Cùng với các chương trình thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lí nhà ở xã hội, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP  ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã góp phần giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn về chỗ ở, đồng thời, trực tiếp và gián tiếp đóng góp vào sự phát triển nhanh chóng cấu trúc không gian xã hội, tạo ra xương sống cho sự thịnh vượng kinh tế và ổn định xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chương trình cho vay nhà ở xã hội vẫn cần có những giải pháp tháo gỡ khó khăn hiện tại để tối ưu hóa một chính sách tín dụng nhân văn.  
 

Thực hiện Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình, trong đó giao Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) thực hiện cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.
 

Tổng Giám đốc NHCSXH Dương Quyết Thắng cho biết, với tinh thần chủ động đưa chính sách vào cuộc sống, ngay sau khi Nghị quyết số 11/NQ-CP có hiệu lực, NHCSXH đã bám sát Nghị quyết để nghiên cứu, xây dựng phương án triển khai hiệu quả nhất. Chính vì vậy, cùng ngày 30/01/2022, NHCSXH đã ban hành Kế hoạch số 933/KH-NHCS về triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP nhằm triển khai hiệu quả các chính sách tín dụng ưu đãi để hỗ trợ người nghèo và các đối tượng chính sách khác vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19, góp phần phục hồi và phát triển kinh tế. Trong đó, NHCSXH tập trung huy động nguồn lực để thực hiện các chính sách tín dụng ưu đãi qua NHCSXH bằng cách xây dựng Đề án phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, tăng hạn mức bảo lãnh Chính phủ đối với trái phiếu phát hành trong nước của NHCSXH. Đồng thời, triển khai rộng khắp chính sách này tới 63 chi nhánh tỉnh, thành phố trong cả nước. Các đơn vị trong hệ thống cũng ngay lập tức phối hợp cùng chính quyền địa phương, các tổ chức chính trị - xã hội và các cơ quan thông tấn, báo chí tuyên truyền chính sách rộng khắp để người dân hiểu, tận dụng chính sách, đáp ứng nhu cầu chính đáng của mình.  

Đến hết tháng 02/2023, kết quả cho vay nhà ở xã hội thực hiện theo Nghị quyết số 11/NQ-CP đạt 4.081 tỉ đồng. Tuy nhiên, qua tổng hợp thực tế, nhu cầu vay vốn chương trình này còn thấp, cụ thể, nhu cầu vay vốn trong 02 năm 2022 - 2023 là 9.929 tỉ đồng/kế hoạch 15.000 tỉ đồng tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội mà Chính phủ giao NHCSXH thực hiện. Nguyên nhân được NHCSXH cùng các địa phương chỉ ra trong quá trình triển khai thực hiện chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP là còn gặp khó khăn do nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng kí, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình; nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn như chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng mới nhà để ở, chưa tách khẩu…
 

Bên cạnh đó, một số khó khăn trong việc giải ngân đã được PGS., TS. Bùi Quang Tuấn và nhóm nghiên cứu của Viện Kinh tế Việt Nam chỉ ra qua kết quả khảo sát tại Thành phố Hải Phòng và tỉnh Bắc Giang hồi tháng 9/2022. Trong đó, kết quả phỏng vấn sâu cho thấy, điểm khó khăn nhất trong triển khai gói tín dụng ưu đãi cho vay cá nhân, hộ gia đình mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, không phải là nguồn vốn tín dụng mà là rào cản về thể chế. Theo đó, về phía cầu, để đủ tiêu chuẩn vay ưu đãi từ NHCSXH, người đi vay phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2014. Bên cạnh đó, người đi vay còn phải thuộc diện thu nhập thấp, tức là phải có ngưỡng thu nhập không phải chịu áp thuế thu nhập cá nhân thì mới được NHCSXH xem xét cấp vốn vay. Điều này đã thu hẹp rất nhiều đối tượng nằm trong diện ưu tiên nhưng lại không đáp ứng được tiêu chí về thu nhập để tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, dẫn đến mâu thuẫn giữa đối tượng được hỗ trợ với khả năng chi trả (nhu cầu có khả năng thanh toán) của đối tượng. Những đối tượng có thu nhập dưới mức nộp thuế thu nhập cá nhân khó đáp ứng được khả năng trả nợ. Việc áp dụng ngưỡng thu nhập như vậy đã loại bỏ một lượng lớn nhu cầu chính đáng của người lao động có khả năng trả nợ tốt. Thực tế này không chỉ đúng với trường hợp ở Hải Phòng, nơi mức sống của người dân tương đối cao so với mặt bằng chung và lương trung bình của công nhân tại các khu công nghiệp từ 10 - 12 triệu đồng/tháng mà còn có thể là tình trạng chung trên cả nước. 
 

