Lạm phát gia tăng, chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn, lãi suất được duy trì ở mức thấp trong lịch sử, cộng hưởng với tình trạng khan hiếm hàng tồn kho là các nhân tố chính góp phần làm tăng giá nhà. Tuy nhiên, lãi suất thế giới bắt đầu tăng trở lại kể từ nửa cuối năm 2021 sau khi giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử sẽ góp phần làm chậm lại tốc độ tăng giá nhà toàn cầu. Dự báo, giá nhà tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2022 nhưng tốc độ sẽ chậm lại.
Giá nhà liên tục tăng trong suốt giai đoạn đại dịch Covid-19
Bất chấp diễn biến của đại dịch Covid-19, giá nhà ở hầu hết các quốc gia phát triển đã phục hồi trở lại trong năm 2020 phần lớn nhờ vào các chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng được đưa ra nhằm khôi phục hoạt động kinh tế. Thị trường nhà ở toàn cầu tiếp tục chứng kiến một đợt tăng cao nữa trong năm 2021. Trong số hơn 60 quốc gia tham gia để tính chỉ số giá nhà toàn cầu của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), ba phần tư trong số đó chứng kiến sự gia tăng giá nhà trong năm 2020 và xu hướng này phần lớn vẫn tiếp tục trong năm 2021. Theo Dallas Fed, giá nhà toàn cầu đã tăng từ mức tăng trưởng 1,8% vào năm 2019 lên 3,6% vào năm 2020 tính theo giá thực tế (nếu tính giá danh nghĩa thì mức tăng này từ 3,2% lên 4,6%).
Biểu đồ 1: Chỉ số giá nhà toàn cầu giai đoạn 2000 - 2020
.JPG)
Nguồn: IMF
Giá nhà tăng ở hầu hết các phân khúc, từ những khu phố sang trọng ở các thành phố lớn của các quốc gia hay ở các thị trấn nghỉ mát, không kể bất động sản tại nội thành hay nông thôn... Vậy, đâu là nguyên nhân chính khiến giá nhà ở toàn cầu liên tục tăng cao trong giai đoạn vừa qua?
Sự sụt giảm nguồn cung tạm thời trong khi nhu cầu phục hồi, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp đã thúc đẩy giá nhà tăng
Thứ nhất, do tác động của đại dịch Covid-19 con người bị giới hạn trong ngôi nhà của họ và sự gia tăng sử dụng công nghệ từ xa đã dẫn đến sự thay đổi trong sở thích của người mua nhà về loại và vị trí ngôi nhà của mình. Ngoài ra, các chính sách tài khóa đã giảm bớt tác động của cuộc khủng hoảng đối với thu nhập hộ gia đình, mặc dù mức độ giảm bớt này nhiều hay ít tùy thuộc vào từng quốc gia. Trên thực tế, ở nhiều nền kinh tế phát triển, các hộ gia đình đã tích lũy được một lượng lớn các khoản tiết kiệm trong khi do bị hạn chế đối với một số hoạt động nhất định vì ảnh hưởng của dịch bệnh, nên một số khoản tiết kiệm này đã được lựa chọn để chuyển vào đầu tư bất động sản. Ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Mỹ, lượt tìm kiếm nhà trực tuyến đạt mức kỷ lục.
Thứ hai, xét về yếu tố bên cung, giá nhà cũng tăng một phần do sự gián đoạn chuỗi cung ứng làm tăng chi phí của một số đầu vào trong quá trình xây dựng. Hay nói cách khác, việc sụt giảm xây dựng trong nửa cuối năm 2020 đã ảnh hưởng đến số lượng bất động sản, gây ra tình trạng khan hiếm hàng tồn kho ở nhiều quốc gia, qua đó giúp đẩy giá lên.
