Việt Nam đã và đang trải qua những cơn đau dai dẳng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lần thứ 4 và thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài những tác động của guồng quay đó… “Zero Covid-19” là điều không thể và từng bước mở cửa là tất yếu.
Tuy nhiên, vốn là một thị trường không hoàn hảo, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện một số nguy cơ khó lường như đầu cơ, tăng giá. Đồng thời, trước những diễn biến bất ngờ từ việc Tập đoàn địa ốc khổng lồ Evergrande của Trung Quốc đang trên bờ vực sụp đổ vì khủng hoảng thanh khoản với số nợ 300 tỷ USD…, thì càng có cơ sở hơn để các cơ quan quản lý Nhà nước ban hành các chính sách nhằm điều tiết hoạt động này. Bài viết sau đây, đưa ra cái nhìn tổng quan và đánh giá về thị trường bất động sản tại Việt Nam, một số khuyến nghị và tác động văn bản số 6561/NHNN-TTGSNH của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.
.JPG)
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
1. Tổng quan về thị trường bất động sản
Trước hết, cần hiểu thị trường bất động sản là gì; thị trường ấy có đặc điểm gì và hoạt động ra sao? Hiểu một cách đơn giản, thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi bất động sản và các quyền về bất động sản; và đã là thị trường thì tuân thủ theo quy luật “cung - cầu”. Có sáu đặc điểm liên quan đến thị trường bất động sản mà không chỉ các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các nhà đầu tư (tổ chức và cá nhân) cần phải nắm rõ trước khi đưa ra các quyết định của mình, trong đó có hai đặc điểm thứ năm và thứ sáu là cực kỳ quan trọng mà bất cứ tổ chức hay cá nhân nào liên quan đến lĩnh vực bất động sản cần đặc biệt lưu tâm.
Thứ nhất, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố địa lý
Xuất phát từ chính cái tên là “bất động sản” tức tài sản cố định - không thể di chuyển; do vậy, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động của yếu tố địa lý như khu vực, quốc gia, địa phương, vùng miền nơi bất động sản này tồn tại. Chính vì vậy, trình độ phát triển kinh tế, tập quán, tâm lý… của quốc gia, khu vực, địa phương, vùng miền sẽ tác động đến cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản.
Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự điều chỉnh của yếu tố pháp luật
Điều này là hiển nhiên đối với tất cả các thị trường và với một loại tài sản có giá trị lớn như bất động sản thì càng đúng. Thông qua các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai và nhà ở, Nhà nước sẽ đưa ra các chính sách để “nắn chỉnh” thị trường này nhằm mục đích huy động các nguồn lực bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Thứ ba, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
Khi các bất động sản được hình thành cần một lượng vốn lớn để đầu tư xây dựng và triển khai. Sau đó, khi bất động sản được trao đổi và mua bán trên thị trường thì tạo ra một lượng vốn lớn được lưu chuyển… Do vậy, thị trường vốn thường là yếu tố đầu ra và đầu vào cho thị trường bất động sản phát triển. Ngoài ra, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để hoạt động thế chấp giải ngân gia tăng, từ đó thúc đẩy hoạt động của thị trường tài chính…
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Điều này xuất phát từ một số nguyên nhân: (i) Tính chất không tái tạo của đất đai gây nên sự độc quyền và đầu cơ; (ii) Các yếu tố đặc điểm của địa phương, vùng miền, đồng thời sự thiếu thông tin liên quan đến các giao dịch từ trước cũng là một nguyên nhân; (iii) Sự tác động của Nhà nước vào thị trường cũng tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường.
