động sản khác, mà còn ở chỗ cơ chế, chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài đủ hiệu lực thực tế để các chủ đầu tư an tâm thực hiện việc bán trả góp và cho thuê, xử lý hiệu quả tranh chấp do đứt gãy quá trình thanh toán và khả năng chây ỳ cao của khách hàng. Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ và quá nhiều bước quy trình trong hành lang pháp lý cũng đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng “chờ” và làm tăng chi phí vốn.

Bởi vậy, các cơ quan chức năng liên quan cần có sự phối hợp rà soát, tiếp tục hoàn thiện cơ sở pháp lý để khắc phục những bất cập trên. Hơn nữa, NHNN cần điều chỉnh quy định nhằm khuyến khích ngân hàng thương mại đa dạng hóa các gói cho vay tiêu dùng, với sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà mới”, “tài trợ căn hộ trả góp”... tạo thuận lợi cho các gia đình có thu nhập thấp được tiếp cận.  

Đồng thời, Chính phủ cần xem xét sớm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để huy động vốn đầu tư nhà ở xã hội; tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hơn mô hình Hợp tác xã nhà ở đáp ứng nhu cầu có nhà ở của những người có thu nhập trung bình và thấp. Đối tượng tham gia Hợp tác xã nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở là tất cả những người có nhu cầu và có khả năng tài chính nhất định để thanh toán nhà ở xã hội. Hợp tác xã nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở đưa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận...

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tiếp tục giữ vững lòng tin của các chủ nợ, của thị trường và đối tác; bảo đảm tiến độ, chất lượng dự án và mục đích sử dụng vốn vay; coi trọng hợp tác với các chủ nợ và khách hàng trong công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn đúng mục đích, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Ngoài ra, để khai thác an toàn kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp cần bảo đảm phương án, chất lượng sản phẩm và uy tín của doanh nghiệp phát hành; cung cấp thông tin minh bạch, đầy đủ theo quy định và hỗ trợ các hoạt động kiểm soát, kiểm tra của các cơ quan chức năng, từ đó giảm thiểu các rủi ro và hành vi lạm dụng, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và cho chính mình.