Thứ ba, một yếu tố khác có tác động quyết định đến việc tăng giá nhà là lãi suất thấp (và kỳ vọng sẽ duy trì ở mức thấp trong thời gian dài) do chính sách tiền tệ mở rộng được áp dụng để kích thích và khôi phục nền kinh tế. Nhiều nghiên cứu học thuật đã chỉ ra rằng, giá nhà có xu hướng tăng khi lãi suất thế chấp giảm, vì người mua có thể mua một ngôi nhà đắt hơn với cùng một khoản thanh toán thế chấp và đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn hơn trong môi trường lợi nhuận thấp trên các tài sản thay thế. Đại dịch Covid-19 có thể đã củng cố mối quan hệ này giữa lãi suất và giá nhà: Khoản tiết kiệm tích lũy của các hộ gia đình, cùng với lãi suất rất thấp đã được lựa chọn để đầu tư vào bất động sản. Tỷ lệ thế chấp đã giảm xuống mức thấp kỷ lục, lãi suất thế chấp trung bình trong 30 năm hiện ở mức khoảng 3,3%, có những thời điểm xuống dưới 3% khi lãi suất toàn cầu ở mức thấp trong lịch sử. Đối với người chưa có nhà, chi phí đi vay thấp khiến cho việc mua nhà trở nên dễ dàng hơn. Còn đối với những hộ gia đình đã khá giả, họ muốn có thêm một căn nhà nữa sau khi tích lũy được khoản tiết kiệm kha khá trong thời gian giãn cách xã hội.
IMF cũng cho rằng, lãi suất thấp là động lực chính khiến cho giá nhà bùng nổ trên phạm vi toàn cầu, khi vật liệu xây dựng trở nên khan hiếm do chuỗi cung ứng toàn cầu bị đứt gãy. Giá nguyên vật liệu như thép, gỗ và đồng tăng nhanh cũng góp phần tạo ra những cơn sốt giá trên thị trường bất động sản.
Tác động của đại dịch Covid-19 lên giá nhà có sự phân hóa giữa các quốc gia
Chỉ số giá nhà toàn cầu tăng nhanh là tương đối phổ biến ở các nền kinh tế phát triển (ngoại trừ Nhật Bản) nhưng tốc độ tăng rất khác nhau giữa các quốc gia. Nếu nhìn vào sự thay đổi trong năm 2019 và 2020, chúng ta có thể phân biệt giữa hai nhóm: Các quốc gia có tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn vào năm 2020 và các quốc gia có tốc độ tăng trưởng chậm hơn.
Ở nhóm các quốc gia có giá nhà tăng trong năm 2020, có thể thấy đại dịch Covid-19 đã dẫn đến sự thay đổi xu hướng so với những năm trước. Đó là trường hợp của Canada (+8,2% vào năm 2020 sau hai năm liên tiếp giảm giá), Đan Mạch (+4,8% vào năm 2020 sau nhiều năm điều tiết giá nhẹ), Anh (+2,0% so với xu hướng giảm kể từ lịch sử của năm 2015) và Mỹ (+3,8%, phá vỡ xu hướng cầm chừng của 5 năm trước). Tuy nhiên, trên thực tế, việc tăng giá nhà này có thể sẽ tự điều chỉnh khi những tác động khiến giá nhà tăng (chẳng hạn như thay đổi thói quen, giảm thuế, lãi suất thấp hoặc thiếu hụt nguồn cung) biến mất.
Bảng: Tốc độ thay đổi giá nhà tại một số quốc gia
Nguồn: CaixaBank
Trong nhóm các quốc gia thứ hai (những quốc gia ghi nhận mức giá nhà vừa phải trong giai đoạn 2019 - 2020), Hungary có mức giảm mạnh 12,6 điểm xuống còn 4,4% vào năm 2020), tiếp đến Latvia (giảm 5,3 điểm xuống còn 3,7%). Tây Ban Nha, Slovenia và Ireland đều ghi nhận tốc độ tăng trưởng hằng năm giảm ít nhất 2%. Tuy nhiên, sự sụt giảm này vẫn tiếp theo xu hướng đã xảy ra trước khi đại dịch bùng phát. Hay nói cách khác, các nền kinh tế này, từ năm 2000 đến năm 2007, đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh về giá cả, tỷ trọng đầu tư trong GDP của dân cư và nợ hộ gia đình cao. Các quốc gia này kể từ đó đã điều chỉnh sự tăng trưởng quá nóng.