Thứ năm, thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo cấp độ
Trong một nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo bốn cấp độ là sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Đầu tiên, cấp độ sơ khai dành cho các cá nhân đơn lẻ, hiểu đơn giản là cá nhân có mảnh đất và xây một cái nhà, thế là hình thành một bất động sản; trong giai đoạn này, các chính sách đất đai gắn với quyền sở hữu cá nhân đóng vai trò quan trọng. Tiếp đến, cấp độ tập trung hóa dành cho các doanh nghiệp xây dựng, khi một số cá nhân, tổ chức sở hữu những mảnh đất lớn và họ có nhu cầu xây dựng được những tòa nhà lớn trên mảnh đất đó; khi đó, các chính sách về xây dựng và các cơ quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Tiếp theo, cấp độ tiền tệ hóa dành cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hiểu đơn giản là doanh nghiệp cần xây dựng nhiều tòa nhà lớn, nhiều căn nhà để cung ứng ra thị trường…, thì để quá trình này được thực hiện một cách ổn định, điều kiện tiên quyết là vốn; và ngân hàng là đơn vị sẽ tham gia vào quá trình cung ứng vốn cho doanh nghiệp; lúc này, các chính sách của ngân hàng và các cơ quan quản lý ngân hàng đóng một vai trò quan trọng. Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang ở trong giai đoạn này. Cuối cùng, cấp độ tài chính hóa dành cho các thể chế tài chính, định chế tài chính và các cơ quan quản lý tài chính; đó là khi thị trường bất động sản phát triển đến một quy mô lớn và các ngân hàng không thể tiếp tục cho vay được, lúc đó bản thân các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng, các tổ chức tài chính tài chính hóa các khoản vay, chứng khoán hóa, phát hành trái phiếu… Trung Quốc là một thị trường đang ở trong giai đoạn này và Việt Nam chúng ta đã bước vào một phần ba của giai đoạn này.
Trên thực tế, không phải mỗi quốc gia, mỗi thị trường bất động sản đều trải qua các cấp độ tuần tự như trên, mà có thể duy trì cả bốn cấp độ trong nền kinh tế hoặc áp dụng nhảy vọt cấp độ cuối cùng.
Thứ sáu, thị trường bất động sản hoạt động có tính chu kỳ
Cũng giống như tất cả các thị trường khác, thị trường bất động sản thường có tính chu kỳ, mỗi chu kỳ sẽ có một thời gian khác nhau tùy thuộc vào các yếu tố cấu thành nên hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia. Các chu kỳ này bao gồm: (i) Giai đoạn phồn vinh: Lúc này thị trường hoạt động sôi động, hoạt động mua bán diễn ra liên tục; giá bất động sản bắt đầu tăng; (ii) Giai đoạn suy thoái: Thị trường lúc này có dấu hiệu chững lại, hoạt động mua bán có diễn ra ít, giá bất động sản đi xuống; (iii) Giai đoạn tiêu điều: Thị trường bất động sản gần như đóng băng, các hoạt động mua bán rất ít, giá bất động sản đi ngang hoặc giảm; (iv) Giai đoạn phục hồi: Thị trường bất động sản nóng dần lên, hoạt động mua bán bắt đầu tăng, giá cả đi lên và đây là khởi đầu của những cơn “sốt” cục bộ.
2. Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam
Trong thời gian vừa qua, đại dịch Covid-19 đã và đang gây ra nhiều ảnh hưởng đến toàn diện của đời sống xã hội; trong đó, có lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nhiều nhất của đại dịch Covid-19 với năm điểm chính như sau: (i) Lượng giao dịch cũng sụt giảm; (ii) Nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở tại các đô thị lớn sụt giảm mạnh; (iii) Tâm lý e dè, cân nhắc từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật; (iv) Sự lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc bất động sản dành cho các đối tượng tại các đô thị lớn như khan hiếm nhà ở giá rẻ, bình dân dành cho người có thu nhập thấp, trong khi căn hộ cao cấp phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn số lượng căn hộ tại mỗi dự án; (v) Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Tuy vậy, các giá trị giao dịch bất động sản nửa đầu năm 2021 vẫn tăng so với Quý IV/2020, mặc dù số lượng giao dịch giảm 24% và chỉ 4 tháng đầu năm 2021, có 67 quốc gia đầu tư vào Việt Nam.