Từ những thực tế này, PGS., TS. Bùi Quang Tuấn và nhóm nghiên cứu của Viện Kinh tế Việt Nam đề xuất, rất cần thiết làm rõ ưu tiên nhà ở cho công nhân trong gói hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội so với hỗ trợ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp nói chung.
 

Về phía cung, có ý kiến cho rằng việc thắt chặt biên lợi nhuận của đơn vị phát triển nhà ở xã hội khiến cho rủi ro thua lỗ cao hơn. Đặc điểm của dự án bất động sản thường có chu kì kéo dài vài năm từ khâu chuẩn bị mặt bằng, xây dựng, hoàn thiện, bán cho người có nhu cầu và quản lí vận hành, trong khi chủ đầu tư tiếp cận gói vay hỗ trợ lãi suất 2% chỉ có thời hạn đến hết năm 2023 là không hợp lí và không giảm nhiều gánh nặng về mặt tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt trong thời kì lạm phát gia tăng toàn cầu khiến cho giá nguyên vật liệu tăng cao. Bên cạnh đó, kết quả phỏng vấn sâu cũng cho thấy, nhu cầu mua nhà ở xã hội của công nhân tại Hải Phòng là rất lớn, nhiều doanh nghiệp cũng có nhu cầu mua đất xây nhà ở xã hội cho công nhân của mình. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam không cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân. Điều này đã hạn chế các đơn vị phát triển nhà ở xã hội muốn gia nhập thị trường. 
 

Với Bắc Giang, kết quả phỏng vấn sâu của khảo sát chỉ ra nguyên nhân chậm còn do không phải người lao động nhập cư nào cũng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội, bởi người lao động trong các khu công nghiệp thường có xu hướng dịch chuyển giữa các công ty và đối với họ, mua nhà ở xã hội không thực sự phù hợp bởi tính cố định của nó. “Nhà ở xã hội cũng có một số vấn đề cần nghiên cứu. Bắc Giang có 70.000 công nhân ngoại tỉnh và một số thực sự có nhu cầu. Tuy nhiên, họ nhiều khi có tư tưởng đã mua là phải ở trong khi xu hướng dịch chuyển rất lớn. Có thể ngày hôm nay họ làm ở Bắc Giang nhưng ngày mai họ lại sang Bắc Ninh dẫn tới nhà ở xã hội để bán khó triển khai. Còn đối với công nhân trong tỉnh Bắc Giang thì họ có xe đưa đón tận nhà nên cũng không có nhu cầu mua nhà ở xã hội”, một chuyên gia tại khảo sát cho biết.
 

Với một số dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư đã thế chấp vay vốn ngân hàng thương mại để thực hiện dự án, khi bán cho người mua nhà lại chưa giải chấp nên khi khách hàng làm thủ tục vay vốn tại NHCSXH không thực hiện được việc đăng kí giao dịch bảo đảm, không đáp ứng được điều kiện về bảo đảm tiền vay để được giải ngân.
 