Xu hướng tăng giá nhà vẫn tiếp diễn trong năm 2021
Theo bảng xếp hạng giá nhà ở toàn cầu trong năm 2021 của Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank, tính đến hết quý III/2021, giá nhà trên toàn cầu đã tăng trung bình 9,4% trong 12 tháng (quý II/2021 tăng 9,2%). 54 trong số 56 quốc gia trong bộ chỉ số theo dõi đều cho thấy có mức tăng giá nhà hằng năm, chỉ Malaysia và Maroc đi ngược xu hướng này. Đáng chú ý, 48% quốc gia có mức tăng giá nhà vượt quá 10%. Thổ Nhĩ Kỳ đứng đầu bảng xếp hạng với mức tăng gần 35% so với cùng kỳ năm 2020; Hàn Quốc +26,4%; NewZealand +21,9%; Mỹ +18,7%...
Đồ thị: Giá nhà toàn cầu tiếp tục tăng trong năm 2021
.jpg)
Nguồn: Nghiên cứu của Knight Frank
Tốc độ tăng giá nhà đã đạt đỉnh?
Hiện nay, rất khó để dự đoán thị trường nhà ở sẽ như thế nào vào năm 2022 vì nguyên nhân sâu xa của giá nhà tăng cao chính là đại dịch Covid-19, mà thời gian khi nào đại dịch kết thúc là câu hỏi chưa có câu trả lời. Nhiều chuyên gia dự báo, giá nhà tiếp tục tăng trong năm 2022, nhưng với tốc độ tăng giá sẽ chậm lại do các ngân hàng trung ương bắt đầu tăng lãi suất và thắt chặt chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát. Trên thực tế, lãi suất đã bắt đầu tăng trở lại kể từ cuối quý II/2021 sau khi giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử để hỗ trợ phục hồi nền kinh tế bị tác động nghiêm trọng từ đại dịch. New Zealand đã tăng lãi suất lần đầu tiên trong 07 năm qua, từ 0,5% lên 0,75%. Anh cũng đã trở thành một nền kinh tế lớn bắt đầu tăng lãi suất. Mỹ dự kiến sẽ tăng lãi suất 03 lần trong năm 2022. Mặc dù nhu cầu của người mua dự kiến sẽ vẫn tăng mạnh như đã chứng kiến vào năm 2021, nhưng việc lãi suất thế chấp tăng do các ngân hàng trung ương thực hiện điều chỉnh tăng lãi suất có thể làm chậm tốc độ tăng giá. Điều này có thể không nhất thiết khiến người mua tránh xa thị trường nhà ở, nhưng chắc chắn sẽ loại bỏ những người mua đầu cơ vì tỷ suất lợi nhuận sẽ bị siết lại sau khi các khoản thế chấp gia tăng.
Các tổ chức quốc tế dự báo giá nhà trong năm 2022 trên toàn cầu có thể tăng trong khoảng từ 0% - 5%. Cụ thể: (i) Cơ quan bất động sản Savills dự đoán giá bất động sản sẽ tăng 3,5% vào năm 2022 và 3% vào năm 2023; (ii) Cổng thông tin bất động sản Zoopla cũng đưa ra dự đoán tương tự với mức tăng khoảng 3% vào năm 2022, với 1,2 triệu lượt mua nhà sẽ được thực hiện; (iii) Halifax dự đoán thị trường chậm hơn, với mức thay đổi giá từ 0% đến 2%; (iv) Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI) dự báo giá nhà toàn cầu năm 2022 tăng 5%. Với mức dự báo này, có thể cho thấy tốc độ tăng giá nhà sẽ chậm lại đáng kể trong năm 2022.
Hơn một thập kỷ trước, sự thay đổi về giá nhà đã đánh dấu sự khởi đầu của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Tuy nhiên, sự bùng nổ kép về tín dụng hộ gia đình và giá nhà ở nhiều quốc gia trước cuộc khủng hoảng sẽ khó có thể xảy ra và lặp lại trong giai đoạn hiện nay. Do đó, trong một kịch bản hợp lý, việc tăng lãi suất, các chính sách hỗ trợ rút dần khi các nền kinh tế bắt đầu phục hồi và việc khôi phục nguồn cung vật liệu xây dựng kịp thời có thể khiến giá nhà ổn định trở lại./.
ThS. Nguyễn Thị Thúy Linh