Để có cái nhận xét toàn diện hơn, chúng ta cùng nhìn lại thị trường bất động sản tại Việt Nam trong 15 năm qua theo Biểu đồ bên dưới:
.jpg)
Biểu đồ: Chu kỳ tăng trưởng ngành bất động sản. Nguồn: Tổng cục Thống kê
Giai đoạn 2007 - 2012, là giai đoạn suy thoái của thị trường và điểm suy thoái sâu nhất là năm 2012, với mức tăng trưởng âm 1,18%. Sau đó, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có mức tăng trưởng cao nhất là Quý III/2019, với mức tăng trưởng là 4,75%. Tiếp đến thị trường đi xuống và đóng băng nhẹ đến Quý III/2020. Thị trường bắt đầu hồi phục từ Quý IV/2020 đến nay.
Nhìn vào Biểu đồ có thể nhận xét, giai đoạn tới sẽ là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản và đây là khởi đầu của những “cơn sốt” cục bộ trong thời gian tới. Điều này, đòi hỏi cơ quan quản lý Nhà nước cần có những chính sách để hạn chế nguy cơ này.
3. Một số khuyến nghị với các cơ quan chức năng
Qua một số phân tích và đánh giá ở trên có thể nhận thấy: thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển đến cấp độ 3 (cấp độ tiền tệ hóa) và đã bước vào một phần ba của cấp độ 4 (tài chính hóa). Theo báo cáo của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, đến Quý II/2021, trong nhóm trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong nước, nhóm ngân hàng dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt 18.485 tỷ đồng, nhóm các doanh nghiệp bất động sản đứng ở vị trị thứ hai với tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỷ đồng. Đây là những dấu hiệu đáng lưu ý để các cơ quan quản lý Nhà nước triển khai các chính sách để “xem xét” hoạt động này.
Nguy cơ sụp đổ do thanh khoản của Tập đoàn địa ốc Evergrande với số nợ 300 tỷ USD (tương đương gần 87% tổng tài sản doanh nghiệp tính đến cuối năm 2020); riêng số tiền nợ ngân hàng và thị trường trái phiếu trong và ngoài Trung Quốc (tính đến cuối tháng 6/2021) khoảng 89 tỷ USD là một bài học cảnh tỉnh cho các nhà quản lý bất động sản và doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Điều này đặt ra ba câu hỏi cho các nhà quản lý và các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân tại Việt Nam, đó là: (i) Lượng vốn bắt buộc cần có của doanh nghiệp bất động sản như thế nào?; (ii) Tỷ lệ nợ của doanh nghiệp bất động sản là bao nhiêu?; (iii) Làm thế nào để tránh được các rủi ro khi đưa ra quyết định đầu tư?
Từ những nhận định trên, tác giả đề xuất một số giải pháp góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong thời gian tới:
Thứ nhất, Nhà nước cần ban hành các chính sách để kiểm soát chặt chẽ chất lượng trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.
Thứ hai, nghiên cứu, xem xét đề xuất đưa ra tỷ lệ cần thiết đối với 03 chỉ tiêu của doanh nghiệp bất động sản, đó là: (i) Tỷ lệ tổng nợ phải trả/tổng tài sản (không bao gồm các khoản trả trước và doanh thu chưa thực hiện); (ii) Tỷ lệ thanh toán ròng (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu); (iii) Tỷ lệ tiền mặt/nợ vay ngắn hạn (có thể tham khảo mức mà Trung Quốc đang áp dụng lần lượt là dưới 70%; dưới 100% và lớn hơn 1).
Thứ ba, xây dựng các công cụ lượng hóa, để theo dõi, đánh giá, dự báo của thị trường bất động sản.
Thứ tư, thanh kiểm tra toàn diện các dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động và áp chế tài để xử lý một cách mạnh mẽ và quyết liệt.
Thứ năm, hoàn thiện cơ chế gắn với quy hoạch và định giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường thông qua đấu thầu.