“Thực tế triển khai cho thấy, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội vẫn tiếp tục có ý nghĩa lớn trên phương diện chính trị, kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, bối cảnh phát triển mới đang đặt ra những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, điều chỉnh trong quá trình thực thi nhằm đạt được các mục tiêu đề ra một cách hiệu quả với sức lan tỏa lớn”, PGS., TS. Bùi Quang Tuấn và nhóm nghiên cứu của Viện Kinh tế Việt Nam khuyến nghị. 
 

Đặc biệt, tín dụng cho vay nhà ở xã hội càng trở nên có ý nghĩa trong bối cảnh Việt Nam đang thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia với yêu cầu phải tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, có sự hỗ trợ của Nhà nước để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho 08 nhóm đối tượng không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường. Tổng hợp từ các địa phương cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp trong thời gian tới là rất lớn, trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 cần khoảng 1,3 triệu căn, giai đoạn 2025 - 2030 cần thêm khoảng 1,3 triệu căn. Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đặt mục tiêu “Khẩn trương hoàn thiện, ban hành và triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người có nhu nhập thấp có nhu cầu cao về nhà ở có thể tiếp cận”.
 

Trong bối cảnh đó, NHCSXH đề xuất, kiến nghị không chỉ riêng gói tín dụng 15.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 11/NQ-CP mà còn về các chính sách tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Theo đó, đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đề nghị mở rộng thêm đối tượng cho vay, gồm: Thân nhân người có công với cách mạng; hộ cận nghèo, người thu nhập thấp ở khu vực nông thôn; các hộ gia đình, cá nhân đã được hỗ trợ về nhà ở nhưng hiện tại nhà ở đã hư hỏng, xuống cấp và không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu về nhà ở. Đồng thời, đề nghị nâng mức cho vay các chương trình hỗ trợ về nhà ở phù hợp với tình hình giá cả xây dựng theo từng thời kì.
 

NHCSXH cũng đề xuất chung về tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Trong đó, các cấp ủy Đảng, chính quyền các cấp cần xác định nhiệm vụ lãnh đạo, chỉ đạo đối với hoạt động phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong chương trình, kế hoạch và hoạt động thường xuyên. Đồng thời, tập trung rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật, kịp thời ban hành cơ chế, chính sách liên quan đến: Nhà ở; quy hoạch; phát triển quỹ đất; phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; nguồn vốn và thuế cho lĩnh vực nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp; thị trường bất động sản; cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư và một số lĩnh vực khác như khoa học công nghệ, nghiên cứu, đào tạo, tuyên truyền, quảng bá chính sách nhà ở xã hội…
 

NHCSXH cũng đề xuất, kiến nghị về tăng cường vai trò lãnh đạo của các cấp ủy Đảng tại địa phương đối với phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Trong đó, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện tốt chức năng quản lí nhà nước về nhà ở trên địa bàn thông qua tổ chức xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và phát triển có kiểm soát thị trường bất động sản nhà ở; chủ động quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn theo quy định pháp luật; thực hiện bố trí nguồn vốn từ ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội trên phạm vi địa bàn theo quy định của pháp luật; đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở vào trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội từng thời kì của địa phương; tổ chức triển khai thực hiện và định kì đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển nhà ở trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; tiếp tục đẩy mạnh việc phân cấp, phân quyền, cải cách hành chính liên quan đến phát triển nhà ở; quan tâm khuyến khích sự hỗ trợ của cộng đồng, tổ chức xã hội, tổ chức, cá nhân thiện nguyện, các nhà hảo tâm trong công tác cải thiện nhà ở cho những đối tượng nghèo, có khó khăn về nhà ở.
 

Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà ở; vận động các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đóng góp, hỗ trợ các chương trình xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp, người nghèo gặp khó khăn về nhà ở.
 

Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam có trách nhiệm phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan liên quan tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, các cơ sở y tế, giáo dục, siêu thị và các công trình thương mại, dịch vụ, công trình văn hóa, thể thao tại các khu công nghiệp, khu chế xuất nhằm nâng cao chất lượng chỗ ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Minh Ngọc (Hà Nội)