4. Tác động của văn bản số 6561/NHNN-TTGSNH
Ngày 14/9/2021, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có văn bản số 6561/NHNN-TTGSNH về việc một số vấn đề trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tập trung vào 09 nội dung chính: (i) Thực hiện nghiêm các chỉ đạo của Thống đốc tại các văn bản trước đó, đồng thời chủ động xây dựng các kịch bản ứng phó trong trường hợp dịch Covid-19 diễn biến phức tạp; (ii) Thực hiện các biện pháp hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 đảm bảo đúng quy định, đúng đối tượng; (iii) Kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng, chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu tác động lớn của dịch Covid-19, đặc biệt là dư nợ lĩnh vực bất động sản với mục đích tự sử dụng; (iv) Khuyến khích trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ…; (v) Tập trung năng lực tài chính, cắt giảm tối đa chi phí hoạt động, tăng cường trích lập rủi ro; (vi) Rà soát, thực hiện dự thu lãi, thoái các khoản lãi dự thu theo đúng quy định của pháp luật và các văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; (vii) Giảm lãi suất cho vay, phí dịch vụ đối với doanh nghiệp và người dân; (viii) Rà soát, đánh giá hiệu quả hoạt động của các chi nhánh, phòng giao dịch trên toàn quốc; (ix) Tập trung xử lý khắc phục các tồn tại nêu tại các kết luận thanh tra, kiểm toán.
Trong 09 nhóm nội dung này, ảnh hưởng trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản trong thời gian tới là nội dung thứ ba: Kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng, chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu tác động lớn của dịch Covid-19, đặc biệt là dư nợ lĩnh vực bất động sản với mục đích tự sử dụng.
Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển đến cấp độ 3 (cấp độ tiền tệ hóa) và đã bước vào một phần ba của cấp độ 4 (tài chính hóa), đồng thời hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã tăng trong thời gian gần đây, thì lúc này vai trò ngân hàng và đặc biệt là cơ quan quản lý Nhà nước về ngân hàng mà cụ thể ở đây là Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cực kỳ quan trọng, thông qua các chính sách để điều tiết hoạt động của thị trường. Điều này đã được thể hiện cụ thể tại nội dung thứ ba của yêu cầu trong văn bản nêu trên:
- Thường xuyên rà soát, đánh giá tình hình hoạt động, tình hình tài chính, khả năng trả nợ (lưu ý các khách hàng có dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản lớn, khách hàng cá nhân có dư nợ cho vay phục vụ đời sống/tiêu dùng lớn, khách hàng chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19…) để có biện pháp xử lý phù hợp, nhằm hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.
- Kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là việc đầu tư trái phiếu doanh nghiêp với mục đích liên quan đến xây dựng, kinh doanh bất động sản hoặc tăng quy mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản.
- Duy trì tỷ lệ nợ xấu nội bảng, nợ bán cho VAMC chưa xử lý và các khoản tiềm ẩn trở thành nợ xấu dưới 3% so với tổng dư nợ cho vay, đầu tư.
Đối với hoạt động của thị trường bất động sản, yêu cầu trên là một “tiếng chuông” báo để nhắc nhở các ngân hàng hai vấn đề quan trọng:
Thứ nhất, nghiêm túc đánh giá tình hình hoạt động, tình hình tài chính, khả năng trả nợ của các khách hàng có dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản lớn; từ đó, đưa ra các giải pháp triển khai cụ thể. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến việc lành mạnh hóa hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản khi có nhu cầu vay vốn.
Thứ hai, tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư, phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản; từ đó, doanh nghiệp bất động sản khi phát hành trái phiếu sẽ phải cân nhắc nhu cầu vay vốn và phát hành, tránh việc vay và phát hành một cách ồ ạt với mục đích không rõ ràng.
“Zero Covid-19” là điều không thể và từng bước mở cửa các hoạt động, trong đó có thị trường bất động sản là tất yếu. Những nguy cơ trong hoạt động của thị trường bất động sản đã, đang và sẽ tồn tại do đặc điểm vốn dĩ không hoàn hảo của thị trường này, nhưng những nguy cơ này sẽ được hạn chế khi những chính sách của các cơ quan quản lý Nhà nước đi trước và lường đón được các kịch bản xảy ra./.
TS. Vũ Hồng Thanh - Viện ĐT&NC BIDV